【正文】 大內(nèi)需，促進經(jīng)濟增長，穩(wěn)定社會有著積極的推動作用。2．項目實施是**“發(fā)展大旅游”的內(nèi)在需求，也是項目自身發(fā)展的需要**是中國優(yōu)秀旅游城市，吸引了無數(shù)的國內(nèi)外游客。旅游業(yè)在**市的經(jīng)濟發(fā)展中起到了舉足輕重的作用。旅游業(yè)作為一個綜合性很強的產(chǎn)業(yè)，能夠帶動吃、住、行、游、購、娛等上下游產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，包括飲食、建筑、交通、通訊、園林、商業(yè)等行業(yè)，對整個經(jīng)濟發(fā)展的帶動作為非常明顯。一旦一個地區(qū)的旅游業(yè)發(fā)展起來，酒店業(yè)的受益程度是最大的。據(jù)法國旅游業(yè)協(xié)會主席菲利普邦貝爾熱的研究：“43%的旅館、咖啡店和飯店的收益，同旅游直接有關(guān)；航空運輸收益的42%同旅游有關(guān)，鐵路運輸收益的23%、汽車的12%、農(nóng)業(yè)的8%、建筑業(yè)的6%同旅游業(yè)有關(guān)。”而一個好的酒店同時包括了旅館、咖啡店和飯店，其受益程度可想而知。3．項目實施是城市品牌發(fā)展的需要，是城市亮麗的名片，有利于提升城市整體形象五星級酒店，為城市增輝，使城市變得更加美麗，更有魅力。**作為經(jīng)濟不發(fā)達的地區(qū)，同時也是全國文明城市、衛(wèi)生城市、優(yōu)秀旅游城市等，連一家五星級酒店都沒有，既影響城市形象，又影響經(jīng)濟發(fā)展。五星級酒店如今成了城市亮麗的名片，為旅游、商務(wù)活動提升了檔次。全國創(chuàng)優(yōu)秀旅游城市活動，不僅促進了旅游經(jīng)濟的發(fā)展，而且推動了城市的發(fā)展。因此，五星級飯店是一道美麗的風景線，是城市的驕傲，是現(xiàn)代城市的名片。4．項目實施對于促進就業(yè)有著明顯的效果金融危機下，第三產(chǎn)業(yè)的價值被凸顯的淋漓盡致，酒店下鄉(xiāng)，餐飲娛樂商圈，服務(wù)業(yè)用工荒，鼓勵農(nóng)民工返鄉(xiāng)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)等經(jīng)濟現(xiàn)象成了網(wǎng)絡(luò)熱詞，對于這一經(jīng)濟現(xiàn)象的熱議表明了人們對經(jīng)濟危機帶來的城市農(nóng)民工失業(yè)所延伸出來的社會問題的隱憂，而國家鼓勵基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，擴大內(nèi)需，鼓勵消費的政策恰恰符合了發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，促進就業(yè)的這一發(fā)展規(guī)律，頻繁的酒店工程建設(shè)順理成章地走到了建筑產(chǎn)業(yè)的前臺，對擴大內(nèi)需起著良性的推動作用。另外，由于項目建成運行后，將需要擴招酒店服務(wù)人員350人，而且這些人員大都來自農(nóng)村剩余勞動力或者城市下崗職工，因此，項目的實施對于解決當前就業(yè)困難的問題其作用尤其明顯。第三章 行業(yè)市場分析與建設(shè)規(guī)模一、市場分析1．目標市場調(diào)查近年來，**市旅游業(yè)發(fā)展迅速，度假旅游、商務(wù)（考察）旅游、會議旅游人員不斷增加。截止2008年12月31日，全市有37家星級飯店（四星級2家，三星級17家，二星級18家）。今年春節(jié)期間，全市37家星級酒店共接待游客10萬人次，%。由于各種原因，**市還只有兩家四星級酒店，而**市區(qū)沒有一家四星級以上的酒店。市區(qū)現(xiàn)有飯店格局是飯店規(guī)模?。?00個以上客房的僅3家）、接待檔次低（梅列、三元兩地三星級旅游飯店僅8家），接待一個1000人左右的大型會議就得動用10多家星級飯店和社會旅館，接待能力已遠遠不能適應**社會經(jīng)濟不斷發(fā)展的要求。與省內(nèi)部分兄弟縣市相比，**市高星級的酒店賓館建設(shè)明顯落后。旅游的六要素包括“吃住行游購娛”，五星級酒店本身至少已囊括了“吃住購娛”四要素。因此，盡快打造一家五星級酒店對拉動**旅游經(jīng)濟意義重大。一業(yè)內(nèi)人士介紹，由于目前**還沒有一家五星級酒店，一些企業(yè)家為了提升接待檔次，經(jīng)常要跑到兄弟市區(qū)的五星級酒店去開會、談生意，這樣一來，**無形中流失了這部分消費群體。這部分人，辦完正事后必然會進行宴會、觀光、購物等活動，這對當?shù)氐穆糜问袌鼍哂泻艽蟮拇龠M作用。而要把具備較高消費能力的人群吸引到本地，當?shù)貎?yōu)秀的旅游資源固然很重要。高檔次的酒店在這方面所起的作用不可小覷。如果**賓館五星級旅游飯店建成，不但能為前來投資創(chuàng)業(yè)和進行商務(wù)活動的各界人士提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，還能留住本地高消費群體，吸引外地高消費群體。另外，五星級酒店本身資金實力雄厚，擁有自己的一套先進營銷模式。酒店將通過參加國際國內(nèi)的各種推介會、博覽會進行自我推銷，這同時也推銷了**的旅游資源。特別是銀福高速公路、泉三高速公路的通車以及正在建設(shè)中的向莆高速鐵路的實施，**正面臨一個嶄新的發(fā)展機遇，**的區(qū)位優(yōu)勢將得到極大提升，今后和外地旅游、文化等方面的交流肯定會更加緊密，必須要提前做好準備。2．旅游住宿需求預測近年來，我國星級酒店的總體規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)快速上漲的態(tài)勢，1998～2008年，%，其中2000年增長最快，增長率高達56％。2004年，星級酒店總數(shù)突破一萬家。高檔飯店競爭將更加激烈。一方面近年來國內(nèi)高檔飯店建設(shè)步伐加快，另一方面，洲際（Intercontinental）、里茲卡爾頓(Ritz Calton)、圣瑞吉斯（）、麗晶(Regent)、柏悅(Park Hyatt)、四季（FourSeason）等國際飯店集團頂級品牌全面進入，勢必對中國飯店原有高端客源市場的分配產(chǎn)生重要影響，加劇高檔飯店的競爭。高星級酒店越來越多，市場競爭越來越激烈，而很多酒店開始把競爭轉(zhuǎn)向了服務(wù)，通過個性化服務(wù)來吸引消費者，2008以后年我國五星級酒店的競爭將轉(zhuǎn)向服務(wù)競爭。近幾年來，人們在生產(chǎn)和消費過程中，越來越關(guān)注資源與環(huán)境保護；國際環(huán)境保護的潮流也對我國飯店產(chǎn)生重大沖擊，要求飯店按國際環(huán)境標準從事營銷。在國內(nèi)外的環(huán)保壓力下，我國酒店行業(yè)綠色營銷意識將不斷加強，這也就成了我國高級酒店未來發(fā)展的趨勢。根據(jù)滿足旅客住宿需求和住宿設(shè)施適當超前的原則，到2015年，**市星級賓館住宿設(shè)施床位需求總量將增加到9000張。規(guī)劃到2015年，**市星級賓館總數(shù)達到50家、9000個床位。住宿設(shè)施結(jié)構(gòu)需求預測見表31。住宿設(shè)施結(jié)構(gòu)需求預測表表31年份星級賓館總床位數(shù)(張)賓館數(shù)量(家)高檔床位(張)中檔床位(張)低檔床位(張)20083710002700230060002015502300390028009000新增數(shù)量+13+1300+1200+500+3000注：表內(nèi)高檔賓館指四、五星級賓館，中檔賓館指三星級賓館，低檔賓館指一、二星級賓館。3．項目SWOT分析(1)SWOT分析優(yōu)勢（S）1)項目位于**市區(qū)政治、經(jīng)濟、商貿(mào)、文化核心位置，周邊各類市政配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，且緊鄰區(qū)域政府辦公區(qū)，具備良好展示面；2)區(qū)域最高檔酒店，享有一定的市場知名度，目前以商務(wù)客人為主，是典型的商務(wù)型酒店，對客戶的綜合吸引力較大；3)項目承辦單位——**中國旅行社有限責任公司，系**市成立最早規(guī)模最大的專業(yè)旅游服務(wù)機構(gòu)，福建中旅集團成員單位，主營國內(nèi)旅游，代辦機（車、船）票業(yè)務(wù)，提供住宿、餐飲、娛樂、會議等一條龍服務(wù)，能給客戶以堅定的購買信心；4)項目本身已具有一定的酒店客戶資源貯備，具有強大的潛在客戶群基礎(chǔ)。**賓館現(xiàn)為三星級旅游飯店，經(jīng)過近30年的經(jīng)營實踐，已造就一支懂經(jīng)營、善管理的干部隊伍和作風過硬、業(yè)務(wù)嫻熟的服務(wù)員隊伍，已使其成為**市的品牌飯店，社會各界和廣大賓客對**賓館有較高的認知度，這是一筆寶貴的無形資產(chǎn)。5)該項目的建設(shè)對**市旅游經(jīng)濟的發(fā)展具有重大意義，已列入**市政府旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)重點項目。劣勢（W）1)項目入住客戶類型單一化；2)項目配套設(shè)施經(jīng)營一般，對酒店的營業(yè)收入支撐不足；3)項目周邊商業(yè)氛圍較弱；4)項目內(nèi)部酒店功能性設(shè)計存在缺陷。機會（O）1)WTO、CEPA帶來的政策利好，為投資型物業(yè)的良性發(fā)展奠定基礎(chǔ)；2)多條高速公路開通、向莆高速鐵路開工，進一步突顯區(qū)位優(yōu)勢；3)會展業(yè)相對發(fā)達，消費能力強；4)全市目前沒有一家五星級飯店。威脅（T）1)市場潛在競爭壓力巨大；2)國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)過熱，房地產(chǎn)和金融政策收緊，物業(yè)稅的開征等給項目的經(jīng)營帶來不確定因素。(2)應對策略四大SO策略（強化優(yōu)勢與機會策略）1)強化項目自身的高檔性和唯一性，將項目與該片區(qū)其他類型酒店相區(qū)別，迅速占領(lǐng)市場，出奇制勝；2)配合項目城區(qū)地標性建筑的外觀，充分利用良好展示面，強化樓體及現(xiàn)場包裝，迅速吸引周邊客戶關(guān)注；3)利用酒店本身所具有的豐富客戶資源優(yōu)勢，通過有針對性地實施點式營銷策略，盡可能將酒店客戶轉(zhuǎn)化老客戶；4)強化、利用發(fā)展商良好的社會資源和政府背景資源優(yōu)勢，對轄區(qū)內(nèi)各外資及本地企業(yè)進行重點宣傳，促成集團消費。兩大WT策略（化解劣勢與規(guī)避風險）1)項目進行準確市場定位，并通過實施具有極強針對性的營銷方案，吸引客戶消費；2)針對自身酒店配套設(shè)施經(jīng)營的劣勢，我們建議引進高品牌度娛樂餐飲經(jīng)營公司，增加酒店產(chǎn)品附加值，提升形象檔次；3)利用政府背景優(yōu)勢對項目進行信譽擔保；4)快打快銷規(guī)避政策風險。(3)結(jié)論通過對比分析區(qū)域市場的各種特征，以及影響本項目的各種因素，我們認為：本項目在該片區(qū)的酒店市場中占有很大優(yōu)勢，如果能優(yōu)化主觀因素（市場定位、酒店經(jīng)營成本控制、營銷策略等），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項目的市場風險可以有效應對和規(guī)避，并會有良好的市場表現(xiàn)。4．項目定位**賓館五星級旅游飯店為**中國旅行社有限責任公司全資擁有，是**市為改善投資環(huán)境、旅游環(huán)境而興建起來的，飯店高26層。**賓館五星級飯店是一家豪華商務(wù)旅游酒店。位于**市區(qū)繁華的列東大街、東新二路的交匯處。飯店嚴格按照國際五星級酒店標準運作管理，飯店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實施管理。因此，項目應該定位為：**首個五星級國際級商務(wù)旅游中心酒店。二、建設(shè)規(guī)模1．用地規(guī)模**。2．建筑規(guī)模**賓館五星級旅游飯店項目主樓設(shè)計為地上26層、地下2層。，其中，不計容建筑面積12675平方米。3．設(shè)計服務(wù)（接待）能力**賓館五星級旅游飯店項目設(shè)計客房共468套（標準間450套、套房5套、總統(tǒng)套房1套、商務(wù)套房12套、）、大中小餐廳（含貴賓廂）餐位數(shù)14001500個，其中多功能宴會廳餐位數(shù)1000個左右。飯店建成運營后，每年接待賓客約30萬人以上。第四章 項目選址與建設(shè)條件一、項目選址**賓館五星級飯店擬在現(xiàn)**賓館處拆除重建。地址：**市梅列區(qū)牡丹新村11幢。項目選址處位于**市區(qū)城市核心位置，處于全市政治、經(jīng)濟、文化中心。二、建設(shè)條件1．交通條件及周邊配套分析項目位于**市區(qū)政治、經(jīng)濟、商貿(mào)、文化中心，各種配套完善。城市交通主干道列東街、東新二路緊鄰項目區(qū)。另外，**市外部交通條件日益完善，泉三高速公路、銀福高速公路已建成通車，永武高速公路、永寧高速公路、向莆高速鐵路正在建設(shè)，為**社會經(jīng)濟發(fā)展帶來新的機遇。項目方圓500米內(nèi)，高尚物業(yè)眾多，集中了**市人民政府、列東百貨、電子城、郵政、電信、銀行等行業(yè)機構(gòu)。2．景觀價值分析項目的景觀資源豐富，坐擁**城區(qū)中心位置，視野開闊，中高層單位基本無遮擋，四周景色秀麗。項目建成后將成為這一區(qū)域最高標志性城市建筑。3．自然條件(1)氣象條件**市區(qū)屬中亞熱帶季風氣候，其特征是：夏半年多為偏東風，炎雨；冬半年盛行東北風，寒冷干燥；降雨量充沛，季風性氣候顯干燥，冷熱明顯，四季較為分明，光照充足。，年平均相對濕度為79%，年均霧日56天。(2)水文沙溪系閩江三大主干流之一，具有流程短、坡降大、水流急、徑流系數(shù)大等特點。沙溪是流經(jīng)**市區(qū)的唯一河流，主干流從三元區(qū)溪口農(nóng)場入境，從西南向東北穿過市區(qū)中部至梅列區(qū)洋口仔流入沙縣。，出口集水面積9874平方公里，%，其兩岸注入的主要支流有湖源溪、溪源溪、魚塘溪、薯沙溪、臺溪、東牙溪、黃沙溪、碧溪、小溪等九條，呈樹狀分布。沙溪河**段河面寬闊，水量豐富。據(jù)歷史資料，**，平均流量308立方米/秒，最大洪峰流量7230立方米/秒，四、五、六月為豐水期，十一、十二、一月為枯水期，其它各月為平水期。(3)地形、地貌條件**市區(qū)屬山區(qū)丘陵地帶，四周高山環(huán)抱。沙溪由西南流入城區(qū)，經(jīng)城區(qū)中心向東北方向（梅列區(qū)洋口仔）流入沙縣。河流西岸丘陵廣布，坡度較緩，其間嵌有巖前、吉口、碧溪等小盆地。東岸階地狹窄，多高山或丘陵，地勢向東急劇升高。市區(qū)東部多山嶺，其中以普禪山、蓮花頂、羅拔頂?shù)暮０巫罡?，均?500米以上，其主脊形成一條與沙溪走向相似的玳瑁山脈北段。城區(qū)位于梅列盆地的中部，平均海拔高度約為160米。用地內(nèi)地形高差不大，全場高差3米以內(nèi)。(4)工程及水文地質(zhì)條件尚未進行場地工程及水文地質(zhì)勘察，必須在下階段工作中進行詳勘。4．基礎(chǔ)設(shè)施項目地處城區(qū)核心，其城市交通、市政給排水、用電、通訊等各項外部協(xié)作條件優(yōu)越，均可協(xié)商相關(guān)部門快速解決。5．社會經(jīng)濟條件**市是一座新興的工業(yè)城市，是全國創(chuàng)建精神文明先進城市和國家衛(wèi)生城、園林城及中國優(yōu)秀旅游城市。**轄二區(qū)一市九縣，人口270萬人。**資源豐富，是全國南方集體林區(qū)綜合改革試驗區(qū)，享有福建“綠色寶庫”的美譽，林木品種繁多，%；已發(fā)現(xiàn)金屬和非金屬礦種79個，已探明儲量的礦種49個；境內(nèi)主要河流沙溪、金溪、尤溪，均系閩江水系，總長875公里，全市水力資源可供開發(fā)發(fā)電裝機容量達170萬千瓦。**山川秀麗，風光獨特，旅游資源豐富。主要旅游風景區(qū)有泰寧金湖，將樂玉華洞，永安桃源洞、鱗隱石林，寧化天鵝洞，沙縣淘金山，**市區(qū)格氏栲自然保護區(qū)、大佑山、瑞云洞，將樂龍棲山，尤溪九阜山，建寧金饒山、閩江源，明溪紫云等。“綠三角之旅”和“客家之旅”被列為省級三大聯(lián)合促銷黃金線路。，。人均GDP為25407元（折合約3717美元），%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整。第一、第三產(chǎn)業(yè)比重有所下降，第二產(chǎn)業(yè)比重繼續(xù)提高。：：：：。%。6．項目相關(guān)政策分析國務(wù)院、福建省均出臺了有關(guān)“加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的相關(guān)意見”，明確提出要大力發(fā)展餐飲業(yè)。《**市人民政府關(guān)于加快發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的若干意見》提出，鼓勵發(fā)展星級飯店。到2010年，力爭全市各縣（市、區(qū)）至少有1家四星級(含)以上飯店，政府定點接待單位優(yōu)先從旅游星級飯店中選定。對新評定為五星級、四星級旅游飯店的，分別一次性獎勵100萬元、30萬元。對三星級及以上旅游飯店（含配套服務(wù)項目）的用水、用氣實行與一般工業(yè)企業(yè)同等價格；對安裝單臺容量在20千瓦及以上的蓄熱式電鍋爐及冰蓄冷空調(diào)用電，實行優(yōu)惠電價政策；有線電視收視費按實際安裝