【正文】 ：管理架構、管理運行機制、考評考績體系等。以下分別簡要闡述：（一） 管理架構針對XX市公共衛(wèi)生大樓的特點及管理要求，結(jié)合現(xiàn)代物業(yè)先進管理念和現(xiàn)代經(jīng)營模式，確定了頤正物業(yè)管理有限公司XX市公共衛(wèi)生大樓物管理部的運營管理架構。1. XX市公共衛(wèi)生大樓物業(yè)管理外部組織架構 XX市衛(wèi)生局XX市疾病預防控制中心頤正物業(yè) 顧問、指導監(jiān) 督 指XX市公共衛(wèi)生服務大樓管理處協(xié) 調(diào) 導 XX市公共衛(wèi)生大樓服務執(zhí)行者 外部組織架構說明：1）、由頤正物業(yè)公司憑借酒店管理的豐富經(jīng)驗對XX市公共衛(wèi)生大樓實施專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理顧問指導服務。2）、物業(yè)管理行政主管部門對辦公樓的物業(yè)管理工作進行行業(yè)管理和業(yè)務指導。3）、頤正物業(yè)公司對XX市公共衛(wèi)生大樓實施專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理服務。2. XX市公共衛(wèi)生大樓物業(yè)首年內(nèi)部管理架構（初步設想）頤正物業(yè)管理公司XX市公共衛(wèi)生大樓物業(yè)服務部 綜合服務部安保部工程部客服組環(huán)境組維修組運行組安管隊 內(nèi)部組織機構設置思路：設置原則：精干高效、目標管理有利于頤正物業(yè)管理有限公司對XX市公共衛(wèi)生大樓管理部物業(yè)管理服務項目實行計劃目標管理；實施整體管理和責任管理相結(jié)合的管理方式。設置形式：垂直領導、整體協(xié)調(diào)垂直領導的形式，目的是減少管理環(huán)節(jié)，提高各部門的工作效率；部門業(yè)務獨立操作的同時兼顧相互協(xié)調(diào)管理便利，旨在達成整體有機運作。成本控制在確保滿足規(guī)范化、專業(yè)化物管服務需求的同時提倡員工“一專多能”身兼多職，充分發(fā)揮員工主觀能動性以節(jié)約不必要的人力資源成本。第五章 人員編制日常管理的人員編制：崗位/職務人數(shù)備注管理處經(jīng)理1人專科以上學歷任職條件工程主管1人中技以上職稱任職條件安管主管（隊長）1人退伍軍人、警校畢業(yè)生維修員 1人有專業(yè)技術職稱安管員10人品德優(yōu)秀的青壯年男性 保潔員 ７人35至40歲無負擔婦女綠化工1人園藝工人合計22人第六章 物業(yè)服務內(nèi)容在此主要闡述XX市公共衛(wèi)生大樓項目安全管理，環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理、設施設備的維修及維護三個方面的服務內(nèi)容。一、XX市公共衛(wèi)生大樓安全管理保安工作是物業(yè)管理的一個重要方面。人們常說“安全第一”，保安工作具有第一位的意義，只有物業(yè)的安全有了切實的保證，物業(yè)使用人才能放心地在樓內(nèi)工作。因而安全管理也是物業(yè)管理的一切基礎性工作。門衛(wèi)、巡邏、消防以及停車場管理等工作都屬于安全管理的范疇。 治安管理（1） 治安工作的特點及主要任務特點：A、 以預防為主。無論是治安也好，消防也好，都應貫徹預防為主的指導思想。不出事故，不出案子，是保安工作的根本目的，也是衡量保安工作績效大小的主要標準。B、 物業(yè)保安與社會治安緊密聯(lián)系。一個樓宇的安全狀況是整個社會治安工作的一部分，因此物業(yè)的保安工作離不開社會，離不開政府公安部門，這是保安工作最明顯的一個特點。C、 服務性強。從本質(zhì)上看，保安就是服務，即提供保安服務。作為保安人員，要樹立“服務第一、用戶至上”的思想，既要保持公安人員的警惕性，又要有服務人員的和顏悅色；既要堅持原則，按制度辦事，又要文明禮貌，樂于助人。D、 軟件與硬件同時抓。一個物業(yè)保安工作的好壞，既要靠軟件也要靠硬件，我們一方面要不斷提高保安隊伍的素質(zhì)，另一方面要抓好保安設施的建設，建立完善的保安系統(tǒng)和消防報警系統(tǒng)。⑵、主要任務：A、 門衛(wèi)工作。著裝整齊，維持大門口秩序，疏導交通車輛，為客人開門、咨詢指引樓內(nèi)各部室方位，同時應注意防范進出人員中的犯罪分子，防止各類案件的發(fā)生。B、 安全巡檢。定時和不定時地對物業(yè)內(nèi)外各個部位進行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)不安全的因素及時進行解決。C、 停車場管理。疏導車輛進出，檢查停車證件，進行停車場消防和安全管理。D、 治安協(xié)助。防止治安事件，對物業(yè)內(nèi)發(fā)生的偷盜、行兇、破壞等各種治安案件積極協(xié)助公安機關進行處理。E、 消防工作。消防控制室值班檢查，消防設備，配備專職消防人員，建立義務消防組織，進行消防訓練。F、 與其他部門搞好配合工作。⑶、相應的治安防范措施（1）安保部的組織結(jié)構XX市公共衛(wèi)生大樓物業(yè)管理處保安部的班組設置與樓宇規(guī)模有關，物業(yè)面積越大，配套設施越多，班組設置也就也多，越復雜。保安部一般的崗位設置為：保安隊大門口警衛(wèi)崗大堂值班崗停車場警衛(wèi)崗樓層巡邏崗外圍巡邏崗（2）合理安排治安崗A、大門口（三班倒24小時值班）：負責制外來人員登記，控制外來非業(yè)務車輛進場停放，B、大堂值班崗（三班倒24小時值班）：進一步核實來訪人員，做好來訪人員的引導工作， C、停車場：負責所有車輛的停放秩序，D、樓層巡邏崗（三班倒24小時值班）：負責內(nèi)部秩序E、外圍巡邏崗（三班倒24小時值班）：負責外圍秩序F、保安主管負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全管理工作的總體協(xié)調(diào)。（3）加強非辦公時間門崗的監(jiān)控力度A. 人流出區(qū)控制圖門衛(wèi)崗值勤業(yè)務單位問 候詢問后、登記詢問后、登記進入辦公樓來訪客戶進入辦公區(qū)域其他人員進入進入營業(yè)區(qū)B. 圖人流入?yún)^(qū)控門崗值勤物業(yè)使用人所帶貴重物品須經(jīng)核對確認在登記本簽字檢查證件（出入證）無異常放行來訪客戶放行其他人員放行C. 物流出區(qū)控制圖門崗值勤用戶所帶物品詢 問執(zhí)用戶證明執(zhí)管理處開的放行條放行來訪客戶收回放行其他人員確認無誤，收回放行條放行（4）組建機動快速應急分隊 快速應急分隊直屬管理處管理，負責突發(fā)事件的快速反應處理。它的特點是機動靈活，基本職能是：區(qū)內(nèi)外巡邏、快速支援、便衣監(jiān)察、機動。（5）實行24小時巡視 巡邏人員實行24小時不間斷巡視，確保及時發(fā)現(xiàn)問題和處理問題，巡邏人員采用徒步巡邏方式。（6）加強區(qū)域巡邏為加強對治安巡邏的控制，保證巡邏到位。（7）治安狀況統(tǒng)計對治安狀況控制實行每月統(tǒng)計，分析所產(chǎn)生的各種問題，找出原因，制定相應的措施。 車輛管理 車輛管理的重點是防止車輛亂放及車輛丟失，要做到這一點，首先要搞好停車場的建設。⑴、位置規(guī)劃 車輛可分為機動車和非機動車兩類，機動車可分為汽車、摩托車等。如果各種規(guī)格的車輛混雜存放，既不利于車主，也不利于管理人員的管理。為了避免這種混亂狀態(tài)，辦公樓物業(yè)管理部準備把停車場庫的區(qū)位作適當劃分，以下是停車場庫劃分的一個構想：停車場機動車區(qū)非機動車電動、自行車內(nèi)部車輛外來業(yè)務單位車輛⑵、內(nèi)部要求對于機動車，我們將根據(jù)物業(yè)的整體規(guī)劃，實施以下管理措施：（1） 了解用戶車輛情況，實行便捷停放（2） 實施停車專用車位制度（3） 物業(yè)道路設減速坡，限制車輛速度（4） 嚴禁無牌車進入停車場（5） 做好宣傳工作，除在標識牌上標明車輛停放標志外，平時也做好相應宣傳，發(fā)動大家自覺遵守停放規(guī)定 消防管理消防安全責任重大，這是我們多年酒店管理實踐中得出的切身體會，消防管理的關鍵環(huán)節(jié)在于下列四個方面。⑴、宣傳教育開展消防安全教育，樹立消防安全意識是貫徹“預防為主，防消結(jié)合”的工作方針為前提，我們的每一位員工都是義務消防隊員和義務消防救護員，將采取多樣化的宣傳形式如一年一度的“119”消防日，設消防宣傳欄、收看錄相、發(fā)放宣傳材料等向用戶宣傳消防知識。 消防工作不只是少數(shù)人的事，而應是物業(yè)中全體人員的共同職責，對于物業(yè)的全體人員來說，必須了解并掌握如下幾個方面：（1） 物業(yè)防火工作的各項有關規(guī)定；（2） 手提式滅火器的放置