【正文】 從原來(lái)滿足人們基本生活需求，發(fā)展到滿足人們多方位需求的優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)階段，商品房更進(jìn)入同質(zhì)比階段。 就廣州房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，各地段房?jī)r(jià)都存在不同程度的下滑或變相下滑，市中心越秀、東山、荔灣等區(qū)的高層住宅價(jià)格與去年同期相比下降二成；天河高層現(xiàn)樓難以超過(guò)8000元/平方米。周邊近郊房?jī)r(jià)表面沒(méi)有較大下調(diào)，但是，在日益殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)下，迫使這些樓盤(pán)付出了更大的推廣成本。房?jī)r(jià)實(shí)質(zhì)上降幅可觀。 根據(jù)一項(xiàng)調(diào)查資料顯示：今年19月，%。其中單位購(gòu)房占商品房消費(fèi)量由98年40%以上下降到今年不足30%。而個(gè)人購(gòu)買(mǎi)消費(fèi)則略有上升，預(yù)計(jì)全年成交量約為550萬(wàn)平方米。 九九年政府通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的調(diào)整與反思，針對(duì)消費(fèi)遲滯的市場(chǎng)狀況，采取相應(yīng)措施，特別是增加市民貨幣持有量。這一政策的出臺(tái)將使人民幣流量得到實(shí)質(zhì)性和拉動(dòng)式的增大。中等價(jià)位住宅銷(xiāo)量將會(huì)隨市民支付能力提高而明顯增加，高價(jià)位樓盤(pán)銷(xiāo)售將相對(duì)增幅較小。由于我國(guó)加入世界貿(mào)易總協(xié)定的談判已近尾聲，加入世貿(mào)有利于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫。而對(duì)于越來(lái)越成熟的置業(yè)者，發(fā)展商在房地產(chǎn)運(yùn)作的各個(gè)環(huán)節(jié)都必須越做越細(xì)致，越做標(biāo)準(zhǔn)越高。所以，對(duì)于千禧年房地產(chǎn)的預(yù)測(cè)，應(yīng)該是：穩(wěn)中趨旺，但競(jìng)爭(zhēng)更激烈。房地產(chǎn)業(yè)已真正進(jìn)入比小分的時(shí)代。㈡區(qū)域市場(chǎng)分析 天河區(qū)位于廣州市東部，東與黃埔區(qū)相連，南瀕珠江，西南接?xùn)|山區(qū)、北連白云區(qū)。天河區(qū)交通四通八達(dá)，是廣州市連接珠江三角洲及粵北粵東地區(qū)的要通。全區(qū)有中山大道，黃埔大道等63條主要干道，廣深高速公路共穿東西，廣州火車(chē)東站和地鐵號(hào)線天河終點(diǎn)位于區(qū)內(nèi)。天河區(qū)是廣州著名的科研高教區(qū)，有超過(guò)22所大專(zhuān)院校，34間科研院所，15所中學(xué)、1所職中、61所小學(xué)、95所幼兒園。區(qū)內(nèi)社會(huì)保障事業(yè)發(fā)展較快。由于城市中心東移，天河區(qū)作為新興區(qū)域，也就成為了廣州市商品樓集中地。天河區(qū)樓盤(pán)分布相對(duì)集中，主要分布在以天河北、員村、天汕路、東圃為中心的集中區(qū)域，根據(jù)廣州市國(guó)土局房管局的房地產(chǎn)信息中心的成交數(shù)據(jù)，（），列八大區(qū)之首。隨著城市向東移的規(guī)劃現(xiàn)狀日漸成熟，有關(guān)新城市中心的利好信息不斷展示在人們眼前，故天河將發(fā)展成為以天河政府為中心。天府路為中軸線的新城市中心，根據(jù)其發(fā)展的特點(diǎn)，東移重心將會(huì)沿著中山大道沿線發(fā)展起來(lái)，而黃埔大道沿線則因?yàn)楣S、企業(yè)眾多，村落范圍廣闊等負(fù)面特點(diǎn)，使得此帶區(qū)域向現(xiàn)代化城市規(guī)劃邁向受到一定程度的阻礙。㈢定向市場(chǎng)分析員村位于天河區(qū)南部，毗鄰天河公園，天河區(qū)政府，地理位置優(yōu)越。附近工廠較多，居民較為密集，消費(fèi)群體以工薪階層為主。隨著多年發(fā)展，該外來(lái)人口越來(lái)越多，逐漸發(fā)展成了外來(lái)人口聚居地，由于天河區(qū)政府的搬遷和落成，使該區(qū)的環(huán)境和市政設(shè)施得到了逐步的完善和健全，加速了區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，吸引不少在城東工作的人士在此置業(yè)安居。由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不成熟，以及管理制不完善的原因，致使該區(qū)城內(nèi)開(kāi)發(fā)了不少不同性質(zhì)的房地產(chǎn)，有商品房、安居房、集資房、宅基地等，成了廣州市典例，區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。員村，作為新城市中心的一部分，在規(guī)劃發(fā)展或房地產(chǎn)發(fā)展都有其特殊的一面，正如該區(qū)域樓盤(pán)的價(jià)格與一路之隔的對(duì)面區(qū)域相差甚遠(yuǎn)，原因不明而喻。但由于臨近天河區(qū)政府，員村有特殊的優(yōu)越性，而天河區(qū)政府的搬遷則大大有利于帶動(dòng)?xùn)|部地區(qū)的規(guī)劃發(fā)展和經(jīng)濟(jì)繁榮。因此，位于天河區(qū)政府門(mén)前的員村，還是可以借助天河區(qū)新政府落成這一東風(fēng)，使在規(guī)劃、配套、環(huán)境等方面得到更大的改善。三、競(jìng) 爭(zhēng) 對(duì) 手 分 析㈢競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手資料分析對(duì)手一：僑穎苑：由3幢12層及一幢9層組成：現(xiàn)推C棟C1～C4梯的3～12層，B2棟的2～12層：新天河、新市民、新文化：4681～5445元/m2，均價(jià)5055元/m2（復(fù)式）5868～6395元/m2，均價(jià)6101元/m2以下價(jià)格均為銀行按揭折后價(jià)：一級(jí)二類(lèi)裝修⑴優(yōu)勢(shì)分析①該樓盤(pán)已為現(xiàn)樓，可即買(mǎi)即入住，易于吸引買(mǎi)家入?。虎趦r(jià)格較同區(qū)域其他樓盤(pán)為低，有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；③位于內(nèi)街，可避免主干道噪音及空氣污染影響，但亦可方便出入主干道，屬旺中帶靜，有一定的升值潛力；④發(fā)展商知名度較高，能夠給買(mǎi)家一定的信心支持；⑵劣勢(shì)分析①周邊外來(lái)人口較多，人流復(fù)雜，治安環(huán)境較差，影響買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)心理；②樓盤(pán)周?chē)h(huán)境欠佳，影響樓盤(pán)檔次；③戶(hù)型設(shè)計(jì)一般，凸柱位較多，影響使用率；④外立面缺乏特色；⑤建筑密度較大，樓距較密，私密性較差對(duì)手二：紫林居：由3幢連體9層組成：現(xiàn)推C—H座的3～9層：品味家在公園旁的舒適與休閑：4511～6208元/m2，均價(jià)5320元/m2：一級(jí)二類(lèi)裝修⑴優(yōu)勢(shì)分析①該樓盤(pán)是員村一帶為數(shù)不多的小區(qū)樓盤(pán)，且內(nèi)部環(huán)境優(yōu)美，易于吸引買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)；②鄰近交通主干道黃埔大道，交通異常便利；③該樓盤(pán)緊靠天河新區(qū)府，天河公園近在咫尺，對(duì)樓盤(pán)檔次的提升有莫大的幫助；④建筑設(shè)計(jì)為無(wú)電梯低層住宅，且物業(yè)收費(fèi)低廉，對(duì)買(mǎi)家有極大的吸引力；⑤小區(qū)缺乏中庭花園，吸引力欠佳。⑵劣勢(shì)分析①該樓盤(pán)部分單位靠近馬路，受噪音影響大，空氣污染大，影響銷(xiāo)售；②周邊外來(lái)人員多，且時(shí)常有治安事件發(fā)生，影響買(mǎi)家入住信心；③該樓盤(pán)周邊生活配套設(shè)施不齊全，且多為裝飾材料店鋪，影響樓盤(pán)檔次；④戶(hù)型設(shè)計(jì)上有一定的不足，有凸柱現(xiàn)象；⑤規(guī)模小，難上檔次。對(duì)手三：天一莊：由12幢高層組成：現(xiàn)推玲瓏閣、錦茵閣的7～18層 ：天然高臺(tái)全封閉綠色小區(qū)：5019～5802元/m2，均價(jià)5393元/m2：毛坯房：⑴優(yōu)勢(shì)分析①為同區(qū)域少有的大型住宅小區(qū)，易于吸引買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)；②小區(qū)規(guī)劃內(nèi)有大型綠化建設(shè)，且內(nèi)部配套設(shè)施齊全，樓盤(pán)棕合質(zhì)素高，升值潛力大；③能巧妙地利用崗頂?shù)貏?shì)抬高之特點(diǎn)，因應(yīng)采用獨(dú)特設(shè)計(jì)，令本樓盤(pán)擁有鮮明賣(mài)點(diǎn)；④鄰近主干道，但又有一定的距離，且有小區(qū)路環(huán)繞小區(qū)四周，令住戶(hù)在享受安靜環(huán)境的同時(shí)又可享受便利之交通。⑵劣勢(shì)分析①周邊同檔次的對(duì)手樓盤(pán)多，競(jìng)爭(zhēng)壓力大；②本小區(qū)外部建有一幢高層建筑，有礙整體建筑美感；③周邊外來(lái)人員多，治安管理有隱患；④周邊生活配套設(shè)施不完善，難以滿足住戶(hù)日常生活需求。對(duì)手四：海景中心：由2幢28層組成：現(xiàn)推都景軒，海都軒的7～28層：只交一成，即做業(yè)主：4076～5598元/m2，均價(jià)4708元/m2（復(fù)式）4228～7289元/m2，均價(jià)6255元/m2：一級(jí)一類(lèi)裝修（高級(jí)錦磚地面，雙面豪華門(mén)，全景落地玻璃門(mén)）⑴優(yōu)勢(shì)分析①地處交通主干道黃埔大道和華南大道交匯點(diǎn)，交通十分便利；②社區(qū)配套設(shè)施較完善，有學(xué)校、醫(yī)院、市場(chǎng)、天河公園、賽馬場(chǎng)等；③戶(hù)型可供選擇多；④有停車(chē)場(chǎng)，物業(yè)收費(fèi)合理。⑵劣勢(shì)分析①外來(lái)人員多，治安問(wèn)題多，影響買(mǎi)家心理；②緊鄰主干道旁，噪音大，空氣污染嚴(yán)重；③缺乏商業(yè)氣氛，社區(qū)配套不成熟；④周邊樓盤(pán)較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，影響銷(xiāo)售；⑤無(wú)小區(qū)花園，缺乏生活大自然氣氛。對(duì)手五：恒安大廈：1幢連體30層：現(xiàn)推恒樂(lè)軒5～25層：一點(diǎn)一滴……令為生活細(xì)節(jié)設(shè)想：4218～5980元/m2，均價(jià)5102元/m2：毛坯房：⑴優(yōu)勢(shì)分析①位于主干道旁，交通方便，出入市區(qū)方便，有一定的升值潛力；②戶(hù)型設(shè)計(jì)方正實(shí)用，間隔采用隱梁隱柱設(shè)計(jì)，方便住戶(hù)日常生活；③雖為單體樓，但內(nèi)部配套設(shè)施齊全，有助吸引買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)；④南向單位可享受一定的綠化景觀及安靜環(huán)境，有利于銷(xiāo)售。⑵劣勢(shì)分析①位于主干道旁，受噪音影響及空氣污染嚴(yán)重，影響買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)意欲；②樓盤(pán)門(mén)前外來(lái)人員較多，出入欠缺安全感；③樓盤(pán)周邊相同類(lèi)型的對(duì)手樓盤(pán)較多，銷(xiāo)售上有不小的壓力。對(duì)手六：怡景花園：由15幢多層組成：現(xiàn)推貨尾單位：旭日初升，怡景花園：3018～3214元/m2，均價(jià)3149元/m2：毛坯房：⑴優(yōu)勢(shì)分析①為早期開(kāi)發(fā)之樓盤(pán)，有一定的知名度；②小區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施較完善，方便住戶(hù)日常生活；③小區(qū)內(nèi)有公交車(chē)總站，交通便利；④小區(qū)均由多層無(wú)電梯建筑組成，適合中低收入人士入住，對(duì)銷(xiāo)售有幫助。⑵劣勢(shì)分析：①周邊違章建筑多，影響小區(qū)自身形象，不利于銷(xiāo)售；②周?chē)鈦?lái)人員、“三無(wú)”人員較多，治安管理上有隱患；③戶(hù)型設(shè)計(jì)上存在不足，面積選擇較少，不能迎合市場(chǎng)需求；④外立面設(shè)計(jì)較差，形象普通。四、項(xiàng) 目 理 解㈠項(xiàng)目概況 ：?jiǎn)T村西街：小區(qū)東鄰天河公園，南臨珠江，西近跑馬地萬(wàn)坪綠地，北有新駐天河路區(qū)府，外圍大環(huán)境較佳，但小區(qū)內(nèi)附近工廠較多，綠化少，空氣質(zhì)素差，隨著政府規(guī)劃逐步完善，該地前景看好。：，總建筑面積55223m2，由1幢23層、1幢12層、2幢9層、2幢7層組成：，綠化率達(dá)38%。：%，居住戶(hù)數(shù)為484戶(hù)。：F