交易實(shí)例調(diào)查表與現(xiàn)場查勘計(jì)劃分工表-文庫吧
2025-04-28 22:52 本頁面
【正文】 正常交易實(shí)例。?。┙r(jià)格可比基礎(chǔ) 各比較實(shí)例應(yīng)在以下方面統(tǒng)一：付款方式、幣種和貨幣單位、面積內(nèi)涵和面積單位等?！。ㄆ撸┙灰浊闆r修正 交易情況修正是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的比較實(shí)例的價(jià)格偏差，將其成交價(jià)格修正為正常市場價(jià)格。 交易行為中的特殊因素概括起來主要有下列9種： ?。?） 有利害關(guān)系人之間的交易； ?。?） 急于出售或者購買情況下的交易；的美女編輯們 （3） 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易； （4） 交易雙方或者一方獲取的市場信息不全情況下的交易； ?。?） 交易雙方或者一方有特別動(dòng)機(jī)或者特別偏好的交易； ?。?） 相鄰地塊的合并交易?！ 。?） 特殊方式的交易?！ 。?） 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易； ?。?） 其它非正常的交易。 將各特殊因素對地價(jià)的影響程度求和，得出宗地情況指數(shù)，再按公式計(jì)算。 交易情況修正公式為： VE=V0Ep/EE （14） 式中：VE：情況修正后的比較實(shí)例價(jià)格 V0：情況修正前比較實(shí)例價(jià)格 Ep：待估宗地情況指數(shù) EE：比較實(shí)例宗地情況指數(shù)（八）估價(jià)期日修正 估價(jià)期日修正是將比較實(shí)例在其成交日期的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)期日的價(jià)格。主要用地價(jià)指數(shù)進(jìn)行修正。修正公式為： VE=V0Q/Q0 （15） 式中：VE：估價(jià)期日宗地價(jià)格 V0：交易期日宗地價(jià)格 Q：估價(jià)期日地價(jià)指數(shù) Q0：交易期日地價(jià)指數(shù)（九）區(qū)域因素修正 區(qū)域因素修正是將比較實(shí)例在其外部區(qū)域環(huán)境狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對象外部區(qū)域環(huán)境狀況下的價(jià)格?！ ^(qū)域因素修正的主要因子有商業(yè)繁華程度、交通條件、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、城鎮(zhèn)規(guī)劃、土地使用限制、產(chǎn)業(yè)集聚程度等。不同用途的土地，影響其價(jià)格的區(qū)域因子不同，區(qū)域因素修正的具體因子應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象的用途確定。考試大整理。將區(qū)域因素中的各因子對地價(jià)的影響程度求和，得出區(qū)域因素條件指數(shù)，再按公式計(jì)算。修正公式為： VE=V0DP/DE （16） 式中： VE：區(qū)域因素修正后的比較實(shí)例價(jià)格 V0：區(qū)域因素修正前比較實(shí)例價(jià)格 DP：待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù) DE：比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù) ?。ㄊ﹤€(gè)別因素修正 個(gè)別因素修正是將比較實(shí)例在其個(gè)體狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對象個(gè)體狀況下的價(jià)格。 個(gè)別因素修正的主要因子包括：宗地位置、面積、形狀、臨街狀況、宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施水平、地勢、地質(zhì)、水文狀況、規(guī)劃限制條件等。個(gè)別因素修正的具體因子應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象的用途確定。將個(gè)別因素中的各因子對地價(jià)的影響程度求和，得出個(gè)別因素條件指數(shù)，再按公式計(jì)算。修正公式為： VE=V0SP/SE （17） 式中：VE：個(gè)別因素修正后的比較實(shí)例價(jià)格 V0：個(gè)別因素修正前比較實(shí)例價(jià)格 SP：待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù) SE：比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)（十一）土地使用年期等修正 土地使用年期修正是將各比較實(shí)例的不同使用年期修正到待估宗地使用年期限，以消除因土地使用年期不同而對價(jià)格帶來的影響。修正公式為： Vt=V0K (17) 式中： Vt：年期修正后宗地價(jià)格 V0：年期修正前比較實(shí)例價(jià)格 K：年期修正系數(shù) K＝[1－1／（1＋r）m]/[ 1－1／（1＋r）n] （18） 式中： r:土地還原利率 m:待估宗地的使用年期 n:比較實(shí)例的使用年期 除進(jìn)行上述幾項(xiàng)修正外，還應(yīng)根據(jù)比較實(shí)例與待估宗地的條件差異進(jìn)行其它必要的修正，如容積率修正等。房地產(chǎn)價(jià)格影響因素說明表項(xiàng)目待估房產(chǎn)實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C交易單價(jià)(元/平方米天)待估345036003400交易情況正常正常正常正常交易日期可用期限49484949基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到七通，市政設(shè)施齊全基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到七通，市政設(shè)施齊全基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到七通，市政設(shè)施齊全基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到七通，市政設(shè)施齊全公共配套設(shè)施區(qū)域內(nèi)主要分布有商業(yè)設(shè)施，還分布有銀行、郵政、學(xué)校、醫(yī)院等其他公共配套設(shè)施區(qū)域內(nèi)主要分布有商業(yè)設(shè)施，還分布有銀行、郵政、學(xué)校、醫(yī)院等其他公共配套設(shè)施區(qū)域內(nèi)主要分布有商業(yè)設(shè)施，還分布有銀行、郵政、學(xué)校、醫(yī)院等其他公共配套設(shè)施區(qū)域內(nèi)主要分布有商業(yè)設(shè)施，還分布有銀行、郵政、學(xué)校、醫(yī)院等其他公共配套設(shè)施交通便捷度區(qū)域內(nèi)有城市主干道濼源大街和泉城路穿過。有多路公交路線通過。距離黃花機(jī)場35公里，區(qū)域內(nèi)有城市主干道濼源大街和泉城路穿過。有多路公交路線通過。距離黃花機(jī)場35公里，區(qū)域內(nèi)有城市主干道濼源大街和泉城路穿過。有多路公交路線通過。區(qū)域內(nèi)有城市主干道濼源大街和泉城路穿過。有多路公交路線通過。距離黃花機(jī)場35公里，離市中心距離2公里2公里22公里環(huán)境景觀外觀圖周圍物業(yè)利用類型商住、住宅商住、住宅商住、住宅商住、住宅使用功能住宅住宅住宅住宅
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