【正文】 布設(shè)與初始資料采集的方法 地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)布設(shè)與初始資料采集的方法如下： （ 1）以標(biāo)有地價(jià)區(qū)段界線的工作底圖為基礎(chǔ)，在各個(gè)地價(jià)區(qū)段范圍內(nèi)選擇符合條件的宗地作為初選監(jiān)測點(diǎn)，并將初選的地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)標(biāo)注在工作草圖上； TD/T — 2020 5 （ 2）查閱土地登記檔案，對初選監(jiān)測點(diǎn)的登記資料進(jìn)行整理，記入監(jiān)測點(diǎn)登記表，沒有登記資料的初選監(jiān)測點(diǎn)根據(jù)實(shí) 地勘察調(diào)查的情況填寫監(jiān)測點(diǎn)登記表； （ 3）根據(jù)工作草圖的標(biāo)注及登記資料，對初選監(jiān)測點(diǎn)逐一進(jìn)行實(shí)地勘察，包括對登記資料的核實(shí)和補(bǔ)充、宗地周邊環(huán)境的調(diào)查、土地實(shí)際利用狀況的調(diào)查、宗地影像資料的獲取等； （ 4）根據(jù)勘察的資料對初選監(jiān)測點(diǎn)進(jìn)行進(jìn)一步的分析和篩選，確定地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)； （ 5）對監(jiān)測點(diǎn)進(jìn)行統(tǒng)一編號(hào)，編號(hào)包含全國行政區(qū)劃序號(hào)信息、城市類別信息、土地級別序號(hào)信息、土地用途類別信息、城市內(nèi)監(jiān)測點(diǎn)序號(hào)信息，具體編號(hào)規(guī)則見附錄 A； （ 6）經(jīng)篩選整理后確定的監(jiān)測點(diǎn)資料要進(jìn)行正式的初始登記，初始登記的主要內(nèi)容包括：監(jiān)測點(diǎn) 權(quán)利狀況資料、利用狀況資料、影響因素資料、設(shè)定條件資料、價(jià)格狀況資料和其它資料等，初始登記所要填寫的表格見附錄 D表 D． 2。 地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)上圖與資料建檔 地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)布設(shè)要繪制分布圖。 地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)分布圖 要 標(biāo)明各地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)的代表符號(hào)、編號(hào)，以及其它圖件要素 。 地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)布設(shè)要 建立監(jiān)測點(diǎn)檔案。 監(jiān)測點(diǎn)檔案包括 監(jiān)測點(diǎn)分布圖、監(jiān)測點(diǎn)登記表、地價(jià)區(qū)段登記表及相關(guān)資料。 地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)的維護(hù) 地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)定期檢查 每年要對地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)進(jìn)行全面跟蹤檢查，并對檢查情況進(jìn)行登記。地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)的檢查內(nèi)容有： （ 1） 使用狀況方面，包括用途是否發(fā)生變化、建筑面積是否變化、內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施是否改變、是否發(fā)生地質(zhì)災(zāi)害等； （ 2）周邊環(huán)境方面，包括總體規(guī)劃是否調(diào)整、是否增加重要的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施等； （ 3）權(quán)屬關(guān)系方面，是否發(fā)生交易行為、是否分割或者合并、是否設(shè)定新的權(quán)屬限制等。 地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)更新 地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)原則上應(yīng)保持穩(wěn)定，但遇到下列情況時(shí)，應(yīng)該更新： （ 1）地塊或地塊上建筑物滅失； （ 2）地塊用途發(fā)生改變； （ 3）地塊被合并或分割； （ 4）地塊地質(zhì)條件發(fā)生規(guī)模較大的惡性改變； （ 5）土地被長期低效利用； （ 6）城市 主城區(qū)或建成區(qū)擴(kuò)容。 地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)的更新可 包括對原有不再符合條件 監(jiān)測點(diǎn) 的 刪除、 替換 和新增加 監(jiān)測點(diǎn)的更新。 替換 和新增 加 監(jiān)測點(diǎn)的設(shè)立可參照地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)的設(shè)立步驟。地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)更新的數(shù)量每年不得超過該城市地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)總數(shù)的 10％。當(dāng)城市土地級別調(diào)整、基準(zhǔn)地價(jià)更新時(shí)，原則上保留 90%以上的原有監(jiān)測點(diǎn)，并在原有監(jiān)測點(diǎn)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行監(jiān)測點(diǎn)的擴(kuò)充。地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)的變更情況需如實(shí)填寫附錄 D中的表D． 4。 TD/T — 2020 6 建立地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)資料庫 地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)須建立專門的資料庫 。 資料庫管理的資料主要包括： （ 1）初始登記資料，包括：城市地價(jià)監(jiān)測點(diǎn) 登記表（初始）、地價(jià)區(qū)段登記表（初始）、地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)分布圖、地價(jià)區(qū)段分布圖、地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)宗地圖、地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)影像照片等； （ 2）變更登記資料，包括：各監(jiān)測年度的城市地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)登記表（變更）、地價(jià)區(qū)段登記表（變更）、地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)變更統(tǒng)計(jì)表等； （ 3）各季度、年度成果資料，包括：地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)（季度）調(diào)查表、地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測指標(biāo)（季度）調(diào)查表、土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況（季度）調(diào)查表、土地交易樣本（季度）調(diào)查表、地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)（年度）調(diào)查表、地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測指標(biāo)（年度）調(diào)查表、房屋交易樣本（年度）調(diào)查表、土地（年度）供需情況調(diào)查表、房屋 （年度）供需情況調(diào)查表、土地面積調(diào)查表、相關(guān)社會(huì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（年度）調(diào)查表、城市基準(zhǔn)地價(jià)更新情況調(diào)查表、地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)評估技術(shù)要點(diǎn)表、地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)分布圖、土地交易樣本分布圖、房屋交易樣本分布圖、城市地價(jià)狀況年度分析報(bào)告、 監(jiān)測點(diǎn) 地價(jià)評估報(bào)告等。 8 地價(jià) 動(dòng)態(tài) 監(jiān)測 數(shù)據(jù) 采集 地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)的內(nèi)容 地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)內(nèi)容如下： （ 1）地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)數(shù)據(jù)，按采集重點(diǎn)不同分為初始采集數(shù)據(jù)和常規(guī)采集數(shù)據(jù)，其中，初始采集數(shù)據(jù)包括監(jiān)測點(diǎn)的土地權(quán)屬狀況、土地實(shí)際利用狀況、地價(jià)影響因素、監(jiān)測點(diǎn)設(shè)定條件、監(jiān)測點(diǎn)價(jià)格狀況等基本情況；常規(guī)采集數(shù) 據(jù)重點(diǎn)為監(jiān)測點(diǎn)在監(jiān)測時(shí)段的現(xiàn)狀條件下評估地價(jià)、設(shè)定內(nèi)涵條件下評估地價(jià)、評估時(shí)間及評估人等。具體內(nèi)容和格式參見附錄 D中的表 D． D． 3； （ 2）土地交易樣本數(shù)據(jù)，為土地交易的相關(guān)數(shù)據(jù)，具體內(nèi)容和格式參見附錄 D中的表 D． 8； （ 3）房屋交易樣本數(shù)據(jù)，為房屋交易的相關(guān)數(shù)據(jù)，具體內(nèi)容和格式參見附錄 D中的表 D． 9； （ 4）城市一般數(shù)據(jù)，為土地年度供需統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、房屋年度供需統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、城市基準(zhǔn)地價(jià)資料等，具體內(nèi)容和格式參見附錄 D中的表 D． D． 1 D． 1 D． 14。 地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測數(shù) 據(jù)采集方法 地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)數(shù)據(jù)采集方法 地價(jià) 監(jiān)測點(diǎn)數(shù)據(jù)按采集內(nèi)容分為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和監(jiān)測點(diǎn)地價(jià) 數(shù)據(jù) 。 地價(jià) 監(jiān)測點(diǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)在布設(shè)過程中通過初始調(diào)查進(jìn)行采集，但要及時(shí)進(jìn)行核實(shí)和變更采集。 監(jiān)測點(diǎn)地價(jià) 數(shù)據(jù) 通過對監(jiān)測點(diǎn)市場價(jià)格的評估獲取，有關(guān)監(jiān)測點(diǎn)地價(jià)評估的原理和方法須遵循《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》；如果設(shè)立的 地價(jià) 監(jiān)測點(diǎn)為土地交易日期在 1年以內(nèi)的交易樣本，其地價(jià)可直接通過期日、土地開發(fā)程度、土地使用權(quán)年限、容積率等修正得到。 監(jiān)測點(diǎn)年度 地價(jià) 數(shù)據(jù)每年采集一次，基準(zhǔn)日設(shè)定在每年的 12月 31日；監(jiān)測點(diǎn)季度 地價(jià) 數(shù)據(jù)每季度采集一 次，通過抽樣采集，各類別監(jiān)測點(diǎn)抽樣數(shù)不得低于其總數(shù)的 10％，基準(zhǔn)日設(shè)定在各季度的最后一日。 監(jiān)測點(diǎn)地價(jià)評估要求如下： （ 1）監(jiān)測點(diǎn)現(xiàn)狀條件與設(shè)定內(nèi)涵條件下 的 地價(jià)分別評估，評估值為地面價(jià)； TD/T — 2020 7 （ 2）監(jiān)測點(diǎn)地價(jià)為土地使用權(quán)價(jià)格，不考慮他項(xiàng)權(quán)利限制； （ 3）監(jiān)測點(diǎn) 地價(jià) 設(shè)定內(nèi)涵條件下為法定最高年限，現(xiàn)狀條件下 為實(shí)際 剩余使用年限； （ 4）應(yīng)采用兩種或兩種以上的評估方法，但不能采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法； （ 5）監(jiān)測點(diǎn)地價(jià)評估報(bào)告采用統(tǒng)一的格式，評估報(bào)告格式見附錄 B； （ 6）每一個(gè)監(jiān)測點(diǎn) 地價(jià) 應(yīng)由兩名注冊土地估價(jià)師評估并簽字。 土地交易樣本數(shù)據(jù)采集方法 土地交易樣本數(shù)據(jù)通過市場調(diào)查采集，采集渠道 為 土地交易市場、土地交易登記部門和實(shí)際市場。土地交易樣本數(shù)據(jù)按照以下步驟進(jìn)行調(diào)查： （ 1）通過土地交易市場、土地交易登記部門等有關(guān)方面獲取土地交易的基本數(shù)據(jù)，填入土地交易樣本調(diào)查表，并對土地交易樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)地市場調(diào)查、核實(shí)。土地交易樣本數(shù)據(jù)每季度采集一次。具體內(nèi)容和格式參見附錄 D中的表 D． 8； （ 2）招標(biāo)拍賣掛牌出讓的土地交易樣本數(shù)據(jù)每季度采集一次。具體內(nèi)容和格式參見附錄 D中的表 D． 7； （ 3）按照城市地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)所在的不同地 價(jià)級別與區(qū)段，將土地交易樣本按不同用地類別，分別標(biāo)注在圖上。 房屋交易樣本數(shù)據(jù)采集方法 房屋交易樣本數(shù)據(jù)通過市場調(diào)查采集。數(shù)據(jù)采集渠道 為 房地產(chǎn)市場管理部門和實(shí)際市場。 房屋交易樣本數(shù)據(jù)包括房價(jià)和房屋租金水平等，采用樣本調(diào)查的方法采集。 房屋交易樣本數(shù)據(jù)按照以下步驟進(jìn)行調(diào)查： （ 1）通過房地產(chǎn)市場管理部門獲取房屋交易的基本數(shù)據(jù)，填入房屋交易樣本調(diào)查表，并對房屋交易樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)地市場調(diào)查、核實(shí)。房屋交易樣本數(shù)據(jù)每年度采集一次。具體內(nèi)容和格式參見附錄 D中的表 D． 9； （ 2）按照城市地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)所在的不 同地價(jià)級別與區(qū)段，將房屋交易樣本按不同用地類別，分別標(biāo)注在圖上。 城市一般資料的采集方法 城市一般資料的采集方法如下： （ 1）土地供需資料、城市基準(zhǔn)地價(jià)資料主要通過資料查詢和實(shí)地調(diào)查相結(jié)合的方式采集。采集的渠道主要是國土資源管理部門； （ 2）房屋供需資料主要也是通過資料查詢和實(shí)地調(diào)查相結(jié)合的方式采集。采集的渠道主要是房地產(chǎn)市場管理部門； （ 3）城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)資料主要通過資料查詢的方式采集。采集的渠道主要是統(tǒng)計(jì)部門和相關(guān)管理部門。 城市一般資料每年度采集一次。具體內(nèi)容和格式參見附錄 D中的表 D． D． 1 D． 13。 地價(jià) 動(dòng)態(tài)監(jiān)測 資料的 整理與審核 TD/T — 2020 8 地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測資料采集齊備后，應(yīng)將各類登記表、調(diào)查表、匯總表和統(tǒng)計(jì)表等表格進(jìn)行分類整理，按時(shí)間順序進(jìn)行統(tǒng)一編號(hào)存檔。 地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測資料歸檔前，應(yīng)對資料是否完整、內(nèi)容是否準(zhǔn)確、操作程序是否符合規(guī)定等進(jìn)行審核。 9 地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測指標(biāo) 地價(jià)水平值 地價(jià)水平值是以一定范圍內(nèi)的平均地價(jià)反映某一時(shí)點(diǎn)地價(jià)水平高低狀況的指標(biāo)。 地價(jià)水平值按照土地用途分為商業(yè)地價(jià)水平值、居住地價(jià)水平值、工業(yè)地價(jià)水平值，為了綜合反映城市地價(jià)水平，在不同用途的基礎(chǔ)上設(shè)置城市綜合地 價(jià)水平值。 城市地價(jià)水平值按照范圍大小分為區(qū)段地價(jià)水平值、級別地價(jià)水平值、城市整體地價(jià)水平值等。 區(qū)域地價(jià)水平值按照區(qū)域大小分為地級范圍城市地價(jià)水平值、省級范圍城市地價(jià)水平值、重點(diǎn)區(qū)域城市地價(jià)水平值和全國城市總體地價(jià)水平值等。 地價(jià)變化量 地價(jià)變化量主要是反映在某一時(shí)段內(nèi)地價(jià)價(jià)位的變化落差，以地價(jià)增加（或減少）量表示。 按照土地用途分為商業(yè)地價(jià)變化量、居住地價(jià)變化量、工業(yè)地價(jià)變化量，為了綜合反映城市地價(jià)變化量，在不同用途的基礎(chǔ)上設(shè)置城市綜合地價(jià)變化量等。 城市地價(jià)變化量按照范圍大小分為區(qū)段地價(jià)變化量 、級別地價(jià)變化量、城市整體地價(jià)變化量等。 區(qū)域地價(jià)變化量按照區(qū)域大小分為地級范圍城市地價(jià)變化量、省級范圍城市地價(jià)變化量、重點(diǎn)區(qū)域城市地價(jià)變化量和全國城市總體地價(jià)變化量等。 地價(jià)增長率 地價(jià)增長率主要是反映在某一時(shí)段內(nèi)地價(jià)的變化幅度，一般是通過不同時(shí)期地價(jià)變化量與基期地價(jià)水平值的比值計(jì)算得出的，以百分率表示。 按照基期的不同，地價(jià)增長率分為定比地價(jià)增長率和環(huán)比地價(jià)增長率。 按照土地用途分為商業(yè)地價(jià)增長率、居住地價(jià)增長率、工業(yè)地價(jià)增長率，為了綜合反映城市地價(jià)變化幅度，在不同用途的基礎(chǔ)上設(shè)置城市綜合地價(jià)增 長率等。 城市地價(jià)增長率按照范圍大小分為區(qū)段地價(jià)增長率、級別地價(jià)增長率、城市整體地價(jià)增長率等。 區(qū)域地價(jià)增長率按照區(qū)域大小分為地級范圍城市地價(jià)增長率、省級范圍城市地價(jià)增長率、重點(diǎn)區(qū)域城市地價(jià)增長率和全國城市總體地價(jià)增長率等。 地價(jià)指數(shù) 地價(jià)指數(shù)主要是反映在不同時(shí)點(diǎn)的地價(jià)水平與某一時(shí)點(diǎn)地價(jià)水平比較的相對關(guān)系，以地價(jià)水平值比值的 100倍表示。 地價(jià)指數(shù)按照基數(shù)不同分為定比地價(jià)指數(shù)和環(huán)比地價(jià)指數(shù)。定比地價(jià)指數(shù)以某一固定基期的地價(jià)水平值為基數(shù)，環(huán)比地價(jià)指數(shù)以上一統(tǒng)計(jì)周期地價(jià)水平值為基數(shù)。 地價(jià)指數(shù)按照土地用 途分為商業(yè)地價(jià)指數(shù)、居住地價(jià)指數(shù)、工業(yè)地價(jià)指數(shù)及表征城市整體地價(jià)水平相對關(guān)系的綜合地價(jià)指數(shù)等指標(biāo)。 TD/T — 2020 9 地價(jià)指數(shù)按照區(qū)域大小分為地（市）級范圍地價(jià)指數(shù)、省級范圍地價(jià)指數(shù)、跨省區(qū)域地價(jià)指數(shù)和全國總體地價(jià)指數(shù)等指標(biāo)。 10 地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測指標(biāo)值計(jì)算 地價(jià)水平值計(jì)算 地價(jià)水平值的計(jì)算基礎(chǔ) 地價(jià)水平值計(jì)算以監(jiān)測點(diǎn)地價(jià)為基礎(chǔ)樣本，市場交易地價(jià)為輔助樣本。 地價(jià)水平值的基本計(jì)算方法 區(qū)段地價(jià)水平值計(jì)算 某一時(shí)點(diǎn)、某一用途區(qū)段地價(jià)水平值，等于地價(jià)區(qū)段內(nèi)該用途樣本地價(jià)的算術(shù)平均值 。計(jì)算公式為： nPPni kik ??? 1 ????????? （ 1） 式中： kp －第 k個(gè)地價(jià)區(qū)段某一時(shí)點(diǎn)某一用途的地價(jià)水平值 kip －第 k個(gè)地價(jià)區(qū)段內(nèi)某一時(shí)點(diǎn)某一用途第 i個(gè)樣本地價(jià) n －第 k個(gè)地價(jià)區(qū)段內(nèi)某一時(shí)點(diǎn)某一用途地價(jià)樣本的總數(shù) 區(qū)域地價(jià)水平值計(jì)算 某一時(shí)點(diǎn)、某一用途 區(qū)域（如級別） 地價(jià)水平值，等于 區(qū)域 內(nèi)區(qū)段 地價(jià)水平值的加權(quán)平均值。計(jì)算公式為： kmkmkkkSSPP??????11j ????????? （ 2） 式中： jp －第 j級別某一時(shí)點(diǎn)某一用途的 區(qū)域 地價(jià)水平值 kp －第 k個(gè)區(qū)段某一時(shí)點(diǎn)某一用途地價(jià)水平值 kS －第 k個(gè)區(qū)段某一時(shí)點(diǎn)某一用途實(shí)際土地面積 m－第 j區(qū)域 內(nèi)某一時(shí)點(diǎn)某一用途地價(jià)區(qū)段的總數(shù) 城市整體地價(jià)水平值計(jì)算 城市整體地價(jià)水平值，等于監(jiān)測范圍內(nèi)某一用途 區(qū)段或區(qū)域 地價(jià)水平值的加權(quán)平均值。 城市綜合地價(jià)水平值計(jì)算 城市綜合地價(jià)水平值，采用各用途地價(jià)水平值按各用途實(shí)際土地面積加權(quán)平均計(jì)算。 TD/T — 2020 10 區(qū)域城市地價(jià)水平值計(jì)算 區(qū)域城市地價(jià)水平值，采用各城市整體地價(jià)水平值加權(quán)平均計(jì)算。 地價(jià)變化量計(jì)算 地價(jià)變化量的計(jì)算基礎(chǔ) 地價(jià)變化量以地價(jià)水平值為基礎(chǔ)計(jì)算，分為年度地價(jià)變化量和季度地價(jià)變化量。 地價(jià)變化量的基本計(jì)算方法 年度地價(jià)變化量計(jì)算 年度地價(jià)變化量，等于某一年度、某一用途地價(jià)水平值減去上一年度該用途地價(jià)水平值。計(jì)算公式為： 1???? yyy PPp