【正文】 （三）經(jīng)濟(jì)適用房在我國的重要地位 12 二、經(jīng)濟(jì)適用房融資模式及分析 13 （一）經(jīng)濟(jì)適用房的主要融資模式 13 （二）融資面臨的主要問題 13 （三）現(xiàn)存融資問題的原因分析 15 三、經(jīng)濟(jì)適用房融資的國際經(jīng)驗(yàn) 16 （一）部分主要國家的融資經(jīng)驗(yàn) 16 （二）國際融資經(jīng)驗(yàn)總結(jié)分析 17 四、我國經(jīng)濟(jì)適用房融資政策建議 17 （一）創(chuàng)新融資方式，拓寬融資渠道 17 （二）構(gòu)建金融體系，控制防范風(fēng)險(xiǎn) 18 （三）增加財(cái)政補(bǔ)貼，促進(jìn)住房建設(shè) 18 （四）做好建設(shè)規(guī)劃，提高使用效率 18 （五）調(diào)整合作模式，建立監(jiān)管機(jī)構(gòu) 18 （六）完善法律法規(guī)，創(chuàng)建公平環(huán)境 18 五、總結(jié)與展望 19 （一）研究總結(jié) 19 （二）研究展望 19 參考文獻(xiàn) 21 核心參考文獻(xiàn) 22 致 謝 34 開題報(bào)告一、選題背景及意義（一）選題背景從新中國成立到今天，我國公民的住房分配制度隨著時(shí)代的不同幾經(jīng)變遷，關(guān)乎民生的保障性住房已經(jīng)由最開始的完全福利性分配轉(zhuǎn)變?yōu)橐允袌龌癁橹黧w的分配。隨著改革開放的不斷推進(jìn)，我國商品房市場得以創(chuàng)建并且取得了長足發(fā)展，居民的住房條件不斷得到改善，水平得到了顯著的提高。但近幾年來，隨著房價(jià)的不斷走高，低收入者的住房需求無法得到應(yīng)有的保障，市場化的運(yùn)作模式不僅形成了高利潤的房地產(chǎn)行業(yè)，也使得標(biāo)準(zhǔn)的住房提供與現(xiàn)有市場脫節(jié)，作為居所的商品房異化成為了人們投資的資產(chǎn)，使住房的實(shí)際使用價(jià)值被逐步弱化，這種偏向于投機(jī)的行為使得房地產(chǎn)的價(jià)格與居民的實(shí)際購買力嚴(yán)重脫離，導(dǎo)致了我國居民住房困難的產(chǎn)生。為了解決自房改以來我國中低收入家庭的住房困境難題，政府啟動(dòng)并大力推進(jìn)了以經(jīng)濟(jì)適用房為主的一系列保障性住房投資建設(shè)，從而滿足城鎮(zhèn)中低收入家庭的現(xiàn)實(shí)住房需求。這一系列的保障性住房包括經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價(jià)房、公租房以及安置房，它們分別從不同的層面上滿足不同需求人們的具體需要。但由于我國人口基數(shù)龐大，要想供應(yīng)如此之多的保障性住房，需要大量的資金支持，只靠政府的財(cái)政撥款遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，因此需要集合整個(gè)社會(huì)的力量進(jìn)行融資，保證保障性住房資金鏈的持續(xù)性。保障性住房以經(jīng)濟(jì)適用房為主，因此，經(jīng)濟(jì)適用房的融資問題便顯得尤為重要。首先，我們要認(rèn)清并且深入分析我國當(dāng)下現(xiàn)有的融資方式以及實(shí)際操作過程中存在的問題，其次，要借鑒發(fā)達(dá)國家在經(jīng)濟(jì)適用房的融資經(jīng)驗(yàn)，從而提出符合我國現(xiàn)有國情的有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房融資的具體措施和解決方案。黨的十八大以來，我國政府確定了全面深化改革這一戰(zhàn)略性目標(biāo)，必將使我國的經(jīng)濟(jì)得到快速、健康的發(fā)展，社會(huì)制度也會(huì)有更進(jìn)一步的改革創(chuàng)新。在這一新形勢下，市場機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)在資源配置上也會(huì)發(fā)揮越來越重要的作用。但是由于各種投機(jī)行為，房地產(chǎn)行業(yè)有可能會(huì)失去應(yīng)有的調(diào)控能力，從而使房價(jià)高漲，居民失去應(yīng)有的購買能力，出現(xiàn)多代人合力也無法買到一套住房的現(xiàn)象。在這種中低收入者無法靠自身能力去解決住房這一現(xiàn)實(shí)問題下，政府便具有了保障居民住房的職責(zé)和義務(wù)，在市場出現(xiàn)調(diào)控失靈的情況下，要及時(shí)出臺(tái)相應(yīng)的政策進(jìn)行有效干預(yù)，完善社會(huì)保障體系。當(dāng)然，政府作為保障性住房的建設(shè)主體，并不意味著破壞整個(gè)房地產(chǎn)市場的市場機(jī)制，我們要始終將市場機(jī)制放在最為有效的調(diào)節(jié)手段這一層面上，充分發(fā)揮政府在保障性住房供應(yīng)上起到的積極作用。以經(jīng)濟(jì)適用房為代表，在制定合理政策的前提下，保正持續(xù)穩(wěn)定的資金流入是實(shí)現(xiàn)保障性住房持續(xù)供應(yīng)的關(guān)鍵所在。努力拓寬融資渠道，創(chuàng)新融資模式已經(jīng)成為了我國保障居民住房的當(dāng)務(wù)之急。（二）選題意義 對(duì)我國以經(jīng)濟(jì)適用房為主的保障性住房融資方式進(jìn)行研究，有助于完善我國的市場經(jīng)濟(jì)理論體系。我國目前的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)主要以政府投資，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行開發(fā)這一模式運(yùn)作，很難滿足日益增長的市場需求，必須調(diào)動(dòng)社會(huì)民間資本力量參與，發(fā)揮社會(huì)資本資源配置功能，實(shí)現(xiàn)制度創(chuàng)新和機(jī)制創(chuàng)新。同時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房融資理論的研究也有助于豐富我國房地產(chǎn)的相關(guān)理論，通過建立科學(xué)的融資制度，可以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，減少不必要的資源浪費(fèi)；此外，對(duì)融資理論進(jìn)行研究，還可以豐富我國市場經(jīng)濟(jì)條件下的社會(huì)保障理論。保障性住房制度是我國社會(huì)保障體系的重要內(nèi)容，由于受經(jīng)濟(jì)發(fā)展的限制，我國并沒有建立起與市場經(jīng)濟(jì)體系相適應(yīng)的保障性住房制度，因此，對(duì)以經(jīng)濟(jì)適用房為主的保障性住房融資方式的研究可以進(jìn)一步完善社會(huì)保障體系，進(jìn)一步加快保障性住房的建設(shè)。近年來，醫(yī)療、教育、住房等問題已經(jīng)成為了社會(huì)關(guān)注的重點(diǎn)民生問題，雖然各級(jí)政府部門在保障房的建設(shè)上付出了努力，確保了保障性住房的穩(wěn)步增長，但經(jīng)濟(jì)適用房在建設(shè)和分配的過程當(dāng)中違規(guī)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。加強(qiáng)住房建設(shè)力度，改善中底收入群體的住房條件，是國家的責(zé)任和義務(wù)，對(duì)促進(jìn)社會(huì)和諧具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。對(duì)保障性住房融資方式進(jìn)行創(chuàng)新，拓寬融資渠道，有利于提高保障房建設(shè)資金的運(yùn)用效率，促進(jìn)政府的轉(zhuǎn)型。同時(shí)，融資渠道的拓寬，不僅可以減輕政府的財(cái)政壓力，也可以使更多的社會(huì)資本投入其中，讓整個(gè)保障性住房從建設(shè)到分配上更加透明，有助于促進(jìn)社會(huì)的公平與公正。當(dāng)然，政府作為保障性住房建設(shè)的主體，并不意味著被市場所取代，而是要將市場應(yīng)有的權(quán)利歸還市場，政府來引導(dǎo)和規(guī)范房地產(chǎn)市場行為，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場，尤其是以經(jīng)濟(jì)適用房為主的保障性住房建設(shè)的持續(xù)、健康發(fā)展。二、國內(nèi)外研究動(dòng)態(tài)（一）國外發(fā)展的歷史及現(xiàn)狀 住房保障性問題一直都是世界各國所重視的基本民生問題，針對(duì)中底收入群體的保障性住房建設(shè)一直都是國外學(xué)術(shù)界研究的重點(diǎn)領(lǐng)域，特別是在發(fā)達(dá)國家，保障性住房建設(shè)歷史較長，已經(jīng)形成了一定的經(jīng)驗(yàn)和特色。在美國，其核心主要是住房抵押貸款；在日本，主要采取政府與與社會(huì)想結(jié)合的方式；在德國，主要通過住房儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)來籌集儲(chǔ)蓄資金；在新加坡，公積金制度在國家和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中起著重大的作用。近三十年來，隨著社會(huì)中涌現(xiàn)出大量的金融工具和金融技術(shù)工程，保障性住房的融資方式得到了極大的創(chuàng)新，融資模式向著多元化的方向快速發(fā)展。Gordon ,Deana VanNahmen(1988)、Grigsby William G(1990)、NoahKofiKarl(2002)、Su Han Chan,John Erickson,Ko Wang(2004)等大量學(xué)者對(duì)資產(chǎn)證券化(ABS)、 以及房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)模式的進(jìn)行了深入研究， 取得了優(yōu)秀的成果，為保障性住房的建設(shè)提供了堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)。(2002)、Martha Minow( 2003)等人對(duì)公私合作關(guān)系(PPP)模式進(jìn)行了研究。國外發(fā)展的其它融資模式，如股權(quán)融資、各種金融機(jī)構(gòu)貸款、可轉(zhuǎn)換債券以及融資租賃等也得到了一定的發(fā)展，但其中尤以 ABS、REITs 和 PPP 等模式發(fā)展最為迅速，并在全球范圍內(nèi)得到推廣，研究成果也最為集中和豐富。針對(duì)保障性住房與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，Green(1997)通過實(shí)證數(shù)據(jù)， 發(fā)現(xiàn)物業(yè)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長存在促進(jìn)作用，且經(jīng)濟(jì)增長對(duì)物業(yè)投資同樣存在促進(jìn)作用；Coulson amp。 Kim(2000)設(shè)計(jì)模型發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的影響大于經(jīng)濟(jì)增長對(duì)房地產(chǎn)的影響。（二）國內(nèi)發(fā)展的歷史及現(xiàn)狀隨著保障房建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大，傳統(tǒng)的融資模式已經(jīng)無法滿足保障房建設(shè)對(duì)資金的需求，對(duì)融資模式進(jìn)行創(chuàng)新是解決這一問題比較有效的方法。目前應(yīng)用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的新型融資模式，主要有PPP、BOT、REITs三種模式。張建坤（2012）提出基于 PPP 模式（公私合作關(guān)系）建設(shè)政府和民間資本共有產(chǎn)權(quán)的“青年公寓”，針對(duì)高校畢業(yè)生低收入未婚群體的婚前過渡性住房問題，通過引入民間資本解決高校畢業(yè)生保障性住房問題。周援軍（2011）認(rèn)為 PPP 模式將私人資金引入到經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)中，由于參與方眾多、項(xiàng)目的持續(xù)周期長等原因，能夠降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，擴(kuò)大資金來源，實(shí)現(xiàn)多方共贏。李秀輝和張世英（2012）認(rèn)為 PPP 模式能夠有效的轉(zhuǎn)移政府公共部門的財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)，為保障性住房建設(shè)籌集資金，但是在一定程度上加大了私人部門承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的程度。張艷和劉麗華（2011）認(rèn)為保障性住房是準(zhǔn)公共物品，從制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度考慮，單純的市場配置或政府配置都可能存在不同程度的市場失靈或政府失靈，所以需要努力達(dá)到市場與政府的平衡。面對(duì)保障性住房建設(shè)資金供給不足、財(cái)政壓力過大的局面，她們認(rèn)為政府應(yīng)積極引導(dǎo)微觀經(jīng)濟(jì)體參與保障性住房建設(shè)項(xiàng)目。她們提出政府引導(dǎo)商業(yè)保險(xiǎn)公司通過 BOT（建設(shè)經(jīng)營移交）模式參與保障性住房的建設(shè)，既充分利用成本較低的保險(xiǎn)資金，又能合理協(xié)調(diào)政府與市場的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)保障性住房資源的合理配置，構(gòu)建保險(xiǎn)資金參與工程建設(shè)的長效機(jī)制，解決保障性住房建設(shè)中的資金瓶頸。 吳萌（2012）認(rèn)為資金問題一直是保障性住房建設(shè)的瓶頸，在目前我國保障性住房融資渠道較為單一的情況下，可以借鑒外國廉租房 REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）融資模式。通過設(shè)立契約性REITs組織和獨(dú)立托管機(jī)構(gòu)向特定投資者發(fā)行股票或者投資憑證，專門機(jī)構(gòu)對(duì)資金進(jìn)行經(jīng)營管理，并將收益分發(fā)給投資者， 但針對(duì)我國目前的狀況，REITs模式還需要更多的設(shè)計(jì)和探究。（三）前沿發(fā)展情況、觀點(diǎn)、技術(shù)、方法評(píng)述 現(xiàn)階段，有關(guān)保障性住房融資模式的研究主要有三個(gè)方向，分別是PPP、BOT、REITs模式。 PPP 融資模式主要包括技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)、稅收風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)等，但是由于項(xiàng)目本身的復(fù)雜性、公私雙方風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的意愿不同等原因,在 PPP 融資模式中相關(guān)主體的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)程度是不一樣的。因此，在政府部門、私人企業(yè)、貸款部門等機(jī)構(gòu)分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，應(yīng)遵循以下原則：各方必須對(duì)所要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)有一個(gè)清晰地認(rèn)識(shí)，能夠準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)和評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，在具有風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)意愿的前提下，多承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)一定要有一個(gè)上限。只有對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)存在一個(gè)清楚地認(rèn)識(shí)，且明確風(fēng)險(xiǎn)的分配原則，