某廣場(chǎng)商業(yè)物業(yè)部分整合營(yíng)銷(xiāo)企劃方案-文庫(kù)吧
2025-04-16 01:39 本頁(yè)面
【正文】 市生活情調(diào)，滿足不同層面的心理享受和精神享受。從這個(gè)意義上說(shuō)，新興商圈對(duì)消費(fèi)者的吸引力要遠(yuǎn)大于傳統(tǒng)商圈。 圈內(nèi)現(xiàn)狀分析（1） 夢(mèng)之島購(gòu)物中心：經(jīng)營(yíng)中、高檔商品，實(shí)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，知名度較高，已搶占市場(chǎng)先機(jī)。（2） 永嘉名店廣場(chǎng)：該項(xiàng)目操作較成功，以經(jīng)營(yíng)各類(lèi)名牌為主，店鋪?zhàn)馐劢Y(jié)合，各店獨(dú)立經(jīng)營(yíng)?！叭A星時(shí)代廣場(chǎng)”周邊購(gòu)物中心及臨街鋪面均為中、高檔次品種經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)狀況良好，知名度較高，增強(qiáng)了客戶(hù)投資信心，華星城為項(xiàng)目的前期形象，對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售有拉動(dòng)作用。（3） 七星路、新民路及古城路一帶精品店林立，形成了濃郁的商業(yè)氛圍。 圈內(nèi)動(dòng)態(tài)。南寧市日益興旺發(fā)達(dá)的商貿(mào)業(yè)除了本地商貿(mào)企業(yè)積極參與外，也引起了外來(lái)商業(yè)的關(guān)注。深圳知名大型零售業(yè)南城百貨已于2002年1月開(kāi)業(yè)；由北京三和百貨投資的外灘新城百貨也即將開(kāi)市；南寧百貨公司也將斥資兩億元在瑯東另辟天地迎接某國(guó)外零售百貨業(yè)著名品牌入駐；世界最大的零售業(yè)巨頭沃爾瑪也正與南寧市有關(guān)部門(mén)就市場(chǎng)進(jìn)入問(wèn)題進(jìn)行接洽。 業(yè)內(nèi)動(dòng)態(tài)。我國(guó)加入WTO和西部大開(kāi)發(fā)將進(jìn)一步擴(kuò)大外商投資領(lǐng)域，國(guó)務(wù)院《關(guān)于實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)若干政策措施的通知》已將外商對(duì)商業(yè)零售企業(yè)投資的試點(diǎn)擴(kuò)大到省會(huì)和自治區(qū)首府城市，并有政策傾斜。到目前為止，世界50家最大的零售企業(yè)已有70%進(jìn)入中國(guó)。這些已經(jīng)或準(zhǔn)備進(jìn)入中國(guó)的世界零售巨頭，將占據(jù)城市商業(yè)街區(qū)的黃金地段，分割我國(guó)零售企業(yè)的市場(chǎng)利潤(rùn)。據(jù)悉，世界排名第3的商業(yè)巨頭麥德龍?jiān)谥袊?guó)的發(fā)展目標(biāo)是開(kāi)100家分店，而且按照麥德龍制定的戰(zhàn)略，已經(jīng)把未來(lái)中國(guó)市場(chǎng)的發(fā)展重點(diǎn)放在西部地區(qū)?？梢灶A(yù)測(cè)，隨著中國(guó)加入WTO，外部資源（資金、品牌和管理模式）進(jìn)入南寧將不可避免，南寧市目前的商圈格局將面臨重新整合。根據(jù)“華星時(shí)代廣場(chǎng)”的地段優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)，物業(yè)“集商業(yè)、文娛、酒店、辦公、公寓、住宅、會(huì)所等功能為一體的綜合性商業(yè)中心、新世紀(jì)南寧商圈的旗艦、全天候、全功能的商業(yè)文化消費(fèi)服務(wù)中心，南寧市的地標(biāo)性建筑物”，無(wú)疑奠定其成為新興商圈龍頭老大的核心地位。研究表明，核心商圈區(qū)域的顧客在商店消費(fèi)者總量中的比例最高，達(dá)55%——70%，商家能從中吸引到主體客流并實(shí)現(xiàn)其大部分業(yè)務(wù)量。因此，本項(xiàng)目的商業(yè)前景將無(wú)限廣闊。（三）、結(jié)論與建議 規(guī)模較大，設(shè)計(jì)超前，融入新興商圈，充當(dāng)旗艦，引領(lǐng)現(xiàn)代生活。 優(yōu)越經(jīng)濟(jì)地理環(huán)境，為商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)提供了良好的外部環(huán)境。 投資客看得見(jiàn)的是投資回報(bào)贏利，根德傳統(tǒng)商圈優(yōu)勢(shì)明顯，那幺本項(xiàng)目的策劃與經(jīng)營(yíng)策略對(duì)爭(zhēng)取大量投資客非常關(guān)鍵。 老商圈傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)明顯，新興商圈有發(fā)展、向上的空間，經(jīng)營(yíng)檔次較高，應(yīng)充分挖掘。 隨著外資不斷涌入，行業(yè)間各大商場(chǎng)間的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。 設(shè)計(jì)定位應(yīng)避免與傳統(tǒng)商圈正面沖突與競(jìng)爭(zhēng)，應(yīng)立足新興商圈，引進(jìn)成熟著名商業(yè)品牌，盡可能縮短市場(chǎng)培育期，以降低運(yùn)營(yíng)成本，把握商機(jī)，并吸引投資客信心。 營(yíng)銷(xiāo)推廣適宜以挖掘、提升和創(chuàng)造項(xiàng)目的潛在商業(yè)價(jià)值為主方向。二、 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位與產(chǎn)品的策劃（一） 項(xiàng)目SWOT分析 優(yōu) 勢(shì)：（1） 位于南寧市成熟市區(qū)的優(yōu)越地段、南寧市由來(lái)已久的精品商圈內(nèi)，地塊周邊擁有成熟的商業(yè)氛圍支持，區(qū)域內(nèi)具有不可替代性。（2） 地塊的臨街面寬，縱深小，位于十字路口，交通通達(dá)性好，是一塊不可多得的商業(yè)用地，利于商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)。（3） 城市規(guī)劃的變動(dòng)，如凌鐵大橋的修建、民族廣場(chǎng)的改擴(kuò)建，為項(xiàng)目未來(lái)商業(yè)價(jià)值、地塊價(jià)值的提升提供了良好的外部環(huán)境。（4） 現(xiàn)代化商業(yè)綜合體目前在南寧還沒(méi)有出現(xiàn)，項(xiàng)目高起點(diǎn)的開(kāi)發(fā)與建筑設(shè)計(jì)方案使項(xiàng)目擁有領(lǐng)導(dǎo)者、先行者的地位與形象。（5） 項(xiàng)目與已建成的“華星城”一起，依托項(xiàng)目公寓、酒店、住宅等不同功能物業(yè)將形成航母級(jí)的商業(yè)物業(yè)巨艦，規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯，可自成體系，項(xiàng)目極大的人流吸納量，較高的人氣指數(shù)，容易形成新商圈的核心。（6） 加入WTO后，預(yù)計(jì)國(guó)內(nèi)外商業(yè)巨頭將紛紛搶灘南寧，項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地段位置，良好的硬件設(shè)施及形象，對(duì)他們應(yīng)該有很強(qiáng)的吸引力。（7） 作為廣西的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心城市，南寧的城市化進(jìn)程剛剛開(kāi)始，城市規(guī)模急劇膨脹，目前正大踏步的邁向特大城市的行列，按照這一發(fā)展速度與城市化發(fā)展的需要，不久南寧的第二商業(yè)中心將會(huì)形成，項(xiàng)目具有這樣的潛力。 劣 勢(shì)：（1） 強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就在附近出現(xiàn)，“根德商業(yè)街”距項(xiàng)目?jī)H1公里，一個(gè)位于傳統(tǒng)商圈核心，一個(gè)是新興商圈，項(xiàng)目地塊價(jià)值（對(duì)人流的吸納量、人氣指數(shù)、街區(qū)的商業(yè)繁華程度）明顯不如競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，在投資客的爭(zhēng)奪戰(zhàn)中項(xiàng)目明顯處于下風(fēng)。（2） 商業(yè)物業(yè)的高價(jià)值意味著更高的、更復(fù)雜的風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目規(guī)模的優(yōu)勢(shì)相應(yīng)帶來(lái)的是風(fēng)險(xiǎn)的增加。項(xiàng)目整體銷(xiāo)售額近10個(gè)億，三年完成銷(xiāo)售，每年近3個(gè)億，市場(chǎng)難在短期內(nèi)消化，將使開(kāi)發(fā)周期延長(zhǎng)，除成本增加外，市場(chǎng)不確定因素隨之增加，風(fēng)險(xiǎn)加大。（3） 項(xiàng)目商業(yè)裙樓較高（六層），較高樓層商鋪一直是商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售的“困難戶(hù)”，食之無(wú)味，棄之可惜，是發(fā)展商心中永遠(yuǎn)的痛。 機(jī) 會(huì)：（1） 項(xiàng)目街區(qū)條件較好，街區(qū)環(huán)境、人文環(huán)境良好，人口素質(zhì)高，支付能力強(qiáng)，新興精品商圈的雛形基本形成。項(xiàng)目又有規(guī)模及綜合
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