【正文】 32208萬戶，其中60歲以上老年人口的戶數(shù)為9051萬戶。民政部等14個(gè)部委提出，到本世紀(jì)末社區(qū)服務(wù)設(shè)施要發(fā)展到26萬個(gè)，85%的街道都要有一所老年公寓。這與現(xiàn)有的不同層次老年人的需求已經(jīng)不相適應(yīng)，如果沒有新的舉措，仍采取對現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款條件：自有30%項(xiàng)目資金、貸款周期3年，養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè)不可能現(xiàn)代化、成規(guī)模和持續(xù)的發(fā)展，那么在未來的510年中，養(yǎng)老設(shè)施供需的矛盾會隨著老齡人口的迅速發(fā)展而日趨加大。 我國老年人口的發(fā)展?fàn)顩r 我國是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一，1999年成為老年型的國家。20世紀(jì)80年代以來，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續(xù)增長，更為突出的是，80歲以上高齡老人已高達(dá)1100萬，并以年均5%的速度遞增。本世紀(jì)中葉，約占亞洲老年人口總數(shù)的36%，%。中國老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。 從老齡化的過程來看，發(fā)達(dá)國家是自然老齡化，而我國則是政策性老齡化，人口老齡化發(fā)展大體上分為三個(gè)階段： 第一階段：過渡階段 1982年 ─ 2000年　　，％％。2000年比1982年老年人口幾乎翻了一番。這期間，％的速度遞增，％的速度。 第二階段：發(fā)展階段 2000 ─ 2025年 ，％％。從1982到2025年的43年中，老年人口凈增了二億多，翻了兩番半多。 第三個(gè)階段：高峰階段 2025年 ─ 2055年 ，％增長到30％，比2000年翻了兩番。 從區(qū)域來看，我國目前已有三分之一的省市區(qū)人口呈老年型，其中上海、浙江、北京、江蘇、天津、山東、湖南、廣東、廣西、四川等省市區(qū)65歲以上的老年人口已超過其總?cè)丝诘?%，遼寧、河南、安徽、福建等省65歲以上的人口接近7%。 表二：中國人口年齡構(gòu)成及發(fā)展預(yù)測(%)年 份19531964198219902000202020402050014歲1559歲≥60歲 國內(nèi)老年住宅的現(xiàn)狀 據(jù)有關(guān)部門的調(diào)查表明，我國只有42000多所的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，所擁有的床位還不到100萬張，只能為1%（）的老年人解決住房問題。據(jù)估計(jì)，目前全國老年人的退休金、再就業(yè)收入和贍養(yǎng)費(fèi)大約有4000億元，借鑒發(fā)達(dá)國家入住老年公寓的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的4%—5%的數(shù)據(jù)，全國要為560萬到700萬的老人修建老年住宅，投資總額在160億到200億元。當(dāng)前國內(nèi)老年設(shè)施狀況項(xiàng)目居住對象自理程度護(hù)理方式功能組成老年公寓在一定幫助下能獨(dú)立生活的健康老人自理最低幫助管理、醫(yī)護(hù)、公共空間（門廳、餐廳、娛樂、健身）服務(wù)用房福利院無親戚、子女贍養(yǎng)及無生活來源的老人自理或辦自理最低幫助半護(hù)理管理、醫(yī)護(hù)、公共空間（門廳、餐廳、娛樂、健身）服務(wù)用房、醫(yī)療保健托老所白天家中無人照顧，而生活又不能自理的老人半自理或不能自理半護(hù)理居住單元（臥室、活動室、衛(wèi)生間、盥洗室）、醫(yī)護(hù)、餐廳、管理、接待、活動及服務(wù)用房護(hù)理院生活不能自理、需要半護(hù)理或全護(hù)理的老人半自理或不能自理半護(hù)理全護(hù)理護(hù)理單元（老人居室、衛(wèi)生間、走廊、活動空間、標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)集中廚房）、醫(yī)療、護(hù)理、康復(fù)、管理以及服務(wù)用房等老年設(shè)施綜合體各種類型均包括綜合A、購買房屋居住2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，%，%，%。其中，市、%%，%%,購買原公有住房的戶分別為 %%。縣購買商品房、%?？梢钥闯?，目前我國城鎮(zhèn)居民已購買住宅的比重增加迅速，己經(jīng)有三成以上居民家庭是住在自己購買的住房中。 B、自行建房居住 個(gè)人建房有自籌自建、自建公助、集資聯(lián)建或集資合作建房等多種形式。個(gè)人出資建房也是我國居民住宅來源的主要方式之一。2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，%其中市、%%，%。說明自建住房是目前我國居民尤其是農(nóng)民家庭住房來源的主要途徑。C、租房居住這是住宅消費(fèi)者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用權(quán)的一種住房消費(fèi)形式。2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，%，其中，%，%,如果分城鄉(xiāng)看，在市、鎮(zhèn)老年家庭中，%%的家庭租用公有住房，%。居住在農(nóng)村地區(qū)的老年家庭戶，%的戶租住公有住房或經(jīng)濟(jì)適用房。 目前國內(nèi)老人住宅的銷售情況 老人住宅的開發(fā)現(xiàn)在才剛剛開始，雖然市場上有一些樓盤中隱隱約約有老年住宅的影子，但從住宅設(shè)計(jì)的本質(zhì)上來說，能夠稱得上是老年建筑的可謂鳳毛麟角。而從規(guī)模上來說，純粹作為老年住宅來發(fā)展的樓盤國內(nèi)有兩個(gè)，一個(gè)是廣州的頤年園——中國第一個(gè)規(guī)模最大的長者社區(qū)，另外一個(gè)是北京的東方太陽城——目前國內(nèi)最大的退休社區(qū)。 頤年園的產(chǎn)品有別墅、多層洋房（不帶電梯）、帶電梯的小高層，銷售價(jià)格在2500—5000元/平方米，%，到2003年一期基本售罄。 東方太陽城的產(chǎn)品構(gòu)成為低層的老年公寓（四層以上帶電梯）、聯(lián)排別墅，一期銷售均價(jià)為3200元每平方米，已經(jīng)售罄。一個(gè)最新的對成都高收入老年人的調(diào)查資料顯示，大多數(shù)能夠承受單價(jià)格為1000—2000元／平方米，總價(jià)為10—15萬的商品房。 目前國內(nèi)老年設(shè)施的形式 目前有大型的退休社區(qū)——北京東方太陽城、廣州頤年園；酒店式服務(wù)的老年公寓——浦東老年公寓、上海假日老年公寓（籌劃中）； 按照星級賓館標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的“賓館型”養(yǎng)老院——上海松江社會福利院； 各地均出現(xiàn)一些私人性質(zhì)的、盈利性質(zhì)的小型養(yǎng)老院。２００６年發(fā)布的《中國老齡事業(yè)的發(fā)展》白皮書顯示，全國城鄉(xiāng)有社會福利院、敬老院、養(yǎng)老院、老年公寓和老年護(hù)理院等養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)約四萬個(gè)，總床位約150萬張。，約有20％的老年人有入住養(yǎng)老院的愿望，％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足老年人的入住需求。根據(jù)《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》，“十一五”期間（2006－2010年），要求新增城鎮(zhèn)孤老集中供養(yǎng)床位80萬張，以緩解城鎮(zhèn)孤老安置床位緊張局面。即使上述目標(biāo)能夠達(dá)到，也只能解決300萬名老年人的養(yǎng)老院需求。而要滿足全國５％的老年人入住養(yǎng)老院的愿望，需要720萬張床位。養(yǎng)老院的建設(shè)有著巨大的發(fā)展空間。在市場需求方面，2005年老年市場需求為6000億元，2010年將達(dá)到1萬億，但我國每年為老年人提供的產(chǎn)品還不足500億元。目前，中國老齡商品主要以老年保健營養(yǎng)品為主，其他老年人休閑、養(yǎng)老事業(yè)開發(fā)得很少，無論是老年服務(wù)和老年產(chǎn)品，還是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和老年服務(wù)設(shè)施，都有待于產(chǎn)業(yè)化、市場化。老年人的消費(fèi)能力在不斷加強(qiáng)，關(guān)鍵是沒有開發(fā)出滿足老人實(shí)際消費(fèi)需要的產(chǎn)品，以及為老年人服務(wù)的軟、硬件設(shè)施。發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)帶動老人消費(fèi)市場，以造福于老年人，造福于整個(gè)社會。三、居家養(yǎng)老社會化的意義與發(fā)展趨勢 什么是居家養(yǎng)老社會化？“夫孝，天之經(jīng)也，地之義也，民之行也?！薄秹劢?jīng)》“夫孝，置之而塞乎天地，溥之而橫于四海，施諸后世而無朝文”——《禮記》中華民族是有著數(shù)千年敬老愛老傳統(tǒng)的民族。從遠(yuǎn)古開始，社會文化就把“孝”作為理論依據(jù)和精神力量，使“家庭”成為了中國社會養(yǎng)老的核心力量和唯一承擔(dān)者。數(shù)千年來，中國老年人的養(yǎng)老方式無一例外都是“居家養(yǎng)老”。上世紀(jì)下半葉，各類新的養(yǎng)老方式開始在中國出現(xiàn)，如福利院、敬老院等。這些養(yǎng)老方式因與中國傳統(tǒng)文化格格不入而很難成為社會所接受的主流養(yǎng)老方式。居家養(yǎng)老仍然是中國社會所能接受的普遍養(yǎng)老方式。改革開放后，隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中國老年人口也開始呈現(xiàn)爆炸式的增長。至上世紀(jì)末，在國民經(jīng)濟(jì)還沒有準(zhǔn)備充分的前提下，在整個(gè)社會還充滿迷茫與困惑時(shí)，歷史第一次讓中國進(jìn)入了老齡化時(shí)代。老年人的養(yǎng)老方式及養(yǎng)老生活的質(zhì)量，由此成為了當(dāng)前中國社會最為重大的、最不可忽視的社會問題之一。而伴隨著老齡化時(shí)代一起來到的，是中國傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老方式開始解體。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與人口的快速流動，使中國家庭結(jié)構(gòu)開始分化，家庭日益向小型化、單一化的模式發(fā)展，“空巢”老人越來越多，更多的老人沒有子女在身邊照料，三代同堂、四世同堂的家庭已經(jīng)越來越少。以家庭養(yǎng)老、養(yǎng)兒防老為核心的傳統(tǒng)“居家養(yǎng)老”模式已經(jīng)開始解體。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也同樣使老年人獲得了獨(dú)立支撐自己養(yǎng)老生活的能力?！蔼?dú)立”了的老年人在迷戀傳統(tǒng)“居家養(yǎng)老”溫馨與舒適的同時(shí)，也希望擁有自己的社交圈子，希望能有符合自己生理特點(diǎn)、心理特點(diǎn)并集老年休閑、健康、學(xué)習(xí)與活動為一體的全新的“居家養(yǎng)老”模式的出現(xiàn)。2004年9月7日，中國國務(wù)院新聞辦公室發(fā)表《中國的社會保障狀況和政策》白皮書，明確提出了建立“以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)的老年人社會服務(wù)體系”。 也就是建立一種讓老年人在“居家”環(huán)境中接受社會化養(yǎng)老服務(wù)的體系?！熬蛹茵B(yǎng)老社會化”將中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老文化和現(xiàn)代的養(yǎng)老思路結(jié)合在一起，讓“養(yǎng)老”不僅成為一種文化更成為一種全新的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，以此促進(jìn)中國養(yǎng)老事業(yè)的更好發(fā)展?！熬蛹茵B(yǎng)老社會化”的核心就是“居家”。也就是說，“居家養(yǎng)老社會化”必須以老年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為核心和基礎(chǔ)，并借此帶動整個(gè)“養(yǎng)老社會化”服務(wù)鏈條的產(chǎn)生與發(fā)展。只有發(fā)展了老年房地產(chǎn)營造了“居家”環(huán)境，才能真正實(shí)現(xiàn)“居家養(yǎng)老社會化”,并最終以“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)化”來推動“養(yǎng)老社會化”的發(fā)展。 居家養(yǎng)老社會化與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)蘊(yùn)藏巨大商機(jī)。根據(jù)《北京2007年發(fā)展報(bào)告》披露，北京百萬富翁至少有350萬人，其中六成富翁的資產(chǎn)是房地產(chǎn)。在北京，良好地段的房價(jià)每平方在10000元以上，因此，許多普通市民僅僅靠擁有一套房產(chǎn)就能有百萬身家。但是這些‘百萬富翁’依然要精打細(xì)算度日，因?yàn)樗麄兊馁Y產(chǎn)都是帳面上的，他們一般一家只有一套房，房子再貴，也不過是帳面資產(chǎn)的增加而已，對生活并沒有直接的好處。，京滬房價(jià)最高。／平方米，上海次之，／平方米。而本市平均房價(jià)1500元／平方米。 通過對比，可以發(fā)現(xiàn)，如果京滬兩市的老年人賣掉房產(chǎn)，到XXX定居將是非常劃算的事。一戶擁有百萬房產(chǎn)的老人將房產(chǎn)賣掉，來XXX15萬元可以買一套很好的房子，這樣就多出85萬元，他們每個(gè)月就會多出850000247。120=7008元的養(yǎng)老費(fèi)用，這個(gè)收入對XXX的一般家庭是難以想象的，即使他們沒有任何其它收入，在XXX也能過著極其富足的生活。再反過來算，在XXX兩個(gè)老人月生活費(fèi)用1000元就可以過得很不錯，那么來XXX定居養(yǎng)老只要有150000+1000120=27（萬元）就可以了，這樣京滬兩地?fù)碛蟹慨a(chǎn)的老人基本上都可以滿足這個(gè)條件。如果金融業(yè)再發(fā)達(dá)一點(diǎn)，保險(xiǎn)公司能提供這項(xiàng)業(yè)務(wù)，老年人將房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，每年從保險(xiǎn)公司領(lǐng)取養(yǎng)老年金，老人百年之后，房產(chǎn)歸保險(xiǎn)公司所有，那么養(yǎng)老移民的門檻將會變得更低。另外，我們再算。到2002年，34%(1+%2247。2=(萬戶)，上?？粘布彝ゼs有100247。2=50(萬戶)，如果這些空巢家庭有十分之一可能遷居XXX，那么僅房地產(chǎn)一項(xiàng)就會有（+50）萬戶10%15萬元=(億元)的巨大市場。這還僅僅是京滬兩地的空巢家庭，如果放眼全國，甚至世界，這個(gè)市場不可限量。居家養(yǎng)老社會化的發(fā)展趨勢社會化居家養(yǎng)老是社區(qū)特色服務(wù)的一種載體，它既不同于機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，也有別于傳統(tǒng)的家庭自然養(yǎng)老。從養(yǎng)老的方式來看，老年人是在自己家中養(yǎng)老，而不是去福利院、老年公寓等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老；從養(yǎng)老資源提供的主體看，居家養(yǎng)老除了需要家庭照料外，還需要來自社會的幫助，尤其是強(qiáng)調(diào)社區(qū)照顧在社會化居家養(yǎng)老中的作用，即這種養(yǎng)老方式是以家庭為核心，以社區(qū)為依托，以老年人日常照料、生活護(hù)理、家政服務(wù)和精神慰藉為主要內(nèi)容，以上門服務(wù)和社區(qū)日托為主要形式，并引入養(yǎng)老機(jī)構(gòu)專業(yè)化服務(wù)方式的居家養(yǎng)老服務(wù)體系。⑴規(guī)劃建設(shè)專門的養(yǎng)老園區(qū)。要象建設(shè)旅游風(fēng)景區(qū)和工業(yè)開發(fā)區(qū)那樣，規(guī)劃建設(shè)專門的養(yǎng)老園區(qū)。請專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，立足長遠(yuǎn)，制定短、中長期滾動開發(fā)計(jì)劃；整個(gè)園區(qū)既風(fēng)格多樣又協(xié)調(diào)統(tǒng)一，各種檔次住宅小區(qū)相互結(jié)合；要專門配套建設(shè)老年人生活需要的公園、草地、市場、圖書館、醫(yī)院、郵局、老年大學(xué)等等；要建設(shè)標(biāo)志性的街道和建筑，讓園區(qū)既是一個(gè)獨(dú)立的老年人生活區(qū),又是一個(gè)有著獨(dú)特風(fēng)格的游覽休閑區(qū)；讓園區(qū)與整個(gè)銀灘風(fēng)景區(qū)融為一體，相互映照。然后將其分包給房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行建設(shè)。 ⑵建設(shè)真正的老年公寓。老年公寓與普通公寓是很不相同的。老年人的靈活性、反應(yīng)力、體力、視力、平衡力都會下降，可能要用拐杖甚至輪椅。所以針對老年人的特點(diǎn)，在發(fā)達(dá)國家老年公寓都要進(jìn)行全方位的無障礙化設(shè)計(jì)。例如，房門、樓道、樓梯都要加寬，便于輪椅通過；老人經(jīng)過的地方都要安裝扶手；開關(guān)、門鈴和門窗把手等設(shè)施的位置也適當(dāng)降低；廚房和衛(wèi)生間的面積適當(dāng)加大，便于坐凳或坐輪椅使用；地面和浴池底部都要防滑；房間的照明度要提高，但還不能有眩光；煤氣等各種開關(guān)上的字要很大，以利老人辨識；老人容易失禁，廁所都靠近臥室，并設(shè)長明燈；廁所用推拉門，不用平開門；所有的樓層平臺、通道地面，都不能使用黑色和深色面料，因?yàn)楹谏谝曈X上屬退后色，會令老人產(chǎn)生如臨深淵之感，不敢投足；在適當(dāng)?shù)牡胤竭€要有報(bào)警和應(yīng)急裝置。無障礙化設(shè)計(jì)是非常專業(yè)和細(xì)致的，本文就不再多談。老年公寓還根據(jù)老年人不同的年齡階段的生理特征和生活需要分為三大種類：居家式公寓、宿舍式公寓、醫(yī)護(hù)式公寓。居家式公寓是每家每戶自成一體，不受他人干擾，適合普通夫婦；宿舍式公寓老年人如同住集體宿舍一樣，安排在社區(qū)相同的一些樓房中居住和生活，比較適合單身老人；醫(yī)護(hù)式公寓是將身體有較嚴(yán)重殘疾、生活不能自理或行動不便的老年人，集中安排在一起居住，并由專門人員進(jìn)行護(hù)理。⑶完善支助性與綜合性的服務(wù)。針對越來越不能照顧自己，而日益要依賴他人幫助料理家務(wù)和提供醫(yī)療保健等社會性服務(wù)的老年人來說，養(yǎng)老園區(qū)還要提供諸多的支助性與綜合性的服務(wù)，包括安全保衛(wèi)、幫助料理家務(wù)、備餐、家庭修理服務(wù)、殘疾護(hù)理、家庭生活和醫(yī)療保健知識咨詢、社會和法律問題咨詢服務(wù)等等。養(yǎng)老園區(qū)要統(tǒng)一提供專業(yè)的老年社區(qū)服務(wù)體系，但可考慮按服務(wù)內(nèi)容的不同，分包出去。分別承包給各大賓館和醫(yī)院，培訓(xùn)專業(yè)