房屋價(jià)值評(píng)估實(shí)施方案-文庫(kù)吧
2025-04-08 03:31 本頁(yè)面
【正文】 況、市場(chǎng)狀況、區(qū)位狀況、實(shí)物狀況、權(quán)利狀況等修正或者調(diào)整，一般采用百分率法；每項(xiàng)因素對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的修正或者調(diào)整幅度一般不超過(guò)10%，綜合調(diào)整幅度一般不超過(guò)15%。采用收益法評(píng)估的，可以選擇報(bào)酬資本化法或直接資本化法的方式進(jìn)行評(píng)估。根據(jù)預(yù)測(cè)未來(lái)收益情況，合理確定收益模式、選擇適當(dāng)?shù)墓交蚍绞接?jì)算房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。被征收房屋的經(jīng)營(yíng)收入和費(fèi)用或凈收益應(yīng)當(dāng)根據(jù)類(lèi)似房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的客觀、平均水平確定。報(bào)酬率可以選用市場(chǎng)提取法、投資收益率排序插入法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法求取，有條件選用市場(chǎng)提取法的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)提取法。直接資本化率一般選用市場(chǎng)提取法求取。采用成本法評(píng)估的，可以采取房地分別評(píng)估的方式評(píng)估被征收房屋價(jià)值。被征收房屋建筑物價(jià)值為重置價(jià)格結(jié)合成新，一般采用重置成本法進(jìn)行評(píng)估。被征收房屋相應(yīng)土地使用權(quán)價(jià)值為評(píng)估時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，可采用市場(chǎng)法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本法或基準(zhǔn)地價(jià)修正法等方法進(jìn)行評(píng)估。 假設(shè)開(kāi)發(fā)法房屋征收范圍內(nèi)的在建工程采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估的，一般采用自行開(kāi)發(fā)前提，假設(shè)開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值應(yīng)當(dāng)以政府管理部門(mén)批準(zhǔn)的用途、規(guī)劃參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等為依據(jù)，工程建設(shè)進(jìn)度以房屋征收決定公告之日的狀態(tài)為準(zhǔn)。標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法是將被征收房屋與標(biāo)準(zhǔn)房屋進(jìn)行比較、分析，在標(biāo)準(zhǔn)房屋價(jià)格基礎(chǔ)上，通過(guò)價(jià)值調(diào)整得出其他被征收房屋價(jià)值的方法。評(píng)估程序如下：（一）將同一征收項(xiàng)目范圍內(nèi)被征收房屋按照房屋的用途、類(lèi)型、建筑結(jié)構(gòu)、功能完整性、建造年代等因素劃分房屋類(lèi)別；（二）在同一房屋類(lèi)別中選定標(biāo)準(zhǔn)房屋；（三）選用市場(chǎng)法、成本法、收益法等求取標(biāo)準(zhǔn)房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。采用市場(chǎng)法評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的，可比實(shí)例應(yīng)當(dāng)不少于4個(gè)；（四）確定影響房地產(chǎn)價(jià)值的調(diào)整因素；（五）采用有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)或者統(tǒng)計(jì)分析等方法，確定各因素的調(diào)整系數(shù)或者調(diào)整值；（六）計(jì)算被征收房屋的價(jià)值，計(jì)算公式為：被征收房屋價(jià)值 = 標(biāo)準(zhǔn)房屋價(jià)值 （1+因素調(diào)整系數(shù)1）（1+因素調(diào)整系數(shù)2）…（1+因素調(diào)整系數(shù)n） 房屋分類(lèi)房屋按照用途分為居住房屋和非居住房屋。按照《關(guān)于調(diào)整本市房屋建筑類(lèi)型分類(lèi)的通知》的規(guī)定，結(jié)合房屋用途、類(lèi)型、建筑結(jié)構(gòu)、式樣、建造年代等特征，合理劃分確定房屋類(lèi)別。 居住房屋的調(diào)整因素被征收房屋為居住房屋的，采用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法評(píng)估時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)值調(diào)整因素包括樓層、朝向、以及其他因素。計(jì)算公式為：被征收房屋價(jià)值 = 標(biāo)準(zhǔn)房屋價(jià)值 （1+朝向調(diào)整系數(shù)）（1+樓層調(diào)整系數(shù)）（1+∑其他因素調(diào)整系數(shù)）前款計(jì)算公式中的朝向、樓層調(diào)整系數(shù)參照本規(guī)范附件1至附件3確定；其他因素包括采光、通風(fēng)等其他影響評(píng)估對(duì)象的個(gè)別因素，調(diào)整系數(shù)應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體因素對(duì)價(jià)格的影響程度，合理測(cè)算確定，調(diào)整幅度一般控制在5%范圍內(nèi)。 非居住房屋的調(diào)整因素被征收房屋為非居住房屋的，采用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法評(píng)估時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)值調(diào)整因素應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象與標(biāo)準(zhǔn)房屋的區(qū)別、影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素綜合確定。第三章 被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值評(píng)估
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