【正文】 及使用人代表大會召開后，選聘物業(yè)公司的工作由選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會負責(zé)。第二類是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下屬獨立核算的物業(yè)公司負責(zé)物業(yè)管理；第三類是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼營物業(yè)管理。對第三類關(guān)系，值得注意的涉稅問題是：兼營物業(yè)管理的企業(yè)，有的同時兼營餐飲、娛樂等服務(wù)項目，對其物業(yè)收入以及服務(wù)業(yè)的各項收入應(yīng)按相應(yīng)的稅目、稅率納稅。三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的納稅評估房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)納稅評估是指稅務(wù)機關(guān)根據(jù)納稅申報資料以及所掌握的相關(guān)涉稅信息，通過特定的程序和方法，對從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的企業(yè)一定期間內(nèi)履行納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)的真實性、準(zhǔn)確性、合法性進行系統(tǒng)的綜合評定，并對一般涉稅問題進行處理的工作過程。第二節(jié) 　經(jīng)營特點一、經(jīng)營概況截止2022年底，我市共有房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)3836戶，占我市地稅征管戶數(shù)374398戶的1%，2022年112月納稅總額10億元，占同期我市地方稅收總額565億元的17%，其中營業(yè)稅納稅總額7億元，%。根據(jù)北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示， 2022年112月，我市商品房預(yù)售面積總計1350萬 m2，預(yù)售金額總計864億元，預(yù)售均價6398元/ m2，經(jīng)濟適用房預(yù)售面積總計393萬 m2，預(yù)售金額總計115億元，預(yù)售均價2917元/ m2。二、經(jīng)營分類根據(jù)開發(fā)建設(shè)的層次和產(chǎn)品內(nèi)容的不同，可分為兩個層次的開發(fā)和一個層次的開發(fā)兩種形式。兩個層次的開發(fā)是先將“生地”（不具備使用條件）開發(fā)建設(shè)成“熟地” ?后進行拍賣或出租（產(chǎn)品為土地），由取得土地使用權(quán)者進行房屋開發(fā)建設(shè)（產(chǎn)品為房屋）；一個層次的開發(fā)是指一次性完成土地、房屋的開發(fā)（產(chǎn)品為房屋）。國外一般以前者為主，在我國絕大多數(shù)企業(yè)以后者為主，也有少數(shù)企業(yè)同時從事兩個層次的開發(fā)。? 指實現(xiàn)“三通一平”（水通、電通、路通、場地平整）或“七通一平”（給水、排水、供電、供熱、供氣、電訊、道路暢通、場地平整）的土地。一個層次的開發(fā) 房屋（含土地使用權(quán)）兩個層次的開發(fā) 第一層次 土地拍賣、招標(biāo)、協(xié)議 第二層次 房屋（含土地使用權(quán)）根據(jù)開發(fā)建設(shè)項目所處位置和建設(shè)內(nèi)容的不同，分為新區(qū)開發(fā)和舊城改造（舊區(qū)再開發(fā)）兩種形式，簡稱為新開發(fā)和再開發(fā)。新開發(fā)是城市的外延和擴展，建設(shè)衛(wèi)星城就是一種大規(guī)模的新開發(fā)形式，再開發(fā)則是對原有城市功能的改造和擴充，涉及到拆遷安置改造等環(huán)節(jié)，程序更為復(fù)雜。新開發(fā)和再開發(fā)的主要工作內(nèi)容分別是： 根據(jù)投資方式不同，可分為獨立建房和合作建房兩種形式。根據(jù)開發(fā)建設(shè)項目的類別不同，可分為普通住宅（含經(jīng)濟適用房）、公寓、別墅、商用、寫字樓等幾種開發(fā)形式。三、經(jīng)營流程經(jīng)營特點：投資量大，投資回收期長房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)為資金密集型行業(yè)，投資量大，除分散建設(shè)的單項工程外，多數(shù)企業(yè)進行成片開發(fā)，一般采用分期分批、滾動開發(fā)方式，從立項、規(guī)劃、征地、開工審批、建設(shè)、竣工交付使用、租售，直到實現(xiàn)投資回收和回報，要跨過幾個年頭，經(jīng)營運轉(zhuǎn)周期長，收益集中在中后期。資產(chǎn)負債率高，對金融機構(gòu)依賴程度大據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2022年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接使用金融機構(gòu)資金（含按揭貸款）占全部開發(fā)建設(shè)資金比例達50%左右，拖欠占用施工企業(yè)資金占比22%，平均資產(chǎn)負債率為72%，比工業(yè)企業(yè)高出16個百分點。牽涉面廣，運作程序復(fù)雜 綜合開發(fā)涉及到規(guī)劃、勘察、市政、施工、供電、電訊、房管、園林、環(huán)衛(wèi)、金融以及基層政權(quán)機構(gòu)、建委、物價局、財政局、稅務(wù)局等等，需要打交道的單位和部門幾十個，開發(fā)過程中的協(xié)作單位也很多。發(fā)展速度快，帶動相關(guān)行業(yè)迅速發(fā)展進入90年代以來，該行業(yè)發(fā)展迅猛，帶動建筑業(yè)、建材業(yè)、建筑設(shè)備安裝業(yè)、金融業(yè)以及物業(yè)管理業(yè)等相關(guān)行業(yè)迅速發(fā)展。運作流程：新區(qū)開發(fā) 征用土地 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 房屋開發(fā)舊城改造 拆遷安置 建筑地塊改造 房屋開發(fā)通過“三通一平”或“七通一平”，將“生地”變成“熟地”對原有的道路、管網(wǎng)等配套設(shè)施增容、更換、重新布線、調(diào)整走向等房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)具有階段性和周期性特點，一般可分為開發(fā)建設(shè)和租售管理兩大階段。其中，開發(fā)建設(shè)階段又分為投資機會選擇與決策分析、前期工作、施工建設(shè)三個時期，前期工作包括立項（取得項目審批書）、規(guī)劃設(shè)計、取得土地使用權(quán)、施工準(zhǔn)備等若干環(huán)節(jié)，主要審批事項集中在這些環(huán)節(jié)，有關(guān)審批管理流程見下圖（該流程圖非北京市審批流程圖，審批機構(gòu)和個別程序可能存在一定差異，僅供參考）：城市房地產(chǎn)開發(fā)項目審批管理流程租售管理階段分為租售和售后管理兩個時期。租售期的主要經(jīng)營活動為銷售房屋、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、出租房屋、出租土地使用權(quán)、抵押房屋土地以及合作建房中的分房等。四、會計核算 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)遵從《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》和《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》，其會計科目的設(shè)置有別于《企業(yè)會計制度》具體差異如下表所示： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度 企業(yè)會計制度短期投資跌價準(zhǔn)備應(yīng)收股利、應(yīng)收利息應(yīng)收補貼款采購保管費庫存材料 原材料庫存設(shè)備自制半成品開發(fā)產(chǎn)品 庫存商品分期收款開發(fā)產(chǎn)品出租開發(fā)產(chǎn)品周轉(zhuǎn)房存貨跌價準(zhǔn)備長期投資減值準(zhǔn)備委托貸款固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備工程物資固定資產(chǎn)購建支出 在建工程在建工程減值準(zhǔn)備無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備遞延資產(chǎn) 長期待攤費用應(yīng)付利潤 應(yīng)付股利預(yù)計負債專項應(yīng)付款開發(fā)成本 生產(chǎn)成本開發(fā)間接費用經(jīng)營收入 主營業(yè)務(wù)收入經(jīng)營成本 主營業(yè)務(wù)成本經(jīng)營稅金及附加 主營業(yè)務(wù)稅金及附加銷售費用 營業(yè)費用補貼收入以前年度損益調(diào)整五、 應(yīng)稅特征（一）應(yīng)稅稅種房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)共涉及13項稅費 ?（12個稅種、1項涉稅費用），分別為：1. 營業(yè)稅2. 城市維護建設(shè)稅（外資企業(yè)不征）3. 教育費附加（外資企業(yè)不征）4. 企業(yè)所得稅5. 外商投資企業(yè)所得稅6. 個人所得稅7. 房產(chǎn)稅（外資企業(yè)為城市房地產(chǎn)稅）8. 城鎮(zhèn)土地使用稅（外資企業(yè)為土地使用費）9. 車船使用稅（外資企業(yè)為車船使用牌照稅）10. 印花稅11. 契稅12. 耕地占用稅13. 土地增值稅其中，外商投資企業(yè)所得稅屬于國家稅務(wù)機關(guān)征管范圍，契稅由財政部門征收，其余均屬于地方稅務(wù)機關(guān)征管范圍 ?。（二）經(jīng)營與納稅的關(guān)系 開發(fā)建設(shè)期涉稅事項和涉稅環(huán)節(jié)較少，主要涉稅事項和涉稅環(huán)節(jié)集中在租售期，具體情況見下表：階段 經(jīng)營環(huán)節(jié) 影響稅種 備 注契稅 由財政部門征收取得土地使用權(quán) 耕地占用稅委托施工 印花稅開發(fā)建設(shè)期自營工程 個人所得稅? 指現(xiàn)行稅費，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅已于2022年1月1日停征。 除外商投資企業(yè)所得稅外，外資企業(yè)與內(nèi)資企業(yè)相同內(nèi)容不同名稱的稅費未單獨計數(shù)，包括城市房地產(chǎn)稅、車牌稅、土地使用費。? 從2022年1月1日起，新辦企業(yè)的企業(yè)所得稅在國稅繳納。銷售期房營業(yè)稅（城建稅、教育費附加）土地增值稅企業(yè)所得稅個人所得稅印花稅銷售房屋轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)營業(yè)稅（城建稅、教育費附加）土地增值稅企業(yè)所得稅個人所得稅印花稅營業(yè)稅按“銷售不動產(chǎn)”和“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目，如果所銷售房屋為自營工程，還涉及“建筑業(yè)”稅目，但與“銷售不動產(chǎn)”的計稅依據(jù)不同（見稅收政策部分）出租房屋或土地營業(yè)稅（城建稅、教育費附加）企業(yè)所得稅個人所得稅房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）土地使用稅（費）印花稅營業(yè)稅按“服務(wù)業(yè)—租賃業(yè)”稅目自用房屋或土地房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）土地使用稅（費）贈與房屋或土地 視同銷售不動產(chǎn)代收費用 營業(yè)稅（城建稅、教育費附加）代收費用手續(xù)費合并營業(yè)收入計稅房屋抵押貸款 以房抵債時按銷售不動產(chǎn)納稅對所建房屋兼營物業(yè)管理以及餐飲、娛樂等服務(wù)營業(yè)稅（城建稅、教育費附加）企業(yè)所得稅個人所得稅營業(yè)稅按“服務(wù)業(yè)”稅目，適用相應(yīng)的稅率租 售 管 理 期股利分配 個人所得稅 個人股東所得股利按股息、紅利所得計稅（三）營業(yè)稅稅目及涉稅事項房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)所涉及到的營業(yè)稅稅目、稅率和涉稅事項如下表所示：稅目 稅率 涉稅事項銷售不動產(chǎn) 5%銷售房屋及配套設(shè)施；售房中的代收款項售房違約金；房屋贈與；以房抵債或以房換房；合作建房；轉(zhuǎn)讓在建項目（已進入建筑物施工階段） ?轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn) 5%轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)；贈與土地使用權(quán)；轉(zhuǎn)讓在建項目（已完成或正在進行土地前期開發(fā)，尚未進入施工階段） ?；轉(zhuǎn)讓其他無形資產(chǎn)建筑業(yè) 3% 銷售自營工程所建房屋；代建工程租賃業(yè) 5% 出租房屋、土地；出租其他固定資產(chǎn)其他服務(wù)業(yè) 5%兼營物業(yè)管理收入；物業(yè)管理代收款項；兼營房地產(chǎn)咨詢業(yè)；將企業(yè)或企業(yè)部分資產(chǎn)出包、租賃收取的承包費、租賃費 ?服 務(wù) 業(yè)餐飲業(yè) 5% 兼營飲食業(yè)收入娛 樂 業(yè) 5%—20% 兼營娛樂業(yè)收入? 財稅[2022]16號《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》第二條第七款。? 財稅[2022]16號《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》第二條第六款。第二章 評估方法本章從不同的角度分析了不同時期應(yīng)采取的評估方法。由于目前房地產(chǎn)行業(yè)的評估數(shù)據(jù)以及相關(guān)的配套工作不夠完善，方法的科學(xué)性與可操作性還需在今后的實際工作中進一步完善。第一節(jié) 假設(shè)法 “假設(shè)法”即通過納稅人的納稅情況對其收入、財產(chǎn)等假設(shè)，利用其提供的會計報表、內(nèi)部控制制度以及公眾媒介等綜合信息對提出的假設(shè)進行證明，然后再對不能證明的事項提出假設(shè)涉稅疑點的“假設(shè)證明再假設(shè)”的評估方法。一、環(huán)境適用（一）基礎(chǔ)資料不充分政府職能部門間數(shù)據(jù)、資料未實現(xiàn)共享，比如目前房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)密切相關(guān)的計委、規(guī)委、房管局等單位未與稅務(wù)局建立數(shù)據(jù)共享。納稅人申報方式多種多樣，系統(tǒng)數(shù)據(jù)處理難度較大。（二）系統(tǒng)功能未完善稅務(wù)綜合服務(wù)管理系統(tǒng)剛剛開通，其強大的數(shù)據(jù)容納系統(tǒng)、數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)有待于進一步開發(fā)、利用。這種環(huán)境下，納稅評估較復(fù)雜、效率較低，約談和評估工作分工較為模糊。二、具體應(yīng)用（一）納稅情況對比通過該公司向地稅局繳納的稅種、稅目，判定該公司經(jīng)營情況。確定主要經(jīng)營收入來源以及其他情況?？v向?qū)Ρ燃{稅情況。（二）經(jīng)營情況假設(shè)銷售不動產(chǎn)收入。提供勞務(wù)收入。房產(chǎn)原值。個人最高收入數(shù)及稅率、人次。重大事項變更。（三）涉稅信息提取該公司財務(wù)會計報表：⑴ 資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表。⑵ 報表附注。內(nèi)部控制制度：⑴ 財務(wù)制度。⑵ 工資制度。⑶ 銷售制度。公眾媒介。（四）納稅情況證明營業(yè)稅按年度匯總證明。個人所得稅稅率、收入證明。城市房地產(chǎn)稅分年度證明。土地增值稅匯總證明。（五）假設(shè)疑點提出匯總從報表得出屬于該法人的涉稅信息和從各種媒介收集到的涉稅信息，但納稅情況中未反映，假設(shè)涉稅疑點：⑴　董事會成員高薪。⑵ 員工其他福利。⑶　在納稅情況稅目中未反映出的收入。⑷　建筑物開始使用。⑸　不符合土地增值稅免稅標(biāo)準(zhǔn)。匯總從報表得出屬于該法人的涉稅信息和從各種媒介收集到的涉稅信息，但納稅情況中未足額反映，假設(shè)涉稅疑點：用評估指標(biāo)分析，提出新的假設(shè)：⑴　假設(shè)交易事項疑點。⑵　假設(shè)科目疑點。（六）完成《納稅評估意見書》。涉稅疑點。重點檢查科目重點。檢查交易事項。（七）評估流程圖（如圖所示）：“假設(shè)法”在房地產(chǎn)業(yè)納稅評估工作中的應(yīng)用流程圖 銷售不動產(chǎn)收入 提供勞務(wù)收入 年度納稅情況 2 房產(chǎn)原值 假設(shè) 個人收入數(shù)及稅率、人次 重大事項變更