房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和流程講義-文庫(kù)吧
2025-04-02 13:38 本頁(yè)面
【正文】 市舊城改造項(xiàng)目很多，公司在決策南乾元街改造項(xiàng)目時(shí)，由于當(dāng)時(shí)公司剛剛起步，資金量很小，按照常規(guī)，是根本不足以進(jìn)行該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。但是，公司主管在充分聽(tīng)取有有舊城改造經(jīng)驗(yàn)人員的意見(jiàn)后，詳細(xì)研究舊城改造的內(nèi)在規(guī)律和流程，大膽決策，快速啟動(dòng)，用最少的資金（記得是幾十萬(wàn)元），就撬動(dòng)了項(xiàng)目，獲得了較大的收益。這是我們進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)以自有實(shí)力掘到的第一桶金，項(xiàng)目收益率極高。然而，在隨后進(jìn)行的天榮市場(chǎng)項(xiàng)目中，公司在項(xiàng)目決策上，由于當(dāng)時(shí)不懂得專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的運(yùn)作規(guī)律和利潤(rùn)空間，在對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的定位上，沒(méi)有進(jìn)行深入的調(diào)查和了解。僅僅把我們定位在項(xiàng)目的前期舊城拆遷上，沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)，只是把土地一賣(mài)了之。由天榮公司對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)，建成現(xiàn)在天榮服裝批發(fā)市場(chǎng)。在這個(gè)項(xiàng)目中，項(xiàng)目是我們的、我們動(dòng)用了大量的社會(huì)資源和人力資源，承擔(dān)了最大的社會(huì)責(zé)任（負(fù)責(zé)安置每一個(gè)拆遷戶(hù)），把整個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)最重要、最難做的事情給做完了。結(jié)果那，只是給別人打了工，掙了幾個(gè)工錢(qián)而已。目前該市場(chǎng)在已經(jīng)賣(mài)掉一半的情況下評(píng)估價(jià)值達(dá)到15個(gè)億左右，并以此作價(jià)入股一家境外上市公司，占該公司該項(xiàng)目25%的股份，準(zhǔn)備二次拆遷重建，要建成比銀基規(guī)模還要大的服裝批發(fā)市場(chǎng)。但是，這已經(jīng)和我們沒(méi)有任何關(guān)系了。如果我們當(dāng)時(shí)具備市場(chǎng)的概念、認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)的巨大潛在價(jià)值，我們完全可以借助合作方的資金實(shí)力，在這個(gè)市場(chǎng)中占有一席之地。僅僅這一個(gè)項(xiàng)目，就使天榮房地產(chǎn)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在天榮集團(tuán)隨后出現(xiàn)的重大危機(jī)面前，由于有了天榮服裝市場(chǎng)源源不斷地在經(jīng)濟(jì)上的不斷輸血，天榮集團(tuán)早就魂斷藍(lán)橋了。由此可見(jiàn)，項(xiàng)目立項(xiàng)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的重要作用。下面，我分別向大家簡(jiǎn)要介紹一下項(xiàng)目立項(xiàng)的幾個(gè)主要工作環(huán)節(jié)。項(xiàng)目可行性研究（1）、項(xiàng)目區(qū)位的分析與選擇土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中最重要的生產(chǎn)資料之一，是一切房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)。項(xiàng)目位置的好壞對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起著至關(guān)重要的作用。（2）、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇有了好的項(xiàng)目土地，接著就要決定干什么、做多少的問(wèn)題。這就是項(xiàng)目定位。目前，干什么，做多少，在你拿到土地的時(shí)候，政府在大的方向上已為你限定了許多條件，但是在市場(chǎng)細(xì)分上，并沒(méi)有明確的多少規(guī)定，你還需要通過(guò)認(rèn)真的調(diào)研，準(zhǔn)確的把握市場(chǎng)，使所建項(xiàng)目符合市場(chǎng)的需要。如我公司現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的東區(qū)寫(xiě)字樓項(xiàng)目，土地出讓合同上明確規(guī)定，土地使用性質(zhì)為“商服用地”只能建商業(yè)和寫(xiě)字樓。，根據(jù)這個(gè)容積率計(jì)算，地面以上總建筑面積只能是41000平方米左右。但是，商業(yè)建多少、寫(xiě)字樓建多少并沒(méi)有對(duì)你做過(guò)細(xì)的規(guī)定。因此，我公司結(jié)合市場(chǎng)需要，經(jīng)過(guò)充分調(diào)研和認(rèn)真計(jì)算，最終確定為三層商業(yè)裙房、二十一層寫(xiě)字樓（3）、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的選擇，主要考慮項(xiàng)目周邊的配套程度和市場(chǎng)需求決定的。配套程度越高、市場(chǎng)需求越旺盛，開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)越好。反之則不好。但是，現(xiàn)在隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度加大，房地產(chǎn)公司捂地囤地的難度也越來(lái)越大。項(xiàng)目土地拿到手后，并不是你想什么時(shí)候開(kāi)發(fā)就什么時(shí)候開(kāi)發(fā)，而是在土地出讓合同中就明確規(guī)定了你開(kāi)竣工的時(shí)間，無(wú)理由超過(guò)規(guī)定的時(shí)間就要接受處罰，直至收回土地使用權(quán)。如我公司東區(qū)寫(xiě)字樓項(xiàng)目，土地出讓合同中明確規(guī)定該項(xiàng)目的開(kāi)工時(shí)間為2010年10月31日之前，竣工時(shí)間為2012年10月30日。（4）、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式的分析與選擇 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式主要是指項(xiàng)目是獨(dú)資開(kāi)發(fā)還是合資開(kāi)發(fā)，是分期開(kāi)發(fā)還是一次性開(kāi)發(fā)。這主要由資金和市場(chǎng)決定的。（5）、項(xiàng)目資金籌措方式的分析與選擇開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金的籌集是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中根本性工作。用多少資金啟動(dòng)項(xiàng)目，后續(xù)資金如何安排，是使用自有資金還是依靠銷(xiāo)售回籠資金，是依靠銀行貸款還是借用投資公司保持項(xiàng)目資金鏈不斷，這是每一個(gè)開(kāi)發(fā)公司老總至始至終都要考慮的問(wèn)題。（6）、項(xiàng)目產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式的分析與選擇 確定產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)方式，是持有物業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益，還是快速推出、快速回籠資金加快資金周轉(zhuǎn)率，開(kāi)發(fā)更多的項(xiàng)目。（7）、項(xiàng)目最終經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益的分析與確定 通過(guò)以上分析，計(jì)算出項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)成本和盈利空間，以及產(chǎn)生的社會(huì)效益。我們正在搞的東區(qū)寫(xiě)字樓項(xiàng)目，我們的當(dāng)家人陳總內(nèi)心里也有一個(gè)運(yùn)營(yíng)成本和盈利空間分析，出于保密暫時(shí)不便公開(kāi)。（8）、結(jié)論給項(xiàng)目作出上與不上，怎么上的最終說(shuō)法。以上講了這么多項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容和方法，看似復(fù)雜，其實(shí)在實(shí)戰(zhàn)中也可以非常簡(jiǎn)單。對(duì)于一些項(xiàng)目來(lái)講，根本就沒(méi)有時(shí)間叫你坐下去做認(rèn)真的可行性研究報(bào)告，你必須經(jīng)過(guò)短暫思考，立即作出準(zhǔn)確的判斷。這就要求項(xiàng)目決策人員具有豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和較大的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。如我公司現(xiàn)在進(jìn)行的東區(qū)寫(xiě)字樓項(xiàng)目，整個(gè)決策過(guò)程就是陳總一個(gè)人、一個(gè)晚上，土地底價(jià)的確定只有兩三個(gè)電話(huà)，拿地的時(shí)間只有短短的7個(gè)小時(shí)（包括報(bào)名、打入投標(biāo)保證金、中午吃飯和休息時(shí)間）。這就像宋朝著名詩(shī)人陸游關(guān)于寫(xiě)詩(shī)的一句話(huà)：“汝果欲學(xué)詩(shī)，工夫在詩(shī)外”。如果想達(dá)到準(zhǔn)確判斷、快速?zèng)Q策的境界，那么、加強(qiáng)平時(shí)的學(xué)習(xí)和經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的積累，在關(guān)鍵時(shí)刻才會(huì)起到十分重要的作用。再舉一個(gè)案例，說(shuō)起來(lái)可能大家都不相信，1999年光彩市場(chǎng)的項(xiàng)目決策，只是兩個(gè)人、十分鐘時(shí)間，就決定了三千多萬(wàn)元的投資行為。這一看似瘋狂的冒險(xiǎn)投資行為，其實(shí)在其決策的背后存在著實(shí)現(xiàn)的極大可能性。一是當(dāng)時(shí)主要決策人員有著豐富的市場(chǎng)招商及建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，深刻洞悉市場(chǎng)招商的內(nèi)在規(guī)律，對(duì)快速回籠資金有著極大的把握；二是對(duì)舊城拆遷改造有著豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，熟悉舊城改造整個(gè)手續(xù)的辦理和拆遷流程，對(duì)拆遷的可實(shí)施性也有著較大的信心，因此才成就了今天的“光彩市場(chǎng)”。當(dāng)時(shí)決心定下后，手上的現(xiàn)金只有50多萬(wàn)元（這點(diǎn)當(dāng)時(shí)連我都不知道，只有現(xiàn)任“光彩市場(chǎng)”的劉總一個(gè)人知道）。不過(guò)那是一個(gè)特定年代的特殊事例，在房地產(chǎn)市場(chǎng)日益規(guī)范化的今天，是沒(méi)有可能的。下面我們了解一下項(xiàng)目用地是如何獲得的。項(xiàng)目土地的獲得在了解如何獲得項(xiàng)目用
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1