【正文】 升。烏魯木齊房地產(chǎn)市場未來幾年的發(fā)展將持續(xù)穩(wěn)中上升的良性發(fā)展勢頭，主要有如下幾個(gè)強(qiáng)大的支撐因素：※ 城市擴(kuò)張。經(jīng)濟(jì)的持續(xù)強(qiáng)勁上揚(yáng)，烏昌一體化進(jìn)度的加快，烏魯木齊市新增人口數(shù)量迅猛，就近5年新增的70萬人口帶來的需求就將近增加1000萬平方米的住宅需求量，其中還不包括改換居住環(huán)境的更換需求?！?舊城改造、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日益完善。 舊城改造拉動(dòng)住宅市場的需求。城市公共交通系統(tǒng)的不斷優(yōu)化和完善，給烏魯木齊的城市邊緣地段的發(fā)展帶來了機(jī)遇?！?中央及19省市對(duì)口援疆，將極大地拉動(dòng)新疆的經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展，勢必提高新疆的購買力水平，大規(guī)模的援疆工作同時(shí)將帶動(dòng)流動(dòng)人口及固定人口的高速增長，拉動(dòng)烏魯木齊市住宅消費(fèi)的剛性需求?！?做為新疆維吾爾自治區(qū)的首府，烏魯木齊市的平均房價(jià)3500元/㎡左右，相對(duì)其他省會(huì)城市而言，這個(gè)價(jià)格并不高，還有一定的價(jià)格空間。※ 烏魯木齊城市發(fā)展規(guī)劃遵循的“南控、北擴(kuò)”策略，主要基于烏魯木齊城市的地形特征規(guī)劃的，烏魯木齊城南是傳統(tǒng)的水源地且地域狹窄，不利于城市的發(fā)展，而烏魯木齊城北不僅地域?qū)掗?，而且與昌吉市、米泉市、五家渠市等衛(wèi)星城市相接，有利于打造“烏昌城市一體化概念”，目前，自治區(qū)及市政府機(jī)關(guān)駐地也逐步向北推移，特別是2010年6月3日烏魯木齊市委九屆十次全委（擴(kuò)大）會(huì)議上，市政府提出了在城北地區(qū)，用510年時(shí)間新建一座總?cè)丝诔?00萬的新城，為烏魯木齊特別是城北地區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展帶來了新的契機(jī)。烏魯木齊房地產(chǎn)市場特點(diǎn)分析相對(duì)于其他同等級(jí)別和經(jīng)濟(jì)水平的城市，烏魯木齊的房地產(chǎn)市場起步晚、起點(diǎn)低，但近年來隨著一些高水平開發(fā)商及代理商的進(jìn)入，市場發(fā)展迅速，出現(xiàn)了一批經(jīng)典之作。根據(jù)近年推出的同時(shí)代的房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)和銷售情況分析，我們認(rèn)為烏魯木齊房地產(chǎn)市場體現(xiàn)如下特點(diǎn)：① 房產(chǎn)項(xiàng)目品質(zhì)不斷提升，項(xiàng)目綜合競爭力所產(chǎn)生的效應(yīng)逐步取代單一競爭優(yōu)勢的效力。② “烏昌經(jīng)濟(jì)一體化”（烏魯木齊市和昌吉市簡稱“烏昌”）及“”的影響，將城北房地產(chǎn)項(xiàng)目的地理位置優(yōu)勢又一次推向了高處。③ 整體來說，烏魯木齊現(xiàn)有房地產(chǎn)市場屬于比較初級(jí)的階段，高尚、有品位的項(xiàng)目不多，和其他同等城市尚有一定的差距。④ 市民消費(fèi)品位不斷提高，對(duì)項(xiàng)目的細(xì)節(jié)要求越來越嚴(yán)格，消費(fèi)者對(duì)住宅的消費(fèi)理念已經(jīng)從“單純?yōu)榻鉀Q一個(gè)住的地方”發(fā)展到了“買房是為了享受生活”的階段。⑤ 相對(duì)較低的價(jià)格，還有一定的升值空間。第三章 項(xiàng)目開發(fā)研究和預(yù)測一、項(xiàng)目環(huán)境分析 項(xiàng)目周邊商業(yè)配套：項(xiàng)目往西5KM是傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)鐵路局商圈。文化配套：項(xiàng)目北接24中學(xué)。交通條件：項(xiàng)目交通條件較優(yōu)，可直接上四平路、河灘快速路都屬于城市主干道，聯(lián)通城市各個(gè)區(qū)域。環(huán)境衛(wèi)生、社會(huì)治安情況：項(xiàng)目周邊均已不同程度地得到了開發(fā)，該區(qū)域社會(huì)治安情況良好。二、項(xiàng)目地塊SWOT分析 優(yōu)勢分析 1）交通便利：上文已經(jīng)闡述；2）周邊環(huán)境較好：上文已經(jīng)闡述；3）文教條件較好：上文已經(jīng)闡述；4）項(xiàng)目本身地塊優(yōu)勢：距離中心城區(qū)較近近，地塊平整，拆遷簡單，項(xiàng)目周邊均是擬建及在建的開發(fā)項(xiàng)目等；5）周邊經(jīng)濟(jì)未來前景好：“烏昌經(jīng)濟(jì)一體化”建設(shè)的深入，中心城區(qū)的限制開發(fā)，本項(xiàng)目用地具有不可預(yù)估的升值潛力和空間。劣勢分析1）緊靠原八家戶村的居民點(diǎn)，在項(xiàng)目用地周邊有一定的村民自建房，比較雜亂，不利于營造高尚品質(zhì)氛圍。2）項(xiàng)目土地不太規(guī)整，不利于規(guī)劃，項(xiàng)目內(nèi)有規(guī)劃主干道，把土地進(jìn)行了不規(guī)則分割，影響土地的使用。機(jī)會(huì)分析1）市場尚屬于競爭初期，競爭對(duì)手不多。2）通過內(nèi)部環(huán)境和園林的規(guī)劃營造高尚豪宅具有先天的優(yōu)越條件，實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位開發(fā)。挑戰(zhàn)分析1）競爭樓盤開始增多，客戶選擇面大。2）目前政策對(duì)房地產(chǎn)市場影響較大，如何使本項(xiàng)目最后成交價(jià)格達(dá)到3800元/平方米以上，并在一定銷售周期內(nèi)快速回籠資金，將是本項(xiàng)目的最大挑戰(zhàn)。結(jié)論本項(xiàng)目地塊需要與烏魯木齊市其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品進(jìn)行錯(cuò)位開發(fā)，才能確保項(xiàng)目的成功運(yùn)作。因此項(xiàng)目的建筑規(guī)劃、園林規(guī)劃以及后續(xù)的營銷策劃包括物業(yè)管理非常重要，項(xiàng)目的開發(fā)必須有一支具有成熟高尚項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)實(shí)施。三、項(xiàng)目市場預(yù)測根據(jù)對(duì)市場的分析以及本項(xiàng)目情況的研究，我們預(yù)測本項(xiàng)目開發(fā)市場的接受度非常高。預(yù)計(jì)開發(fā)銷售進(jìn)度為：推出時(shí)間及預(yù)計(jì)進(jìn)展：按照項(xiàng)目現(xiàn)在情況，如果資金到位情況良好，預(yù)計(jì)2010年7月20日前取得土地。8月30日之前正式開工建設(shè)。預(yù)計(jì)2010年10月11月將進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購，2011年10月以前預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售85%以上；商業(yè)鋪面推出時(shí)間預(yù)計(jì)為2011年6月，銷售周期預(yù)計(jì)為1年，2012年5月底之前完成銷售面積的80%；項(xiàng)目的首次交樓時(shí)間預(yù)計(jì)為2011年11月底。第四章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析一、項(xiàng)目開發(fā)總價(jià)值項(xiàng)目可建設(shè)用地總面積為75畝，折合50000平方米，可開發(fā)總建筑面積100000平方米。(一)銷售價(jià)格估算銷售價(jià)格的估算采用市場比較法確定。市場比較法定價(jià)過程在烏昌城市一體化的幾個(gè)可比市場上收集與該住宅所在區(qū)域、個(gè)別因素、交易情況及交易日期均類似或接近的4個(gè)可比案例A、B、C、D。A項(xiàng)目表示華源房產(chǎn)博雅馨園項(xiàng)目，B項(xiàng)目表示霄龍房產(chǎn)項(xiàng)目，C項(xiàng)目表示朗悅盛境項(xiàng)目，D項(xiàng)目表示文軒家園項(xiàng)目。其中：A、B、C項(xiàng)目的交易日期均為2010年6月2日，D項(xiàng)目的交易為2008年10月。已知2008年下半年至今（2010年6月），該類住宅和商鋪價(jià)格的變動(dòng)呈上升趨勢（已剔除促銷價(jià)與實(shí)際成交價(jià)中的不實(shí)水分），2009年至今銷售增價(jià)幅度較大，經(jīng)綜合平衡測算，月平均變動(dòng)率取+1%。表71 本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場比較法系數(shù)修正表價(jià)值提升與實(shí)現(xiàn)要素價(jià)值權(quán)重價(jià)值實(shí)現(xiàn)程度本項(xiàng)目ABCA、類比土地價(jià)值——地段資源35％24292627A1市政交通與直入交通10%71089A2周圍環(huán)境（景觀、污染）15%91099A3市政配套10%8999B、可提升價(jià)值比較60%58655260B1建筑風(fēng)格及空間13%13131012B2戶型8%8877B3建筑布局和環(huán)藝13%12131112B4小區(qū)配套和物業(yè)管理10%101099B5形象包裝和營銷策劃8%8888B6發(fā)展商品牌和實(shí)力8%7877C、價(jià)值實(shí)現(xiàn)的制約因素——經(jīng)濟(jì)政策因素5%5555總計(jì)100%87947787目前均價(jià)470040004200目前存量60%以上擬建全部售罄綜合加權(quán)類比平均價(jià)格4200因本案有太多不確定因素，入規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目客戶定位等等均未最后確定。以上分析基于最基礎(chǔ)的普通小高層、多層住宅設(shè)計(jì)定位。價(jià)格的基礎(chǔ)在于價(jià)值，如何提升本案價(jià)值才是價(jià)格確定之基礎(chǔ)。由于近期房地產(chǎn)政策調(diào)控嚴(yán)格，未來房地產(chǎn)市場走勢不是很明朗，為降低本項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)，建議本項(xiàng)目銷售