【正文】 m2；某開發(fā)區(qū)鳳凰城小區(qū)，位于某開發(fā)區(qū)銀杏西路，某中學新校區(qū)北側，樓層高619層，其中6層樓房平均售價3200元/m2；某開發(fā)區(qū)玉蘭花城小區(qū)，位于某開發(fā)區(qū)玉蘭路南側，靠近御苑小區(qū)，樓層高6層，平均售價2800元/m2。項目區(qū)域的地理位置及概括該工程選址位于淮海南路西側，原振興菜市場地塊，用地呈矩形狀，南、北邊界均為城鎮(zhèn)道路。周邊基礎設施較完善，商業(yè)和交通便利，各種配套較齊全、方便，具有極其優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢。擬建振興街5號開發(fā)項目。，總建筑面積為200000平方米，其中商業(yè)面積5000平方米，住宅150000平方米，容積率≤，建筑密度≤42%，綠地率≥30%。 綠化環(huán)境（1）總平面綠化：項目盡量提高綠化布置的面積和空間效果。沿街布置綠化帶和植草磚停車位，建筑周圍及消防環(huán)道旁布置成片與零星結合的綠地和樹木；底層商業(yè)沿路多為為架空式設置，布置局部綠化花壇及活動空間，豐富整體綠化效果；（2）沿街裙房設置大型屋面綠化花園，與沿街綠化遙相呼應的同時，為城市居民提供休閑、觀景；同時增加立面景觀和層次，豐富第五立面，并形成立體綠化，減弱大體量的單調感及對城市空間的壓迫感。場地豎向設計建設場地地勢平坦，建筑順應地勢，高差跌落設計，室內177。，入口臺階可根據(jù)路牙標高適當增減步數(shù)。經濟技術指標(1)經濟指標：項目總投資：6億元銷售收入：102840 萬元利稅總額：42840萬元其中：利潤：28700萬元、稅金：14140萬元投資利潤率：%財務內部收益率：%（稅前）全部投資回收期：(2)技術指標：基地面積： m2 總建筑面積： 200000 m2容積率： 建筑密度： 42%綠地率： 30%住宅戶數(shù)： 1500戶（三）可行性研究報告編制依據(jù)(1)國家房地產開發(fā)有關政策；(2)某縣建設項目規(guī)劃設計條件通知書；(3)項目區(qū)地質勘探資料； (4)國家發(fā)改委建設部《建設項目經濟評價方法與參數(shù)(第三版)》；(5)建設部《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》；(6)項目單位關于編制該項目可研報告委托書；(7)項目單位提供的其它資料。（四）可行性研究報告研究范圍根據(jù)振興街5號開發(fā)項目項目初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場分析及營銷戰(zhàn)略，建設規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設方案，投資估算與資金籌措，項目經濟效益評價等。（五）研究結論及建議本項目屬房地產住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設產業(yè)政策，符合某開發(fā)區(qū)建設規(guī)劃，項目建設規(guī)劃手續(xù)已在辦理，建設資金完全自籌，現(xiàn)場建設條件具備。針對商品房升級換代，住宅建設由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和某已有一部分收入較高的住房消費群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對某住宅市場分析預測，項目開發(fā)有市場銷路。財務分析結果表明，項目經濟效益可行。本項目開發(fā)土地利用某的商住用地，對盤活國有資產，推進產業(yè)結構調整，有明顯的社會效益。從目前房地產市場分析，商品住宅結構性的矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標準再作進一步的市場調研，尤其是面積較大的聯(lián)排商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場變化作出更為準確的市場定位，調整戶型或面積，并做好工程建設規(guī)劃，加強樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設成本，盡量減小項目風險。二、房產市場分析與營銷戰(zhàn)略（一）當前房產市場現(xiàn)狀進入2009年以來，在加快住宅建設和深化城鎮(zhèn)住房制層革的推動下，以住宅為主體的房地產市場，總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。主要表現(xiàn)在：商品房開發(fā)投資穩(wěn)步回升。2006年房地產業(yè)超速發(fā)2007年下半年受宏觀調控影響。商品房投資逐步增加，2007年，%中。在住房分配貨幣化和各地促進房地產市場政策推動下，居民對住房消費的投入迅速增加，購房積極性大大提高，新的消費熱點正在逐步形成。住房公積金制度逐步完善，個人住房消費貸款迅猛發(fā)展。近幾年來，住房消費信貸迅速發(fā)展起來，有力地支持了居民房，成為啟動房地產市場的一大亮點。房地產二、三級市場聯(lián)動效應突出，三級市場漸趨活躍。房地產二、三級市場聯(lián)動從理論探討轉向廣泛的實踐，房屋置換活動蓬勃展開，必將成為住宅市場的一個熱點。2008年下半年以來，受到全球金融危機的影響，房地產市地低迷不振，但由于某縣屬于中部地區(qū)的欠發(fā)達縣，房地產價格本來就不是虛高，再加上消費需求量大，當?shù)卣罅χС郑虼?，房地產市場的波動并不太明顯，在這一輪經濟危機中呈現(xiàn)中稍降在態(tài)勢。房地產產業(yè)鏈條較長，能夠帶動建材產業(yè)、運輸服務業(yè)等相關產業(yè)的發(fā)展；房地產屬于勞動密集型產業(yè)，能夠提供更多的勞動就業(yè)崗位；房地產具有投資規(guī)模大的優(yōu)勢，對當前拉動經濟復蘇具有重要意義。為此，中央和地方出臺了一系列房地產開發(fā)優(yōu)惠政策。某市作為新興的能源城市，是華東地區(qū)重要的煤電能源基地，某礦業(yè)、皖北煤電以及地方礦井28對。近年來，礦區(qū)開采推行新的用工制度，即用人不養(yǎng)人，充分提高職工 的福利待遇，但是不再建設職工福利分房與其他社會事業(yè)，這樣富裕起的礦區(qū)職工考慮到子女就學等，紛紛到某市及某縣城購房居住，充分享受城市現(xiàn)代的文明生活。另外，某老城開發(fā)、縣醫(yī)院綜合樓建設及其他重大項目建設，大批的居民拆遷，政府采用貨幣化補償，客觀需要一批新開發(fā)的房地產業(yè)，用于拆遷居民戶的安置。（二）某縣商品房現(xiàn)狀與市場需求某縣住宅建設速度加快。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每戶總建筑面積還比較小。從城市居民住房構成現(xiàn)狀來看，商品住宅市場蘊藏著巨大的需求潛力。根據(jù)有關市場調查資料，目前有26%的市民住房是“單位建房”，約占39%屬“房改房”，占19%是“私房”，只有16%的住房是居民“購買的商品房”。從以上現(xiàn)象可以看出，目前商品房在市民住宅構成中所占的比例仍然很小，商品房的消費潛力和商品住宅的市場空間很大。隨著住房制度改革的進一步深入，住房分配貨幣化，住房消費信貸擴展和住房二級市場的開放，商品住宅將成為居民主要的住房來源。再從每戶住房總建筑面積來看，目前居民住房60平方米(指建筑面積，下同)%，60～%，81～%，101～%，121～%%，%的家庭住房面積在100平方米以下。隨著居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環(huán)境典雅，每套住宅面積在100平方米以上住房戶數(shù)將比現(xiàn)在有較大幅度地提高，住房的升級換代蘊藏巨大的消費潛力。（三）“精品住宅”的市場需求及發(fā)展 “人與自然和諧發(fā)展”是21世紀對城市新型住宅小區(qū)呼喚，也是今后對城市住宅小區(qū)開發(fā)建設的要求。隨著城鄉(xiāng)居民收入的日益增加，物質文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內寬敞、舒適，轉移到對住宅的功能、品質、科技含量等方面來，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。根據(jù)縣域經濟社會發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢預測，這類“精品住宅”將有不小的市場消費需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。住宅市場趨向細分化隨著福利分房制度的結束，個人購房將成為住宅消費市場的主流。在住宅市場日趨活躍，消費者面臨多種選擇的今天，一個樓盤吸引消費者的前提應該是啟己與眾不同的個性，換句話說，住宅細分是今后住宅市場的發(fā)展趨勢。前兩年，住宅市場針對一些消費群體，推出高標準、多戶型新型住宅，由于住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、品質高雅，售價合理，剛剛推出就能銷售60%以上，經營火爆。從中可以看出，住宅市場的一個發(fā)展方向是住宅市場細分化，對住宅從業(yè)人員的專業(yè)化程度要求也越來越高。市場對規(guī)劃、設計、營銷管理、施工質量的敏感度越來越高，并要求從業(yè)人員的專業(yè)水平也應隨之提高。商品房市場進入品牌角逐時代隨著住宅市場的不斷發(fā)育和競爭的日趨激烈，住宅市場品牌商品房的出現(xiàn)勢在必行。在商品房日益走向買方市場的今天，消費者對于商品房的關注將越來越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。同時，開發(fā)商也會逐漸認識到品牌在住宅開發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤品質，瞄準高品質商品住宅這一誘人的市場。在去年房地產及相關產業(yè)展示會上，許多購房者已把咨詢的重點由價格區(qū)位轉向開發(fā)商的品牌。商品房市場出現(xiàn)品牌角逐趨勢的原因，主要有：(1)先富者的市場潛力。本市改革開放30年來，經濟快速發(fā)展，社會全面進步，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消費水平居國內中等城市中上水平，據(jù)有關資料統(tǒng)計，富裕家庭約占6％左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進一步提高。這部分富裕家庭對中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場潛力。(2)商業(yè)消費潛力。近年來煤炭銷售旺盛，價格漲幅接近1倍。為某市經濟發(fā)展提供強大的支撐，人口聚集效應進一步升華，發(fā)展房地產開發(fā)一直是本市經濟發(fā)展的重點之一。今后私營企業(yè)也越來越多，私營企業(yè)主的住房需求趨旺，隨著多種所有制成分共存的發(fā)展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場需求。(3)項目區(qū)位市場潛力。振興街5號開發(fā)項目項目位于某鎮(zhèn)，環(huán)境得天獨厚，是開發(fā)高品質的精品住宅小區(qū)不可多得的地段位置，加上開發(fā)建設條件優(yōu)越，開發(fā)品牌商品住宅具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢，并蘊藏著巨大的區(qū)位市場潛力。消費者對住宅質量和物業(yè)管理的關注消費者購房是個人的投資置業(yè)行為，因此質量是購房者首要關注的問題。住宅質量要從幾個方面進行全面考慮。一是安全性方面，主要是結構安全和設備安全。二是功能性方面，住宅應具有完備的居住功能，將來高價格的住宅應是最好的住宅。三是舒適性方面，包括衛(wèi)生、日照、通風、室外環(huán)境等。四是適用性方面，一個家庭在不同時期有著不同的家庭結構，對住宅消費也有不同的要求，因此會形成若干即期消費。所以，住宅設計要超前并考慮可改造。物業(yè)管理是消費者購房考慮的另一重要因素。對于購房者來說，包括售后服務內容的物業(yè)管理與住宅本身的質量同等重要，他們要求物業(yè)管理具有多種功能和高品位，