【正文】 發(fā)展商 政府政策 why ?造勢 城市角色的考慮（ RBD） 公建的引入 持有的考慮 ?主線、亮點 貫穿項目的主線 —— ― T ‖型臺 散布于地塊上的亮點 區(qū)域升值 why 用地 規(guī)劃條件 市場 發(fā)展商 政府政策 ?開發(fā)次序 各地塊相對獨立性 ——整體的完整性 彈性規(guī)劃的考慮 ?一、二級開發(fā)聯(lián)動 綜合物業(yè)的操作多樣性 靈活的開發(fā)方式 why 開發(fā)商 政府 基金 /資本 二級開發(fā)商 一級開發(fā)商 用地 規(guī)劃條件 市場 發(fā)展商 政府政策 why 用地 規(guī)劃條件 市場 發(fā)展商 政府政策 why 用地 規(guī)劃條件 市場 發(fā)展商 政府政策 占地 綜合物業(yè)的可能性 容積率 建面 無限高要求 向地下發(fā)展 向空中發(fā)展 稀釋成本 留出足夠的公共空間 用地 規(guī)劃條件 市場 發(fā)展商 政府政策 why ?總體市場概述 ?區(qū)域市場分析 ?分物業(yè)市場分析 總體市場 ?交易量（ 銷售額 ，增長 %，銷售面積 498萬平方米，增長 %， ?二手房 ：市內(nèi)四區(qū)存量房成交額 ，增長 %；成交面積 173萬平方米，增長 %； ） ?價格（ 市內(nèi)四區(qū)商品房平均價格 3500元 /平米 ） why 大連市199 9年至20 02年G DP圖020040060080010001200140016001999 2022 2022 2022 （年）（億元）0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %GDP 增長率 0100200300400500（萬平米）1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 （年）大連市房地產(chǎn)1993年至2022年商品房銷售面積圖用地 規(guī)劃條件 市場 發(fā)展商 政府政策 區(qū)域市場分析 why 周邊物業(yè)價格現(xiàn)狀 – 在售項目物業(yè)類型主要以住宅為主，價格在 6000元 /平方米左右；項目規(guī)模從 1萬平方米左右的小盤到 40余萬平方米的大盤均有； – 潛在項目中有公建項目，如體育場東側(cè)的 酒店（在建）項目和 新華商苑 項目 項目名稱 物業(yè)類型 規(guī)模 銷售單價 主力戶型面積萬達(dá)華府 住宅 44 萬 46 80 8 05 0 11 0 14 0優(yōu)豪斯 住宅 11 萬 56 00 6 50 0 12 0 16 0動力花園 住宅 1 萬 57 00 6 60 0 11 6 15 7興昌都市首府 住宅 萬 63 80 7 00 0 12 0 22 0動力街區(qū) 商住 萬 6700用地 規(guī)劃條件 市場 發(fā)展商 政府政策 分物業(yè)市場 why 用地 規(guī)劃條件 市場 發(fā)展商 政府政策 商業(yè) 居住 辦公 分物業(yè)市場 ——豪宅 why 項目名稱 產(chǎn)品類型 規(guī)模（萬平米） 價格（萬元/平米） 客戶 市場表現(xiàn) 星海國寶 高層塔樓 17 以東北三省為主，主要是自住 銷售 50% 南山風(fēng)情街 獨棟別墅 5 多為在大連做生意的東北三省的人 2022年開盤至今認(rèn)購 30多套 海昌楓橋園 獨棟、聯(lián)排別墅 ~1.4 以東北三省為主，主要是自住 2022年開盤至今銷售70% 用地 規(guī)劃條件 市場 發(fā)展商 政府政策 價格高昂 專業(yè)開發(fā)團(tuán)隊的組合 周邊配套齊全 城市的核心位置 why 城中豪宅特點 景觀 /配套等 高檔次專業(yè)的物業(yè)管理公司 有獨到之處 外立面 ——內(nèi)裝修 ——大堂 ——設(shè)備 產(chǎn)品 區(qū)位 品牌 配套 服務(wù) 檔次 稀缺資源 用地 規(guī)劃條件 市場 發(fā)展商 政府政策 案例 總建面 精裝 1層 3梯， 2~4戶 戶型 205~500平方米 層高 開盤 ，入住 銷售率 90% 開盤均價 /平米，目前均價 /平米 北京通用時代國際中心 CBD豪宅，周邊的配套設(shè)施完善 通惠河綠化帶 三梯 2戶（雙拼塔樓） 電梯入戶 /傭人電梯 物業(yè)：國貿(mào)物業(yè)管理公司 why 用地 規(guī)劃條件 市場 發(fā)展商 政府政策 總建面 24萬平方米 板樓兩梯 2戶，塔樓兩梯3~4戶 戶型 130平米（二居） ~360平方米（四居），主力戶型 180平米三居，頂層躍層 層高 3米 開盤 ，入住 目前僅剩余 10余套二居未售出 開盤均價 /平米 ， 目前均價 ~ /平米 北京棕櫚泉國際公寓 城中景觀豪宅（朝陽公園 /雙景觀資源） 涉外氛圍 /投資傾向 配套（ /6000平米的商場） 案例 why 用地 規(guī)劃條件 市場 發(fā)展商 政府政策 總建面 16萬平方米 三梯四戶 三居 210多平米（主力），四居 270多平米，頂層躍層 300， 500， 800平米 層高 開盤 ， 入住 銷售率：開盤三棟銷售 90%，一棟未開盤。 開盤均價 /平米，目前均 價 /平米 北京光彩國際公寓 銷售相對一般 商務(wù) /商業(yè)氛圍 休閑氛圍濃厚 產(chǎn)品等各方面缺乏稀缺性 案例 why 用地 規(guī)劃條件 市場 發(fā)展商 政府政策 總建面 80萬平方米 一居 83平方米 ~四居 312平方米 2部主人專用電梯，1部傭人電梯 開盤 ， 入住 開盤均價 /平米，目前均 價 /平米 上海世茂濱江花園 外灘水景 毗鄰陸家嘴國際金融中心 私人會所 、 游泳館 、 網(wǎng)球場 超高層： 49~55層 案例 why 用地 規(guī)劃條件 市場 發(fā)展商 政府政策 Miranova:columbus,Ohio,USA 案例 why 景觀 流動空間 用地 規(guī)劃條件 市場 發(fā)展商 政府政策 The bristol,chicago 案例 why 城市中心區(qū) 注重起居空間 用地 規(guī)劃條件 市場 發(fā)展商 政府政策 Skycity tower ,taipei Kanchanjunga apartment ,india 案例 why 城市中心區(qū) 空中花園 1層 1戶 ， 躍層 用地 規(guī)劃條件 市場 發(fā)展商 政府政策 本項目城中豪宅可行性 優(yōu)勢 ?開發(fā)商的品牌 ?城市核心位置 ?環(huán)境相對安靜 劣勢 ?景觀資源缺乏、而大連高端客戶看中景觀資源 ?區(qū)域認(rèn)可度低 ?鄰近體育場，人流混雜 操作重點 ?完善配套設(shè)施 ?產(chǎn)品特色 ?創(chuàng)造景觀 ?專業(yè)的物業(yè)服務(wù) why 用地 規(guī)劃條件 市場 發(fā)展商 政府政策 項目名稱 規(guī)模（萬平米） 價格（萬元 /平米） 客戶 經(jīng)營情況 勝利廣場購物中心地下商業(yè)街 —— 10（室內(nèi)面積） 投資客戶 人流量較大，店鋪空置率較低 CITY SQUARE —— 10~11 80%為投資商持有出租 開業(yè)不久，經(jīng)營情況不佳 星海國寶商業(yè)街 5 1~ 自營客戶 經(jīng)營情況較好，檔次較高 民生 .松竹苑住宅底商 ~ 自營客戶 —— 經(jīng)典生活商業(yè)廣場 —— ~ 未開盤 —— 福佳 .新天地商業(yè)裙房 24（部分銷售） 3~8（使用面積） 未開盤 —— 分物業(yè)市場 ——商業(yè) why 用地 規(guī)劃條件 市場 發(fā)展商 政府政策 成功的商業(yè)項目 商業(yè)氛圍 業(yè)種 /業(yè)態(tài)的組合 商業(yè)主題 /特色 人流 /消費力 多種贏利模式 分物業(yè)市場 ——商業(yè) why 招商 /主力店（ anchor） 物業(yè)服務(wù) 商業(yè)經(jīng)營管理 城中豪宅： ?區(qū)位 ?配套 ?稀缺資源 ?服務(wù) ?品牌 ?產(chǎn)品 ?檔次 用地 規(guī)劃條件 市場 發(fā)展商 政府政策 開發(fā)模式 物業(yè)形式 客戶類型 客戶需求 優(yōu)點 缺點小面積單元小型零售、服務(wù)商家人流量、消費力便于統(tǒng)一管理、保證項目整體商業(yè)價值資金回收周期長、需要專業(yè)的管理大面積單元、單體建筑集中型商業(yè)、金融機(jī)構(gòu)便利的交通、物業(yè)的形象聚集人氣、