【正文】 要求提高，市場作為看不見的手也促使房地產(chǎn)向規(guī)范化和產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。房地產(chǎn)市場進(jìn)入買方時(shí)代買方時(shí)代意味著商家必須尋找消費(fèi)著力點(diǎn)，抓住市場需求特性，同時(shí)努力提高樓房品質(zhì)，形成樓盤個(gè)性。中高檔盤成為市場開發(fā)的主流國家確立的住房供應(yīng)供應(yīng)體系高檔商品房、普通商品房與微利房供應(yīng)比例為2：7：1，但因各地物價(jià)水平不同，故房價(jià)差異較大，但在任何市場，中高檔房都是市場主流。 大盤趨勢明顯，綜合配套成為市場追逐熱點(diǎn)大盤是實(shí)力的體現(xiàn)，而且可實(shí)現(xiàn)規(guī)模化配置，使得小區(qū)園林、學(xué)校、生活配套及運(yùn)動(dòng)、娛樂配套一應(yīng)俱全，生活環(huán)境便利舒適。 置業(yè)群體和置業(yè)形態(tài)發(fā)生變化，年輕人及二次以上置業(yè)占比例越來越大，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)成為主體因目前單位干部和職業(yè)經(jīng)理人普遍年輕化，高收入階層也漸漸轉(zhuǎn)移，年輕人成為購房的主力群體，特別在發(fā)達(dá)地區(qū)較為明顯。如廣州購房者主要集中在25——35歲之間，約站50%以上比例；北京為30——40歲之間，比例為50——70%。因此，樓盤開發(fā)建設(shè)時(shí)，突出運(yùn)動(dòng)、娛樂及小孩教育配套等等，比較重要。 檔次樓盤目標(biāo)消費(fèi)群關(guān)注的因素不同，但對樓盤綜合素質(zhì)都有一定的要求對普通住宅與高檔住房來說，普通消費(fèi)者最為關(guān)心價(jià)格與方便性方面，如交通與配套等；而高端消費(fèi)者則更看中身份與享受方面因素，如地段（某些地段是身份象征）、社區(qū)人文環(huán)境等。因此，普通商品房突出的是物有所值；高檔住宅是突出高尚品位和舒適、休閑等特性。從推廣角度來說，樓盤單個(gè)賣點(diǎn)及某個(gè)概念吸引力降低，綜合素質(zhì)成為選擇的關(guān)鍵。開發(fā)商對樓盤綜合素質(zhì)的塑造，遠(yuǎn)勝于對局部賣點(diǎn)的精雕細(xì)刻。（二） 我市房地產(chǎn)市場調(diào)查分析 概述2002年，我市房地產(chǎn)項(xiàng)目層出不窮，開盤量較大，極大地刺激了港城地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在地產(chǎn)業(yè)逐漸走向正規(guī)發(fā)展的同時(shí)，各地產(chǎn)開發(fā)商注重了對產(chǎn)品概念的炒作、包裝以及多種營銷手段、推廣策略的應(yīng)用。產(chǎn)品對消費(fèi)者層次的細(xì)分也越來越明顯，其中2002年房地產(chǎn)市場不乏地產(chǎn)巨作，其中青馨家園TOWNHOUSE、世紀(jì)嘉園、大秦世家、天洋新城等新開樓盤均取得了不錯(cuò)的市場影響力，且在對目標(biāo)層劃分、消費(fèi)者喜好選擇等方面取得了成功，均取得了不錯(cuò)的市場份額。更為值得我們關(guān)注的是，由于眾多開發(fā)商介入開發(fā)項(xiàng)目，已經(jīng)明顯加快了孟營區(qū)域的整體發(fā)展的步伐。附：2002年在售樓盤資料簡單匯總項(xiàng)目名稱開發(fā)商位置總面積樓體形式備注天洋新城天洋房地產(chǎn)迎賓路高層錦繡嘉園三環(huán)房地產(chǎn)人民公園東26000小高層歐雅花園交通房地產(chǎn)交運(yùn)里對面28000六加一怡景嘉園金和房地產(chǎn)紅旗路、建設(shè)大街交叉口西北側(cè)125396六加一世嘉銘庭世嘉房地產(chǎn)建設(shè)大街天天練歌城31萬六加一金龍花苑金龍房地產(chǎn)和平大街、友誼路交叉口18萬六加一康怡家園金祥、富立西港路六加一世紀(jì)公寓住總、必玉環(huán)島公園東4500世紀(jì)嘉園世紀(jì)星房地產(chǎn)孟營小區(qū)20萬六加一大秦世家電力房地產(chǎn)孟營小區(qū)六加一華苑馨居鵬大房地產(chǎn)孟營小區(qū)15萬六加一寶佳花園多家房地產(chǎn)孟營小區(qū)14萬六加一青馨家園興龍房地產(chǎn)孟營小區(qū)TOWNHOUSE 2002年地產(chǎn)項(xiàng)目呈現(xiàn)的特點(diǎn)（1） 項(xiàng)目盤量較大（2） 小高層、高層、TOWNHOUSE進(jìn)入港城（3） 重視物業(yè)管理，強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理服務(wù)（4） 營銷隊(duì)伍素質(zhì)較前些年有了長足的發(fā)展與進(jìn)步，銷售人員素質(zhì)有所提高（5） 目標(biāo)客戶群體細(xì)分（6） 強(qiáng)調(diào)并注重了售樓中心的硬件環(huán)境（7） 廣告推廣手段多樣，集平面、電視、戶外、DM等多種宣傳方式于一體，立體式對消費(fèi)者進(jìn)行灌輸（8） 提高了對其它推廣手段的應(yīng)用，如房展會(huì)、房地產(chǎn)俱樂部等（9） 整體包裝色彩、理念、廣告語等突出，強(qiáng)調(diào)了項(xiàng)目本身的特點(diǎn)與概念（10） 概念炒作日益突出（11） 注重了企業(yè)自身與項(xiàng)目品牌形象的建設(shè)（12） 加大了廣告投放力度，地產(chǎn)廣告投放費(fèi)用額度創(chuàng)多年新高 消費(fèi)者購房需求調(diào)查分析（1） 對環(huán)境的要求越來越高隨著人們對生活品質(zhì)的提高，以及地產(chǎn)業(yè)整體意識(shí)的提高，社區(qū)的環(huán)境設(shè)計(jì)將會(huì)逐漸被消費(fèi)者所重視，這將是大勢所趨。金屋家園項(xiàng)目緊依老湯河，和開放廣場相鄰，依水而居，良好的綠化，是人們釋放情感的地方，這時(shí)社區(qū)的環(huán)境就顯示出了其重要性。（2） 重視物業(yè)管理北京消費(fèi)者購房調(diào)查結(jié)論指出，大約有90%的消費(fèi)者在選擇購房時(shí)位置為第一選擇位置，第二選擇便是社區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)。可見，消費(fèi)者對物業(yè)服務(wù)認(rèn)識(shí)的重要程度，人們購物業(yè)為的是方便，如果每天為物業(yè)管理焦頭爛額這樣的小區(qū)，消費(fèi)者是不會(huì)選擇的。我市幾家房地產(chǎn)公司先后從北京、深圳等上聘請了專業(yè)的物業(yè)管理顧問公司，將極大地推動(dòng)秦皇島市整體物業(yè)水平。（3） 消費(fèi)者購房漸趨理性行業(yè)的競爭，消費(fèi)者的成熟，使房地產(chǎn)開發(fā)商不再一味的炒概念，而是踏踏實(shí)實(shí)地做產(chǎn)品。消費(fèi)者則越來越注重品牌，越來越重視售后服務(wù)，購房者的法律意識(shí)、維權(quán)意識(shí)日趨加強(qiáng)，只有把產(chǎn)品真真實(shí)實(shí)做好了，給消費(fèi)者以切實(shí)的利益，才會(huì)吸引消費(fèi)者的目光和贏得消費(fèi)者的信任。（4） 注重開發(fā)商的實(shí)力和品牌形象消費(fèi)者對開發(fā)商的實(shí)力和品牌形象也相當(dāng)重視，因?yàn)殚_發(fā)商的實(shí)力關(guān)系到其項(xiàng)目的質(zhì)量的好壞，物業(yè)管理的優(yōu)劣，其在一定區(qū)域內(nèi)樹立的品牌也是人們決定購買其項(xiàng)目的一個(gè)很大的因素，開發(fā)商有良好的企業(yè)的形象與信譽(yù)，消費(fèi)者就會(huì)信任他。（5）巨大的市場潛力在為本案服務(wù)的市場調(diào)查的過程中，我們走訪了許多位于康樂里、興隆里、團(tuán)結(jié)里、勝利村、山東莊等小區(qū)（共約3000戶居民）的老人，作為80年代海港區(qū)居民居住的標(biāo)志性小區(qū)，這里的老人對我們說出了他們的心愿，隨著市區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，上述小區(qū)的生活環(huán)境都不同程度地受到了來自各方面的影響，對于老人們尤甚的是，噪雜的環(huán)境已經(jīng)不再適合他們居住。大多數(shù)老人的子女有為其父母換房并且換一個(gè)全新的環(huán)境與父母同住的想法，他們都希望老人在晚年的時(shí)候，能夠更好地享受生活，享受快樂，在幽靜的環(huán)境中執(zhí)子之手，安渡晚年。 這也將是我們需要關(guān)注以及給予足夠重視的目標(biāo)消費(fèi)群體。而且這些小區(qū)和金屋花園房屋的置換可以在此基礎(chǔ)上等價(jià)完成，不用再添錢置業(yè)，即可由喧鬧煩雜的地方遷進(jìn)清靈、幽靜的風(fēng)水寶地，享受其營造的健康、開放的生活方式。還有在市里購房和在孟營地段購房徘徊的人們，給他們一個(gè)很好的定位，讓他們收住猶豫的腳步，不要在迷茫，不要在觀望…… 2003年地產(chǎn)項(xiàng)目形勢分析據(jù)我市開發(fā)辦的負(fù)責(zé)人介紹，秦皇島市今年的開盤量控制在50萬平方米，開發(fā)面積的控制，有利于在房地產(chǎn)市場競爭激烈的情況下分得一懷羹。目前在市