房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)與稅收管理方案-文庫(kù)吧
2025-04-13 04:44 本頁(yè)面
【正文】 007年8月開(kāi)始，二手房開(kāi)始出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌走勢(shì)，說(shuō)明房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)反應(yīng)更為敏銳，具有領(lǐng)先二級(jí)市場(chǎng)的指標(biāo)意義。圖4 深圳市2007年－2008年4月期間二手房單月成交情況注：數(shù)據(jù)來(lái)源于世聯(lián)行數(shù)據(jù)平臺(tái)。深圳國(guó)土局公布的二手房成交數(shù)據(jù)僅有成交總量數(shù)據(jù)，無(wú)單月及累計(jì)成交均價(jià)數(shù)據(jù)。對(duì)比關(guān)內(nèi)、外二手房量?jī)r(jià)走勢(shì)發(fā)現(xiàn)，二手房成交量的關(guān)內(nèi)、關(guān)外結(jié)構(gòu)與一手房完全相反：關(guān)內(nèi)成交量占近六成，并有繼續(xù)擴(kuò)大趨勢(shì)。2007年關(guān)內(nèi)、，2008年前四個(gè)月關(guān)內(nèi)、。近16個(gè)月以來(lái)，關(guān)內(nèi)、關(guān)外二手房成交均價(jià)變動(dòng)趨勢(shì)與綜合成交均價(jià)保持一致，在2007年7月達(dá)到歷史高點(diǎn)后（分別為16108元/平方米和9916元/平方米），逐漸平穩(wěn)下調(diào)，至2008年4月，關(guān)內(nèi)、關(guān)外二手房成交均價(jià)分別為14554元/平方米和8462元/平方米，%%。從這里也可以看出，至少二手房市場(chǎng)的價(jià)格跌幅仍相對(duì)有限，并非外界媒體報(bào)道的四成乃至更多。具體走勢(shì)見(jiàn)圖5。圖5 近16個(gè)月深圳市關(guān)內(nèi)、外二手房單月成交情況數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)行數(shù)據(jù)平臺(tái)。 （三）從市場(chǎng)周期的角度判斷未來(lái)走勢(shì)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲時(shí)期，學(xué)界、媒體都發(fā)布大量分析材料，認(rèn)為導(dǎo)致房?jī)r(jià)快速上漲的主要原因有宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、剛性需求大量存在、人民幣持續(xù)升值（及預(yù)期）、通貨膨脹、人口紅利等宏觀環(huán)境因素，及深圳本地市場(chǎng)的供求失衡、投資/投機(jī)需求增長(zhǎng)等深圳市本地市場(chǎng)因素。在這些因素沒(méi)有明顯改變的情況下，2007年11月房?jī)r(jià)開(kāi)始明顯下跌。實(shí)踐證明，這些原因都是事后解釋?zhuān)覀儚氖袌?chǎng)周期的角度來(lái)認(rèn)識(shí)市場(chǎng)波動(dòng)可能更有意義。市場(chǎng)作為多種因素的集中反映，長(zhǎng)期看體現(xiàn)出明顯的周期性規(guī)律。結(jié)合美國(guó)、日本、香港及全國(guó)的房地產(chǎn)周期波動(dòng)，可以對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展周期有一個(gè)直觀認(rèn)識(shí)。由于各國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度、地域環(huán)境、社會(huì)結(jié)構(gòu)、生活習(xí)慣等情況不同，房地產(chǎn)波動(dòng)周期和頻率也不盡相同。美國(guó)的房地產(chǎn)波動(dòng)周期一般為1820年，10年左右為上升期，10年左右為下滑期；日本為1012年，56年上升期，56年下滑期。香港房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)一般在610年，每個(gè)循環(huán)周期大致呈現(xiàn)出前56年上升、后23年下降的波動(dòng)規(guī)律。從香港歷年房?jī)r(jià)走勢(shì)情況看（見(jiàn)圖6），香港房地產(chǎn)價(jià)格在1997年前后經(jīng)歷了一次大幅波動(dòng)，在19891997年的8年間，香港房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，至1997年達(dá)到高峰，此后持續(xù)下跌，至2004年方止跌回穩(wěn)。若單純從房?jī)r(jià)走勢(shì)波動(dòng)來(lái)看，香港最近的一次周期長(zhǎng)達(dá)14年，其中房?jī)r(jià)上升期為8年，下跌期為6年，時(shí)間跨度均超出以往周期。圖6 香港歷年房?jī)r(jià)走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：香港政府差餉物業(yè)估價(jià)署出版的年度《香港物業(yè)檢討報(bào)告》。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的周期波動(dòng)可劃分為四個(gè)時(shí)期：1979年1985年為復(fù)蘇期，1986年1990年為發(fā)展期，1991年1998年是增長(zhǎng)和宏觀調(diào)控期，1999年至今為高速增長(zhǎng)期。改革開(kāi)放初期，房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步，到1985年才有快速發(fā)展，但1986年又很快回落，
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