【正文】 0。青泥洼橋商業(yè)區(qū)20010560,00052百貨 29奔德大廈中山人民路18,00043百貨 30大連世界貿(mào)易大廈中山同興街25號(hào)20011021,000720百貨 31伊都錦中山青泥洼橋商業(yè)區(qū)24,50061百貨 32金座廣場(chǎng)中山中山路47號(hào)30,00051百貨連店鋪 33大世界商業(yè)中心沙河口五一廣場(chǎng)20010571,00042百貨 34成吉思汗國際購物中心沙河口中山路552號(hào)160,00041百貨 35榮德國際商城西崗區(qū)奧林匹克廣場(chǎng)20011032,000無2百貨 36科技廣場(chǎng)美食城沙河口黃河路與西安路交匯處2001057,8003無店鋪 223市場(chǎng)售價(jià)及租金反映 現(xiàn)時(shí)各大商場(chǎng)的管理形式是以傳統(tǒng)的百貨公司為主,店中店的管理形式在大連市內(nèi)仍未能普及。現(xiàn)時(shí)大連市各大商場(chǎng)的租售條件主要以倒扣為主，即營業(yè)額的抽成。不同的行業(yè)，倒扣的比例也有所不同，以大連商場(chǎng)為例，經(jīng)營服飾的倒扣率是20%至24%，而經(jīng)營化妝品的，則有較高的23%至27%的倒扣率（詳見下表） 大連市主要商場(chǎng)招商條件一覽表 序項(xiàng)目名稱發(fā)展商/投資商地區(qū)招商條件 1大連商場(chǎng)大連商場(chǎng)股份有限公司中山服裝：2024%倒扣率化妝品：2327%倒扣率 2秋林女店大連商場(chǎng)股份有限公司中山服裝：2124%倒扣率化妝品：2428%倒扣率 3友誼商城大連友誼集團(tuán)中山服裝：2630%倒扣率化妝品：2630%倒扣率 4先施百貨秋林百貨、香港先施中山服裝：2528%倒扣率化妝品：2530%倒扣率皮具：2628%倒扣率 5富麗華酒店友誼集團(tuán)中心地上租金：： 6勝利廣場(chǎng)大連勝利開發(fā)公司、香港博泰公司中山服裝：2125%倒扣率 7邁凱樂大連商場(chǎng)大連商場(chǎng)股份有限公司、日本邁凱樂百貨株式會(huì)社中山服裝：2832%倒扣率珠寶：每月每平方米3萬元（保底）服裝：（保底） 8大世界家居廣場(chǎng)大連金泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司沙河口地上二層租金：： 9巴黎之春購物中心大連宏孚大廈有限公司中山服裝：2326%倒扣率化妝品：2124%倒扣率皮具：2326%倒扣率珠寶：1013%倒扣率 10大連百盛購物中心大連天河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、百盛集團(tuán)沙河口服裝：2328%倒扣率化妝品：2428%倒扣率皮具：2328%倒扣率 23大連商業(yè)個(gè)案分析 231大連勝利廣場(chǎng) 位置： 中山區(qū)大連火車站前廣場(chǎng) 開業(yè)日期： 1998年8月 商場(chǎng)總樓面建筑面積： 147，000平方米 樓層： 地上六層，地下三層 營業(yè)時(shí)間 ： 上午9時(shí)至下午9時(shí) ※招商條件 從開業(yè)初期至現(xiàn)在陸續(xù)出售店面，地下一層為每平方米人民幣35，00045，000元，地下二層為每平方米人民幣30，000元，銷售業(yè)績相當(dāng)不錯(cuò)。但可能會(huì)影響商場(chǎng)既定的商品布局和商場(chǎng)的統(tǒng)一管理。 百貨方面，大面積出租的僅于餐飲部份，月租金約每平方米150250元（營業(yè)面積），其它的有品牌的商戶多以聯(lián)營為主。目前的進(jìn)場(chǎng)條件是商場(chǎng)抽成2328%左右。 值得一提的是，南蘿宮在勝利廣場(chǎng)業(yè)績很好，目前的進(jìn)場(chǎng)條件是商場(chǎng)抽志27%，但包含所有費(fèi)用，除了來自游戲機(jī)的用電外。 ※現(xiàn)場(chǎng)氣氛 是目前大連經(jīng)營面積最大、人流最旺、經(jīng)營品種最全的百貨商場(chǎng)。人流多以流動(dòng)人流為主（也因?yàn)猷徑疖囌荆?，檔次比較繁雜，但中下檔商品銷路較好，因經(jīng)營品種太多，且屬于下沉式商場(chǎng)，地形復(fù)雜，令顧客有難辯方向之感，間接影響了主要的品牌銷售業(yè)績。 ※商品布局 樓層圖 A座 B座 六樓卡友中心、教育中心C座六樓不夜色喜慶宴會(huì)廳 五樓針織館五樓不夜城KTV酒店 四樓紳士館四樓不夜城中餐廳金泰皇魚翅、火鍋 三樓青年館三樓蒙古烤肉自助餐廳、川小吃 二樓男女皮鞋二樓四季快餐、上海湯包、肯德基 首層彩妝館首層好萊塢影城、咖啡廳、必勝客西餐廳 夾層少淑女館夾層亞惠快餐、大觀園、頤和園、DQ冰淇淋、露天劇場(chǎng) 地下一層淑女裝地下一層聯(lián)惠居室用品、旅游一條街、湯姆熊歡樂場(chǎng)世界 地下二層?jì)D幼館地下二層南蘿宮游樂場(chǎng)、威廉士堡、新寶路臺(tái)球廳、姆熊歡樂場(chǎng)世界 地下三層勝利美式量販超市、量販家電、天福茗茶、咖啡廳、兒童樂場(chǎng)、休閑吧 232 大連大世界家居廣場(chǎng) 位置 ： 沙河口區(qū)五一廣場(chǎng)4號(hào) 開業(yè)日期： 2001年4月21日 商場(chǎng)總樓面建筑面積： 71，000平方米 樓層： 地上五層，地下一層 營業(yè)時(shí)間： 上午9時(shí)至午8時(shí) 招商條件： 地下一層和地上一層整體出租 ※現(xiàn)場(chǎng)氣氛 商場(chǎng)招商情況良好，進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營的商家規(guī)模較大，大部分經(jīng)營品牌產(chǎn)品，產(chǎn)品多為中高檔品牌。屬于大型專業(yè)商場(chǎng)。 ※商品布局 樓層商品種類主要商品品牌 地下一層地上一層各種建材及散件（未定） 二層家裝銀帆 房地產(chǎn)交易市場(chǎng) 三層陶瓷潔具宏明 水具廚具 廚房設(shè)備雅迪爾 四層家具華豐、華夏、野田、興業(yè) 五層精品家具羅馬家具 233大連奧林匹克購物廣場(chǎng) 位置： 大連人民體育場(chǎng)北 開業(yè)日期 ： 2000年4月 商場(chǎng)總樓面面積： 35，000平方米 樓層： 地下二層 東西廣場(chǎng)租金： ；負(fù)二層： ※現(xiàn)場(chǎng)氣氛 商場(chǎng)硬件較好，女裝屬中檔，男裝略高。旗艦客戶是美國的沃爾瑪超市，客流量非常大。商場(chǎng)業(yè)態(tài)較為復(fù)雜，有大型超市、服裝珠寶、眼鏡、各種風(fēng)味餐飲、兒童游樂區(qū)等，是集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的大型購物中心。 ※商品布局 樓層商品種類主要商品品牌 地下一層沃爾瑪超市Only、w。w、color18 少女裝 地下二層男裝都彭、鋒牌、富田亞惠快餐、回轉(zhuǎn)壽司 女裝 餐飲 東廣場(chǎng)婚紗攝影時(shí)尚經(jīng)典 珠寶 西廣場(chǎng)茶店天福茗茶香港眼鏡奧林匹克大藥房寫意空間家化佰草集 眼鏡店 藥房 家具 精品廊 化妝品 總結(jié)： 大連市經(jīng)過多年城市規(guī)劃，對(duì)交通、商業(yè)、旅游、居住環(huán)境都起到理想的城市規(guī)劃格局。商業(yè)的發(fā)展也隨著市場(chǎng)的競(jìng)爭勢(shì)頭不斷加劇，使到大連市商用物業(yè)迎來一輪又一輪的市場(chǎng)熱朝，使到商鋪物業(yè)的市場(chǎng)前景十分樂觀。 3 項(xiàng)目的商場(chǎng)部份分析 31項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目位于大連市的中心商業(yè)區(qū)—中山區(qū)，北起玉光街，南至南山街，西起解放路，東至昆明街，總規(guī)劃面積27900平方米。中間由橫列的武漢街、華昌街和縱列的五州街將地塊分成A、B、C、D、E、X六地塊。 項(xiàng)目基本指針如下： 項(xiàng)目內(nèi)容數(shù)量 總規(guī)劃面積（M2）27900㎡（不含X區(qū)） 總建筑面積（M2）129279㎡ 區(qū)域占地面積（M2）住宅面積（M2）公建面積（M2）容積率覆蓋率（%） A區(qū)217509712 B區(qū)360010950 C區(qū)2950014300 D區(qū)226206214 E區(qū)——10633 X區(qū)———————— 總計(jì)279007747051809 32項(xiàng)目SWOT分析 S——項(xiàng)目優(yōu)勢(shì) 地段優(yōu)勢(shì)：位于大連市中心，交通便利，與新興商業(yè)圈——青泥洼隔路相對(duì)，具有較大的商業(yè)價(jià)值。 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：商場(chǎng)部分總建筑面積51809平方米，建筑規(guī)模較大。 城市的商業(yè)地位：大連市是東北的據(jù)點(diǎn)，是一個(gè)有名的旅游城市，會(huì)向一個(gè)國際城市的方向發(fā)展，商業(yè)的氛圍日漸濃厚，商機(jī)無限。 W——項(xiàng)目劣勢(shì) ①項(xiàng)目不是一個(gè)整體地塊，而是由幾條路切割成六個(gè)地塊組成。而且解放路是一條主干道，其支路武漢街會(huì)擴(kuò)至40米寬，也會(huì)成為一條交通的主干道，其它的支路交通上的負(fù)擔(dān)也不少，這樣令到項(xiàng)目受交通的規(guī)劃影響較大，很難讓項(xiàng)目以一個(gè)整體的形象展現(xiàn)給大眾。而不以整體形象展現(xiàn)，本項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)將大打折扣。 ②由于項(xiàng)目先天的地塊分塊組成缺陷，分塊的部份難以整體地連貫，各部份平面層的面積較小，難以滿足優(yōu)秀商業(yè)經(jīng)營布局的條件，同時(shí)令到招商時(shí)引入主力店有一定的難度。 ③項(xiàng)目是由商場(chǎng)與住宅兩部份組成，商業(yè)規(guī)劃要求與住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)有一定的矛盾，不利于最大限度地發(fā)揮兩方面的優(yōu)勢(shì)。 ④青泥洼商業(yè)區(qū)已有較為豐富的業(yè)種，且檔次不低，而本項(xiàng)目規(guī)模較大，對(duì)招商需求相當(dāng)大，因此面對(duì)招商的壓力也大。 ⑤臨近步行街商業(yè)圈，但與步行街相隔的解放路交通繁忙，要將步行街消費(fèi)人群引到項(xiàng)目消費(fèi)有一定難度，而且項(xiàng)目面對(duì)一條高架橋，車流的行走習(xí)慣對(duì)項(xiàng)目有一定影響。 O——機(jī)會(huì) ①與百年城等的步行街隔路相望，商圈較為成熟，已有一批消費(fèi)群鄰近于本項(xiàng)目，只要將這批消費(fèi)群吸引過來，擴(kuò)大原有的商業(yè)圈，就會(huì)給項(xiàng)目帶來一定的人流。 ②大連市是一個(gè)旅游城市，每年旅游觀光人數(shù)不少。本項(xiàng)目位于市中心，正對(duì)勞動(dòng)公園，項(xiàng)目完全有條件成為大連旅游購物新興熱點(diǎn)，吸引大量的旅客旅游購物。 ③面對(duì)的勞動(dòng)公園位于大連市市中心，凝聚了一批休閑、娛樂的人群，這批人群也為項(xiàng)目帶來一定的商機(jī)。 ④進(jìn)入新的市場(chǎng)或新的細(xì)分市場(chǎng)，縱觀大連市現(xiàn)時(shí)的商場(chǎng)定位一般都比較傳統(tǒng)，如將本項(xiàng)目設(shè)計(jì)為一個(gè)中青年的娛樂、休閑新天地，可吸引這部份細(xì)分的消費(fèi)群。 ⑤現(xiàn)時(shí)大連市國有商業(yè)比較多，市場(chǎng)定位、商場(chǎng)操作手法、整體形象推廣等的經(jīng)營管理的模式比較傳統(tǒng)，雖有部份外資商業(yè)引入，如百盛廣場(chǎng)、沃爾瑪?shù)?，它們大都是百貨或超市的形式與本項(xiàng)目的形式不同，如將新型的經(jīng)營管理模式引入將會(huì)使將整個(gè)項(xiàng)目提升。 ⑥項(xiàng)目規(guī)模較大，自身可設(shè)置的內(nèi)容很多，可將其設(shè)計(jì)為大連市的特色購物場(chǎng)所，作為大連市有代表性的購物天地。 T——威脅 ①青泥洼成熟商業(yè)區(qū)和原有商業(yè)區(qū)在消費(fèi)人流和招 商上對(duì)市場(chǎng)客戶的分流。 ②大連市在商業(yè)檔次和業(yè)種經(jīng)營上已較全面，令市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目主題性或特色性要求較高。 ③市場(chǎng)習(xí)慣消費(fèi)模式和層次對(duì)項(xiàng)目定位上的影響。 4市場(chǎng)定位 商業(yè)物業(yè)是本項(xiàng)目的重頭戲，是本項(xiàng)目是否贏利的關(guān)鍵，因此先規(guī)劃好商業(yè)物業(yè)并預(yù)先開發(fā)、銷售，一方面可以回收大量資金，利于項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)，另一方面營造商業(yè)氛圍聚集人氣，帶動(dòng)住宅的銷售。在本項(xiàng)目開發(fā)上我們可以選擇雙管齊下，只是在我們項(xiàng)目營銷策略上，我們的商業(yè)部份先行，但住宅和商業(yè)部份的工程可以同步進(jìn)行，這樣也有利于項(xiàng)目銷售進(jìn)步保持一致和很好的延續(xù)。 41國內(nèi)市場(chǎng)形勢(shì) 411香港在80年代末90年代初的蓬勃商場(chǎng)發(fā)展，引發(fā)起處于經(jīng)濟(jì)快速增長的中國大陸地產(chǎn)商攪盡腦汗去模仿，并以多建多層商場(chǎng)或群樓商場(chǎng)去增加他們的利潤。 雖然在設(shè)計(jì)方面大多吸收香港的經(jīng)驗(yàn)，及聘用能者設(shè)計(jì)，但因欠缺市場(chǎng)意識(shí)，商場(chǎng)協(xié)調(diào)能力，經(jīng)營者經(jīng)驗(yàn)及市場(chǎng)供求的肇的關(guān)系，對(duì)市場(chǎng)的期望太樂觀，而做成在各大城市，各大鄉(xiāng)鎮(zhèn)都做成大量空置商場(chǎng)積壓。相對(duì)投資成本及管理成本，回報(bào)率已接近零的地步。 412現(xiàn)時(shí)一般發(fā)展商的唯一解決辦法只有停建；因資金未能到位。待市場(chǎng)成熟之后他們才作打算。但這是不是代表現(xiàn)在就不應(yīng)該興建商場(chǎng)呢？答案應(yīng)該是未必。 413超額的供應(yīng)通常都會(huì)是在非商業(yè)區(qū)內(nèi)的地塊出現(xiàn)的。其實(shí)，在房地產(chǎn)發(fā)展中，配合形勢(shì)。永遠(yuǎn)比等待形勢(shì)好。在商業(yè)或購物區(qū)興建商場(chǎng)永遠(yuǎn)都是合理的做法。始終地產(chǎn)發(fā)展永遠(yuǎn)都不離地點(diǎn)，地點(diǎn)……。廣州天河城的成功正好充分表現(xiàn)出這個(gè)現(xiàn)象，因?yàn)閺V州也真是空置商場(chǎng)比比皆是的。 414國內(nèi)的商場(chǎng)大多數(shù)都是以美觀為主要設(shè)計(jì)概念，往往忽略了商場(chǎng)的創(chuàng)富能力，適當(dāng)?shù)牟季旨芭涮?。到招商推廣時(shí)，問題出現(xiàn)了，但卻改不了暨定的事實(shí)。華麗商場(chǎng)變成空置，白白浪費(fèi)了經(jīng)濟(jì)資源。 415以上的事實(shí)，在短期內(nèi)改不了，而過剩的供應(yīng)也確實(shí)把很多租金限制在一個(gè)較為低的水平。汰弱留強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)正在出現(xiàn)，從前商戶投訴的高租金現(xiàn)象，現(xiàn)在都降至比較他們想像還要低的地步。租戶在租金方面的負(fù)擔(dān)，現(xiàn)在絕對(duì)不是問題。而也因?yàn)檫@樣，租金就反而會(huì)變得有上升的潛力。 416一般商場(chǎng)的成熟期都需要35年