【正文】 承租戶對(duì)商鋪的裝修、投資、贏利預(yù)期及長期規(guī)劃，決定了　　　　　　　　商鋪?zhàn)饧s的穩(wěn)定性?！　?增值性強(qiáng)： 商鋪投資是一個(gè)長期過程，好的商鋪因其稀有性或特定供應(yīng)條件，會(huì)隨著商圈的發(fā)展成熟不斷　　　　　　　　升值，由此帶來的租金增長是必然的?！　?回報(bào)率高： 成熟商鋪的投資回報(bào)率單租金收益則可能達(dá)10%～15%， 有的甚至達(dá)到20%以上。購買社區(qū)商鋪　　　　　　　　的投資者，隨著業(yè)主入住，人氣上升，商鋪價(jià)值提升成為必然?！　?投資潛力大： 成熟市場(chǎng)下一般商鋪與住宅的價(jià)格之比為4∶1～5∶1，商鋪價(jià)格還有較大的上漲空間。但是　　　　　　　　要充分考慮市場(chǎng)環(huán)境、市場(chǎng)供應(yīng)狀況差異等因素，尤其是住宅價(jià)格透支，將對(duì)商鋪價(jià)格的準(zhǔn)確　　　　　　　　定位及判斷產(chǎn)生重大影響。　　 經(jīng)營方式靈活：商鋪可出租、可經(jīng)營，方式靈活。　2．商鋪投資類型　　 據(jù)調(diào)研顯示，商鋪投資類型及投資比例分析如下： 　　從圖中不難看出，社區(qū)型商業(yè)投資已經(jīng)成為目前商業(yè)投資者們所選擇的主要商業(yè)投資類型。社區(qū)型商業(yè)包括社區(qū)類商鋪和住宅底層商鋪。社區(qū)類商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營對(duì)象主要是住宅社區(qū)的居民。社區(qū)類商鋪的表現(xiàn)形式主要是13層商業(yè)樓，有些鋪面可以直接對(duì)外開門營業(yè)，但多數(shù)屬于鋪位形式；住宅底層商鋪，指位于住宅底層的商用鋪位。住宅底層商鋪是目前市場(chǎng)極為關(guān)注、投資者熱衷的商鋪投資形式，很多房地產(chǎn)開發(fā)商充分認(rèn)可住宅底層商鋪的巨大價(jià)值，不僅避免了過去住宅底層不好賣的尷尬局面，而且獲得了更大的投資收益?！　∪f年花城同時(shí)存在上述兩種社區(qū)型商業(yè)類型，具有較高的投資價(jià)值?！?．商鋪投資步驟　　 1）準(zhǔn)確判斷商鋪類型　　　　　　首先，判斷購買商鋪所屬的投資類型，為選擇投資行業(yè)及進(jìn)行客群分析等奠定基礎(chǔ)。就花城而言，　　　　存在大型商業(yè)中心、中型獨(dú)體商業(yè)及小型商業(yè)等多種上鋪類型，選擇更大。　　 2）投資行業(yè)選擇　　　　　　在判斷所投資的商鋪是否具有良好的行業(yè)背景時(shí)，有3個(gè)基本的標(biāo)準(zhǔn)：　　　　　　　　此行業(yè)的歷史及未來的消費(fèi)增長速度　　　　　　　　此行業(yè)的競爭情況呈良性　　　　　　　　此行業(yè)的利潤空間　　　　　　投資者可通過搜集統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和實(shí)地調(diào)研獲得這些指標(biāo)并進(jìn)行分析，就花城而言，由于其所屬地塊將　　　　作為北京西南區(qū)域的重要節(jié)點(diǎn)和戰(zhàn)略布局區(qū)域，相對(duì)于北京其他較為成熟區(qū)域而言，發(fā)展空間較大，各　　　　業(yè)態(tài)均存在較高的利潤空間?！　?3）確定目標(biāo)收益空間　　　　　　商鋪投資收益是所有商鋪投資者所關(guān)注的問題，但一般的投資者對(duì)商鋪投資收益的理解僅局限在租　　　　金收益上。實(shí)際情況是，租金收益屬于商鋪投資收益中常規(guī)的收益項(xiàng)目，而商鋪價(jià)值升值收益對(duì)于像中　　　　國商業(yè)房地產(chǎn)這種發(fā)展中的市場(chǎng)來講，無疑成為商鋪投資者創(chuàng)造財(cái)富的重要手段?！　　　　　∽饨鸱绞交厥胀顿Y也是房地產(chǎn)業(yè)投資回報(bào)的基本方式，對(duì)于商鋪來講也不例外。價(jià)值升值收益實(shí)際　　　　上是商鋪二手交易實(shí)現(xiàn)的賣價(jià)和初始買價(jià)的差額。實(shí)現(xiàn)價(jià)值升值收益對(duì)于一般的商鋪投資者有不小的難　　　　度，如果選擇得當(dāng)，雖然租金收益率不是最高，但卻可以獲得買家飛漲的報(bào)價(jià)；如果選擇失當(dāng)，不僅商　　　　鋪不好出租，而且完全有可能被迫“揮淚降價(jià)甩賣”?！　?4）商鋪投資的重要影響因素　　　　商鋪投資的8大外部要素　　　　　　立地商圈：指商鋪所在區(qū)域商業(yè)等級(jí)、競合環(huán)境、客戶群規(guī)模及購買力等因素綜合構(gòu)成的商業(yè)概　　　　　　　　　　　況。其中客流量是一個(gè)極為重要的指標(biāo)，它意味著經(jīng)過商鋪的顧客流量?？土髁颗c客　　　　　　　　　　　單價(jià)的乘積是銷售額，因此現(xiàn)實(shí)客流量意味著商鋪可能獲得的現(xiàn)實(shí)銷售額，而商圈變　　　　　　　　　　　化或店鋪影響帶來的潛在客流量則決定了店鋪的增長空間。因此是否臨街實(shí)際上是對(duì)　　　　　　　　　　　客流的一個(gè)重要要求?！　　　　　】?視 性：使商鋪盡可能多的在平面、立體范圍內(nèi)極容易被消費(fèi)者看到的程度。　　　　　　通 達(dá) 性：指顧客到達(dá)商鋪的交通條件的難易程度，它意味著顧客到達(dá)商鋪的可能性。　　　　　　停 駐 性：指顧客到達(dá)后能夠停留或停駐的可能性，通常用商鋪門前是否有廣場(chǎng)或是否有足夠?！　　　　　　　　　　≤噲?chǎng)來描述上述指標(biāo)?！　　　　　∩啼侇愋停喊凑账谖恢脛澐殖龅纳啼侇愋?。如商場(chǎng)（商業(yè)中心）內(nèi)商鋪、商業(yè)街商鋪、市場(chǎng)類　　　　　　　　　　　商鋪、獨(dú)立型商鋪、底商商鋪、裙房商鋪等?！　　　　　∩啼伃h(huán)境：指相鄰商鋪或商業(yè)的關(guān)系（包括隸屬項(xiàng)目的類型、運(yùn)營方式、運(yùn)營狀態(tài)、管理水平等　　　　　　　　　　　都對(duì)商鋪價(jià)值起著重要影響）。商鋪環(huán)境是“微觀意義”上的“商圈的概念。商鋪的　　　　　　　　　　　價(jià)值提升是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，其周邊環(huán)境的狀況及趨勢(shì)對(duì)商鋪的價(jià)值起到關(guān)鍵作用。　　　　　　商鋪結(jié)構(gòu)：商鋪的坐落、面寬、進(jìn)深、層高、墻體分割、開門開窗、廣告牌及樓層等都對(duì)商鋪價(jià)　　　　　　　　　　　值的影響不小，如底商就涉及到很多禁止項(xiàng)目?！　　　　　∩啼伵渲茫褐干啼伝驹O(shè)施配置，包括商鋪的上下水、電、采暖、燃?xì)獾燃夹g(shù)性指標(biāo)的保證，對(duì)　　　　　　　　　　　商鋪的功能影響也比較大?！　　　∩啼佂顿Y的4大內(nèi)部要素　　　　　　價(jià)格空間：投資收益來自于商鋪本身的價(jià)值增值與經(jīng)營收益（出租或自營收入），如果商鋪初始　　　　　　　　　　　價(jià)格高，就會(huì)對(duì)增值收益與經(jīng)營收益進(jìn)行雙重打壓?！　　　　　⊥顿Y模式：主要取決于商鋪采取的付款方式，如一次性、按揭貸款、分期付款、分次付款、以租　　　　　　　　　　　代買等多種方式的初始投入和資金成本均不同。　　　　　　收益模式：主要是取決于商鋪投資者獲取商鋪投資收益的方式，如帶租約銷售、返租銷售、自行　　　　　　　　　　　出租、代理租賃、自行經(jīng)營、特許經(jīng)營等?！　　　　　∵\(yùn)營模式：是商鋪發(fā)售者或出租者的商鋪運(yùn)營管理方式，個(gè)別情況下，會(huì)成為致命的要素。如分　　　　　　　　　　　割產(chǎn)權(quán)式銷售帶來的潛在經(jīng)營和收益風(fēng)險(xiǎn)。5）投資收益分析　　　　　　商鋪投資者在清洗判斷商鋪類型、明確目標(biāo)收益空間、熟知商鋪投資內(nèi)外部要素后，需要解決的問　　　　題就是如何量化收益，商鋪投資收益包括租金收益和價(jià)值升值收益，租金收益的水平主要取決于商鋪投　　　　資的外在要素；價(jià)值升值收益水平除考慮商鋪投資內(nèi)部要素外，還要考慮商鋪投資的外部要素，如未來　　　　周邊居住、辦公類、房地產(chǎn)及旅游房地產(chǎn)等的發(fā)展趨勢(shì)?！　　　　　≡谂袛嗌啼亙r(jià)值的過程中，必須對(duì)商鋪所在地方的商業(yè)氛圍有足夠的了解：商業(yè)氛圍的好壞直接影　　　　響商鋪的價(jià)值、租金水平，以及價(jià)值升值空間。在進(jìn)行商鋪投資的過程中，要同時(shí)對(duì)商鋪所在地區(qū)現(xiàn)狀　　　　商情和未來預(yù)期商情進(jìn)行分析，從中發(fā)掘商鋪價(jià)值升值收益的趨勢(shì)和潛力。　　　　　　如果按照商鋪所處位置等條件的不同將其分為A，B，C，D，E 5級(jí)，A級(jí)：社區(qū)型商業(yè)設(shè)施區(qū)域，同　　　　業(yè)項(xiàng)目競爭程度較高，針對(duì)的客戶群體以社區(qū)內(nèi)居民為主，消費(fèi)主體的內(nèi)容比較復(fù)雜；B級(jí)：交通設(shè)施、　　　　商務(wù)樓、寫字樓商業(yè)設(shè)施區(qū)域；C級(jí)：地區(qū)性商業(yè)設(shè)施區(qū)域，如北京十里河建材街、北京大鐘寺家具城　　　　等；D級(jí)：城市大型商業(yè)設(shè)施區(qū)域，如北京國貿(mào)商城、北京東方廣場(chǎng)等；E級(jí)：現(xiàn)代改造型、知名大型繁　　　　華商業(yè)區(qū)，如北京王府井大街，北京西單商業(yè)街等。 　　　　　　以上A，B，C，D，E　5個(gè)級(jí)別商鋪價(jià)值升值的空間呈逐級(jí)降低的趨勢(shì)，租金水平按照以上層級(jí)依次　　　　升高。租金收益和價(jià)值升值收益的矛盾性是任何商鋪投資者都必須面對(duì)的問題,既想有很高的租金收益,　　　　又要保證價(jià)值升值收益良好的空間，對(duì)于普通的投資者來講，是很困難的事情。　　　　　　相比較而言，花城商業(yè)屬于A級(jí)社區(qū)型商業(yè)設(shè)施區(qū)域，是商鋪價(jià)值升值收益較為巨大的商業(yè)類型。◆ 商鋪投資分析　1．商鋪投資測(cè)算（或者以表格形式表現(xiàn)）方案一方案二方案三方案四房屋面積 (平方米)1001005050單價(jià) (萬元/平方米)總價(jià) (萬元)1101106060貸款比例50%0%50%0%首付 (萬元)551103060貸款額 (萬元)550300月還款 (元)6139033480租金單價(jià)范圍(元/平方米/天)25252525租金均價(jià)(元/平方米/天)月物業(yè)管理費(fèi) (元)300 300150150月租金收入 (元)10500 1050052505250月租金盈余 (元)102005100年投資回報(bào)率%%%%投資回報(bào)期 (年)