南京房地產(chǎn)統(tǒng)計分析與泡沫估計-文庫吧
2025-06-08 04:13 本頁面
【正文】 9740003現(xiàn)房銷售276155524646385481023064311464期房銷售7343491694529616270220695428539出租面積14690955960326849921032圖1 2006年各物業(yè)類型實際銷售情況從上表各指標(biāo)在不同類型物業(yè)的分布情況來看，南京市房地產(chǎn)業(yè)以住宅型為主，衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，住宅是必須重視的部分，也是可以用來著重分析的部分。另外，2006年南京市商品房空置面積為26萬平方米，在全國房地產(chǎn)業(yè)空置面積增長的情況下，南京市場的空置率還是比較低的。 動態(tài)分析房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)和源泉，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的原始驅(qū)動力。在本文調(diào)查范圍內(nèi)，從2000年到2007年11月，南京市房地產(chǎn)投資額從99億元增加到418億元，%。，%。房地產(chǎn)投資在成為固定資產(chǎn)投資重要組成部分的同時，其比重穩(wěn)中有升，對國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展也起到維持作用（見表圖2）。表3 南京市固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資總額及其增長率年份全市固定資產(chǎn)投資總額（億元）全市固定資產(chǎn)投資增長率/%房地產(chǎn)投資總額（億元）房地產(chǎn)投資增長率/%房地產(chǎn)投資占總投資比例/%200041299 2001465111 2002603138 2003954184 2004120226293 200514032961 2006161415351 1623418 圖2 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重 施工面積和竣工面積分析房屋施工面積和竣工面積市房地產(chǎn)發(fā)展過程和結(jié)果的體現(xiàn)。1986年以來，我國房屋施工面積和竣工面積與房地產(chǎn)投資同步快速增長。除2000年沒有提高外，從2001年到2007年11月，南京市房屋施工面積有1053萬平方米增長到3373萬平方米，%。房屋竣工面積從從2000年的383萬平方米增加到2006年的807萬平方米。兩者的增長特性與房地產(chǎn)投資的增長特性相比，施工面積的增長波動略小于房地產(chǎn)投資的增長波動，而竣工面積的增長特性帶有明顯的不穩(wěn)定性；房地產(chǎn)投資的增長波動領(lǐng)先于房屋施工面積和竣工面積的增長波動，領(lǐng)先時間在一年以內(nèi)。其原因可能是由于房地產(chǎn)投資增長的政策性和周期性，房地產(chǎn)投資增長受政策面的影響很大，使得我國房地產(chǎn)投資的增長表現(xiàn)出一定的波動性。而房屋的施工時房地產(chǎn)投資的實現(xiàn)過程，從投資到竣工往往需要至少一年的施工時間。因此，房地產(chǎn)投資巨大的周期性波動在施工過程中被一定程度的減?。ㄒ妶D3）。表4 南京市房屋施工面積和竣工面積年份施工房屋面積（萬平方米）施工面積增長率/%竣工房屋面積（萬平方米）竣工面積增長率/%200097138320011053403200211844358200315573931020042311645642005270864620063322807253373363圖3 南京市房屋施工面積和竣工面積增長率 房屋銷售面積分析商品房銷售是房地產(chǎn)開發(fā)的最終環(huán)節(jié)，在市場經(jīng)濟體制下，開發(fā)商開發(fā)的商品房必須符合市場的有效需求，商品房才能實現(xiàn)銷售，開發(fā)商才能收回投資，獲得利潤。2000年至2007年11月，南京市房屋銷售面積和銷售額的增長波動表現(xiàn)出如下特征：房屋銷售面積和銷售額均實現(xiàn)大幅度增長，銷售額的增長略快。2000年至2006，南京市房屋銷售面積從222萬平方米增加到1011萬平方米，%；房屋銷售額從62億元增加到449億元，加上2007年的年均增行率達到33%。這是部分因為房屋銷售額中包含了房價上漲的因素。商品房銷售額與房地產(chǎn)投資額呈現(xiàn)出某種程度上的交替性高速增長，提現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期性規(guī)律。1998年新一輪的房地產(chǎn)投資開發(fā)周期啟動以后，全國范圍內(nèi)，在房地產(chǎn)需求迅速擴大，投資快速增長和政府的強制性干預(yù)下，1990年至1993年間由于房地產(chǎn)泡沫而形成的爛尾樓盤都得到新的資金注入，在較短時間內(nèi)就完成了項目開發(fā)，房屋陸續(xù)上市銷售，使房屋銷售額明顯快于房地產(chǎn)投資增長。在2000年至2007年11月之間，房屋銷售額、銷售面積和房地產(chǎn)投資的增長波動幅度不同。房地產(chǎn)投資的波動較大，銷售額的增長波動幅度稍小，銷售面積的增長波動更小。同時，房地產(chǎn)投資的增長波動略領(lǐng)先于房屋銷售面積和銷售額的增長波動。表5 南京市商品房銷售面積和銷售額年份房屋銷售面積（萬平方米）房屋銷售面積增長率/%住宅銷售面積（萬平方米）住宅銷售面積增長率/%商品房銷售額（億元）房屋銷售額增長率/%住宅銷售額（億元）住宅銷售額增長率/%200022219062492001282272488164200238234211295200344440017140251162004608375
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