【正文】 承租戶對商鋪的裝修、投資、贏利預(yù)期及長期規(guī)劃，決定了　　　　　　　　商鋪租約的穩(wěn)定性?！　?增值性強： 商鋪投資是一個長期過程，好的商鋪因其稀有性或特定供應(yīng)條件，會隨著商圈的發(fā)展成熟不斷　　　　　　　　升值，由此帶來的租金增長是必然的。　　 回報率高： 成熟商鋪的投資回報率單租金收益則可能達(dá)10%～15%， 有的甚至達(dá)到20%以上。購買社區(qū)商鋪　　　　　　　　的投資者，隨著業(yè)主入住，人氣上升，商鋪價值提升成為必然?！　?投資潛力大： 成熟市場下一般商鋪與住宅的價格之比為4∶1～5∶1，商鋪價格還有較大的上漲空間。但是　　　　　　　　要充分考慮市場環(huán)境、市場供應(yīng)狀況差異等因素，尤其是住宅價格透支，將對商鋪價格的準(zhǔn)確　　　　　　　　定位及判斷產(chǎn)生重大影響。　　 經(jīng)營方式靈活：商鋪可出租、可經(jīng)營，方式靈活。　2．商鋪投資類型　　 據(jù)調(diào)研顯示，商鋪投資類型及投資比例分析如下： 　　從圖中不難看出，社區(qū)型商業(yè)投資已經(jīng)成為目前商業(yè)投資者們所選擇的主要商業(yè)投資類型。社區(qū)型商業(yè)包括社區(qū)類商鋪和住宅底層商鋪。社區(qū)類商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營對象主要是住宅社區(qū)的居民。社區(qū)類商鋪的表現(xiàn)形式主要是13層商業(yè)樓，有些鋪面可以直接對外開門營業(yè)，但多數(shù)屬于鋪位形式；住宅底層商鋪，指位于住宅底層的商用鋪位。住宅底層商鋪是目前市場極為關(guān)注、投資者熱衷的商鋪投資形式，很多房地產(chǎn)開發(fā)商充分認(rèn)可住宅底層商鋪的巨大價值，不僅避免了過去住宅底層不好賣的尷尬局面，而且獲得了更大的投資收益?！　∪f年花城同時存在上述兩種社區(qū)型商業(yè)類型，具有較高的投資價值。　3．商鋪投資步驟　　 1）準(zhǔn)確判斷商鋪類型　　　　　　首先，判斷購買商鋪所屬的投資類型，為選擇投資行業(yè)及進(jìn)行客群分析等奠定基礎(chǔ)。就花城而言，　　　　存在大型商業(yè)中心、中型獨體商業(yè)及小型商業(yè)等多種上鋪類型，選擇更大?！　?2）投資行業(yè)選擇　　　　　　在判斷所投資的商鋪是否具有良好的行業(yè)背景時，有3個基本的標(biāo)準(zhǔn)：　　　　　　　　此行業(yè)的歷史及未來的消費增長速度　　　　　　　　此行業(yè)的競爭情況呈良性　　　　　　　　此行業(yè)的利潤空間　　　　　　投資者可通過搜集統(tǒng)計數(shù)據(jù)和實地調(diào)研獲得這些指標(biāo)并進(jìn)行分析，就花城而言，由于其所屬地塊將　　　　作為北京西南區(qū)域的重要節(jié)點和戰(zhàn)略布局區(qū)域，相對于北京其他較為成熟區(qū)域而言，發(fā)展空間較大，各　　　　業(yè)態(tài)均存在較高的利潤空間。　　 3）確定目標(biāo)收益空間　　　　　　商鋪投資收益是所有商鋪投資者所關(guān)注的問題，但一般的投資者對商鋪投資收益的理解僅局限在租　　　　金收益上。實際情況是，租金收益屬于商鋪投資收益中常規(guī)的收益項目，而商鋪價值升值收益對于像中　　　　國商業(yè)房地產(chǎn)這種發(fā)展中的市場來講，無疑成為商鋪投資者創(chuàng)造財富的重要手段。　　　　　　租金方式回收投資也是房地產(chǎn)業(yè)投資回報的基本方式，對于商鋪來講也不例外。價值升值收益實際　　　　上是商鋪二手交易實現(xiàn)的賣價和初始買價的差額。實現(xiàn)價值升值收益對于一般的商鋪投資者有不小的難　　　　度，如果選擇得當(dāng)，雖然租金收益率不是最高，但卻可以獲得買家飛漲的報價；如果選擇失當(dāng)，不僅商　　　　鋪不好出租，而且完全有可能被迫“揮淚降價甩賣”?！　?4）商鋪投資的重要影響因素　　　　商鋪投資的8大外部要素　　　　　　立地商圈：指商鋪所在區(qū)域商業(yè)等級、競合環(huán)境、客戶群規(guī)模及購買力等因素綜合構(gòu)成的商業(yè)概　　　　　　　　　　　況。其中客流量是一個極為重要的指標(biāo)，它意味著經(jīng)過商鋪的顧客流量?？土髁颗c客　　　　　　　　　　　單價的乘積是銷售額，因此現(xiàn)實客流量意味著商鋪可能獲得的現(xiàn)實銷售額，而商圈變　　　　　　　　　　　化或店鋪影響帶來的潛在客流量則決定了店鋪的增長空間。因此是否臨街實際上是對　　　　　　　　　　　客流的一個重要要求?！　　　　　】?視 性：使商鋪盡可能多的在平面、立體范圍內(nèi)極容易被消費者看到的程度?！　　　　　⊥?達(dá) 性：指顧客到達(dá)商鋪的交通條件的難易程度，它意味著顧客到達(dá)商鋪的可能性?！　　　　　⊥?駐 性：指顧客到達(dá)后能夠停留或停駐的可能性，通常用商鋪門前是否有廣場或是否有足夠?！　　　　　　　　　　≤噲鰜砻枋錾鲜鲋笜?biāo)?！　　　　　∩啼侇愋停喊凑账谖恢脛澐殖龅纳啼侇愋汀Ｈ缟虉觯ㄉ虡I(yè)中心）內(nèi)商鋪、商業(yè)街商鋪、市場類　　　　　　　　　　　商鋪、獨立型商鋪、底商商鋪、裙房商鋪等?！　　　　　∩啼伃h(huán)境：指相鄰商鋪或商業(yè)的關(guān)系（包括隸屬項目的類型、運營方式、運營狀態(tài)、管理水平等　　　　　　　　　　　都對商鋪價值起著重要影響）。商鋪環(huán)境是“微觀意義”上的“商圈的概念。商鋪的　　　　　　　　　　　價值提升是一個動態(tài)的過程，其周邊環(huán)境的狀況及趨勢對商鋪的價值起到關(guān)鍵作用?！　　　　　∩啼伣Y(jié)構(gòu)：商鋪的坐落、面寬、進(jìn)深、層高、墻體分割、開門開窗、廣告牌及樓層等都對商鋪價　　　　　　　　　　　值的影響不小，如底商就涉及到很多禁止項目。　　　　　　商鋪配置：指商鋪基本設(shè)施配置，包括商鋪的上下水、電、采暖、燃?xì)獾燃夹g(shù)性指標(biāo)的保證，對　　　　　　　　　　　商鋪的功能影響也比較大?！　　　∩啼佂顿Y的4大內(nèi)部要素　　　　　　價格空間：投資收益來自于商鋪本身的價值增值與經(jīng)營收益（出租或自營收入），如果商鋪初始　　　　　　　　　　　價格高，就會對增值收益與經(jīng)營收益進(jìn)行雙重打壓?！　　　　　⊥顿Y模式：主要取決于商鋪采取的付款方式，如一次性、按揭貸款、分期付款、分次付款、以租　　　　　　　　　　　代買等多種方式的初始投入和資金成本均不同。　　　　　　收益模式：主要是取決于商鋪投資者獲取商鋪投資收益的方式，如帶租約銷售、返租銷售、自行　　　　　　　　　　　出租、代理租賃、自行經(jīng)營、特許經(jīng)營等?！　　　　　∵\營模式：是商鋪發(fā)售者或出租者的商鋪運營管理方式，個別情況下，會成為致命的要素。如分　　　　　　　　　　　割產(chǎn)權(quán)式銷售帶來的潛在經(jīng)營和收益風(fēng)險。5）投資收益分析　　　　　　商鋪投資者在清洗判斷商鋪類型、明確目標(biāo)收益空間、熟知商鋪投資內(nèi)外部要素后，需要解決的問　　　　題就是如何量化收益，商鋪投資收益包括租金收益和價值升值收益，租金收益的水平主要取決于商鋪投　　　　資的外在要素；價值升值收益水平除考慮商鋪投資內(nèi)部要素外，還要考慮商鋪投資的外部要素，如未來　　　　周邊居住、辦公類、房地產(chǎn)及旅游房地產(chǎn)等的發(fā)展趨勢。　　　　　　在判斷商鋪價值的過程中，必須對商鋪所在地方的商業(yè)氛圍有足夠的了解：商業(yè)氛圍的好壞直接影　　　　響商鋪的價值、租金水平，以及價值升值空間。在進(jìn)行商鋪投資的過程中，要同時對商鋪所在地區(qū)現(xiàn)狀　　　　商情和未來預(yù)期商情進(jìn)行分析，從中發(fā)掘商鋪價值升值收益的趨勢和潛力?！　　　　　∪绻凑丈啼佀幬恢玫葪l件的不同將其分為A，B，C，D，E 5級，A級：社區(qū)型商業(yè)設(shè)施區(qū)域，同　　　　業(yè)項目競爭程度較高，針對的客戶群體以社區(qū)內(nèi)居民為主，消費主體的內(nèi)容比較復(fù)雜；B級：交通設(shè)施、　　　　商務(wù)樓、寫字樓商業(yè)設(shè)施區(qū)域；C級：地區(qū)性商業(yè)設(shè)施區(qū)域，如北京十里河建材街、北京大鐘寺家具城　　　　等；D級：城市大型商業(yè)設(shè)施區(qū)域，如北京國貿(mào)商城、北京東方廣場等；E級：現(xiàn)代改造型、知名大型繁　　　　華商業(yè)區(qū)，如北京王府井大街，北京西單商業(yè)街等。 　　　　　　以上A，B，C，D，E　5個級別商鋪價值升值的空間呈逐級降低的趨勢，租金水平按照以上層級依次　　　　升高。租金收益和價值升值收益的矛盾性是任何商鋪投資者都必須面對的問題,既想有很高的租金收益,　　　　又要保證價值升值收益良好的空間，對于普通的投資者來講，是很困難的事情?！　　　　　∠啾容^而言，花城商業(yè)屬于A級社區(qū)型商業(yè)設(shè)施區(qū)域，是商鋪價值升值收益較為巨大的商業(yè)類型?！?商鋪投資分析　1．商鋪投資測算（或者以表格形式表現(xiàn)）方案一方案二方案三方案四房屋面積 (平方米)1001005050單價 (萬元/平方米)總價 (萬元)1101106060貸款比例50%0%50%0%首付 (萬元)551103060貸款額 (萬元)550300月還款 (元)6139033480租金單價范圍(元/平方米/天)25252525租金均價(元/平方米/天)月物業(yè)管理費 (元)300 300150150月租金收入 (元)10500 1050052505250月租金盈余 (元)102005100年投資回報率%%%%投資回報期 (年)