【正文】 m2；某開(kāi)發(fā)區(qū)鳳凰城小區(qū)，位于某開(kāi)發(fā)區(qū)銀杏西路，某中學(xué)新校區(qū)北側(cè)，樓層高619層，其中6層樓房平均售價(jià)3200元/m2；某開(kāi)發(fā)區(qū)玉蘭花城小區(qū)，位于某開(kāi)發(fā)區(qū)玉蘭路南側(cè)，靠近御苑小區(qū)，樓層高6層，平均售價(jià)2800元/m2。項(xiàng)目區(qū)域的地理位置及概括該工程選址位于淮海南路西側(cè)，原振興菜市場(chǎng)地塊，用地呈矩形狀，南、北邊界均為城鎮(zhèn)道路。周邊基礎(chǔ)設(shè)施較完善，商業(yè)和交通便利，各種配套較齊全、方便，具有極其優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。擬建振興街5號(hào)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。，總建筑面積為200000平方米，其中商業(yè)面積5000平方米，住宅150000平方米，容積率≤，建筑密度≤42%，綠地率≥30%。 綠化環(huán)境（1）總平面綠化：項(xiàng)目盡量提高綠化布置的面積和空間效果。沿街布置綠化帶和植草磚停車(chē)位，建筑周?chē)跋拉h(huán)道旁布置成片與零星結(jié)合的綠地和樹(shù)木；底層商業(yè)沿路多為為架空式設(shè)置，布置局部綠化花壇及活動(dòng)空間，豐富整體綠化效果；（2）沿街裙房設(shè)置大型屋面綠化花園，與沿街綠化遙相呼應(yīng)的同時(shí)，為城市居民提供休閑、觀景；同時(shí)增加立面景觀和層次，豐富第五立面，并形成立體綠化，減弱大體量的單調(diào)感及對(duì)城市空間的壓迫感。場(chǎng)地豎向設(shè)計(jì)建設(shè)場(chǎng)地地勢(shì)平坦，建筑順應(yīng)地勢(shì)，高差跌落設(shè)計(jì)，室內(nèi)177。，入口臺(tái)階可根據(jù)路牙標(biāo)高適當(dāng)增減步數(shù)。經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)(1)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：項(xiàng)目總投資：6億元銷售收入：102840 萬(wàn)元利稅總額：42840萬(wàn)元其中：利潤(rùn)：28700萬(wàn)元、稅金：14140萬(wàn)元投資利潤(rùn)率：%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：%（稅前）全部投資回收期：(2)技術(shù)指標(biāo)：基地面積： m2 總建筑面積： 200000 m2容積率： 建筑密度： 42%綠地率： 30%住宅戶數(shù)： 1500戶（三）可行性研究報(bào)告編制依據(jù)(1)國(guó)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)政策；(2)某縣建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)；(3)項(xiàng)目區(qū)地質(zhì)勘探資料； (4)國(guó)家發(fā)改委建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(第三版)》；(5)建設(shè)部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》；(6)項(xiàng)目單位關(guān)于編制該項(xiàng)目可研報(bào)告委托書(shū)；(7)項(xiàng)目單位提供的其它資料。（四）可行性研究報(bào)告研究范圍根據(jù)振興街5號(hào)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場(chǎng)分析及營(yíng)銷戰(zhàn)略，建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等。（五）研究結(jié)論及建議本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，符合某開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)規(guī)劃，項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，建設(shè)資金完全自籌，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。針對(duì)商品房升級(jí)換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢(shì)和某已有一部分收入較高的住房消費(fèi)群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對(duì)某住宅市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有市場(chǎng)銷路。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)土地利用某的商住用地，對(duì)盤(pán)活國(guó)有資產(chǎn)，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，有明顯的社會(huì)效益。從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性的矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時(shí)，對(duì)初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再作進(jìn)一步的市場(chǎng)調(diào)研，尤其是面積較大的聯(lián)排商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場(chǎng)變化作出更為準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，調(diào)整戶型或面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤(pán)營(yíng)銷工作，降低開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。二、房產(chǎn)市場(chǎng)分析與營(yíng)銷戰(zhàn)略（一）當(dāng)前房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)入2009年以來(lái)，在加快住宅建設(shè)和深化城鎮(zhèn)住房制層革的推動(dòng)下，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場(chǎng)，總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。主要表現(xiàn)在：商品房開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)步回升。2006年房地產(chǎn)業(yè)超速發(fā)2007年下半年受宏觀調(diào)控影響。商品房投資逐步增加，2007年，%中。在住房分配貨幣化和各地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策推動(dòng)下，居民對(duì)住房消費(fèi)的投入迅速增加，購(gòu)房積極性大大提高，新的消費(fèi)熱點(diǎn)正在逐步形成。住房公積金制度逐步完善，個(gè)人住房消費(fèi)貸款迅猛發(fā)展。近幾年來(lái)，住房消費(fèi)信貸迅速發(fā)展起來(lái)，有力地支持了居民房，成為啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大亮點(diǎn)。房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)突出，三級(jí)市場(chǎng)漸趨活躍。房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)從理論探討轉(zhuǎn)向廣泛的實(shí)踐，房屋置換活動(dòng)蓬勃展開(kāi)，必將成為住宅市場(chǎng)的一個(gè)熱點(diǎn)。2008年下半年以來(lái)，受到全球金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)市地低迷不振，但由于某縣屬于中部地區(qū)的欠發(fā)達(dá)縣，房地產(chǎn)價(jià)格本來(lái)就不是虛高，再加上消費(fèi)需求量大，當(dāng)?shù)卣罅χС郑虼?，房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)并不太明顯，在這一輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)中呈現(xiàn)中稍降在態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條較長(zhǎng)，能夠帶動(dòng)建材產(chǎn)業(yè)、運(yùn)輸服務(wù)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；房地產(chǎn)屬于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，能夠提供更多的勞動(dòng)就業(yè)崗位；房地產(chǎn)具有投資規(guī)模大的優(yōu)勢(shì)，對(duì)當(dāng)前拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇具有重要意義。為此，中央和地方出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)優(yōu)惠政策。某市作為新興的能源城市，是華東地區(qū)重要的煤電能源基地，某礦業(yè)、皖北煤電以及地方礦井28對(duì)。近年來(lái)，礦區(qū)開(kāi)采推行新的用工制度，即用人不養(yǎng)人，充分提高職工 的福利待遇，但是不再建設(shè)職工福利分房與其他社會(huì)事業(yè)，這樣富裕起的礦區(qū)職工考慮到子女就學(xué)等，紛紛到某市及某縣城購(gòu)房居住，充分享受城市現(xiàn)代的文明生活。另外，某老城開(kāi)發(fā)、縣醫(yī)院綜合樓建設(shè)及其他重大項(xiàng)目建設(shè)，大批的居民拆遷，政府采用貨幣化補(bǔ)償，客觀需要一批新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)，用于拆遷居民戶的安置。（二）某縣商品房現(xiàn)狀與市場(chǎng)需求某縣住宅建設(shè)速度加快。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每戶總建筑面積還比較小。從城市居民住房構(gòu)成現(xiàn)狀來(lái)看，商品住宅市場(chǎng)蘊(yùn)藏著巨大的需求潛力。根據(jù)有關(guān)市場(chǎng)調(diào)查資料，目前有26%的市民住房是“單位建房”，約占39%屬“房改房”，占19%是“私房”，只有16%的住房是居民“購(gòu)買(mǎi)的商品房”。從以上現(xiàn)象可以看出，目前商品房在市民住宅構(gòu)成中所占的比例仍然很小，商品房的消費(fèi)潛力和商品住宅的市場(chǎng)空間很大。隨著住房制度改革的進(jìn)一步深入，住房分配貨幣化，住房消費(fèi)信貸擴(kuò)展和住房二級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)放，商品住宅將成為居民主要的住房來(lái)源。再?gòu)拿繎糇》靠偨ㄖ娣e來(lái)看，目前居民住房60平方米(指建筑面積，下同)%，60～%，81～%，101～%，121～%%，%的家庭住房面積在100平方米以下。隨著居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環(huán)境典雅，每套住宅面積在100平方米以上住房戶數(shù)將比現(xiàn)在有較大幅度地提高，住房的升級(jí)換代蘊(yùn)藏巨大的消費(fèi)潛力。（三）“精品住宅”的市場(chǎng)需求及發(fā)展 “人與自然和諧發(fā)展”是21世紀(jì)對(duì)城市新型住宅小區(qū)呼喚，也是今后對(duì)城市住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的要求。隨著城鄉(xiāng)居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內(nèi)寬敞、舒適，轉(zhuǎn)移到對(duì)住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面來(lái)，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。根據(jù)縣域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)，這類“精品住宅”將有不小的市場(chǎng)消費(fèi)需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。住宅市場(chǎng)趨向細(xì)分化隨著福利分房制度的結(jié)束，個(gè)人購(gòu)房將成為住宅消費(fèi)市場(chǎng)的主流。在住宅市場(chǎng)日趨活躍，消費(fèi)者面臨多種選擇的今天，一個(gè)樓盤(pán)吸引消費(fèi)者的前提應(yīng)該是啟己與眾不同的個(gè)性，換句話說(shuō)，住宅細(xì)分是今后住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。前兩年，住宅市場(chǎng)針對(duì)一些消費(fèi)群體，推出高標(biāo)準(zhǔn)、多戶型新型住宅，由于住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)高雅，售價(jià)合理，剛剛推出就能銷售60%以上，經(jīng)營(yíng)火爆。從中可以看出，住宅市場(chǎng)的一個(gè)發(fā)展方向是住宅市場(chǎng)細(xì)分化，對(duì)住宅從業(yè)人員的專業(yè)化程度要求也越來(lái)越高。市場(chǎng)對(duì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷管理、施工質(zhì)量的敏感度越來(lái)越高，并要求從業(yè)人員的專業(yè)水平也應(yīng)隨之提高。商品房市場(chǎng)進(jìn)入品牌角逐時(shí)代隨著住宅市場(chǎng)的不斷發(fā)育和競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，住宅市場(chǎng)品牌商品房的出現(xiàn)勢(shì)在必行。在商品房日益走向買(mǎi)方市場(chǎng)的今天，消費(fèi)者對(duì)于商品房的關(guān)注將越來(lái)越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也會(huì)逐漸認(rèn)識(shí)到品牌在住宅開(kāi)發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤(pán)品質(zhì)，瞄準(zhǔn)高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場(chǎng)。在去年房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會(huì)上，許多購(gòu)房者已把咨詢的重點(diǎn)由價(jià)格區(qū)位轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)商的品牌。商品房市場(chǎng)出現(xiàn)品牌角逐趨勢(shì)的原因，主要有：(1)先富者的市場(chǎng)潛力。本市改革開(kāi)放30年來(lái)，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，社會(huì)全面進(jìn)步，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消費(fèi)水平居國(guó)內(nèi)中等城市中上水平，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，富裕家庭約占6％左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進(jìn)一步提高。這部分富裕家庭對(duì)中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場(chǎng)潛力。(2)商業(yè)消費(fèi)潛力。近年來(lái)煤炭銷售旺盛，價(jià)格漲幅接近1倍。為某市經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供強(qiáng)大的支撐，人口聚集效應(yīng)進(jìn)一步升華，發(fā)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一直是本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)之一。今后私營(yíng)企業(yè)也越來(lái)越多，私營(yíng)企業(yè)主的住房需求趨旺，隨著多種所有制成分共存的發(fā)展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場(chǎng)需求。(3)項(xiàng)目區(qū)位市場(chǎng)潛力。振興街5號(hào)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目位于某鎮(zhèn)，環(huán)境得天獨(dú)厚，是開(kāi)發(fā)高品質(zhì)的精品住宅小區(qū)不可多得的地段位置，加上開(kāi)發(fā)建設(shè)條件優(yōu)越，開(kāi)發(fā)品牌商品住宅具有無(wú)可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，并蘊(yùn)藏著巨大的區(qū)位市場(chǎng)潛力。消費(fèi)者對(duì)住宅質(zhì)量和物業(yè)管理的關(guān)注消費(fèi)者購(gòu)房是個(gè)人的投資置業(yè)行為，因此質(zhì)量是購(gòu)房者首要關(guān)注的問(wèn)題。住宅質(zhì)量要從幾個(gè)方面進(jìn)行全面考慮。一是安全性方面，主要是結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備安全。二是功能性方面，住宅應(yīng)具有完備的居住功能，將來(lái)高價(jià)格的住宅應(yīng)是最好的住宅。三是舒適性方面，包括衛(wèi)生、日照、通風(fēng)、室外環(huán)境等。四是適用性方面，一個(gè)家庭在不同時(shí)期有著不同的家庭結(jié)構(gòu)，對(duì)住宅消費(fèi)也有不同的要求，因此會(huì)形成若干即期消費(fèi)。所以，住宅設(shè)計(jì)要超前并考慮可改造。物業(yè)管理是消費(fèi)者購(gòu)房考慮的另一重要因素。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，包括售后服務(wù)內(nèi)容的物業(yè)管理與住宅本身的質(zhì)量同等重要，他們要求物業(yè)管理具有多種功能和高品位，