【正文】 ，建立和完善旅游投訴及應(yīng)急處理機(jī)制，實行旅游聯(lián)合執(zhí)法。四是扶持發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。重點圍繞旅游業(yè)，科學(xué)規(guī)劃、有序推進(jìn)旅游房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。以仙溝休閑康體度假村、某文化博覽園、**幸福城為載體，加快發(fā)展休閑、養(yǎng)生、運(yùn)動產(chǎn)業(yè)，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)適應(yīng)中外游客需要的中醫(yī)保健設(shè)施。以**和文筆峰為主要平臺，高水平策劃、招攬和舉辦一批國際國內(nèi)會議、體育文化賽事活動和大型節(jié)慶活動，推動會議經(jīng)濟(jì)向?qū)I(yè)化和品牌化方向發(fā)展。進(jìn)一步推進(jìn)餐飲、商貿(mào)、銀行、保險、通信、運(yùn)輸、物流等服務(wù)業(yè)加快發(fā)展。招商引資情況2009年共有意向到**縣投資項目40個，已落戶的項目20個，計劃投資額223億元。擬投資額在10億元上的項目有**幸福城項目擬投資60億元、丁湖路某文化博覽園項目擬投資63億元、北京天行九州集團(tuán)南部百里百村、母瑞山紅色旅游資源開發(fā)項目計劃投資100億元、南山集團(tuán)龍門鎮(zhèn)項目、昌茂集團(tuán)“十里長廊”項目等。其中昌茂集團(tuán) “十里長廊”項目，計劃從中潤溫泉水城開始，一直延伸至**的“十里長廊”項目，規(guī)劃用地3萬畝，總投資約40億元，布局了住宅區(qū)、旅館街區(qū)、商業(yè)街區(qū)、影視基地、酒吧街區(qū)以及主題公園等。整個項目定位為**縣休閑高檔旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶。北京中科恒通投資有限公司大黃竹合作開發(fā)項，約投資30億元，用三到五年時間，優(yōu)化配置黃竹鎮(zhèn)生態(tài)、文化及靠近瓊海區(qū)位優(yōu)勢資源，打造高規(guī)模上檔次的風(fēng)情小鎮(zhèn)和國際知名的休閑、娛樂、健康、養(yǎng)生的生態(tài)度假基地，亮化**“南大門”形象。交通**縣陸路交通十分便捷，?？谥寥齺問|線高速貫穿境內(nèi)，縣城鎮(zhèn)距省會?？?0公里、距三亞市210公里，縣內(nèi)公路四通八達(dá)，全縣各鎮(zhèn)已全部實現(xiàn)公路通車。第四章 某休閑度假地產(chǎn)分析一、某休閑度假地產(chǎn)的背景分析某建省20余年成為旅游業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)的旅游目的地，在全球財富重新分配的大背景下，其休閑地產(chǎn)市場方興未艾。（1）近年來，東部南部沿海眾多旅游度假城市吸引大規(guī)模國內(nèi)居民前來旅游；（2）某更以其獨特的自然資源、氣候條件成為度假首選地。（3）某對北京、東北兩地人群擁有極大的吸引力，是理想的第二居所，特別是老人會選它。百企千億下某: 某島重回房地產(chǎn)市場巔峰時代（1）北起海口南至三亞的某東海岸，正在開發(fā)休閑房地產(chǎn)項目的海岸線超過120公里長，這些項目總投資額超過1000億元。投資還在向內(nèi)陸延伸，某省五指山市的樓市也因此水漲船高。（2）典型項目：? 中建某分公司：國電集團(tuán)投資近10億元的萬麗酒店? 外交部下屬的世界知識印刷廠參股投資的世知酒店項目，? 廣東雅居樂地產(chǎn)耗資200億建設(shè)的某清水灣項目。10年之內(nèi)，將出現(xiàn)一個包括別墅、高爾夫球場和頂級酒店的超級度假村。? 整個海棠灣規(guī)劃成“國家海岸”之后，5月29日，便有10家超五星級酒店項目同時開工。? 和記黃埔、保利地產(chǎn)、嘉里集團(tuán)等地產(chǎn)大鱷已經(jīng)確認(rèn)投資。背靠中國大陸是某休閑地產(chǎn)最大的宏觀背景中國富裕階層、超富裕階層增長迅速產(chǎn)生了巨大的消費勢能。受旅游度假市場帶動，度假區(qū)置業(yè)漸成主流；龐大的中國市場是濱海高端度假物業(yè)的強(qiáng)大支持，這為休閑地產(chǎn)的發(fā)展提供足夠的客源。以三亞為代表的某休閑房產(chǎn)以其天然的稀缺性和長遠(yuǎn)的增長潛力成為優(yōu)選的財富工具休閑地產(chǎn)具有極大的投資、保值價值，某島濱海物業(yè)在經(jīng)濟(jì)危機(jī)中一枝獨秀，經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，價格仍保持上漲趨勢，目前某島的休閑度假地產(chǎn)仍是中國房地產(chǎn)市場中的價值洼地，發(fā)展?jié)摿薮?。?），相對中國廣大的腹地，海岸線是絕對的稀缺資源。（2）濱海城市中海景住宅同非海景住宅存在明顯價格梯度，價格由內(nèi)陸向海岸線逐漸遞增，并形成相對獨立評價體系。（3）某島的熱帶資源、海岸資源在整個中國的氣候條、海岸線資源具有雙重的稀缺性。財富階層自90年代中期開始出現(xiàn)濱海度假候鳥性遷移現(xiàn)象，表現(xiàn)出由內(nèi)陸向海邊，由緯度高地區(qū)向緯度低地區(qū)遷移（1）從國際富人群體度假資源偏好統(tǒng)計數(shù)據(jù)可知，濱海休閑度假，、濱湖休閑度假、山地運(yùn)動是國際旅游度假的兩大趨勢。（2）近年來，東部南部沿海眾多旅游度假城市吸引大規(guī)模國內(nèi)居民前來旅游；（3）某更以其獨特的自然資源、氣候條件成為國內(nèi)富裕人群的度假首選地。（4）某對北京、東北兩地人群擁有極大的吸引力。隨著富人群體對豪宅市場的消費心態(tài)進(jìn)入主動尊貴的階段，高端休閑地產(chǎn)市場將吸引中高端富人群體的青睞。富人群體對房地產(chǎn)投資偏好的提升源于其在房地產(chǎn)投資中的高回報率 ，某島的雙重稀缺資源對富人群體具有很強(qiáng)的吸引力二、休閑度假地產(chǎn)的內(nèi)涵分析內(nèi)涵：休閑地產(chǎn)作為休閑產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)兩大黃金產(chǎn)業(yè)交織而成的產(chǎn)業(yè)類型，簡單地說就是為休閑活動服務(wù)的地產(chǎn)。休閑地產(chǎn)以住宅為主體，融合了多種休閑設(shè)施。定義：在一般住宅要素的基礎(chǔ)上，依托項目周邊良好的資源環(huán)境，把房地產(chǎn)和房地產(chǎn)以外的其他產(chǎn)業(yè)資源，包括生態(tài)資源、旅游資源、文化資源等進(jìn)行嫁接，在建筑規(guī)劃、配套設(shè)施、社區(qū)生活中導(dǎo)入休閑元素，使居住者能夠充分放松身心，享受到休閑生活的地產(chǎn)類別。三、某休閑度假地產(chǎn)的類別目前某的休閑地產(chǎn)主要包括兩類：度假型居住地產(chǎn)（第二居所）集中分布地區(qū)：l 亞龍灣國家旅游度假區(qū)l 大東海l 三亞灣l 海棠灣代表樓盤：l 清水灣：雅居樂清水灣項目l 三亞灣：三亞灣新城 l ?？冢汉Ｋ{(lán)椰風(fēng)，龍墅灣l 香水灣：香水灣一號l 亞龍灣：專業(yè)性旅游地產(chǎn)（酒店、度假村等）集中分布地區(qū)：l 亞龍灣國家旅游度假區(qū)已建成為一個國際一流水準(zhǔn)的、服務(wù)設(shè)施高檔次的度假旅游勝地，其作為三亞市的標(biāo)桿性度假區(qū)已基本打造完成。l 大東海和三亞灣已具備承接三亞當(dāng)前細(xì)分度假游客市場的能力，近幾年發(fā)展迅速。l 海棠灣已完成建設(shè)三亞新興的國際頂級濱海度假旅游區(qū)的初步規(guī)劃。l 紅塘灣擁有絕佳的資源，目前尚未開發(fā)。代表項目：l 酒店：凱悅、喜來登、希爾頓、萬豪、假日、香格里拉、凱賓斯基等世界著名酒店集團(tuán)已落戶三亞。全市現(xiàn)有五星級和準(zhǔn)五星級11家，四星級和準(zhǔn)四星級29家。09上半年海棠灣將有15家超五星級酒店開工。l 高爾夫：有高爾夫球場3個，有高爾夫俱樂部和球會，承辦職業(yè)高爾夫賽l 潛水：有潛水基地5個，有全國接待規(guī)模最大的潛水公司，進(jìn)行遠(yuǎn)海潛水、海底漫步、夜?jié)摰萳 水上運(yùn)動：沖浪、快艇、釣魚、空中拖傘、帆板等l 娛樂配套：三亞大型表演場所主要集中在中高級酒店 ，市內(nèi)有4家電影院和一些酒吧，清水灣等大型社區(qū)有娛樂配套。四、某休閑度假地產(chǎn)發(fā)展的特征某旅游地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入新階段，呈現(xiàn)四個顯著特點：點線面結(jié)構(gòu)形成某休閑地產(chǎn)已經(jīng)跳出了傳統(tǒng)的海口和三亞兩個熱點城市，具有明顯特征的開發(fā)熱點區(qū)域初步形成，且在空間上呈現(xiàn)出了以“熱點城市”為點，“海濱灣區(qū)”為線，“養(yǎng)老社區(qū)”為面的“點、線、面”結(jié)構(gòu)。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)更加豐富某島的旅游地產(chǎn)擺脫了以產(chǎn)權(quán)酒店為代表的度假地產(chǎn)“唱獨角戲”的局面，產(chǎn)品日漸豐富，獨棟別墅、花園洋房和度假公寓等度假型居住地產(chǎn)一樣受到了市場的歡迎。養(yǎng)老地產(chǎn)客源豐富發(fā)展迅速養(yǎng)老地產(chǎn)的客源方面，隨著人民生活水平的提高，島外客群的來源更加多元化，西南省份（川、渝、貴）和西北的客戶增長迅速，成為新一輪購房熱潮中的主要構(gòu)成力量。同質(zhì)化競爭嚴(yán)重聚焦到某的休閑地產(chǎn)：某優(yōu)質(zhì)海岸線資源已基本瓜分完畢，市場定位均為“中國富人度假居所”，同質(zhì)化競爭嚴(yán)重五、某休閑度假地產(chǎn)的開發(fā)模式某目前度假型居住地產(chǎn)開發(fā)特點，主要是依靠地塊資源開發(fā)，被稱為“資源地產(chǎn)”，主要有三種開發(fā)模式：模式一：高檔度假地產(chǎn)開發(fā)模式——灣區(qū)開發(fā)雅居樂清水灣將優(yōu)越的自然環(huán)境和外銷地產(chǎn)結(jié)合，打造高端度假型居住地產(chǎn)模式二：養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式——海島中部**代表的“候鳥型”社區(qū)開發(fā)海島中部綠蔭濃郁，形成了世界上同緯度中極為珍貴的熱帶生物圈和生態(tài)系統(tǒng)，被譽(yù)為“回歸大自然的好去處，未受污染的長壽島”。海島中部大型的候鳥型社區(qū)主要依附于水庫、溫泉、森林等豐富的生態(tài)資源，非常有利于老年人養(yǎng)生度假。某島中部的候鳥社區(qū)，擺脫了濱海灣區(qū)帶狀地形帶來的限制，在占地規(guī)模和開發(fā)規(guī)模上都是濱海灣區(qū)難以比擬的。開發(fā)商可以從容的進(jìn)行各種設(shè)施的擺布和配套，利用豐富的水庫資源和森林資源組成區(qū)域的養(yǎng)生環(huán)境。海島中部的養(yǎng)生養(yǎng)老價值逐漸被更多的人認(rèn)識，面對的客戶群也不僅限于候鳥客戶了。目前針對高端客戶推出的獨棟別墅、聯(lián)排別墅等高品質(zhì)產(chǎn)品，在中部候鳥型社區(qū)中逐漸增多。海島中部的溫度、濕度等氣候條件更適合老年人、候鳥一族養(yǎng)生度假，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)潛力巨大，在某有著獨特優(yōu)勢，雖沒有濱海資源，但和濱海地產(chǎn)相比這部分旅游地產(chǎn)性價比較高，吸引了更多中低收入者購買；并且海島中部的溫度、濕度等氣候條件更適合老年人、候鳥一族養(yǎng)生度假，因此養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)潛力巨大，在某有著獨特優(yōu)勢。某中部高速沿線的**、屯昌、瓊中、五指山、保亭等地的旅游地產(chǎn)已開展得如火如荼，將成為某旅游地產(chǎn)開發(fā)體系中不容忽視的力量。模式三：復(fù)合旅游地產(chǎn)的開發(fā)——文昌代表的城市拓展新區(qū)開發(fā)（1）發(fā)射基地建設(shè)2007年8月22日，經(jīng)國務(wù)院189次常務(wù)會議批準(zhǔn)將在某省文昌市建設(shè)新航天發(fā)射場，主要承擔(dān)地球同步軌道衛(wèi)星、大質(zhì)量極軌道衛(wèi)星、大噸位空間站和深空探測衛(wèi)星等航天器的發(fā)射任務(wù)。這是繼酒泉、西昌、太原三大內(nèi)陸發(fā)射場后，中國建設(shè)的首個濱海發(fā)射基地。（2）航天主題公園作為開放型大型旅游項目，配套區(qū)擬建的航天主題公園，將填補(bǔ)國內(nèi)乃至整個亞洲的空白，從而對某實施科研配套和科普教育、建設(shè)國際旅游島，實現(xiàn)旅游進(jìn)一步轉(zhuǎn)型升級產(chǎn)生重要影響。發(fā)射基地建成后，“嫦娥二號”、“嫦娥三號”工程都有望在文昌開展，文昌必將成為全世界關(guān)注的焦點。（3）重要影響航天產(chǎn)業(yè)給文昌旅游帶來的轉(zhuǎn)型升級效應(yīng)——某旅游格局重新洗牌 ，文昌成為重要亮點，并帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展。其 他近年來，越來越多的國內(nèi)外企業(yè)看好某，競相來這里投資。某的大項目建設(shè)取得了較好成效，城市建設(shè)也隨著國家重大戰(zhàn)略的實施進(jìn)入了發(fā)展的快車道。在某的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中，列出了幾個重要的節(jié)點城市。例如：作為我國未來最大航天基地的文昌、擁有石油加工工業(yè)的東方和洋浦、臨高等城市。這一類城市的旅游地產(chǎn)和上兩類的發(fā)展模式迥然不同。六、某休閑度假地產(chǎn)的競爭態(tài)勢國內(nèi)進(jìn)入旅游休閑度假迅速發(fā)展時期，三亞成為旅游、度假置業(yè)首選地；亞龍灣具有很好的資源優(yōu)勢和先發(fā)優(yōu)勢，成為專業(yè)性旅游地產(chǎn)中的最大贏家；受旅游度假市場的影響，三亞城市未來將向東、向西兩翼進(jìn)行持續(xù)的功能擴(kuò)展，海棠灣發(fā)展前景很好；其他優(yōu)異的自然資源有待開發(fā)。度假型居住地產(chǎn)競爭態(tài)勢——主要是依靠不同的資源，做資源地產(chǎn)，通過資源的差異化來競爭。專業(yè)性旅游地產(chǎn)競爭態(tài)勢——依靠品牌力量、服務(wù)質(zhì)量來打差異化競爭。啟示:（1）搶占稀缺資源，提高品牌形象。（2）資源價值最大化，提高品牌美譽(yù)度。（3）打造品牌力量，提高品牌知名度。（4）通過服務(wù)質(zhì)量來保持品牌忠誠度。七、某休閑度假地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)遇與挑戰(zhàn)某國際旅游島建設(shè)帶來的機(jī)遇（1）國際旅游島前奏：建省20年歷程，發(fā)展定位從“一省兩地”到國際旅游島，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)從工業(yè)為主到旅游業(yè)為支柱；全面開展基建和資本市場建設(shè)（2）國際旅游島時代：2010年1月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)某國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》，將某建設(shè)國際旅游島上升為國家戰(zhàn)略，發(fā)展重心從工業(yè)轉(zhuǎn)到旅游業(yè)，且得到中央政策、資金雙重支持。相關(guān)意見和政策具體內(nèi)容發(fā)揮某特色優(yōu)勢，全面提升旅游業(yè)管理服務(wù)水平建設(shè)富有某特色的旅游產(chǎn)品體系，大力發(fā)展新型旅游項目，如海上運(yùn)動、潛水、郵輪、游艇、自駕游、森林生態(tài)旅游、溫泉、高爾夫等。打造精品旅游景區(qū)，塑造“陽光某、度假天堂”的整體旅游形象，規(guī)劃建設(shè)海洋、熱帶雨林等旅游主題公園。進(jìn)一步規(guī)范旅游市場秩序，推進(jìn)旅游服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化和國際質(zhì)量認(rèn)證。加強(qiáng)旅游公共服務(wù)體系建設(shè)，完善應(yīng)急救援、公共醫(yī)療、衛(wèi)生檢疫防疫等安全救助體系。投融資政策支持符合條件的旅游企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券，設(shè)立旅游產(chǎn)業(yè)投資基金，將某省增列為《中西部地區(qū)外商投資優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)目錄》執(zhí)行省份。財稅政策中央財政加大對某的均衡性轉(zhuǎn)移支付力度，抓緊研究在某試行境外旅客購物離境退稅的具體辦法和離島旅客免稅購物政策的可行性。5年補(bǔ)貼50億。土地政策推進(jìn)城鄉(xiāng)土地一體化管理，科學(xué)選劃發(fā)展海洋經(jīng)濟(jì)集約用海區(qū)域，引導(dǎo)海洋產(chǎn)業(yè)相對集聚發(fā)展。開放簽證政策增加芬蘭、丹麥等5 國為入境免簽證國家，對俄羅斯、韓國、德國3 國旅游團(tuán)組團(tuán)人數(shù)放寬至2 人以上（含2 人），入境停留時間延長至21 天。某休閑旅游度假地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)遇轉(zhuǎn)型后的某國際旅游島將成為大陸居民的后花園，加快旅游資源建設(shè)，豐富旅游項目，提升旅游服務(wù)質(zhì)素，為承接中國旅游市場的進(jìn)一步開放擴(kuò)大做好準(zhǔn)備。（1）隨著經(jīng)濟(jì)高速增長，人民日益富庶，中國正日益成為全球最具生機(jī)活力的旅游市場。中國國家旅游局的數(shù)據(jù)顯示，國際旅游外匯收入達(dá)408億美元。出境游總?cè)舜?,584萬，是亞洲最大的客源輸出國。聯(lián)合國世界旅游組織預(yù)測,到2015年中國將成為世界第一大入境旅游接待國和第四大出境旅游客源國，成為世界第一大旅游市場。（2）中國旅游市場龐大，發(fā)展後勁充足，中國旅游業(yè)”蛋糕”做大了，某也必將從中分享更多的利益。某還可以與香港大力發(fā)展”一程多站”的旅游模式，甚至將整個東南亞串連起來，使彼此的旅游資源形成互補(bǔ)，某作為未來的區(qū)域旅游樞紐的地位指日可待。（3）某歷年來接待的海內(nèi)外游客維持在15002000萬的水平，且逐年遞增，近五年對GDP的貢獻(xiàn)在6%以上，預(yù)計2020年增加到12%。某應(yīng)該加快旅游資源建設(shè)，豐富旅游項目，提升旅游服務(wù)質(zhì)素，為中國旅游市場的進(jìn)一步開放擴(kuò)大做好準(zhǔn)備。某度假型居住地產(chǎn)發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)（1）資源的稀缺性，使得某度假型居住地產(chǎn)在08年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)中表現(xiàn)較穩(wěn)定，國際旅游島的批復(fù)將為某房地產(chǎn)進(jìn)一步奠定發(fā)展基礎(chǔ)。2008年10月至2009年10月?？谑猩唐贩抗┣笞邉輬D（2）目前某度假型居住地產(chǎn)主要憑借優(yōu)勢資源，走的是“資源地產(chǎn)”的路線，目前發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，遠(yuǎn)期發(fā)展受資源的限制。（3）目前市場上存量較大，未來10年內(nèi)，大規(guī)模綜合住宅開發(fā)主要集中在主城區(qū)和新開發(fā)度假區(qū)，競爭同質(zhì)化嚴(yán)重