【正文】 辦公自由度高。電、空調(diào)、照明，這些被大型寫字樓統(tǒng)一安排的辦公條件，在“商住”項(xiàng)目就成為自己家門里的事，可以自由安排，這對(duì)于講求效率和個(gè)性化的新型小公司非常適宜。 低成本。大型寫字樓配置高，同時(shí)運(yùn)營(yíng)、維護(hù)成本也很高，如中央空調(diào)、電梯、配套等，但小公司可能承擔(dān)不了或不需要這么高的辦公成本，商住公寓在房?jī)r(jià)、物管方面的低成本無(wú)疑很有吸引。 可貸款。可以按住宅做８成２０年按揭，對(duì)于小公司的資金運(yùn)作也很劃算。 投資回報(bào)率與投資回報(bào)年限較寫字樓要優(yōu)越。不會(huì)有政策風(fēng)險(xiǎn)。 商住樓被取締或者一刀切，不允許小公司使用的政策不大可能出現(xiàn)，中國(guó)目前畢竟是求發(fā)展的特殊時(shí)期，國(guó)家一直支持和鼓勵(lì)中小企業(yè)。這和香港不一樣，香港可能２０年前有商住公寓，現(xiàn)在少了，那是因?yàn)樗哌^(guò)了培植小企業(yè)的歷史階段。國(guó)內(nèi)進(jìn)入５００強(qiáng)的企業(yè)還很少，商住樓這種“孵化器”還會(huì)長(zhǎng)期被需要。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì),劣勢(shì)(一) 優(yōu)勢(shì)分析:1,地理位置:明光時(shí)代位于學(xué)院南路,二環(huán),三環(huán)之間,距離西直門北大街近100米,西直門北大街連接二環(huán),三環(huán),四環(huán)的重要交通干道,規(guī)劃中的輕軌有望在東線建設(shè)的同時(shí)先行通車，年內(nèi)輕軌全線將實(shí)現(xiàn)通車。,增大對(duì)投資者的吸引. 2,整體規(guī)劃: 明光時(shí)代大廈獨(dú)有的鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu),采用無(wú)隔墻設(shè)計(jì)理念,空間任意組合,最簡(jiǎn)約實(shí)用性的功能.3,園林規(guī)劃:明光時(shí)代大廈坐落于京城八景薊門煙樹的絕佳風(fēng)水寶地上,在辦公室就可以透過(guò)落地窗觀覽窗外美景,社區(qū)內(nèi)近4000平米綠地公園,內(nèi)有大面積坡地植被和人文孝敬,意趣盎然,充滿靈動(dòng).4,智能辦公:千兆入廈，百兆入戶的寬帶網(wǎng)絡(luò),紅外線監(jiān)控系統(tǒng),分戶是獨(dú)立中央空調(diào),框架結(jié)構(gòu)可任意安排辦公面積,老板兼獨(dú)立洗手間,能24小時(shí)上班. 創(chuàng)造二十一世紀(jì)全網(wǎng)全生活辦公5, 擁有70年產(chǎn)權(quán)的智能化寫字樓:價(jià)格僅相當(dāng)于高檔寫字樓的50％,可作最長(zhǎng)8成30年按揭.(二)劣勢(shì)分析:1,項(xiàng)目規(guī)模有限:該區(qū)域缺少地標(biāo)性建筑,對(duì)周邊輻射能力差,可能導(dǎo)致明光時(shí)代吸引力較低.2,項(xiàng)目周邊生活氛圍較濃:項(xiàng)目周邊多是住宅小區(qū),多年形成的小商小販云集,現(xiàn)狀環(huán)境較差,對(duì)本項(xiàng)目形象會(huì)有一定影響.3,停車位不足:隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,停車問(wèn)題成為困擾所有房地產(chǎn)開發(fā)商的重要因素,明光時(shí)代地下兩層車庫(kù),不可能增加地下停車位,地上也無(wú)大面積空地停車,停車問(wèn)題對(duì)明光時(shí)代的影響比較大.4，商業(yè)環(huán)境不完善：該項(xiàng)目周遍沒有知名酒店、大型購(gòu)物、娛樂(lè)場(chǎng)所以及外銷公寓等為辦公商戶服務(wù)的專業(yè)配套場(chǎng)所。5，項(xiàng)目平面結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不合理：承重柱在辦公區(qū)域內(nèi)，不利于分割且浪費(fèi)使用面積；公共區(qū)域無(wú)衛(wèi)生間，這樣設(shè)計(jì)淡化辦公為主的理念，且不利于大面積買家購(gòu)買。6，項(xiàng)目配套分布區(qū)域、功能不明晰：缺少真正意義上為寫字樓住戶專業(yè)服務(wù)的配套（如：會(huì)議間、商務(wù)中心等）。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,周邊新的項(xiàng)目正在建設(shè),短期會(huì)有很大幅度改變,明光時(shí)代的劣勢(shì)主要是自身?xiàng)l件的缺陷導(dǎo)致,需要尋找好的處理方法.本案項(xiàng)目改造方案增建展示區(qū)：建議在大廈北側(cè)增建鋼架結(jié)構(gòu)全玻璃幕展示區(qū)，面積為1000平方米左右，三層樓高，與項(xiàng)目電梯大堂相連；在銷售過(guò)程中可作為售樓處，現(xiàn)場(chǎng)與客戶溝通展示區(qū)的日后功能：作為新聞發(fā)布區(qū)、產(chǎn)品演示區(qū)、音樂(lè)會(huì)等功能，擺脫傳統(tǒng)只在酒店做展示的方式，作為大廈的信息平臺(tái)，增加與外界交流，提高大廈功能性，更接近寫字樓的功能。平面結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)改造：建議承重柱在墻外側(cè)，辦公空間無(wú)柱式設(shè)計(jì)，為辦公空間的分割提供方便；并且公共區(qū)域內(nèi)增建衛(wèi)生間，提高該項(xiàng)目的辦公用途，方便大宗交易。完善辦公商業(yè)配套：辦公專業(yè)配套設(shè)施主要有會(huì)議間（具備遠(yuǎn)程傳輸功能）、商務(wù)中心、快遞公司、銀行、商務(wù)會(huì)所、商務(wù)咖啡廳、宴會(huì)廳等。（注：只做經(jīng)營(yíng)）完善大廈辦公智能化、明確硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)及各項(xiàng)技術(shù)參數(shù)： （1）供電系統(tǒng):雙路供電,辦公間電表當(dāng)量按60W／平米設(shè)計(jì).（2）空調(diào)系統(tǒng):戶式中央空調(diào).（3）大廈智能化應(yīng)按5A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì): A樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)(BAS):樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng):供熱,通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng),給排水及中水系統(tǒng),電力供應(yīng)系統(tǒng),照明系統(tǒng),電梯監(jiān)控系統(tǒng),停車場(chǎng)管理系統(tǒng),廣播音響系統(tǒng). B保安監(jiān)控系統(tǒng)(SA):保安監(jiān)視系統(tǒng),巡更系統(tǒng),防盜系統(tǒng). C消防自動(dòng)化系統(tǒng)(FA):消防報(bào)警系統(tǒng),消防滅火系統(tǒng),消防排煙系統(tǒng).D辦公自動(dòng)化系統(tǒng)(OAS):物業(yè)管理輔助系統(tǒng),共享信息庫(kù)系統(tǒng),辦公與文 件處理流程自動(dòng)化管理系統(tǒng),設(shè)備共享系統(tǒng),電子郵件系統(tǒng). E信息自動(dòng)化系統(tǒng)(CAS):1),網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng):高速光纖通信網(wǎng),每10平米1個(gè)INTERNET端口,終端帶寬10100兆,能實(shí)現(xiàn)圖文,數(shù)據(jù)等高速傳播及VCD點(diǎn)播. 2)電視通訊系統(tǒng):電視接收,電視會(huì)議,視頻點(diǎn)播系統(tǒng). 3)無(wú)線通信系統(tǒng):無(wú)線尋呼對(duì)講系統(tǒng),移動(dòng)通訊信號(hào)增強(qiáng)系統(tǒng),衛(wèi)星通信系統(tǒng). 4)程控電話用戶交換系統(tǒng):固定電話通信系統(tǒng),聲訊服務(wù)通信系統(tǒng).解決停車位：地下車位有限，建議在地面修建立體車庫(kù)，并采用分區(qū)管理（1）業(yè)主區(qū)，（2）臨時(shí)訪客區(qū)確立物業(yè)管理公司：一定要聘請(qǐng)國(guó)際知名的物業(yè)管理公司如:第一太平,國(guó)貿(mào)物業(yè),，為入住企業(yè)提供優(yōu)良的服務(wù)，同時(shí)申請(qǐng)內(nèi)銷外租權(quán),、雙增雙節(jié)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化第 二 部 分產(chǎn)品定位篇客戶群確定:一,中關(guān)村IT產(chǎn)業(yè)的中,小公司 中關(guān)村由于高昂的地價(jià)，有限的寫字樓租金,售價(jià)昂貴，未來(lái)中關(guān)村西區(qū)內(nèi)的高檔物業(yè)也將主要面對(duì)大公司。廣大中小科技企業(yè)難以承受過(guò)高的辦公成本，影響了企業(yè)在“村”里的發(fā)展,這些企業(yè)以小型成長(zhǎng)型企業(yè)為主,這些企業(yè)迫于辦公成本過(guò)高，有意遷出中關(guān)村,但所從事的產(chǎn)業(yè)又離不開中關(guān)村. 因而多選用在中關(guān)村周邊辦公,這些客戶群是明光時(shí)代最主要的客戶群.二, 入世以后受影響最大,與金融領(lǐng)域息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè),保險(xiǎn),證券公司,風(fēng)險(xiǎn)投資,電信產(chǎn)業(yè)這些公司成為名光時(shí)代的主要客戶群.三,吸引西直門周邊的中小企業(yè),廣告公司,投資公司,中小外企,咨詢公司. 四，吸引西直門區(qū)域周邊大型中央直屬部門，如：專利局、商標(biāo)局等下級(jí)企業(yè)或合作企業(yè)。五,大學(xué),醫(yī)周邊有郵電藥大學(xué),師范大學(xué),醫(yī)藥行業(yè),交通行業(yè)的發(fā)展與這些相關(guān)的企業(yè),公司.六,國(guó)企公司,傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)駐京辦事處.七,文化,影視業(yè)方面的公司.八,看好本項(xiàng)目升值潛力的投資者.銷售對(duì)象定位:公司法人,駐京機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)層,房地產(chǎn)投資人群.明光時(shí)代產(chǎn)品定位: 根據(jù)我們的客戶群劃分我們將明光時(shí)代定位在高檔商住型寫字樓,以辦公為主,居住為輔的開發(fā)理念, 采用無(wú)隔墻設(shè)計(jì)理念,戶型任意阻隔,最實(shí)用性的功能. 百兆寬帶網(wǎng)絡(luò),紅外線監(jiān)控系統(tǒng),.客戶群分析:對(duì)于購(gòu)買商住公寓的客戶群,主要是以中小企業(yè)為主,:1,對(duì)于中關(guān)村的客戶來(lái)說(shuō),90％都以私營(yíng)為主,人員少,企業(yè)規(guī)模小,不適宜購(gòu)買寫字樓,2,這些中小企業(yè)處于創(chuàng)業(yè)初期,資金量有限,拿不出大筆資金購(gòu)買.3,相對(duì)于住宅由于單價(jià)低,配套不是寫字樓配套,更主要是商與住在一起會(huì)存在一些隱患.4,在住宅辦公不能注冊(cè)掛牌.5,目前中關(guān)村與金融街在售寫字樓價(jià)格情況分析:樓盤位置售價(jià)（人民幣）等級(jí)數(shù)碼大廈聯(lián)想橋18000五A智能