【正文】 籠，將部分物業(yè)（也即最具市場價值的物業(yè)）對外銷售，其他部分實(shí)行對外租賃，保證長期的投資回報。這種商業(yè)地產(chǎn)操作模式在目前極為盛行。遠(yuǎn)的大連萬達(dá)廣場，近的珠海揚(yáng)名廣場。該模式將地產(chǎn)與商業(yè)有效糅合，通過主力店的拉動，使整個商業(yè)物業(yè)全面升值，并且使商業(yè)功能發(fā)揮得淋漓盡致，其操作無疑取得了成功。 根據(jù)格力旺角商業(yè)文化中心的硬件設(shè)施及須出售 10000 ㎡實(shí)現(xiàn)資金回籠的要求， 以及珠海對新香洲藍(lán)圖的描繪，目前新香洲區(qū)尚無中心地位的在大型商業(yè)核心的空白，我們特將本項(xiàng)目進(jìn)行以下定位： 業(yè)態(tài)定位 社區(qū)型 SHOPPING MALL（購物中心），集購物、休閑、餐飲、娛樂、文化為一體。 新香洲 30000 ㎡景觀式商業(yè)、文化、休閑廣場，獨(dú)一無二，無以復(fù)制。 集廣場經(jīng)濟(jì)、商場經(jīng)濟(jì)、文化經(jīng)濟(jì)、休閑經(jīng)濟(jì)、娛樂經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢于一身，輻射力強(qiáng)，商機(jī)無限。 市場營銷策劃方案 更多資料請登錄 市場營銷策劃方案 更多資料請登錄 集新香洲商貿(mào)、文化、汽車三大亮點(diǎn)中的兩大亮點(diǎn)，新香洲商業(yè)文化核心地位不可撼動。 同體育中心、特區(qū)報社、珠海電視臺、珠海電臺、青少 年文化宮構(gòu)成新香洲文化主要載體，為珠海文化的傳播基地。 新香洲商業(yè)文化流金地段，引領(lǐng)都市時尚品位新生活 政府規(guī)劃、重點(diǎn)支持項(xiàng)目，商業(yè)前景廣闊。 功能規(guī)劃 一樓：主題商業(yè)街（魅力女人街、品牌專營街、動感地帶等）、美食街 二樓：主力店（超級市場）、兒童天地、特色美食（肯德基、麥當(dāng)勞）等； 三樓：專業(yè)商場（家電、家居）、休閑長廊等； 四樓：電影院、康樂中心等。 購鋪客戶定位 根據(jù)我們調(diào)查結(jié)果顯示，目前珠海購買商鋪的客戶群中 85%以上用于投資，只有不足 15%的購鋪者用 于自營，并該部分投資者中有近50%還處于自營或出租的考慮中。我們將本項(xiàng)目購鋪客戶定位如下： 市場營銷策劃方案 更多資料請登錄 市場營銷策劃方案 更多資料請登錄 區(qū)域定位： 區(qū)域 珠海 港澳地區(qū) 珠三角其他地區(qū) 其他 比例（ %） 75 15 5 5 投資商客定位： 有豐富投資經(jīng)驗(yàn)，已有多處投資物業(yè)，專門進(jìn)行商鋪投資的珠海三角大客戶。 對珠三角經(jīng)濟(jì)及市場環(huán)境較為熟悉， 看好珠海發(fā)展前景的港澳人士。 珠海商務(wù)人員、政府公務(wù)員等中產(chǎn)階層人士，該部分投資商客熟悉珠海經(jīng)濟(jì)環(huán)境及發(fā)展方向。 手中有一定積累，進(jìn)行二次置業(yè)，對本商業(yè)物業(yè)前景看好 的珠海本地人。 從事商業(yè)經(jīng)營，積蓄一定資金，投資自營的經(jīng)營商客。 四、 項(xiàng)目銷售策略 商鋪規(guī)劃建議 本項(xiàng)目是一個純商業(yè)物業(yè)，不同于住宅開發(fā)，發(fā)展商將物業(yè)建好賣給業(yè)主交付使用，套現(xiàn)后就終結(jié)同項(xiàng)目的關(guān)系。本商業(yè)物業(yè)（部分）市場營銷策劃方案 更多資料請登錄 市場營銷策劃方案 更多資料請登錄 在實(shí)現(xiàn)旺銷使資金盡快回籠的基礎(chǔ)上，還要保證本項(xiàng)目的整體性和售后經(jīng)營的持續(xù)發(fā)展。因此本商業(yè)物業(yè)不能 “ 為賣而賣、一賣了事 ” 。針對市場、業(yè)主及經(jīng)營商戶的需求，根據(jù)我們對珠海銷售商業(yè)物業(yè)進(jìn)行市調(diào)所反饋信息顯示，單鋪建筑面積在 100 ㎡以上的大面積鋪位市場份額占有較小，市場對該部 分商業(yè)物業(yè)消化能力較弱。而建筑面積在 4080 ㎡左右的商鋪銷售情況最好，參照迎賓廣場、揚(yáng)名廣場、嶺南世家等銷售情況，小面積商鋪市場需求量遠(yuǎn)大于大面積商鋪，市場對該部分商業(yè)物業(yè)的消化能力較強(qiáng)。從商戶經(jīng)營的角度來說，面積小的商鋪更符合經(jīng)營客商需要，因而更有利于商鋪投資商客獲取穩(wěn)定出租收益。因此我們建議將面積大的鋪位分割成面積在 4080 ㎡左右商鋪，并且在分割帶設(shè)置公共通道，使投資商與經(jīng)營商實(shí)現(xiàn)最大利潤回報（具體分割規(guī)劃平面圖已交格力置業(yè)。針對格力旺角項(xiàng)目，我們對商鋪進(jìn)行重新分割規(guī)劃。商鋪分割規(guī)劃效益評估如下：（ 具體分割規(guī)劃詳見附件 1《商鋪規(guī)劃分割圖》） 格力旺角新規(guī)劃商鋪價格預(yù)測表 項(xiàng) 目 傳統(tǒng)的銷售 (舊規(guī)劃 ) 售后返租銷售 (新規(guī)劃 ) 銷售 凈增額（元） 同原規(guī)劃各項(xiàng)指標(biāo)比 銷售面積（㎡） 預(yù)售價 市場營銷策劃方案 更多資料請登錄 市場營銷策劃方案 更多資料請登錄 （元 /㎡） 預(yù)售總額（元） 銷售面積（㎡） 預(yù)售單價（元 /㎡） 預(yù)售總額（元） 單價 總額 增長率 (%) 一層 11000 83927360 13500 103001760 227756 1: 1: 22 二層 4000 5483400 6700 9184695 3701295 1: 1: 68 整體 89410760 112186455 22775695 1: 25 備注：新規(guī)劃中銷售單價的預(yù)測基于以下兩個理由： 商鋪分割為小面積更適合市場需求，有利于拉動售價。 采用售后三年返租的模式保證投資商客的投資回報，可以拉動售價上揚(yáng)。 商鋪銷售分析 市場營銷策劃方案 更多資料請登錄 市場營銷策劃方案 更多資料請登錄 價格策略一直是項(xiàng)目推廣過程中最為敏感的也是最難以控制 的部分，為避免推廣過程中將鋪位一次性整體推出的諸多不利因素，格力旺角商業(yè)文化中心的推廣采取分階段推售的策略．并輔以靈活的價格作為調(diào)控．以多樣的付款方式和促銷策略，全面迎合各層面買家的不同需求。 銷售目標(biāo)：人民幣 1 億元 定價策略：分層定價、分區(qū)定價、特位特價 項(xiàng)目總建筑面積為： ㎡。 可售面積：約 10000 ㎡，（詳見附件 2《商鋪銷售分區(qū)圖》）其中： 一樓： ㎡（ A 區(qū)： ㎡， B 區(qū)： ㎡， C 區(qū)： ㎡）不含理貨區(qū) 220 ㎡。 二樓 A 區(qū)： ㎡ 三樓 A 區(qū)：約 600 ㎡ 租賃面積： ㎡，其中： 二樓： ㎡ 三樓： ㎡ 市場營銷策劃方案 更多資料請登錄 市場營銷策劃方案 更多資料請登錄 四樓： ㎡ 根據(jù)我們規(guī)劃分割及市場需求，現(xiàn)對所售商鋪進(jìn)行銷售分析（詳見附件 2《商鋪銷售分區(qū)圖》） 返租總體回報預(yù)測 （不考慮資金時間價值、商鋪空置率等因素） 項(xiàng)目 銷售均價 (元 /㎡ ) 返租面積（㎡） 年返租成本 A 類（ 6%） 年返租成本 B 類（ 8%） 出租單價 （元 /㎡ ?年） 出租面積（㎡） 出租回報額（元） 返租單價 （元 /㎡ ?年） 返租成本（元） 返租單價 （元 /㎡ ?年） 返租成本（元） 一樓 13500 780 5951213 1040 7934950 1200 9155712 二樓 6700 420 575757 560 767676 600 822510 售后返租策略 市場營銷策劃方案 更多資料請登錄 市場營銷策劃方案 更多資料請登錄 目前商鋪投資商客基本上都不是經(jīng)營者，主要用于出租，獲取穩(wěn)定的投資回報。投資商客理想的投資回報一般在 8%以上。針對本項(xiàng)目純商業(yè)物業(yè)的實(shí)際情 況，我們建議采取售后三年返租及帶租約發(fā)售的模式，將使項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)發(fā)展商、投資商客及經(jīng)營商三贏局面