【正文】 、混凝土等建材用量要求的條款， 并明確設計過程中必須控制好每一階段關鍵環(huán)節(jié)：①土方及擋土工程：該工程成本容易流失，應綜合考慮場內(nèi)平衡、擋土墻多方案經(jīng)濟比選，土方主要控制挖運總量、擋土支護依據(jù)方案提出成本限額指標；②樁基工程：不同的樁基形式對成本及工期影響較大，且成本容易流失，建議樁基選型多方案比選，優(yōu)化設計，可根據(jù)不同地質(zhì)條件實行多種樁型混合選用，并提出相應的限額指標或分項成本目標；③結構工程：由于該部分占建安成本比重最大，且對銷售并沒有直接的影響，則結構工程師成本控制的重點，在滿足設計規(guī)范的最低要求下，盡可能的降低成本，主要對建筑物層高、結構形態(tài)、鋼筋、混凝土技術含量指標；Ⅰ 層高對成本的影響及控制1)結構成本減少地面以上部分：減少柱、墻體積；減少總高，降低荷載；減少地震力和和風荷載。地面以下部分：減少土方量；減少基坑支護；減少側壁及底板結構量；減少抗浮量。2)其他土建成本減少減少維護墻、分隔墻、裝飾工程量減少門窗、幕墻、粉刷、涂料、防水等工程量3)設備及運營成本減少節(jié)能，減少耗能負荷減少運營成本4）層高控制手段銷售客戶主要關注的樓層凈高，因此壓縮層高，保證凈高，是成本控制的手段。 控制結構梁高 合理布局機電的管線空間 Ⅱ 結構超限對成本的影響及控制高層規(guī)范：在6度及7度抗震設防區(qū)，剪力墻結構及框架核心筒結構的高度與寬度比不宜大于6，框架剪力墻結構的高度與寬度比不宜大于5。建筑高寬比超限對結構影響建筑物抗傾覆的能力差。建筑高寬比超限對成本的影響增加結構成本和建筑成本。增加建筑成本主要是表面積與體積的比值對成本的影響。增加的結構成本由超限的程度，風荷載；抗震影響。 Ⅲ 結構類型選取對設計的影響公共大地下室的面積充分利用；梁的布置與成本的關系；梁配筋方式對成本的影響；剪力墻的布置與成本的關系；樓板厚度對成本的影響；建筑的地下室及屋頂找坡選型；設計荷載取值；風荷載取值對成本的影響；鋼筋材料的選擇對成本的影響；混凝土強度等級對成本的影響；圖紙設計時構件歸并的把握；施工圖深度對成本的影響。④ 建筑裝飾工程：質(zhì)量及效果對銷售影響較大，占建安成本比重較大，影響成本的主要因素為材料選型，對外墻磚、鋁合金門窗、電梯前室裝修、防水工程等確定合適的經(jīng)濟指標。⑤ 安裝工程：主要控制安裝工程的設備及材料選型。⑥ 景觀工程：景觀工程成本波動及彈性較大，設計質(zhì)量、材料選型、樹種花卉、硬景裝飾標準選擇是成本控制的重點。⑦ 專業(yè)分包工程：通過方案的深化和優(yōu)化來進行成本控制。在設計管理過程中要把握好以上這些關鍵環(huán)節(jié)，抓好各個環(huán)節(jié)中的技術重點，嚴格按照設計流程做好精細化設計，同時也要能夠在關鍵技術環(huán)節(jié)上有所創(chuàng)新和突破。 附件：萬科住宅統(tǒng)一設計要求結構限額設計指引（四）工程管理部會同監(jiān)理單位組成聯(lián)合小組，對施工圖的技術性、安全性、周密性、經(jīng)濟性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設計單位進行修正，避免或減少設計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。以下是結構設計技術審查重點環(huán)節(jié)：①結構體系的確定及主要的平面布置圖。②基礎的選型及設計圖。③電算模型及計算系數(shù)的取值。④標準單元的樣板截面及配筋圖。⑤地下室的布置及樣板配筋圖。⑥結構轉(zhuǎn)換層的布置及配筋圖。三、 施工招標環(huán)節(jié)的成本控制（一）施工招投標與合同管理在全過程成本控制中的位置和關系（二）施工招標環(huán)節(jié)的標準及資格審查。主體施工單位的選擇，采取公開招標或邀請招標進行。同等條件下，應盡量選擇企業(yè)類別高而取費較低的單位。緊急、小額零星工程采用議標方式發(fā)包時，應當在至少兩個以上的施工單位中，綜合考察其技術力量、報價等進行選擇。壟斷性質(zhì)的工程項目（如水、電、氣等）應盡力進行公關協(xié)調(diào)，最大程度降低造價。施工合同談判人員履行合同條件必須符合招標條件，合同條款及內(nèi)容概念應清晰，施工合同應約定嚴禁施工隊伍擅自轉(zhuǎn)包。不得因工程緊而不簽合同就開工。建立健全施工隊伍檔案，跟蹤評估其資信、技術力量等。（三）工程量清單招標注意事項⑴ 采用工程量清單招標方式的工程一般屬于綜合單價合同，招標文件中提供工程量清單，供承包方投標報價，工程實施后以實際工程量作為最終結算依據(jù)。很多招標人認為工程量清單僅僅作為一個參考工程量，可以不十分準確，最終結算還可以實際發(fā)生的工程量作為結算依據(jù)。按照清單規(guī)范GB50500—：“采用工程量清單方式招標，工程量清單必須作為招標文件的組成部分，其準確性和完整性由招標人負責”，這就意味著招標人將承擔工程量清單“準確性和完整性”所帶來的一切責任。如果工程量清單存在漏項，中標后承包方在無競爭對手的情況下，可占據(jù)優(yōu)勢地位補充報價；如果清單工程量與實際工程量嚴重不符，無論實際工程量的多少，承包方有理由提出實際工程量與預期工程量不符重新報價的索賠。⑵ 采用工程量清單招投標，建設工程施工合同就會顯得尤為重要，成熟的清單計價系統(tǒng)，必須要有完整的合同配合，兩者相輔相承，密不可分。工程量清單報價單中，投標人的綜合單價一次包定不作調(diào)整。工程竣工結算時，實際招標時所依據(jù)的施工圖紙以外的工程量變更和由于招標人原因造成的工程量清單漏項或計算誤差應預調(diào)整。工程量清單中原有的項目，按報價中的綜合單價確定；工程量清單中有類似的項目，參照類似項目結算；工程量清單中沒有的項目，按規(guī)范規(guī)定結算。 招標文件中對合同主要條款，特別是工程結算方式或價格調(diào)整方式描述不夠清楚，使投標人對項目的分析和價格的組成上理解有誤。如鋼材、水泥等材料市場價格波動較大，市場風險因素對綜合單價的影響投標人較難把握，因此，招標人應在招標文件中約定相應的條款，較合理的減少投標人的風險，同時也減少雙方之間因約定不清而造成的糾紛。a．工程遺漏項目的補充原則和方法； b．工程量調(diào)整的原則和計算方法；c．材料價格調(diào)整的原則和方法；d．工程保險、履約擔保等風險防范的內(nèi)容； e．綜合單價調(diào)整的原則和計價方法； f．措施費用調(diào)整的原則和范圍； 9．工期變化對綜合單價影響的調(diào)整原則等。（四）工程量清單招標文件和清單詳解附件：工程招標工作流程工程量清單招標說明 項目工程招標時間安排四、 建設工程施工合同及補充條款的擬定（一）合同管理階段的成本控制和工程合同的主體及網(wǎng)絡關系工程項目管理、工程成本控制與工程合同管理的關系工程項目管理中的相關工程合同網(wǎng)絡關系（二）合同管理階段的成本控制目標 工程合同管理是為項目總目標（總進度計劃、成本控制計劃）服務的，保證項目總目標的實現(xiàn)。具體目標包括： 使整個工程項目在預定的成本(投資)、工期范圍內(nèi)完成，達到預定的質(zhì)量和功能要求，實現(xiàn)工程項目的三大目標（進度、成本、質(zhì)量安全）。 使項目的實施過程順利，合同爭議較少，合同各方面能互相協(xié)調(diào)，都能夠圓滿地履行合同責任，避免工程結算糾紛和索賠。 保證整個工程合同的簽訂和實施過程符合法律的要求。 工程竣工后，發(fā)包方按計劃獲得一個合格的工程，達到投資目的；承包方不但獲得合理的利潤，還贏得了信譽，建立雙方友好合作關系。這是企業(yè)經(jīng)營管理和發(fā)展戰(zhàn)略對合同管理的雙贏要求。 （三） 工程管理中合同管理的主要內(nèi)容 工程項目管理中合同總體策劃 ①合同總體策劃與項目、合同的簽訂和實施之間的影響因素1）項目將根據(jù)項目規(guī)模大小、開發(fā)周期、項目資金計劃、交房要求等因素選擇一次性開發(fā)或分期開發(fā)，分解為幾個標段招標及簽訂合同，分解成幾個獨立的合同，每個合同有多大的工程范圍。（該過程為招標之前確定）2）采用何種委托方式和承包方式 3）采用何種合同種類，形式及條件 4）合同中一些重要條款、補充文件的確定（包含工程計價原則、材料風險控制、甲乙供材料范圍等） 5）合同簽訂和實施過程中一些重大問題的決策。 6）工程項目相關各個合同在內(nèi)容、時間、組織和技術等方面的協(xié)調(diào)等②合同類型的選擇 1）綜合單價合同（確定綜合單價，工程量據(jù)實結算） 2）固定總價合同 （確定工程量及綜合單價，固定項目總價，增額部分不考慮或按工程設計變更簽證處理） 3）成本加酬金合同 ③合同條件的選擇1）國內(nèi)勘察、設計、施工、監(jiān)理合同示范文本2）發(fā)包方與承包方自行擬定的合同 工程合同履行階段的合同管理合同體系的協(xié)調(diào)： 又稱為合同網(wǎng)絡協(xié)調(diào)，目的使項目所涉及的各合同之間關系在合同履行階段得到恰當?shù)陌才排c協(xié)調(diào)。 包括的內(nèi)容：①工程和工作內(nèi)容的完整性②技術上的協(xié)調(diào)③價格上的協(xié)調(diào)④時間上的協(xié)調(diào) ⑤合同管理的組織協(xié)調(diào) 工程合同的常見爭議的處理① 施工合同無效的情形及處理（承包人無資質(zhì)或借用的資質(zhì)及其他情況導致施工合同無效）② 施工發(fā)包人與承包人約定墊資的問題③ 施工合同履行完結后，工程結算款支付和質(zhì)量保修爭議④ 發(fā)包人有權解除合同的情形⑤ 承包人有權解除合同的情形⑥ 發(fā)包人需承擔的建設工程質(zhì)量缺陷責任（設計缺陷、甲供材料、甲方分包工程）⑦ 建設工程未竣工驗收，發(fā)包人擅自使用并導致質(zhì)量損壞⑧ 實際竣工日期的確定及工程誤期爭議⑨ 正式合同與補充合同（陰陽合同）的效力及后期爭議附件：項目工程建設合同案例分析五、施工過程的成本控制（一）合同交底項目工程主體合同簽訂后，由項目預算人員組織對專業(yè)工程師進行合同交底，重點針對合同履行、付款方式、計價原則、風險控制等成本控制規(guī)則和質(zhì)量控制等處罰性條款進行交底。分包工程由項目預算人員在招標完成后，以書面形式對監(jiān)理單位進行合同交底，確保分包工程的質(zhì)量、成本的可控。（二）工程簽證反復對照合同及有關規(guī)定，慎重處理工程簽證。工程簽證必須列清事由、工程實物量及其價值量，并由本公司現(xiàn)場工程師和造價師以及監(jiān)理單位現(xiàn)場管理人員共同簽名，其中本公司造價師必須對工程量、單價、用工量把關。工程簽證的具體操作執(zhí)行《設計變更及工程簽證管理辦法》。凡實行造價大包干的工程和取費系數(shù)中已計取預算包干費或不可預見費的工程項目，在施工過程中不得辦理任何簽證。因批量客戶要求或者因設計不當，確實需要變更設計的，應填寫《設計變更審批表》并編制預算，經(jīng)設計、監(jiān)理單位和本公司有關負責人認可后，方可辦理，辦理過程中必須對照有關設計、施工或售樓合同，明確經(jīng)濟責任，杜絕盲目簽證。（三）工程質(zhì)量與監(jiān)理項目開工前，應通過招標方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質(zhì)等級的監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無利益關系。工程管理人員應要求監(jiān)理單位密切配合，嚴格把關。一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故，必須組織有關部門詳細調(diào)查、分析事故原因，提交事故情況報告及防患措施，明確事故責任并督促責任單位，按照質(zhì)檢部門認可的書面處理方案予以落實。事故報告與處理方案應一并存檔備案。重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗收。隱蔽工程的驗收，必須由項目公司、預決算部聯(lián)合施工單位、質(zhì)檢部門共同參加并辦理書面手續(xù)。凡未經(jīng)驗收簽證的，應要求施工單位不得隱蔽和進入下道工序施工。隱蔽工程驗收記錄按順序進行整理，存入工程技術檔案。（四）工程進度款控制原則上不向施工單位支付備料款。確因特殊情況需支付者，應不超過工程造價的15%，并在工程進度款支付到工程造價50%時開始抵扣預付備料款。盡量要求施工單位在公司所處開戶銀行開具結算帳戶，以便為公司融洽銀企關系和監(jiān)督工程款項的使用提供便利。實行工程款支付預算制度，每月針對工程進度的預估情況，提前預算下月月度該支付的工程款項目明細，便于財務提前準備資金，避免大量資金過度積壓。工程進度款支付達到工程造價80%時，應停止付款，預留至少15%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結算主動權。工程尾款必須在工程竣工驗收合格并交付，竣工資料完備、竣工決算三階段審完成以后方可支付。六、 工程材料及設備管理（一）項目開工前，工程管理部應及時列出所需材料及設備清單，一般按照下列原則決定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確：本公司能找到一級建材市場的、有特殊質(zhì)量要求和價格浮動幅度較大的材料和設備，應實行甲供或甲定乙供，其余可以實行乙供。按工程實際進度合理安排采購數(shù)量和具體進貨時間，防止積壓或造成窩工現(xiàn)象。甲供材料及設備的管理要求1）收貨及驗收：甲方負責卸貨，卸車完畢后，乙方對到場貨物進行驗收。2）保管：驗收后由乙方妥善保管，發(fā)生損壞丟失由乙方負責賠償。 3）保管費用：