【正文】 8萬11萬18萬付款方式一次性組合貸款一次性組合貸款一次性組合貸款一次性組合貸款總戶數(shù)320戶480戶588戶1700戶銷售率80%50%65%60%銀行貸款首付三成七成貸款首付三成七成貸款首付三成七成貸款首付三成七成貸款貸款率限30年30年30年30年工程進(jìn)度現(xiàn)房現(xiàn)房現(xiàn)房現(xiàn)房附件：案名新申花城虹梅新苑大羅陽花園位置春申路虹梅南路166弄投資興建企劃銷售自銷自銷規(guī)劃用途住宅住宅住宅銷售面積建筑樓層6F/7F6F6F規(guī)劃面積50 M2190 M264 M290 M2 M2主力面積90M264 M2 ~90M2 M2單價(jià)范圍2400元3700元1860元2100元1900元2230元平均單價(jià)3000元1980元2100元總價(jià)范圍12萬元80萬元14萬元16萬元主力總價(jià)22萬52萬15萬13萬付款方式一次性組合貸款一次性組合貸款一次性組合貸款總戶數(shù)843戶578戶銷售率90%80%35%銀行貸款首付三成七成貸款首付三成七成貸款首付三成七成貸款貸款率限30年30年30年工程進(jìn)度現(xiàn)房現(xiàn)房現(xiàn)房附件：案名春申城、四季苑上海莘城莘城公寓（二期）位置都市路4633號(hào)寶城路158弄寶城路158弄投資興建春申城發(fā)展公司上海莘城實(shí)業(yè)公司上海莘城實(shí)業(yè)公司企劃銷售億和房產(chǎn)億和房產(chǎn)北孚房產(chǎn)規(guī)劃用途住宅住宅住宅銷售面積30萬建筑樓層12層618層612層規(guī)劃面積～165M2～158M2100M2～264M2主力面積138 M2162 M2單價(jià)范圍2700元3500元2800元3400元平均單價(jià)2750元3200元3600元總價(jià)范圍21萬45萬29萬55萬34萬90萬主力總價(jià)38萬48萬57萬付款方式一次性、組合貸款一次性、組合貸款一次性、組合貸款總戶數(shù)銷售率80%82%65%銀行貸款首付三成，七成貸款首付三成，七成貸款首付三成，七成貸款貸款率限30年30年30年工程進(jìn)度現(xiàn)房現(xiàn)房期房附表：案名文心苑天仁苑春申家園位置金都二村銀都路3178號(hào)都市路4481號(hào)投資興建顓橋房地產(chǎn)顓橋房地產(chǎn)春申房地產(chǎn)企劃銷售自銷自銷自銷規(guī)劃用途多層多層多層銷售面積建筑樓層6層6層6層規(guī)劃面積主力面積 M2 M2單價(jià)范圍1700元1900元2300元2750元1518元1880元平均單價(jià)1800元2525元1770元總價(jià)范圍12萬18萬15萬32萬15萬主力總價(jià)15萬24萬付款方式一次性、組合貸款一次性、組合貸款一次性、組合貸款總戶數(shù)580戶240戶銷售率95%70%85%銀行貸款首付三成，七成貸款首付三成，七成貸款首付三成，七成貸款年限30年30年30年工程進(jìn)度現(xiàn)房現(xiàn)房現(xiàn)房附表：案名陽明國(guó)際花園莘城苑香樹麗舍黎安人家位置水清路報(bào)春路疏影路111弄135號(hào)水清路黎安路黎安路443號(hào)投資興建上海陽明房地產(chǎn)公司上海聯(lián)盟房地產(chǎn)上海昕城房地產(chǎn)興業(yè)房產(chǎn)企劃銷售寶名房產(chǎn)甲山林房產(chǎn)自銷規(guī)劃用途住宅住宅住宅住宅銷售面積6萬M2建筑樓層16層多層、4棟高層6層6層規(guī)劃面積147 M290M2138M2主力面積147 M290M2138M2 M2單價(jià)范圍3300元3800元1535元2121元2800元3700元2070元2538元平均單價(jià)3550元1820元3300元2300元總價(jià)范圍37萬58萬14萬22萬25萬48萬14萬27萬主力總價(jià)37萬55萬17萬25萬22萬付款方式一次性、組合貸款一次性、組合貸款一次性、組合貸款一次性、組合貸款總戶數(shù)680戶240戶可售戶數(shù)銷售率50%30%40%90%銀行貸款首付二成，八成貸款首付三成，七成貸款首付三成，七成貸款首付三成，七成貸款貸款率限30年30年30年30年工程進(jìn)度結(jié)構(gòu)封頂現(xiàn)房結(jié)構(gòu)封頂現(xiàn)房附表：案名三琳花園(莘都巴洛克)世紀(jì)名門錦繡人家位置莘松路299號(hào)莘松路225號(hào)春光路691號(hào)投資興建申宇房地產(chǎn)東苑房地產(chǎn)信捷置業(yè)企劃銷售春之聲置業(yè)新巢房地產(chǎn)自售規(guī)劃用途住宅住宅住宅銷售面積 M2建筑樓層14F(2棟)、17F12 F6 F規(guī)劃面積 M2 ~ M2 M2~ M2 M2~ M2主力面積 M2 M2 單價(jià)范圍2528元~3468元3563~3900元2280元~2650元平均單價(jià)3000元3600元2400元總價(jià)范圍30萬~~46萬46萬~~70萬19萬~~30萬主力總價(jià)40萬54萬付款方式組合貸款、一次性付款組合貸款、一次性付款組合貸款、一次性付款總戶數(shù)172戶80戶270戶銷售率約50%20%40%銀行貸款首付三成，七成貸款首付三成，七成貸款首付三成，七成貸款貸款年限30年30年30年工程進(jìn)度準(zhǔn)現(xiàn)房期房準(zhǔn)現(xiàn)房\現(xiàn)房附表：案名金霄云邸地鐵明珠眾眾家園位置滬閔路、水清路莘建東路198號(hào)廣賢路投資興建錦江房地產(chǎn)市南電力房地產(chǎn)眾眾房地產(chǎn)企劃銷售精穩(wěn)企劃新漢業(yè)自售規(guī)劃用途住宅住宅、商住住宅銷售面積 M237663 M2建筑樓層30F6 F、11 F、15 F、15 F8 F\9 F \11 F規(guī)劃面積 M2~ M2 M2 ~ M2 M2~ M2主力面積79. 52 M2 M2 M2單價(jià)范圍3600元~4100元3600元~4200元3380元~3920元平均單價(jià)3800元3850元3500元總價(jià)范圍43萬~64萬29萬~49萬28萬~58萬主力總價(jià)31萬~49萬付款方式組合貸款、一次性付款組合貸款、一次性付款組合貸款、一次性付款總戶數(shù)112戶512戶237戶銷售率45%50%60%銀行貸款首付三成，七成貸款首付三成，七成貸款首付三成，七成貸款貸款年限30年30年30年工程進(jìn)度期房期房現(xiàn)房第三部分 一、 本案資源分析 我們所擁有的資源 在對(duì)一個(gè)個(gè)案進(jìn)行策劃包裝以前，必須仔細(xì)審視個(gè)案自身的資源，隨后予以整合，以期挖掘出個(gè)案最大化的潛能，吸引消費(fèi)者的注意，激發(fā)強(qiáng)烈的購(gòu)買欲望。通過銷售引導(dǎo)，促使其購(gòu)買，從而達(dá)成良好的銷售業(yè)績(jī)。外部資源：a、 市政配套的大興土木，亞洲第一立交橋的建立以及地鐵一號(hào)線、外環(huán)線，豐富了本案地域的立體交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，閔行區(qū)獨(dú)有的良好的公共綠化系統(tǒng)使本案的發(fā)展前景更加誘人。b、 消費(fèi)者的購(gòu)買行為日趨理性，對(duì)于房源的選擇已擺脫前兩年跟風(fēng)走的狀況，簡(jiǎn)單的配套與戶型已不能滿足其購(gòu)買的要求。本案選擇開發(fā)的時(shí)機(jī)，有利于自身物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)等硬件配備處于較為先進(jìn)的層面上。c、 本案地處春申路、友誼路口，位于上海莘城西南端。周邊已建、在建項(xiàng)目較多，商業(yè)設(shè)施的配置稍嫌不足，但上海莘城總量100萬平方米的開發(fā)規(guī)模，將為本案奠定良好的形象基礎(chǔ)。周圍四通八達(dá)的交通系統(tǒng)，使本案與市中心區(qū)域的交流較為便捷。d、 市政府對(duì)于房地產(chǎn)的眾多利好消息，例如產(chǎn)權(quán)的歸并、手續(xù)費(fèi)的減免措施，契稅的下調(diào)等，較大力度上刺激了房地產(chǎn)的銷售。內(nèi)部資源a、 開發(fā)商作為閔行房地集團(tuán)的下屬企業(yè)，在對(duì)于整個(gè)在塊的整體性開發(fā)運(yùn)作及資金的流轉(zhuǎn)運(yùn)用上，具有相當(dāng)雄厚的實(shí)力。b、 目前暫定的規(guī)劃為小高層建筑，比較符合消費(fèi)者的居住需求及接受能力，因此在規(guī)劃上具有一定的先天優(yōu)勢(shì)。c、 房型及配比尚未定稿，設(shè)計(jì)中仍存在較大的可變性?？梢愿鶕?jù)市場(chǎng)反饋情況，設(shè)計(jì)出符合消費(fèi)者需求的房型及配比。d、 小區(qū)內(nèi)景觀規(guī)劃上的設(shè)計(jì)亦尚未定型，此部分設(shè)計(jì)的可變性較大?？梢愿鶕?jù)全新景觀理念及市場(chǎng)走勢(shì)，體現(xiàn)出本案獨(dú)具特色的景觀效果。資源的整合 根據(jù)外部資源以及內(nèi)部資源的合理運(yùn)用，可以使本案在銷售中達(dá)到更理想的銷售率，縮短銷售周期，盡快回籠資金，達(dá)到理想的銷售業(yè)績(jī)。對(duì)此，我們可以抓緊機(jī)遇，將各項(xiàng)資源予以篩選，補(bǔ)充其主題概念，突出中心，使其最大程度地服務(wù)于本案的策劃銷售，成為策劃中不可或缺的一個(gè)組成部分。 我們所面臨的問題 對(duì)于本案而言，在存在機(jī)遇的同時(shí)，也存在一定的問題點(diǎn)，這對(duì)策劃來說是有著直接影響作用。因此在對(duì)本案進(jìn)行策劃之前，必須明確地把這些問題點(diǎn)尋找出來，予以剖析。a、 本案占地2萬平方米左右，呈南北長(zhǎng)350米，東西寬6570米的狹長(zhǎng)條形。對(duì)于設(shè)計(jì)單位而言，要在這樣一個(gè)地塊上進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，難度的確不小，往往無法擺脫“兵營(yíng)式”或“類兵營(yíng)式”的設(shè)計(jì)窠臼，無法充分發(fā)揮想象力，較易使小區(qū)布局顯得呆板，缺乏靈動(dòng)的感覺。b、 本案屬于上海莘城眾多地塊中的一塊?！吧虾］烦恰钡拿Q面世已有三年的歷史，對(duì)于喜新厭舊的消費(fèi)者來說，這個(gè)名稱已缺乏了往日的激情與沖擊力。c、 由于本案整體規(guī)劃的局限性，在景觀的規(guī)劃中無法采用大規(guī)模的景觀效應(yīng)，來吸引消費(fèi)者的注意。d、 本案從體量上說，屬中小型物業(yè)，較難與成型的周邊大型樓盤（例如莘城公寓、新萬科城等）進(jìn)行正面抗?fàn)?。消費(fèi)者目前在購(gòu)房時(shí)較多考慮所購(gòu)物業(yè)的規(guī)模。因此本案在規(guī)模上缺乏競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 問題點(diǎn)的彌補(bǔ)方式 針對(duì)上述影響到本案銷售的問題點(diǎn)，我們將設(shè)法彌補(bǔ)，盡量避免這些問題點(diǎn)在銷售中產(chǎn)生過多的負(fù)面影響，從而影響到整體的營(yíng)銷。以下我們將提供幾項(xiàng)初步的彌補(bǔ)方案（具體細(xì)節(jié)方案待定稿后與開發(fā)商協(xié)商確定）：a、 在規(guī)劃時(shí)盡量避免“兵營(yíng)排列”的布局，采用錯(cuò)落有致的院落圍合式的原則進(jìn)行規(guī)劃，使每個(gè)單元都能具有較好的采光及景觀效果。 在戶型設(shè)計(jì)中，應(yīng)注意調(diào)查了解市場(chǎng)最受喜愛的戶型資料，使產(chǎn)品生產(chǎn)與產(chǎn)品的銷售需求基本吻合。b、 在宣傳上著重突出本案的地域優(yōu)勢(shì)與環(huán)境優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)調(diào)距莘莊成熟商業(yè)區(qū)僅700米之遙，毗鄰國(guó)家級(jí)花園——莘城中央花園，緊靠風(fēng)光秀麗的橫瀝港等，以彌補(bǔ)莘城內(nèi)目前配套尚不齊全帶來的缺憾，同時(shí)運(yùn)用小區(qū)內(nèi)景觀優(yōu)勢(shì)予以彌補(bǔ)。c、 由于本案地塊狹長(zhǎng)、景觀設(shè)計(jì)極為重要。建議延請(qǐng)專業(yè)的園藝設(shè)計(jì)公司（最好是境外公司）進(jìn)行整體設(shè)計(jì)，特別應(yīng)注重立體景觀和立體綠化的設(shè)計(jì)，豐富小區(qū)的景觀層次感。同時(shí)運(yùn)用小型組團(tuán)綠化點(diǎn)綴小區(qū)，使小區(qū)內(nèi)移步換景，整個(gè)小區(qū)的景觀將更具吸引力。d、 由于本案規(guī)模尚小，較難與大型樓盤進(jìn)行正面抗?fàn)?。因此，在策劃上就?yīng)盡量避免規(guī)模上的劣勢(shì)，用個(gè)性化的思路對(duì)本案進(jìn)行唯一性包裝，營(yíng)造其他物業(yè)難以模仿，難以逾越的市場(chǎng)壁壘，以求“畢其功于一役”。要實(shí)現(xiàn)這個(gè)理想，就必須在品質(zhì)、特色、物管及服務(wù)上作文章。二、 市場(chǎng)定位 為了確保良好的銷售業(yè)績(jī)，前期的定位是相當(dāng)重要的，市場(chǎng)定位正確與否，將直接影響到物業(yè)的開發(fā)成敗與否。首先我們需要建立物業(yè)的品牌，創(chuàng)造“熱島”效應(yīng)。在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中，物業(yè)品牌的建立已成為克敵制勝的必備武器。而物業(yè)品牌的建立，則主要取決于物業(yè)獨(dú)特性的塑造。 產(chǎn)品定位 在進(jìn)行產(chǎn)品定位之前，我們已經(jīng)注意到了本案所具備的三個(gè)基礎(chǔ)。首先本案的開發(fā)商是聲譽(yù)卓著的國(guó)營(yíng)企業(yè)，擁有相當(dāng)雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。企業(yè)的優(yōu)質(zhì)品牌，為物業(yè)品牌的建立奠定了背景基礎(chǔ)。其次，本案地處西南區(qū)衛(wèi)星城市上海莘城中，又鄰近莘莊成熟生活商業(yè)圈，具備了建立中高檔優(yōu)秀物業(yè)品牌的物質(zhì)基礎(chǔ)。第三，本案周邊的交通條件良好，綠色生態(tài)系統(tǒng)完善（莘城中央公園），休閑娛樂設(shè)施齊全（金燕大廈、莘城賓館），具備了品牌物業(yè)的消費(fèi)認(rèn)同基礎(chǔ)。 根據(jù)上述三個(gè)基礎(chǔ)的立論，我們可以運(yùn)用差異化競(jìng)爭(zhēng)策略，將本案的獨(dú)特性塑造成一個(gè)其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手無法逾越的市場(chǎng)壁壘，并運(yùn)用“價(jià)格勢(shì)能”原理，使本案成為新世紀(jì)西南樓市的領(lǐng)頭羊。 在我們眼中好的產(chǎn)品定位，是源自于對(duì)產(chǎn)品的了解和對(duì)市場(chǎng)的把握。有了準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位，也就使本案有了較為特定的潛