【正文】 對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，抑制房地產(chǎn)市場過熱。其中上調(diào)金融機構貸款基準利率，控制單套住房建筑面積，和提高土地有償使用費等措施對房地產(chǎn)企業(yè)影響最大。2011年2月份，西安市政府根據(jù)“國十條”及其他地區(qū)調(diào)控政策，也出臺了穩(wěn)定西安房地產(chǎn)市場的“限購令”，對諸如這次限購令核心內(nèi)容是本市居民限購2套房，禁購3套以上住房，非本市戶籍居民家庭提供在西安市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的，限購1套住房。二套房貸首付最低60%。盡管西安的限購令和京十五條相比，溫和了很多，但使得西安市場房市受到一定的沖擊。從城市發(fā)展的軌跡上來看，中國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一個“一線城市日漸回落、二線城市風頭正勁、三線城市明日之星”的發(fā)展形態(tài)。二線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展總體風頭正勁，目前二線城市住房需求多以自住消費為主，增長快、容量大、發(fā)展可持續(xù)性強、競爭相對較弱、土地資源相對充足。西安雖然是二線城市，一方面具有二線城市發(fā)展的共有優(yōu)勢，另一方面西安的發(fā)展特有優(yōu)勢在于它是一個相對的中心城市。占中國國土面積近80%的中西部地區(qū)，缺少一個真正意義上的增長極。西安的房地產(chǎn)市場本身就比北京、廣州、深圳等地起步晚，中國房地產(chǎn)這兩年競爭比較激烈，像北京、上海、深圳地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)達到一個高度，空間受限，而西安的城市化進程也遠沒有達到完善的程度。房地產(chǎn)對拉動西安市經(jīng)濟、促進經(jīng)濟平穩(wěn)快速發(fā)展具有重要意義，在當前經(jīng)濟形勢下，房地產(chǎn)業(yè)在確保經(jīng)濟快速增長中，有著更為重要的作用。所以作為二線城市的西安市房地產(chǎn)行業(yè)還有巨大的發(fā)展空間。房地產(chǎn)市場行業(yè)整體情況分析2010年西安市房地產(chǎn)市場在2009年快速增長的基礎上繼續(xù)保持穩(wěn)定、快速、健康發(fā)展的態(tài)勢，2010年上半年的房地產(chǎn)情況為例，以一季度仍延續(xù)了2009年市場的瘋狂，表現(xiàn)為明顯的量價齊升，房價更是首次突破6000元的大關。而隨著4月份打壓性政策的集中出臺，市場出現(xiàn)較強的觀望態(tài)勢，也直接導致了五、六月份成交的大幅下滑。從目前市場表現(xiàn)來看，房價仍處于上漲通道，并未達到政府調(diào)控高房價的目標，因此政策執(zhí)行力度將會在下半年不斷加強。同時，政府采取增加房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的成本，不僅有利于改善目前空置率過高的市場現(xiàn)狀，也可使得房價過快上漲的勢頭得到很大的遏制。西安土地整體利用情況及市場需求展望縱觀西安的土地利用和房地產(chǎn)的整體開放情況，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：（1）城墻以內(nèi)幾乎已無土地出讓；（2）二環(huán)內(nèi)已掛牌土地日漸稀少，并且?guī)缀醵际?0畝以內(nèi)的小塊土地；（3）出讓土地多集中于高新、曲江、城北三個地產(chǎn)主力板塊，城東、城西掛牌土地相對較少；（4）二環(huán)內(nèi)外，超過100畝的地塊已經(jīng)缺少，而超過200畝、300畝的地塊更是非常稀少。從近幾年西安房地產(chǎn)發(fā)展的情況來看，目前西安二環(huán)內(nèi)外乃至二環(huán)以外區(qū)域，土地供應顯然已遠不能滿足市場的需求，而大西安九宮格局的規(guī)劃和西安城市版圖的日益擴大，以及西安每年新增超過100萬㎡的市場消化量，無疑將推動西安地產(chǎn)開發(fā)向三環(huán)進發(fā)，高新、城南、曲江組成的西安南線板塊和城東板塊甚至會向三環(huán)以外擴張，三環(huán)內(nèi)外從而被開辟成為繼西安二環(huán)內(nèi)外的第二主力戰(zhàn)區(qū)。 房地產(chǎn)業(yè)在城市經(jīng)濟社會發(fā)展中的作用地位:房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的基礎、支柱產(chǎn)業(yè)，關聯(lián)度高，帶動性強，對改善人居環(huán)境，帶動相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拓寬社會就業(yè)渠道，提升城市功能，增強城市競爭力等方面具有重要作用。首先，健康的房地產(chǎn)再生產(chǎn)活動能為城市的國民經(jīng)濟與社會發(fā)展提供強勁有力的經(jīng)濟貢獻率。其次，房地產(chǎn)直接參與城市價值生產(chǎn)和價值實現(xiàn)的經(jīng)濟過程，是整個社會財富的重要構成部分。再次，房地產(chǎn)業(yè)直接對城市經(jīng)濟增長產(chǎn)生貢獻力。最后，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈較長且產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高，其發(fā)展狀況直接影響諸多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 相關政策的頒布實施：；；；；；“國五條”出臺；；基于對于2012年的宏觀經(jīng)濟政策及行業(yè)調(diào)控政策預判，對2012年西安房地產(chǎn)市場運行預測如下：1．上半年住宅均價小幅回落后期趨穩(wěn)今年下半年，尤其是10月份以后，在萬科、保利、金地等大開發(fā)商的帶動下，一線城市房價出現(xiàn)明顯下跌，二三線城市房價滯漲，縣級城市房價漲幅放緩。進入2012年，在延續(xù)調(diào)控影響下，商品房價格下跌將由一線城市逐步向二三線城市、縣級城市擴散。目前對于西安房價處于各項利空與利好因素的對沖影響背景之下，為提振經(jīng)濟上行，在CPI得以控制的基礎上，金融政策有望適度放松，房企資金壓力略顯舒緩，而基于行業(yè)政策持續(xù)性收緊預期影響，以及保障性住房于2012年將呈現(xiàn)放量上市，商品房市場已經(jīng)呈現(xiàn)階段性供大于求的特征，對于商品房市場無疑形成層層擠壓，在目前全國一線城市如京、滬以及西安本土品牌房企價格下調(diào)趨勢影響，將拉動2012年西安房價仍將呈現(xiàn)下行，從11年8月開始，西安品牌房企項目降價已然上演，同時“以價換量”策略的實施，對于市場交易形成了一定拉動。在上述因素綜合影響下，預計明年上半年西安房價將呈現(xiàn)小幅回落并逐步趨穩(wěn)態(tài)勢，跌幅預計不會超過10%。2．上半年剛需觀望趨于松動樓市交易有望低位上揚2012年， 是“十二五”開局之年，也是房地產(chǎn)大調(diào)控之年，從中央到地方，限購、限價緊箍咒越念越緊，全國房地產(chǎn)市場土地流拍、商品房存量大幅度增長、停工等負面消息比比皆是。而西安樓市則先后遭遇限購、限價、限貸、加息等政策的“強攻”，保障房、限價房、集資房等供應鏈“大調(diào)”，市場一度出現(xiàn)賣方恐慌、買方糾結，成交量急劇下滑再小幅攀升的“探底”走勢。年末樓市交易止跌趨穩(wěn)，但交易整體低位運行，行業(yè)入冬背景下房企以價換量規(guī)模將持續(xù)擴大，以及目前隨著部分城市銀行對首置業(yè)人群貸款政策的松綁，同時對于房企而言資金壓力也獲有所緩和，供需雙方在博弈狀態(tài)下將逐步尋找到平衡點，觀望剛需在此過程中逐步分化、入市置業(yè)，預計明年上半年市場交易將有望逐步升溫，但基于行業(yè)政策環(huán)境難有更大改觀，整體成交量較之歷年仍將處于低位運行。3．西安商品房存量數(shù)已超過家庭總量改善型需求將成為未來需求主體目前西安市常住人口860萬，主城區(qū)人口378萬，主城區(qū)居民共需108萬套住房，而過去10年間西安商品房開發(fā)量達68萬套，加之10年前的存量公房約100萬套，整體主城區(qū)住房量已超過需求總量。在此背景下，改善型需求將成為未來市場需求的主體。（城東地區(qū)）歷史、自然、人文等因素使得城東一直以來都是西安居住人口密度較高的區(qū)域之一，早期區(qū)內(nèi)重工、紡織業(yè)企業(yè)的集中布局也帶動了城東金融、交通、商貿(mào)、教育及市政配套等的快速發(fā)展。但隨著城市經(jīng)濟增長點的轉移讓一度輝煌的城東經(jīng)濟開始凋敝，地產(chǎn)市場發(fā)展也步履蹣跚。從城東的發(fā)展來看，目前已經(jīng)形成了3個大的區(qū)域：一是動物園板塊，以生活配套完善和距離市中心較近等為優(yōu)勢；二是西影路板塊，以教育和綠色環(huán)境等為優(yōu)勢；三是以浐灞半島住宅為中心的浐灞板塊，形成城市綠肺和金融業(yè)交融的多功能生態(tài)新區(qū)。和高新、曲江等區(qū)域相比，浐灞目前以大盤居多，主打“水景牌”。利用浐灞大水大綠的獨特生態(tài)環(huán)境，%。 隨著城東區(qū)域內(nèi)城市建設的步伐的加快，浐灞生態(tài)區(qū)的快速發(fā)展、紡織城改造開始動工以及地鐵一號線的修建，城東正以前所未有的速度實現(xiàn)著區(qū)域價值的持續(xù)重構與提升，眾多地產(chǎn)商也開始進入城東，表現(xiàn)出其“商家必爭之地”的發(fā)展?jié)摿?。為了對房地產(chǎn)需求市場又更近一步的了解，我們把比較關心的問題制作成了房地產(chǎn)需求問卷。主要是針對廣大市民的購房計劃、功能設計要求、受訪者基本信息等進行了一次較為完善的調(diào)研。下面我對幾個比較有針對性的問題進行一下分析。1．戶籍本次市場需求調(diào)研樣本中陜居民占據(jù)多數(shù)，約占樣本總量的80%。外省受訪者約占總量的20%，其中西安是居民居多。這一方面說明本次房地產(chǎn)需求調(diào)查比較有效，另一方面也反映出外省居民對西安的樓市的需求市場影響不大。2．購房時間本次市場需求調(diào)研受訪者打算在兩年以內(nèi)購房的約占40%，打算在一年內(nèi)購房的約占20%左右，現(xiàn)階段不購房的約占15%左右，其它為兩年以后購房的人群。這表明近期房地產(chǎn)需求市場的前景還是比較樂觀的。計劃但暫時不會買與計劃并且近幾年有購買打算的均約占30%左右。這說明在東郊開發(fā)是有市場的。4．經(jīng)濟狀況能夠購買普通商品住房的人群約占50%，購買保障性住房于購買高檔商品住房的人群約占10%，其它為買保障住房條件不夠，買商品住房負擔不起，這表明受訪者大多為工薪階層，普通商品房在其支付范圍內(nèi)。5．付款方式據(jù)調(diào)查顯示按揭貸款與分期付款的人群較多，分別占40%，33%左右，一次性付款約占10%，其它為公積金貸款。該結果顯示購房主體基本為中等收入家庭，不能一次性付全款。6．可接受最高單價情況受訪者能接受的單價在50007500以內(nèi)，其中選擇50005500元每㎡的約占50%左右，55016000元每㎡的約占35%左右，這表明受訪的購買能力有限，我們應根據(jù)具體情況設計房源。依據(jù)西安東郊其他房地產(chǎn)項目的房價來說，這一單價范圍是可接受的，因此，可參考其他項目的一些情況。7．購房時考慮的主要因素從得到的結果來看85%的受訪者都會更加在乎地理位置。緊隨其后的是價格的因素。而55%的受訪者均認為交通條件是必須考慮的因素之一。對于戶型設計跟物業(yè)管理這兩方面的因素有45%受訪者選擇。房屋質(zhì)量與周邊配套、供暖質(zhì)量分別占35%。相對于以上的因素，小區(qū)規(guī)劃、園林景觀和開發(fā)商信譽的選擇率相對較低。8．住房裝修選擇受訪者選擇毛胚的占30%。選擇簡單裝修的占50%。選擇精裝修的占10%。其余受訪者均認識自己會視情況而定。由此可以看出消費者比較傾向于簡單裝修，消費水平一般。9．住房建筑面積的需求30%的受訪者選擇71—90㎡，而40%的受訪者傾向于91—110㎡，選擇111—130㎡的受訪者占91—110㎡的一半。剩余的受訪者均選擇131—150㎡。10．小區(qū)內(nèi)配套設施的需求該圖表明受訪者更多注重的是購物、健康安全、文化娛樂等方面。調(diào)查如下圖所示：小區(qū)內(nèi)配套設施中心花園20%會所2%體育健身器材16%文化娛樂設施13%醫(yī)療保健設施14%購物場所16%金融郵政3%餐飲15%其他1%中心花園會所體育健身器材文化娛樂設施醫(yī)療保健設施購物場所金融郵政餐飲其他11．受訪者年齡結構在所有的受訪者中25—35歲和35—45歲的分別占30%，40%。55歲以上的受訪者占25%，剩余受訪者均為45—55歲之內(nèi)。12．受訪者個人年收入在個人年收入方面，50%的受訪者年收入為5—10萬元，30%的受訪者年收入為5萬元一下，而10%的受訪者年收入為10—20萬元。9%的受訪者年收入為20—30萬元。剩余1%的受訪者年收入為30—50萬元。通過以上調(diào)查我們獲得了很多有關房地產(chǎn)市場的一些有價值的信息。大多數(shù)人群的購房能力在50007000元每㎡左右。購房人群大約集中在2535歲左右。市民多是為了滿足居住條件而購房，而并不是為了投資。因此普通商品房應該是大多數(shù)人的首選。鑒于地塊所處的地理位置（幸福南路郵件公路的交叉處）房價不宜訂的過高，應該更適合中低收入的家庭。大家對周邊環(huán)境和基礎配套設施的要求較高，所以我們在這一方面應該加以注意。總的來說東郊的房地產(chǎn)市場是很有潛力的。由調(diào)查報告和統(tǒng)計分析并結合國家和西安市本地區(qū)政策，我們預言東郊的購房需求未來一段時間內(nèi)會保持平穩(wěn)基礎上微漲趨勢，且需房前景是一片光明的。上述就是我在實習過程中所得出的一些心得。項目地理位置主要戶型價格銷售率龍城四季建工路與公園南路交匯處東東南角（警官職業(yè)學院對面）2居室94㎡，2居室103㎡均價：7000元/㎡74%曲江新區(qū)東南部2居室90—94㎡，2居室103㎡均價:6500元／㎡%咸寧路與半引路什字2居68㎡，3居98㎡均價:6500元／㎡御錦城東臨三環(huán)，南接長樂路，西臨浐河，北靠華清路兩室一廳，三室一廳均價5700元／㎡水岸東方西安市長樂路浐河東岸兩室一廳，三室一廳均價5400元／㎡沁水新城3期聚景園長樂東路2號，浐河西安兩室兩廳，三室兩廳均價6800元／㎡69%長樂坊城東環(huán)城東路小東門外三居103㎡、三居108㎡均價：6800元／㎡東岸陽光新城區(qū)東元西路甲字1號84㎡，127㎡均價：5950元／㎡30%鉑廷新城區(qū)含元路61號㎡，㎡均價：6300元／㎡40%福邸銘門幸福路與韓森路十字東南角120㎡平米三室兩廳兩衛(wèi)，146㎡三室兩廳兩衛(wèi)均價：6700元／㎡30%唐韻三坊城東長纓東路和東站路交匯處東北角2居室79平米，3居室88平米均價：6300元/㎡40%為了對競爭市場產(chǎn)生能有一個更深入的了解，我們對該項目的主要競爭樓盤進行了重點分析。1．龍城四季（1）項目簡介：龍城四季位于西安市東二環(huán)建工路與公園南路十字路口的東南角，南面西影路，東臨萬壽南路，周邊有橄欖國際、雅苑東方等項目。龍城四季準現(xiàn)房發(fā)售，共3棟33層的高層，兩梯四戶和三梯八戶，總戶數(shù)為1116戶，戶型區(qū)間為40平米1居至130平米3居，綠化率35%。（2）戶型結構分析：，空間尺度合理寬敞。住宅類主力戶二居94平米，二居103平米。（3）價格分析：龍城四季自2011年11月至2012年4月銷售價格一直保持7000元/㎡，即漲幅為0，價格變化不明顯，比較穩(wěn)定。（4）銷售分析：龍城銷售狀況很不錯，正在銷售的3中，本月銷售率為69%，總體看來銷售狀況還是很好的。（5）優(yōu)勢：地鐵沿線，龍城四季位于建工路南側，公園南路東側，地理位置不錯，周邊環(huán)境相對較好。社區(qū)依托周邊現(xiàn)有的生活配套，日常生活非常方便。（6）劣勢：社區(qū)較小，綠化率很低，只有3棟樓，樓間距稍微偏小底層房間日照不充足，容積率大，業(yè)主入住舒適感差，價格稍微偏高。樓盤車位少，有車業(yè)主不方便。（7）與本項目可比原因：龍城四季與本項目在地理位置上非常相似，項目用地面積接近，項