【正文】 湖度假區(qū)，也是臺山市政府規(guī)劃建設(shè)中的新城區(qū)，項目形象定位在高檔，而價格處于中高檔水平，同時項目具有臺山舊城區(qū)內(nèi)無可比擬的規(guī)模優(yōu)勢，因此該項目將具有較強(qiáng)的競爭優(yōu)勢，市場前景較為樂觀。 項目進(jìn)度建議整個項目分四期開發(fā)。其中第一期計劃在2007年12月份開始施工，2009年3月份完工。二期，2008年11月份施工，2009年6月完工。三期，在2009年3月開工，2010年12月完工。四期，在2010年10月開工，2012年2月份完工。預(yù)計2008年上半年開始銷售，2013年上半年基本售完。 投資估算與資金籌借。 本項目總投資額為86460萬元，其中土地款8000萬元。分四期滾動開發(fā)， ㎡，㎡，占總開發(fā)建筑面積的17%，共需投入資金19303萬元(不含土地款), 其資金來源為自有資金8700萬元，銀行貸款10000萬元，自籌資金603萬元。 項目綜合評價結(jié)論本項目規(guī)模大，自身配套資源豐富，同時可以與周邊碧桂園實現(xiàn)資源共享，項目的定價較為合適，所以項目具有一定的開發(fā)優(yōu)勢，關(guān)鍵是利用和發(fā)揮好這些優(yōu)勢，同時轉(zhuǎn)變劣勢，規(guī)避風(fēng)險，取得良好的銷售業(yè)績以及實現(xiàn)開發(fā)利潤的前景是非常樂觀的。第二部分 項目投資環(huán)境和市場研究一、 全國房地產(chǎn)市場客觀背景今年以來，全國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)較快的發(fā)展態(tài)勢。據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示，%，創(chuàng)下18個月來的新高，；%。%。具體表現(xiàn)在：房地產(chǎn)開發(fā)投資增速高位上揚(yáng)、房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)有所改善、商品房市場供需矛盾加劇、熱點(diǎn)城市房價上漲較快、外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場力度加大?？傮w上，房地產(chǎn)市場在調(diào)控之下熱度有增無減。造成這種情況的主要原因是房地產(chǎn)市場的高回報率吸引了大量的資金以及市場供需矛盾突出、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理等。國務(wù)院總理溫家寶在上半年的十屆全國人大五次會議政府工作報告中指出，房地產(chǎn)業(yè)對發(fā)展經(jīng)濟(jì)、改善人民群眾住房條件有著重大作用，必須促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。房屋銷售價格是由市場供求關(guān)系決定的，人民生活水平的提高及城市化進(jìn)程的加快使得房地產(chǎn)需求仍就旺盛，加上現(xiàn)實存在的大量的投資需求，還有土地供應(yīng)趨緊也將繼續(xù)推高地價進(jìn)而影響房價，這些都支撐著房價，同類型商品房價格顯著回落的情況不大可能出現(xiàn)。二、 臺山市宏觀背景 城市概況臺山市位于珠江三角洲西南部，毗鄰港澳，總面積3286平方公里?，F(xiàn)轄17個鎮(zhèn)和一個華僑農(nóng)場，旅居海外及港澳臺等92個國家和地區(qū)的臺山籍鄉(xiāng)親130多萬，素有“全國第一僑鄉(xiāng)”、“內(nèi)外兩個臺山”之美譽(yù)。境內(nèi)有大小島嶼95個，以川山群島中的上川島、下川島為最大。 臺山經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。全市工業(yè)已形成了以機(jī)械、鋁材、電子電器、紡織、醫(yī)藥、建材、食品、五金、化工、制衣等行業(yè)為主的工業(yè)體系。農(nóng)業(yè)初步建立了優(yōu)質(zhì)水稻、海水養(yǎng)殖、淡水養(yǎng)殖、花生、甘蔗、蔬菜、禽畜、水果、花卉、林木等十大生產(chǎn)基地。臺山基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日臻完善。水陸交通方便。港口建設(shè)日趨完善。臺山發(fā)電廠10萬噸級的煤運(yùn)碼頭已投入使用。建于市境北部潭江河岸的公益港，可停泊數(shù)千噸級的集裝箱貨運(yùn)船和豪華快速客輪，每天都有航班往返香港。建于市境南部廣海灣的廣海港距香港87海里，距澳門48海里。在建中的臺山電廠是規(guī)劃總裝機(jī)容量亞洲最大的燃煤發(fā)電廠，投資總額超800億元的臺山腰古核電廠已列入國家“十一五”電力發(fā)展規(guī)劃。 以旅游業(yè)和現(xiàn)代流通服務(wù)業(yè)為重點(diǎn)的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展成效顯著。近年來，全市圍繞“第一僑鄉(xiāng)，休閑勝地”的主題、以“海島、溫泉、漂流、僑鄉(xiāng)”為主要內(nèi)容，推介臺山休閑度假旅游市場。省級旅游度假區(qū)—上下川島正在努力營造“AAAA”環(huán)境，“廣東第一泉”—三合溫泉人潮如流，北峰山森林公園等著名景點(diǎn)，每年吸引上百萬游客到臺山觀光旅游。每年都有大批旅外鄉(xiāng)親、港澳臺同胞回鄉(xiāng)探親觀光。他們不但捐資興辦公益事業(yè)，還積極在家鄉(xiāng)投資興辦實業(yè)。臺山又有“文化之鄉(xiāng)”之美譽(yù)。市區(qū)文化新區(qū)頗具規(guī)模，影劇院、電視大學(xué)、中專學(xué)校、科學(xué)館、少年宮、圖書館、博物館、文化藝術(shù)館、書畫院等設(shè)施都在其內(nèi)。臺山市統(tǒng)計局關(guān)于2005年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的統(tǒng)計公報。，城鎮(zhèn)個體、。民營企業(yè)：全市私營企業(yè)達(dá)到941家，個體工商戶16873戶。外資企業(yè)達(dá)到499家。，工業(yè)總產(chǎn)值235億元。 城市規(guī)劃《臺山市城市總體規(guī)劃1999—2020》將臺山市市區(qū)定位為臺山市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、信息中心及全國著名的僑鄉(xiāng)和現(xiàn)代化園林城市，城市發(fā)展方向確定為適度向東，積極向南，逐步形成以東南部新城市中心為主中心，舊城區(qū)中心為次中心的城市結(jié)構(gòu)。根據(jù)該規(guī)劃中的城市建設(shè)用地規(guī)劃，在2020年，臺山市城區(qū)將建成34平方公里。 　　修編的城市總體規(guī)劃將城區(qū)各項用地布局分為新城市中心區(qū)、舊城風(fēng)貌片區(qū)、北門工業(yè)片區(qū)、東門商貿(mào)片區(qū)、橫湖科教產(chǎn)業(yè)片區(qū)、長安農(nóng)貿(mào)片區(qū)等６大區(qū)。新城市中心區(qū)是臺山市未來城市的主中心，規(guī)劃位于三臺大道以西、環(huán)市路以東、臺城河南側(cè)的地塊，該用地地理位置適中，地勢平坦，交通條件優(yōu)越，與城市各片區(qū)及市域各鎮(zhèn)聯(lián)系方便，且位于兩條發(fā)展軸的交點(diǎn)上，有利于新中心的形成，規(guī)劃通過布局兩條景觀軸組織景觀，安排商貿(mào)、金融、行政辦公、文娛、體育等用地。橫湖科教產(chǎn)業(yè)片區(qū)位于沙崗湖路以西，現(xiàn)狀橫湖管理區(qū)附近，近期以師范學(xué)校、?？茖W(xué)校、中學(xué)為主體，遠(yuǎn)期發(fā)展高等教育和科教研發(fā)機(jī)構(gòu)。三、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 區(qū)域市場定位。臺山市沙崗湖區(qū)目前來說還是一個較為偏僻的居住區(qū)域，在碧桂園的開盤以后，這里在臺山市民心目中已經(jīng)形成了高檔住宅區(qū)的形象。本區(qū)域是政府積極開拓的南部，處于新城區(qū)和科教區(qū)，是政府積極建設(shè)的低密度生活區(qū)。 市場分析2006年臺山市房地產(chǎn)交易情況(由臺山市房產(chǎn)局2007年8月份提供)類型已銷售房屋套數(shù)面積（萬㎡）金額（萬元）商品房全市5351 45228臺城459241549存量房全市200120750臺城124413277合計全市735265978臺城583654826從上表可以看出，與順德相比較，銷售金額大概在順德的十分之一（順德年銷售金額約在65億），這與其經(jīng)濟(jì)總量也是順德的十分之一相吻合。存量房占商品房總量的1/3，比例較大。據(jù)統(tǒng)計，碧桂園1000套洋房從2007年初推出至今已半年時間，銷售出200多套。在售商品房中，碧桂園、僑雅花苑、華僑花園、東方豪苑、秀荷花城、榮華花園、六福山莊、美琴花苑等大中型住宅小區(qū)約占總供給量的“半壁江山”。由于該市市民住房消費(fèi)以自用為主，投資性和投機(jī)性的購房需求少，因此市場總量需求升幅較為平穩(wěn)?？傮w來看，別墅銷售很好，洋房銷售一般。 競爭分析沙崗湖區(qū)域：超級大盤碧桂園。這個樓盤就在本項目旁邊，是最直接的競爭對手。碧桂園的品牌效應(yīng)，成熟的操作模式，是個非常強(qiáng)大的競爭對手，這對我司的專業(yè)能力、資金能力、營銷能力、售后服務(wù)等提出了更高的要求。舊城區(qū)內(nèi)：華僑花園、六福山莊、東方豪苑。華僑花園的樓盤開發(fā)能力一般，但六福山莊的開發(fā)水平就比較高，另外東方豪苑的營銷水準(zhǔn)也比較高。就競爭對手而言，別墅的競爭對手主要是碧桂園和華僑花園，其中最主要的是碧桂園。洋房的競爭對手除碧桂園外，主要是六福山莊、東方豪苑、僑雅花園。 市場物業(yè)調(diào)查（表2）樓盤占地面積，建面項目概況銷售狀況華僑花園占地面積：500多畝，總建筑面積10萬平方米。別墅300棟，公寓20棟，,建筑密度12%,綠化率達(dá)60%以上。將小區(qū)建成典型的美加式別墅社區(qū)，并巧妙的融入中國園林的精髓。林蔭大道，棕桐山景，休閑會所。獨(dú)立別墅平均4000元/㎡。別墅面積在180407㎡之間，價格在55萬到150萬之間。華僑花園一期別墅（100套）銷售率大概在80%。普遍設(shè)計水準(zhǔn)較差，營銷水平、廣告設(shè)計較差。臺山碧桂園別墅建筑面積206436㎡?！盀懟ㄕZ岸”浪漫陽光別墅的戶型間隔由4房兩廳至6房兩廳，建筑面積167283㎡?！坝湓贰眱?yōu)雅風(fēng)尚洋房的戶型間隔由兩房兩廳到4房兩廳，建筑面積77255㎡。五星級標(biāo)準(zhǔn)的鳳凰酒店、８００米商業(yè)街在建設(shè)中。一期別墅219套，聯(lián)排別墅平均4000元/㎡。獨(dú)立別墅平均6000元/㎡。一推出便全部售罄；一期洋房均價2800元/套，銷售情況不理想。僑雅花園占地面積：28萬平方米。5000㎡的大型人工湖、雙亭橋、陽光游泳池、國際標(biāo)準(zhǔn)燈光網(wǎng)球場、國際標(biāo)準(zhǔn)燈光羽毛球場、國際標(biāo)準(zhǔn)燈光籃球場、兒童活動中心、露天廣場等；一期建筑面積15萬㎡，別墅和洋房已經(jīng)售完。二期已經(jīng)是現(xiàn)房，戶型為一梯兩戶或兩梯三戶，還有2座為疊加式別墅。均價：25002600元/㎡。雅旭軒（9號樓）、雅賢軒（10號樓），建筑面積約175186㎡四房二廳，雅盈軒（12號樓）、雅駿軒（13號樓），建筑面積256276㎡四房二廳。11號樓雅豪軒為疊加式別墅（即復(fù)式單位）有3330㎡兩種。六福山莊占地面積：19萬㎡ 總建筑面積26萬平方米由祈福苑、僑福苑、聚福苑、怡福苑、樂福苑、延福苑六個組團(tuán)（有別墅和洋房）組成，綠化率大于60%，秉承熱帶風(fēng)情、山