【正文】 的經(jīng)濟(jì)壽命是40年，工業(yè)廠房、普通住宅、寫字樓的經(jīng)濟(jì)壽命是45年，銀行物業(yè)、商場(chǎng)物業(yè)的經(jīng)濟(jì)壽命是50年，工業(yè)貨倉的經(jīng)濟(jì)壽命是60年，而農(nóng)村建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是25年。應(yīng)該指出的是，稅法中規(guī)定的有關(guān)固定資產(chǎn)投資回收或折舊年限，往往是根據(jù)國(guó)家的稅收政策來確定的，并不一定和房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命或自然壽命相同。三、適應(yīng)性 房地產(chǎn)本身并不能產(chǎn)生收入，也就是說房地產(chǎn)的收益是在使用過程中產(chǎn)生的。由于這個(gè)原因，置業(yè)投資者及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，使之既適合房地產(chǎn)的特征，又能增加置業(yè)投資的收益。例如，寫字樓的租客需要工作中的短時(shí)休息，那就可以通過增加一個(gè)小酒吧滿足這種需求；公寓內(nèi)的租客希望獲得洗衣服務(wù)，那就可以通過增加自助洗衣房、提供出租洗衣設(shè)備來解決這一問題。只要不違反政府的有關(guān)法律規(guī)定，在這方面是有很大作為的。房地產(chǎn)投資的這個(gè)特性被稱之為適應(yīng)性。 按照租客的意愿及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能十分重要，這可以極大地增加對(duì)租客的吸引力。對(duì)置業(yè)投資者來說，如果其投資的房地產(chǎn)適應(yīng)性很差，則意味著他面臨著較大的投資風(fēng)險(xiǎn)。例如對(duì)于功能單一、設(shè)計(jì)獨(dú)特的餐館物業(yè)，其適應(yīng)性就很差，因?yàn)閹缀醪豢赡懿换ㄌ嗟馁M(fèi)用來改變其用途或調(diào)整其使用功能，在這種情況下，萬一租客破產(chǎn)，投資者必須花費(fèi)很大的投資才能使其適應(yīng)新租客的要求。所以，房地產(chǎn)投資一般很重視物業(yè)的適應(yīng)性這一特點(diǎn)。四、不一致性 市場(chǎng)上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的產(chǎn)品不可能做到標(biāo)準(zhǔn)化，房地產(chǎn)投資也是在某一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)上的投資。土地由于受區(qū)位和周圍環(huán)境的影響不可能完全相同；兩棟建筑物也不可能完全一樣，即使是在同一條街道兩旁同時(shí)建設(shè)的兩棟采用相同設(shè)計(jì)形式的建筑物，也會(huì)由于其內(nèi)部附屬設(shè)備、臨街情況、物業(yè)管理情況等的差異而有所不同，而這種差異往往最終反映在兩宗物業(yè)的租金水平和出租率等方面。此外，業(yè)主和租客也不希望他所擁有或承租的物業(yè)與附近的另一物業(yè)雷同。因?yàn)榻ㄖ锼哂械奶厣踔帘３帜骋怀鞘袠?biāo)志性建筑的稱號(hào)，不僅對(duì)建筑師有里程碑或紀(jì)念碑的作用，對(duì)擴(kuò)大業(yè)主和租客的知名度、增強(qiáng)其在公眾中的形象和信譽(yù)，都有重要作用。因此，從這種意義上來說，每一宗物業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的地位和價(jià)值不可能與其它物業(yè)完全一致。五、政策影響性 政策影響性是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。由于房地產(chǎn)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的重要性，各國(guó)政府均對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)倍加關(guān)注，經(jīng)常會(huì)有新的政策措施出臺(tái)，以調(diào)整房地產(chǎn)商品生產(chǎn)、交易、使用過程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。而房地產(chǎn)不可移動(dòng)等特點(diǎn)的存在，使得房地產(chǎn)很難避免這些政策調(diào)整所帶來的影響。政府用來調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要政策包括：土地供給政策、住房政策、金融政策、財(cái)政稅收政策等，這些政策的變更，均會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值、進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響。六、對(duì)專業(yè)管理的依賴性 有些類型的投資不需投資者予以特別的關(guān)心，也就是說很少需要管理。例如股票投資者不一定必須參與公司的管理，投資基金、債券的人也可以通過其信托人去面對(duì)借款人，投資古玩字畫的人盡可以將其儲(chǔ)存起來完事，投資黃金、白銀的人除了要考慮安全因素外也幾乎可以將其忘掉。 然而，直接投資房地產(chǎn)就需要管理。房地產(chǎn)開發(fā)投資所需要的管理是不言而喻的，它需要投資者在獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、市場(chǎng)營(yíng)銷、項(xiàng)目融資等方面具有管理經(jīng)驗(yàn)和能力；進(jìn)行置業(yè)投資，也需要投資者考慮租客、租約、維護(hù)維修、安全保障等問題。即便是置業(yè)投資者委托了專業(yè)物業(yè)管理公司，那他也要與物業(yè)管理人員一起制定有關(guān)的市場(chǎng)策略和經(jīng)營(yíng)中的指導(dǎo)原則。由于置業(yè)投資需要提供物業(yè)管理服務(wù)，因此就需要花費(fèi)很大一筆費(fèi)用，一般來說，物業(yè)管理的費(fèi)用要占到物業(yè)全部租金毛收入的10％。此外，房地產(chǎn)投資還需要稅務(wù)會(huì)計(jì)師、律師等提供專業(yè)服務(wù)，以確保置業(yè)投資的總體收益最大化。七、相互影響性 政府在道路、公園、博物館等公共設(shè)施方面的投資，能顯著地提高附近房地產(chǎn)的價(jià)值。例如香港東區(qū)隧道的建設(shè)，使附近的太古城等地段的房地產(chǎn)價(jià)值成倍地增長(zhǎng)；北京市平安大街、白頤路改造工程，也使街道兩側(cè)房地產(chǎn)的價(jià)值大大提高。從過去的經(jīng)驗(yàn)來看，能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)并在附近預(yù)先投資的房地產(chǎn)商或投機(jī)者，都獲得了巨大的成功。第三節(jié) 房地產(chǎn)投資的形式與利弊一、房地產(chǎn)投資的形式從房地產(chǎn)投資形式來說，分為直接投資和間接投資兩類。直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程，參與有關(guān)的管理工作，包括從購地開始的開發(fā)投資和物業(yè)建成后的置業(yè)投資兩種形式。其中開發(fā)投資的投資者主要是賺取開發(fā)利潤(rùn)，風(fēng)險(xiǎn)較大但回報(bào)亦豐厚；置業(yè)投資的投資者則從長(zhǎng)期投資的角度出發(fā)，可獲得收益、保值、增值和消費(fèi)四個(gè)方面的利益。間接投資主要是指或?qū)①Y金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為，房地產(chǎn)的間接投資者不需直接參與有關(guān)投資管理工作，具體投資形式包括：購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票，像房地產(chǎn)投資信托（REIT）基金、抵押支持證券（MBS）投入資金等。二、房地產(chǎn)直接投資房地產(chǎn)開發(fā)投資 所謂房地產(chǎn)開發(fā)投資，是指投資者從購買土地使用權(quán)開始，通過在土地上的進(jìn)一步投資活動(dòng)，即經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工建設(shè)等過程，建成可以滿足人們某種入住需要的房屋及附屬構(gòu)筑物，即房地產(chǎn)商品，然后將其推向市場(chǎng)進(jìn)行銷售，將商品轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過這個(gè)轉(zhuǎn)讓過程收回投資，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商獲取投資收益的目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的增量供給。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租（如寫字樓、公寓、別墅、貨倉等）或經(jīng)營(yíng)（如商場(chǎng)、酒店等）時(shí)，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長(zhǎng)期置業(yè)投資。房地產(chǎn)置業(yè)投資 與房地產(chǎn)開發(fā)投資相對(duì)應(yīng)的是置業(yè)投資。這種投資的對(duì)象可以是開發(fā)商新建成的物業(yè)（市場(chǎng)上的增量房地產(chǎn)），也可以是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的二手貨（市場(chǎng)上的存量房地產(chǎn)）。這類投資的目的一般有兩個(gè)：一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要即自用；二是作為投資將購入的物業(yè)出租給最終的使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。這種投資的另外一個(gè)特點(diǎn)是在投資者不愿意繼續(xù)持有該項(xiàng)置業(yè)投資時(shí)，可以將其轉(zhuǎn)售給另外的置業(yè)投資者，并獲取轉(zhuǎn)售收益。 舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，某公司以300萬元投資購買了一個(gè)250平方米的寫字樓單位，并將其中的100平方米用作本公司的辦公室，將另外150平方米租給另外一個(gè)單位使用，每年扣除維修管理費(fèi)用后的凈租金收入是50萬元。經(jīng)過十年之后，該公司為了財(cái)務(wù)安排方面的需要，將購買的250平方米寫字樓全部轉(zhuǎn)售出去，扣除銷售費(fèi)用后的凈轉(zhuǎn)售收入為450萬元?？梢钥闯觯摴镜闹脴I(yè)投資，同時(shí)達(dá)到了自用（消費(fèi)）、獲取經(jīng)常性收益、投資保值和增值等幾個(gè)方面的目的。三、房地產(chǎn)間接投資購買住房抵押貸款證券個(gè)人住房抵押貸款證券化興起于70年代，經(jīng)過近30年的發(fā)展，現(xiàn)已成為美國(guó)、加拿大等發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家住房金融市場(chǎng)上的重要籌資工具和手段，新興國(guó)家和地區(qū)如泰國(guó)、韓國(guó)、馬來西亞、香港等也開始了住房抵押貸款證券化的實(shí)踐，使住房抵押貸款證券成了一種大眾化的房地產(chǎn)間接投資工具。隨著中國(guó)住房體制改革的深化，住房金融市場(chǎng)亟待發(fā)展，在中國(guó)推行抵押貸款證券化正逐漸成為住房金融界各級(jí)人士的共識(shí)。所謂抵押貸款證券化(MortgageBacked Securities, MBS)，就是把房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)所持有的個(gè)人住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為抵押貸款證券，然后通過出售證券融通資金，購買證券的投資者也就成為房地產(chǎn)間接投資者。主要的做法就是將銀行所持有的個(gè)人住房抵押貸款，匯集重組成抵押貸款集合，每個(gè)集合內(nèi)貸款的期限、計(jì)息方式和還款條件大體一致，通過政府或保險(xiǎn)公司、擔(dān)保公司等擔(dān)保，轉(zhuǎn)化為信用等級(jí)較高的證券出售給投資者。購買抵押貸款證券的投資者可以間接地獲取房地產(chǎn)投資的收益。購買房地產(chǎn)投資企業(yè)的債券、股票為了降低融資成本，越來越多的大型房地產(chǎn)投資企業(yè)希望通過資本市場(chǎng)直接融資，以支持其開發(fā)投資計(jì)劃。例如，北京中關(guān)村科技園建設(shè)股份有限公司擬采用發(fā)行土地債券的方式，籌集中關(guān)村科技園區(qū)土地一級(jí)開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所需的資金；北京北辰房地產(chǎn)、深萬科、北京華遠(yuǎn)集團(tuán)等則通過公司上市，解決了房地產(chǎn)開發(fā)所需的資本金投入問題。債券或股票的投資者，也就分享了部分房地產(chǎn)投資收益，成為間接的房地產(chǎn)投資者。投資于房地產(chǎn)投資信托基金房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）是購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司。REITs的出現(xiàn)，使得投資者可以把資金投入到由職業(yè)投資經(jīng)理管理的房地產(chǎn)投資組合中，REITs將其收入現(xiàn)金流的主要部分分配給投資者，而本身僅起到一個(gè)投資代理作用。投資者將資金投入REITs有很多優(yōu)越性：第一，收益穩(wěn)定，因?yàn)镽EITs的投資收益主要來源于其所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入；第二，REIT投資的流動(dòng)性很好，投資者很容易將持有的REITs的股份轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金，這是因?yàn)?，其股份可在主要的交易所交易，這就使得買賣房地產(chǎn)投資信托基金的資產(chǎn)或股份比在市場(chǎng)上買賣房地產(chǎn)更容易。最近幾年來，房地產(chǎn)投資信托基金在發(fā)達(dá)的資本主義國(guó)家增長(zhǎng)迅速。例如，％的份額；美國(guó)上市的300家REITs之日平均交易額達(dá)到了26000萬美元。房地產(chǎn)投資信托基金選擇投資的領(lǐng)域非常廣泛，其投資涉及到許多地區(qū)的各種不同類型的房地產(chǎn)和抵押資產(chǎn)。由于有職業(yè)投資經(jīng)理管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益，因而房地產(chǎn)投資信托基金成了千百萬個(gè)人投資者以及大型機(jī)構(gòu)投資者（包括退休基金、慈善基金、保險(xiǎn)公司、銀行信托部門和共同基金等）間接投資于房地產(chǎn)的工具。四、房地產(chǎn)投資的利弊１、房地產(chǎn)投資之利 在介紹房地產(chǎn)的特性時(shí)，我們實(shí)際上已經(jīng)間接地介紹了房地產(chǎn)投資的一些優(yōu)點(diǎn)，包括自然壽命周期長(zhǎng)、易于滿足使用者不斷變化的需要、能從公共設(shè)施的改善和投資中獲取利益等。這里我們?cè)俳榻B房地產(chǎn)投資的其它一些優(yōu)點(diǎn)。(1). 相對(duì)較高的收益水平房地產(chǎn)開發(fā)投資中，大多數(shù)房地產(chǎn)投資的股本收益率能達(dá)到20％的水平，在有效使用信貸資金、充分利用財(cái)務(wù)杠桿原理的情況下，該收益率甚至?xí)^100％。房地產(chǎn)置業(yè)投資中，在壽命周期內(nèi)獲得每年15～20％的股本收益率也是很平常的事。這相對(duì)于儲(chǔ)蓄、股票分紅、債券等其他類型的投資來說，收益水平是相對(duì)較高的。(2). 能夠得到稅收方面的好處 置業(yè)投資的所得稅是以毛租金收入扣除經(jīng)營(yíng)成本、貸款利息和建筑物折舊后的凈經(jīng)營(yíng)收入為基數(shù)以固定稅率征收的。從會(huì)計(jì)的角度來說，建筑物隨著其樓齡的增長(zhǎng)，每年的收益能力都在下降，所以稅法中規(guī)定的折舊年限相對(duì)于建筑物的自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命來說要短得多。這就使建筑物每年的折舊額要比物業(yè)年收益能力的實(shí)際損失高得多，致使置業(yè)投資者賬面上的凈經(jīng)營(yíng)收益減少，相應(yīng)地也就減少了投資者的納稅支出。 從另外一個(gè)角度來說，即使某項(xiàng)置業(yè)投資的凈經(jīng)營(yíng)收益為負(fù)值，投資者不能享受到置業(yè)投資稅收上的好處，但只要物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入能支付該項(xiàng)置業(yè)投資的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和抵押貸款的利息，投資者就沒有遭受太大的損失。相反投資者卻能以置業(yè)投資的虧損來充抵其它投資的凈經(jīng)營(yíng)收入，從而在總體上獲得減少交納所得稅的好處，因?yàn)橹脴I(yè)投資往往僅是投資者眾多投資項(xiàng)目或經(jīng)營(yíng)內(nèi)容中的一種，所以置業(yè)投資有時(shí)可以起到蓄水池的作用。從城鎮(zhèn)居民購買自住住宅的政策來看，自置居所投資往往能得到政府的免稅或減稅優(yōu)惠。(3). 易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持 由于可以將物業(yè)作為抵押，所以置業(yè)投資者可以較容易的獲得金融機(jī)構(gòu)的支持，得到其投資所需要的大部分資金。包括商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司和抵押公司等在內(nèi)的許多金融機(jī)構(gòu)都愿意提供抵押貸款服務(wù)，這使得置業(yè)投資者有很大的選擇余地。據(jù)美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備局的專家估計(jì)，1988年美國(guó)投資者用于購買房地產(chǎn)的貸款達(dá)1200億美元。1999年中國(guó)四大國(guó)有商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款達(dá)到了3556億元人民幣。 金融機(jī)構(gòu)通常認(rèn)為作為抵押物的房地產(chǎn)，是保證其能按期安全的收回貸款最有效的方式。因?yàn)槌送顿Y者的資信情況和自有資金投入的數(shù)量外，房地產(chǎn)本身也是一種重要的信用保證。且金融機(jī)構(gòu)看到，通常情況下房地產(chǎn)的租金收入就能滿足投資者分期付款對(duì)