【正文】 制度適用于公司各類年度經(jīng)營計劃的編制、執(zhí)行和監(jiān)督工作。第2章 年度經(jīng)營計劃的編制第4條 年度經(jīng)營計劃所確定的計劃期為每年的1月1日到12月31日。第5條 年度經(jīng)營計劃的編制程序如下。（1）每年年底，投資發(fā)展部根據(jù)公司中長期發(fā)展規(guī)劃、本年度經(jīng)營計劃的執(zhí)行情況和預(yù)期目標(biāo)，初步提出下一年度的經(jīng)營目標(biāo)。（2）投資發(fā)展部將擬定的年度經(jīng)營目標(biāo)傳達(dá)至各部門，征求并匯總各部門的意見。（3）投資發(fā)展部根據(jù)各部門意見編制年度經(jīng)營計劃草案，并提交總經(jīng)理辦公會討論。（4）投資發(fā)展部根據(jù)總經(jīng)理辦公會的討論意見對年度經(jīng)營計劃進(jìn)行修改，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。第6條 年度經(jīng)營計劃的內(nèi)容主要包括公司年度經(jīng)營目標(biāo)、預(yù)計分階段目標(biāo)、各業(yè)務(wù)部門業(yè)務(wù)計劃指標(biāo)、編制規(guī)范（含表式、編制說明要求）和編制進(jìn)度要求等。第7條 如遇特殊情況，公司年度經(jīng)營計劃可于年中調(diào)整一次，調(diào)整后的計劃須經(jīng)總經(jīng)理辦公會批準(zhǔn)。第3章 年度經(jīng)營計劃的分解第8條 每年年底，投資發(fā)展部組織各部門采用滾動編制、逐步細(xì)化的方式對整體經(jīng)營計劃進(jìn)行分解，形成各部門季度和月度的分解計劃。第9條 投資發(fā)展部負(fù)責(zé)整體計劃的分解，并對各部門計劃進(jìn)行綜合協(xié)調(diào)和平衡。第10條 各部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)將分解到部門的季度經(jīng)營計劃分解到每個月度，形成月度工作計劃。第11條 公司總經(jīng)理辦公會討論、審核各季度的分解計劃和各部門的月度工作計劃，并報總經(jīng)理批準(zhǔn)。第4章 年度經(jīng)營計劃的執(zhí)行第12條 經(jīng)營計劃的下達(dá)時間和方式具體如下。（1）每年年底，總經(jīng)理辦公會向各部門下達(dá)年度經(jīng)營計劃。（2）每季度初，投資發(fā)展部下達(dá)下個季度經(jīng)營計劃和各部門工作計劃。（3）每月月初，投資發(fā)展部下達(dá)下個月度經(jīng)營計劃和各部門工作計劃。第13條 各部門根據(jù)公司經(jīng)營計劃及本部門工作計劃，著眼全局開展工作，以保證本部門工作目標(biāo)和公司整體經(jīng)營目標(biāo)、經(jīng)營計劃的實現(xiàn)。第14條 經(jīng)營計劃的調(diào)整規(guī)定具體如下。（1）確因客觀因素影響需要調(diào)整年度經(jīng)營計劃時，必須由投資發(fā)展部提出申請并說明原因，經(jīng)公司總經(jīng)理辦公會討論通過后才能執(zhí)行。（2）確因客觀因素影響需要調(diào)整季度經(jīng)營計劃時，必須由相關(guān)部門主管副總提出申請并說明原因，經(jīng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后才能執(zhí)行。（3）確因客觀因素影響需要調(diào)整月度經(jīng)營計劃時，必須由相關(guān)部門經(jīng)理提出申請并說明原因，經(jīng)主管副總確認(rèn)、公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后才能執(zhí)行。第15條 調(diào)整計劃一律以書面批復(fù)為準(zhǔn)，在未接到書面批復(fù)以前一律按原計劃執(zhí)行。第5章 年度經(jīng)營計劃的檢查與考核第16條 投資發(fā)展部負(fù)責(zé)跟蹤、分析、報告公司計劃的執(zhí)行情況。第17條 各職能部門每月以書面形式報告一次計劃任務(wù)的完成情況。特殊事項需要縮短報告周期的，由總經(jīng)理辦公會決定。第18條 各級領(lǐng)導(dǎo)必須隨時監(jiān)督、檢查計劃的執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時采取有效措施予以解決，以保證計劃的順利完成。第19條 檢查計劃的執(zhí)行情況時，應(yīng)當(dāng)充分利用統(tǒng)計報表、會計報表、業(yè)務(wù)報表等資料。計劃的實際完成數(shù)一律以統(tǒng)計報表數(shù)為依據(jù)。第20條 公司每季度對各部門計劃執(zhí)行情況考核一次，由投資發(fā)展部組織考核并提出初步意見，總經(jīng)理辦公會討論后做出考核結(jié)論。第6章 附則第21條 本制度由投資發(fā)展部負(fù)責(zé)制定、解釋及修改。第22條 本制度自發(fā)布之日起執(zhí)行。 項目投資策劃管理表單 項目階段投資回收分析表項目名稱建設(shè)性質(zhì)建設(shè)期建設(shè)規(guī)模投資額（萬元）投資回收期項目生命周期一、基礎(chǔ)設(shè)施1．道路2．給排水3．供電4．通信二、交通設(shè)施1．入口停車場2．內(nèi)部停車場三、綠化工程1．近期2．遠(yuǎn)期…… 投資項目競爭分析調(diào)研表 項目名稱因素及權(quán)重樓盤名稱樓盤名稱樓盤名稱樓盤名稱備 注位置價格配套設(shè)施物業(yè)管理質(zhì)量建筑質(zhì)量交通狀況樓盤規(guī)模外觀設(shè)計城市規(guī)劃朝向室內(nèi)布置環(huán)保發(fā)展商信譽付款方式戶型設(shè)計銷售情況廣告效果停車位數(shù)量合 計 投資項目社會影響分析表序號社會因素影響范圍和程度可能出現(xiàn)的后果措施建議1對居民收入的影響2對居民生活水平與生活質(zhì)量的影響3對居民就業(yè)的影響4對不同群體利益的影響5對弱勢群體的影響6對所在地段文化、教育、衛(wèi)生的影響7對地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)容量和城市化進(jìn)程的影響8其他影響 前期工作階段主要工序表序號編號工作名稱工期（月）緊前工序緊后工序1市場調(diào)查、預(yù)測2投資機會與方案構(gòu)思3規(guī)劃設(shè)計及報建4投資經(jīng)營方案策劃5項目開發(fā)方案策劃6項目營銷方案策劃7項目可行性分析8方案優(yōu)化9建筑設(shè)計10征地拆遷11建筑施工圖設(shè)計12項目報建13交納各種稅費14辦理建筑工程許可證第4章 房地產(chǎn)開發(fā)項目啟動管理 開發(fā)項目啟動管理流程 開發(fā)項目施工報建審查流程流程名稱開發(fā)項目施工報建審查流程流程編號所屬部門流程圖相關(guān)制度/文書/表單結(jié)束領(lǐng)取“建筑工程施工許可證”核發(fā)“建筑工程施工許可證”對工程開工條件進(jìn)行審查簽字辦理施工許可證簽訂施工合同按規(guī)定繳費審核確定直接發(fā)包方或中標(biāo)人審核辦理施工報建登記審核根據(jù)工程情況申報發(fā)包方式開始總經(jīng)理報建人員項目開發(fā)部施工單位建設(shè)行政主管部門施工報建登記表報建資料、文件施工單位招標(biāo)管理制度中標(biāo)通知施工合同建筑工程施工許可證編修日期審核日期生效日期 開發(fā)項目啟動管理制度 項目前期開發(fā)管理制度以下是房地產(chǎn)公司項目前期開發(fā)管理制度，供讀者參考。項目前期開發(fā)管理制度第1章 總則第1條 為規(guī)范本公司房地產(chǎn)項目開發(fā)管理工作，減少和避免失誤，提高企業(yè)投資收益率，根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本公司實際情況，特制定本制度。第2條 本制度適用于從房地產(chǎn)項目立項到施工準(zhǔn)備完成的全部管理工作。第3條 各部門管理職責(zé)具體如下。（1）項目開發(fā)部負(fù)責(zé)項目立項的審批及相關(guān)證件的辦理工作。（2）造價管理部負(fù)責(zé)編制各項經(jīng)濟預(yù)算及工程概算等工作。（3）工程技術(shù)部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項目各類施工圖紙的設(shè)計及變更等工作。第2章 項目前期規(guī)劃設(shè)計第4條 項目開發(fā)部配合投資發(fā)展部根據(jù)城市發(fā)展前景、地理位置、城市規(guī)劃等因素，結(jié)合自身實力，考察選擇具有投資價值的開發(fā)項目。第5條 項目開發(fā)部對投資發(fā)展部選定的投資項目進(jìn)行可行性分析，其具體內(nèi)容如下。1．項目概況（1）項目名稱。（2）項目的地理位置。包括項目所在地城市、區(qū)和街道，項目周圍主要建筑物等。（3）項目所在地的周圍環(huán)境狀況。主要從工業(yè)、商業(yè)及相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿?、項目建設(shè)的時機和自然環(huán)境等方面說明項目建設(shè)的必要性和可行性。（4）項目的性質(zhì)及主要特點。2．項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動遷安置（1）土地調(diào)查。包括開發(fā)項目用地范圍內(nèi)的各類土地面積及使用單位。（2）人口調(diào)查。包括開發(fā)項目用地范圍內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)、總戶數(shù)以及需動遷的人口數(shù)和戶數(shù)等。（3）調(diào)查項目用地范圍內(nèi)建筑物的種類、數(shù)量及面積，需要拆遷的建筑物種類、數(shù)量和面積等。（4）各種市政管線。主要應(yīng)調(diào)查上水管、雨水管、污水管線、熱力管線、燃?xì)夤芫€、電力和通信管線的現(xiàn)狀及規(guī)劃。（5）其他地下、地上物現(xiàn)狀。項目用地范圍內(nèi)需要調(diào)查了解的地下物包括水井、人防工程、各種管線等；地上物包括各種樹木、植物等。（6）如需要進(jìn)行拆遷的，要制訂動遷計劃，確定安置方案。3．市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定（1）分析市場供給現(xiàn)狀。（2）分析市場需求現(xiàn)狀。（3）分析市場交易的數(shù)量與價格。（4）分析服務(wù)對象、制訂租售計劃。（5）確定擬建項目建設(shè)規(guī)模。第6條 項目開發(fā)部負(fù)責(zé)組織編寫“房地產(chǎn)項目可行性分析報告”，報送總經(jīng)理審核，并送達(dá)投資發(fā)展部。第7條 投資發(fā)展部根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性分析報告，結(jié)合公司自身情況，對是否投資開發(fā)該項目做出決策。決策時必須認(rèn)真慎重，貫徹實事求是、量力而行的原則。決定投資項目的可行性分析報告報董事會審批。第8條 項目確定后，由項目開發(fā)部組織與土地持有方簽訂正式合同（或協(xié)議），如土地使用權(quán)出讓（或轉(zhuǎn)讓）協(xié)議、合作開發(fā)合同、聯(lián)建合同等。合同內(nèi)容要具體、明確、嚴(yán)謹(jǐn)，準(zhǔn)確載明合同各方的責(zé)任，必要時可以報有關(guān)部門鑒證或公證。第9條 土地合同簽訂后，項目開發(fā)部應(yīng)組織成立項目經(jīng)理部，其具體工作內(nèi)容如下。（1）編制項目開發(fā)詳細(xì)計劃書，辦理各項前期手續(xù)。（2）組織規(guī)劃設(shè)計及論證、施工圖設(shè)計及優(yōu)化。（3）委托施工監(jiān)理、選擇施工隊伍，明確進(jìn)場等事項的時間、人員安排和辦理步驟等。（4）明確資金籌措、完成投資、成本控制、房產(chǎn)銷售等的方式、方法及相應(yīng)計劃安排。第10條 項目開發(fā)部指導(dǎo)并會同項目經(jīng)理部相關(guān)人員有步驟地辦理有關(guān)手續(xù)，需要辦理的手續(xù)主要包括如下幾項。（1）向房地產(chǎn)開發(fā)管理部門申報開發(fā)經(jīng)營許可證。（2）向計劃部門申報固定資產(chǎn)投資計劃，報批項目立項。（3）向土地部門申領(lǐng)土地使用證和建設(shè)用地批準(zhǔn)書。（4）向規(guī)劃部門申請規(guī)劃定點，辦理建設(shè)用地許可證。（5）如系舊城改造項目，按當(dāng)?shù)卣牟疬w政策委托拆遷管理部門辦理拆遷安置工作，拆遷完畢后請有關(guān)部門驗收。第3章 現(xiàn)場施工準(zhǔn)備第11條 項目開發(fā)部配合工程技術(shù)部委托相關(guān)有資質(zhì)的單位進(jìn)行項目實地測量與勘探，并編制地形圖、工程地質(zhì)勘察資料等。第12條 項目開發(fā)部配合工程技術(shù)部組織實施項目（場地）的“三通一平”，聯(lián)系辦理水、電進(jìn)場，必要時爭取辦理“七通一平”。第13條 項目具備開工條件時，總工程師組織工程技術(shù)部編制項目施工組織總設(shè)計，明確單項工程開工順序、施工隊伍及資金的調(diào)度、各單項（或單位）工程開工時間、設(shè)備及材料的采購準(zhǔn)備及時間、質(zhì)量控制計劃、場地的利用及安排等。第14條 項目施工組織總設(shè)計確定后，項目開發(fā)部應(yīng)按計劃組織選擇施工隊伍。第15條 工程開工前，項目開發(fā)部配合工程技術(shù)部辦理消防、抗震監(jiān)督、工程報建、開工報告、施工許可證、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督等手續(xù)。第16條 工程開工前，工程技術(shù)部應(yīng)依據(jù)設(shè)計施工圖紙及開發(fā)項目定位做好設(shè)備、材料的選型和定位工作。相關(guān)部門應(yīng)根據(jù)設(shè)備、材料定位要求及施工組織總設(shè)計的時間安排，采用招標(biāo)或議標(biāo)的方式確定供貨商。第4章 工程項目監(jiān)理第17條 本公司所有房地產(chǎn)開發(fā)項目一律委托專業(yè)施工監(jiān)理公司進(jìn)行工程監(jiān)理。第18條 工程監(jiān)理公司由項目開發(fā)部采用招標(biāo)或議標(biāo)的方式確定。第19條 項目開發(fā)部在與工程監(jiān)理公司協(xié)商時，應(yīng)明確工程監(jiān)理的職責(zé)、權(quán)限以及與公司項目經(jīng)理部的職責(zé)分工，并應(yīng)制定對監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)督、管理、獎罰的合同或經(jīng)濟、行政管理措施和辦法。第20條 委托監(jiān)理公司進(jìn)行施工監(jiān)理的項目，應(yīng)嚴(yán)格按照“委托監(jiān)理合同”、“工程監(jiān)理實施細(xì)則”對施工管理工作進(jìn)行分工，避免與公司工程技術(shù)部工作交叉，并按“委托監(jiān)理合同”、“工程監(jiān)理實施細(xì)則”對監(jiān)理單位進(jìn)行日常監(jiān)督。第5章 附則第21條 本制度由項目開發(fā)部負(fù)責(zé)制定、解釋及修改。第22條 本制度自發(fā)布之日起執(zhí)行。 項目用地投標(biāo)管理制度以下是房地產(chǎn)公司項目用地投標(biāo)管理制度，供讀者參考。項目用地投標(biāo)管理制度第1章 總則第1條 為規(guī)范本公司項目用地投標(biāo)工作行為，提高投標(biāo)成功率，進(jìn)而提升企業(yè)總體競爭力，特制定本制度。第2條 本制度適用于本公司所有項目用地的投標(biāo)活動。第3條 各部門的管理職責(zé)具體如下。（1）投資發(fā)展部負(fù)責(zé)土地信息的收集與整理工作。（2）項目開發(fā)部具體負(fù)責(zé)土地的投標(biāo)管理工作。（3）造價管理部負(fù)責(zé)土地投標(biāo)相關(guān)經(jīng)濟指標(biāo)的預(yù)算工作。第2章 投標(biāo)信息的獲取第4條 投資發(fā)展部與項目開發(fā)部應(yīng)密切留意當(dāng)?shù)卣蚱渌嚓P(guān)機構(gòu)所發(fā)布的公告，以確保及時獲得土地招標(biāo)信息。第5條 項目開發(fā)部在獲知公告或收到土地投標(biāo)/拍賣邀請書的當(dāng)天，及時領(lǐng)取標(biāo)書格式/競買申請書、投標(biāo)/拍賣須知、土地使用和規(guī)劃條件、土地使用權(quán)出讓合同樣式等招標(biāo)/拍賣文件。第6條 自發(fā)布公告或收到邀請書之日起七日內(nèi)，項目開發(fā)部會同投資發(fā)展部、造價管理部共同討論，以作出是否參加投標(biāo)的決定，同時上報總經(jīng)理。第7條 總經(jīng)理應(yīng)及時組織總工程師、總會計師及相關(guān)部門負(fù)責(zé)人共同協(xié)商，以最終確定是否參加土地的投標(biāo)。第3章 投標(biāo)準(zhǔn)備第8條 初步?jīng)Q定參加投標(biāo)后，項目開發(fā)部應(yīng)在決定后三日內(nèi)準(zhǔn)備如下材料，并組