【正文】 大方便375戶業(yè)主和附近居民的日常生活。在對(duì)這些商業(yè)設(shè)施的管理上，我公司除進(jìn)行基本的物業(yè)管理外，還提供特色有償服務(wù)，協(xié)助經(jīng)營(yíng)。同時(shí)配合沙市區(qū)的有關(guān)管理部門的工作。觀邸項(xiàng)目外圍有天發(fā)加油站等建筑，屬于潛在的消防安全的重點(diǎn)注意對(duì)象。我公司將專門設(shè)置消防協(xié)助員，并定期在客戶（業(yè)主）中宣傳安全消防等知識(shí)。觀邸屬于荊州市第一個(gè)較大的都市尊貴社區(qū)，專為成功人士的尊貴體現(xiàn)做服務(wù)。因此我公司在服務(wù)過程中注重本地的差異性，更為靈活的有針對(duì)性的進(jìn)行服務(wù)。個(gè)別有需求的業(yè)主我們提供VIP服務(wù)。荊州的物業(yè)管理伴隨著房產(chǎn)開發(fā)剛剛起步，管理處的服務(wù)對(duì)象多為對(duì)物業(yè)管理接觸較少的人士，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和相關(guān)費(fèi)用的交納存在一些欠、拖、拒交等不好現(xiàn)象，同時(shí)亦存在實(shí)際的困難。我公司針對(duì)此等情況，除了在服務(wù)上加強(qiáng)外，同時(shí)大力宣傳物業(yè)管理和相關(guān)的法律法規(guī)，讓眾多業(yè)主知曉，進(jìn)而理解支持物業(yè)管理工作。我公司在前期業(yè)主入住期間，通過各種渠道各種方式進(jìn)行物業(yè)管理知識(shí)普及宣傳，制作業(yè)主入住手冊(cè)，業(yè)主臨時(shí)公約，裝飾裝修管理規(guī)定發(fā)放。并且按照規(guī)定對(duì)業(yè)主的房屋裝修提供把關(guān)檢驗(yàn)服務(wù)。如有需要亦直接提供裝飾裝修服務(wù)。針對(duì)觀邸的具體情況，采取一體式的安全管理體系。對(duì)新建的部分和原來的天發(fā)花園部分采用定點(diǎn)監(jiān)控，巡邏保障，充分利用智能設(shè)施的措施來保證安全。在項(xiàng)目員工招聘上，管理層人員考慮由我公司派遣。同時(shí)兼顧項(xiàng)目的實(shí)際情況?？紤]在當(dāng)?shù)卣衅覆糠謫T工。1在觀邸的車輛管理上，別墅區(qū)實(shí)行自我管理，高層部分采取集中有嘗管理。車庫(kù)等設(shè)施由管理處按照計(jì)劃對(duì)其進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。對(duì)自行車的管理提供有償看管服務(wù)。1針對(duì)觀邸的實(shí)際情況，入場(chǎng)管理時(shí)間寬松，我公司可以派遣項(xiàng)目經(jīng)理和工程主管進(jìn)行前期介入，幫助進(jìn)行部分工作。1由于觀邸項(xiàng)目是我公司和貴公司第一次合作，開發(fā)商在售后服務(wù)等方面要給予明確的支撐。有相關(guān)的糾紛等問題，我公司能夠處理的盡量由我公司管理處處理，不給開發(fā)商添麻煩。但開發(fā)商必須在后面做強(qiáng)有力的支撐，使之妥善解決問題。1我公司將聯(lián)合沙市區(qū)有關(guān)媒體、公益等部門，在觀邸內(nèi)大力開展各種有益的社區(qū)活動(dòng)，推動(dòng)精神文明的發(fā)展，形成良好的社區(qū)文化。并且為推動(dòng)以后的業(yè)主委員會(huì)成立做鋪墊，為開發(fā)商完成項(xiàng)目開發(fā)做支撐。1我公司將在前期將按照高標(biāo)準(zhǔn)的要求派遣有經(jīng)驗(yàn)管理人員到來，在本地招聘的員工在入場(chǎng)前3個(gè)月進(jìn)行招聘和培訓(xùn)的工作，入場(chǎng)管理定期安排觀邸管理處的員工參加培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，不斷提高管理處的管理水平。1運(yùn)用現(xiàn)代的因特網(wǎng)模式來融入管理中去，建立觀邸家園網(wǎng)站，接受網(wǎng)上客戶（業(yè)主）和有關(guān)方面人士的建議、投訴討論等，同時(shí)及時(shí)頒布相關(guān)的項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，戶型圖，物業(yè)管理模式，辦理相關(guān)手續(xù)流程，國(guó)家有關(guān)的法律法規(guī)等，有利于更多的人來了解觀邸，認(rèn)可我們的服務(wù)。1觀邸內(nèi)的會(huì)所屬于小區(qū)的一個(gè)配套設(shè)施，得當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)不僅是服務(wù)中的一個(gè)完美詮釋，提升客戶（業(yè)主）的生活品位。而且對(duì)管理費(fèi)的不足可以做部分的補(bǔ)貼幫助。（三）管理目標(biāo)：管理總目標(biāo)按照國(guó)家建設(shè)部頒布的《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)》，接管后努力達(dá)到湖北省省級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)、荊州市安全文明住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。管理體系目標(biāo)接管后，一年內(nèi)建立一套符合ISO9000標(biāo)準(zhǔn)的管理體系，使本項(xiàng)目管理和服務(wù)工作更加規(guī)范和符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。二年內(nèi)通過ISO9000質(zhì)量體系認(rèn)證。管理分項(xiàng)目標(biāo)、客戶服務(wù)216。 客戶服務(wù)滿意率95%以上；216。 管理費(fèi)用收取率85%以上216。 有效投訴率1%以下；216。 物業(yè)管理費(fèi)收繳率85%以上；216。 回訪率100%；、安保服務(wù)216。 重大管理責(zé)任事故發(fā)生率0；216。 %以下；216。 安保服務(wù)滿意率95%以上。、維修保養(yǎng)服務(wù)216。 維修及時(shí)率100%；216。 維修合格率100%；216。 設(shè)備完好率95%以上；216。 維修回訪率98%以上；216。 維修服務(wù)滿意率99%以上。、保潔服務(wù)216。 保潔合格率100%；216。 保潔服務(wù)滿意率99%。、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)216。 綠化成活率100%；216。 綠化養(yǎng)護(hù)合格率100%；216。 綠化養(yǎng)護(hù)滿意率99%。、住宅管理服務(wù)216。 房屋完好率98%以上；216。 房屋零修及時(shí)率100%；216。 裝修施工協(xié)議簽訂率100%；216。 裝修驗(yàn)收合格率90%以上；216。 空房管理完好率98%以上。四、服務(wù)模式（一）、高標(biāo)準(zhǔn)管理原則物業(yè)管理是一項(xiàng)以服務(wù)為本質(zhì)，以管理體現(xiàn)服務(wù)的工作，科瑞在進(jìn)行任何標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)中均將其一切管理行為建立在一定的標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)之上。作為業(yè)主，都希望聘請(qǐng)到高水平的物業(yè)管理公司，享受貨真價(jià)實(shí)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)?？迫鹪诎次飿I(yè)類別提供相應(yīng)形式、內(nèi)容的物業(yè)管理服務(wù)中，均以如下原則作為做好物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)。a）服務(wù)態(tài)度——熱情物業(yè)管理屬服務(wù)性行業(yè)，管理公司的員工應(yīng)以發(fā)自內(nèi)心的真誠(chéng)笑容為用戶熱情服務(wù)，尤其應(yīng)做到文明禮貌、語(yǔ)言規(guī)范、談吐文雅、遵時(shí)守約、衣冠整潔、舉止大方、動(dòng)作雅觀、稱呼得當(dāng)。b）服務(wù)設(shè)備——完好良好而完善的硬件設(shè)施是實(shí)現(xiàn)高水平物業(yè)管理的先決條件。物業(yè)管理中的服務(wù)設(shè)備包括房屋建筑、機(jī)械設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、通訊設(shè)備、交通工具、電器設(shè)備等等。對(duì)這些設(shè)備要加強(qiáng)管理、精心養(yǎng)護(hù)，使之始終處于完好狀態(tài)，降低設(shè)備故障率。c）服務(wù)技能——嫻熟服務(wù)技能是物業(yè)管理從業(yè)人員在服務(wù)管理中應(yīng)該掌握和具備的基本功。除了應(yīng)具有良好的服務(wù)意識(shí)外，更重要的是員工應(yīng)具備較好的業(yè)務(wù)素質(zhì)，如工程人員應(yīng)具備過硬的設(shè)備維護(hù)技術(shù)，財(cái)務(wù)人員應(yīng)具備豐富的管理知識(shí)，保安人員應(yīng)具備過硬的治安消防本領(lǐng)等。d）服務(wù)項(xiàng)目——齊全除了搞好物業(yè)管理綜合服務(wù)收費(fèi)所包含的必要服務(wù)項(xiàng)目外，物業(yè)管理公司還應(yīng)努力拓展服務(wù)的深度和廣度，努力開展各種能滿足用戶需要的特約服務(wù)和便民服務(wù)，使用戶享受到無微不至的關(guān)懷和盡善盡美的服務(wù)。e）服務(wù)方式——靈活物業(yè)管理除了做到規(guī)范管理、依法管理外，還應(yīng)設(shè)身處地地為用戶著想，努力為用戶提供各種靈活的服務(wù)方式，切忌死板僵硬的管理，應(yīng)盡可能在辦事手續(xù)、營(yíng)業(yè)時(shí)間、服務(wù)范圍等方面給用戶提供方便。f）服務(wù)程序——規(guī)范服務(wù)程序是指服務(wù)的先后次序和步驟，它看起來無關(guān)緊要，實(shí)際上卻是衡量物業(yè)管理水平的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。如電話接聽程序、設(shè)備操作程序、裝修審批程序、清潔程序等都要嚴(yán)格按次序一項(xiàng)接一項(xiàng)、一環(huán)扣一環(huán)，不可隨心所欲、雜亂無章。g）服務(wù)收費(fèi)——合理物業(yè)管理屬有償?shù)姆?wù)行為，用戶不交管理費(fèi)而享受服務(wù)是不現(xiàn)實(shí)的。而科瑞公司制定的物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)系根據(jù)物業(yè)實(shí)際和提供服務(wù)的內(nèi)涵確定，以“大眾化收費(fèi)、高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)”為原則；公司開展的特約服務(wù)和便民服務(wù)也以滿足用戶需要為目的，以“保底微利，以支定收”為原則。h）服務(wù)制度——健全科瑞將根據(jù)物業(yè)實(shí)際制定并健全一整套規(guī)范、系統(tǒng)、科學(xué)的服務(wù)制度，以確保為用戶提供穩(wěn)定的服務(wù)。這些制度將體現(xiàn)清明有序、易于操作的特點(diǎn)。i）服務(wù)效率——快速服務(wù)效率是向用戶提供服務(wù)的時(shí)限。在“時(shí)間就是金錢，效率就是生命”的時(shí)間價(jià)值觀下，服務(wù)效率高不僅能節(jié)省時(shí)間，而且能為用戶帶來利益，科瑞將努力提高員工素質(zhì)，減少工作環(huán)節(jié)，簡(jiǎn)明工作程序，縮短辦事時(shí)間，提高服務(wù)效率。（二）服務(wù)模式：科瑞目前已承接國(guó)內(nèi)多個(gè)全權(quán)管理內(nèi)銷高檔樓盤，尤其對(duì)居住類物業(yè)建造階段的前期介入、物業(yè)管理的籌備工作、管理收支的預(yù)算和結(jié)算、物業(yè)的驗(yàn)收和移交、業(yè)戶二次裝修管理等業(yè)務(wù)、日常物業(yè)管理、客戶服務(wù)、會(huì)所管理等方面，均積累了很多成功的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，目前我司管理的經(jīng)驗(yàn)在對(duì)金利達(dá)花園的物業(yè)管理中將得到更出色發(fā)揮?？迫鹞飿I(yè)的前期介入科瑞對(duì)每個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的前期顧問工作中都會(huì)本著認(rèn)真參與、積極建議、專業(yè)咨詢等工作準(zhǔn)則，即全面的向貴司就下列方面提出一些建議（因白云綠水建設(shè)的基本資料不夠詳細(xì)，故我司只做擬定方案）：機(jī)電設(shè)施顧問:顧問基本擬定內(nèi)容：前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜：為使用及管理者方便，節(jié)約日常運(yùn)行費(fèi)用216。 公共照明燈具、布線和開關(guān)的合理選用的設(shè)置；216。 重大設(shè)備的選用和購(gòu)貨合同條款的擬定；216。 電氣設(shè)備和供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)與施工；216。 給排水系統(tǒng)設(shè)計(jì)與施工；216。 各種門鎖和鑰匙的選用；216。 消防設(shè)施的設(shè)計(jì)與施工；24小時(shí)熱水供應(yīng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與施 工等；216。 所有公共布線應(yīng)更為簡(jiǎn)潔，應(yīng)便與業(yè)216。 主二次裝修改裝及日后物業(yè)方維護(hù)保養(yǎng)；216。 門鎖安裝時(shí)應(yīng)考慮更為安全，防止門重鎖輕現(xiàn)象發(fā)生；216。 給排水管地下一層轉(zhuǎn)接管就從材質(zhì)牢固方面選材，防止水壓過大或重物下落時(shí)擊損，從而引起不必要改建投入。216。 部分樓道消防通道可能會(huì)過窄，如再在此安裝墻式消防栓后，其間距離也216。 ；216。 其他建議略。建設(shè)設(shè)計(jì)顧問:顧問基本擬定內(nèi)容：前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜：216。 使用及管理者方便，保持物業(yè)形象216。 圍墻和大門的設(shè)置；216。 監(jiān)控中心及安保崗?fù)さ脑O(shè)計(jì)與施工；216。 單元戶型及實(shí)用功能；216。 建筑物外立面的控制；216。 公共環(huán)境裝飾和綠化的布置；216。 各種標(biāo)志牌選用；216。 大堂接待臺(tái)的布置；216。 物業(yè)管理用房的設(shè)計(jì)和施工；216。 預(yù)留家用空調(diào)穿墻孔和室外機(jī)座位置的確定216。 已完成之單元應(yīng)與還在施工的區(qū)域隔離開，并由施工他包單位做好該區(qū)域安全、消防、衛(wèi)生、產(chǎn)品保護(hù)等方面工作，以便更好等待竣工驗(yàn)收。216。 個(gè)別單元門廳設(shè)計(jì)會(huì)過于繁煩，如玄關(guān)墻之設(shè)計(jì)問題易造成日后一次裝修或改建時(shí)主要拆除對(duì)象。這樣即會(huì)增加物業(yè)日后管理時(shí)建筑垃圾的產(chǎn)生量也增加了開發(fā)商的投資成本。216。 空調(diào)外機(jī)預(yù)留位置不當(dāng)，主要是戶外機(jī)放置位置、熱量排放朝向、預(yù)留架大小等。216。 外墻是否易于攀爬，租戶日后可能會(huì)因此為借口安裝防盜鐵欄，從而有損物業(yè)外墻美觀等。智能系統(tǒng)顧問:顧問基本擬定內(nèi)容：前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜：216。 人防+技防的理念，強(qiáng)調(diào)社會(huì)化服務(wù)216。 閉路電視防盜監(jiān)控系統(tǒng)216。 電子巡更系統(tǒng)216。 車庫(kù)管理系統(tǒng)216。 公用設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)216。 訪客樓宇對(duì)講系統(tǒng)216。 背景音響和應(yīng)急廣播系統(tǒng)216。 衛(wèi)生電視接收和有線電視系統(tǒng)216。 綜合布線系統(tǒng)216。 寬帶接入和上網(wǎng)方式等216。 小區(qū)綜合布線系統(tǒng)應(yīng)保證端口的預(yù)留量，應(yīng)從住戶人群的不同需求考慮各類接入線的預(yù)留口。如：有線通、電信、聯(lián)通等通信線的接入預(yù)留。216。 公共區(qū)域監(jiān)控設(shè)施設(shè)備的位置應(yīng)做合理的安排，對(duì)一些路段易被車輛碰撞的區(qū)域就先設(shè)置防沖撞欄。216。 車庫(kù)管理系統(tǒng)的可操作性要強(qiáng)，從管理成本及維護(hù)成本中考慮，特別車庫(kù)控制系統(tǒng)的購(gòu)置應(yīng)多從維修保養(yǎng)方面加以控制。216。 其他建議略。跟進(jìn)施工過程:顧問基本擬定內(nèi)容：前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜：216。 維護(hù)發(fā)展商和業(yè)主利益，保證施工 質(zhì)量216。 發(fā)現(xiàn)可能存在的隱患216。 施工對(duì)以后維修保養(yǎng)是否有影響216。 提供成品保護(hù)措施建議216。 收集設(shè)計(jì)和施工文檔資料216。 協(xié)助檢查建筑施工和設(shè)備安裝的 質(zhì)量216。 提供操作培訓(xùn)要求216。 提供備品備件要求216。 提供竣工圖紙遞交要求216。 提供操作手冊(cè)遞交要求216。 技術(shù)資料遞交要求等216。 地下車庫(kù)的進(jìn)出口的坡度上的防滑設(shè) 施應(yīng)在施工前予以考慮，目前一些項(xiàng)目在后期簡(jiǎn)單用水泥加置防滑條或輔設(shè)地磚的做法與日后車輛行駛及管理維護(hù)不利，建議施工時(shí)向下開防滑槽，這樣即可節(jié)約成本投入，也可增加防滑系數(shù)。216。 現(xiàn)工地管理方通常會(huì)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的安 全管理、施工人員生活區(qū)域的衛(wèi)生等方面管理還比較薄弱。巡視中也經(jīng)常會(huì)發(fā)現(xiàn)：工地上未著安全帽人員較多；各類施工材料及配件堆放隨意；工人生活區(qū)域與施工區(qū)域太近且沒有太多防護(hù)措施，如有高空附物很容易就會(huì)砸至生活區(qū)晾曬衣物或行走的工人。216。 施工方對(duì)產(chǎn)品保工作不到位，如：已安裝的鋁制門窗產(chǎn)品保護(hù)、墻面大理石污跡滲入等。216。 其他建議略。物業(yè)銷售配合:顧問基本擬定內(nèi)容：前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜：216。 通過物業(yè)品牌及銷售配合，使物業(yè)銷售更上層樓216。 提供國(guó)際及國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)租售信息216。 參加物業(yè)管理介紹會(huì)216。 培訓(xùn)售房人員解答物業(yè)管理問題216。 提供物業(yè)管理宣傳資料科瑞背景 介紹216。 從物業(yè)管理的角度審核預(yù)售合同216。 將物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定制成合同 附件216。 參加各種慶典/活動(dòng)216。 探討解決各種銷售中遇到的管理 問題等216。 通常我司會(huì)在開發(fā)商在小區(qū)銷售初亦在貴司售樓處派駐保安人員值勤，此崗位不但維護(hù)售樓處安全外，我們配合銷售人員適時(shí)的向求購(gòu)或有來訪人員進(jìn)行房產(chǎn)介紹。同時(shí)還會(huì)積極的參與并承擔(dān)貴司可能參加的各種房展會(huì)上人的安全保衛(wèi)工作。以我司多次其他項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，均得到了相關(guān)的員的好評(píng)。216。 其他工作，我司亦會(huì)根據(jù)貴司之銷售 進(jìn)度全力配合?？迫饘?duì)觀邸的實(shí)質(zhì)物業(yè)管理時(shí)的各項(xiàng)保障l 物業(yè)管理籌備工作簡(jiǎn)介俗話說：“三軍未動(dòng)，糧草先行”。就是說，我們做任何事之前，都必須有仔細(xì)、精準(zhǔn)的計(jì)劃。根據(jù)我司多年的管理經(jīng)驗(yàn)，我司亦將在白云綠水實(shí)質(zhì)管理前配合貴司按工程進(jìn)度，更詳盡的制定如下的籌備工作計(jì)劃：216。 編制物業(yè)管理月收支預(yù)算216。 制定物業(yè)管理人員架構(gòu)216。 制訂各項(xiàng)物業(yè)管理制度216。 準(zhǔn)備各種物資裝備216。 進(jìn)行員工入職培訓(xùn)216。 制定各種物業(yè)管理方案等l 物業(yè)管理各項(xiàng)支出所占比例為讓貴我雙方就管理項(xiàng)目的各項(xiàng)成本支出更明確，現(xiàn)我司將物業(yè)管理日常支出構(gòu)成比例發(fā)下圖例出，供貴司參閱：l 準(zhǔn)備各種物資裝備根據(jù)我司以往之管理經(jīng)驗(yàn)，我司亦以會(huì)在物業(yè)進(jìn)駐前準(zhǔn)備物業(yè)管理需要的各種物資裝備，以保障物業(yè)各項(xiàng)工作的順利開展。如下：216。 提供符合物業(yè)具體情況的物業(yè)管理軟件216。 提供與公司郵件服務(wù)信箱軟件216。 購(gòu)置各種辦公家具和設(shè)備216。 定制首期制服和