【正文】 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)，建議將本案主力總價(jià)控制在20萬以下，在單價(jià)一定的前提下，建議盡量控制本案的主力房型面積。銷售情況分析總體來看，許昌市房地產(chǎn)銷售狀況還不錯(cuò)，多數(shù)樓盤在成為現(xiàn)房后幾個(gè)月便基本銷售完畢。但也有個(gè)案由于種種原因銷售狀況并不理想，如建業(yè)帕拉帝奧、綠茵花園等。客源分析216。 客源區(qū)域：項(xiàng)目客源主要分布在市區(qū)，另外周邊縣市，如長(zhǎng)葛市、禹州市，也占相當(dāng)比例。對(duì)本案而言，其目標(biāo)客戶也主要分別在市區(qū)，但周邊縣市客源（如長(zhǎng)葛市、禹州市）也是本案重點(diǎn)爭(zhēng)取的客源。216。 購(gòu)房動(dòng)機(jī)：以首次購(gòu)房客戶為主，二次置業(yè)客戶為輔。216。 客源階層：目前許昌市客戶以25歲50年齡層客戶為主，中小私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體戶、企業(yè)中高級(jí)管理層、政府官員、公務(wù)員、工薪階層占到相當(dāng)比例。市場(chǎng)綜述通過市調(diào)，總體上看，許昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)有如下特點(diǎn)：◇房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)較平穩(wěn)，供求基本平衡?！螽a(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。由于開發(fā)商缺乏市場(chǎng)意識(shí)，創(chuàng)新能力不強(qiáng)，盲目跟風(fēng)現(xiàn)象嚴(yán)重，因此導(dǎo)致市場(chǎng)上產(chǎn)品缺乏個(gè)性，品質(zhì)雷同，定位重合，推廣方式同質(zhì)化，而且預(yù)計(jì)產(chǎn)品同質(zhì)化程度也將隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇而加深?！笤S昌房地產(chǎn)企業(yè)向外學(xué)習(xí)的觀念和意識(shí)有待加強(qiáng)。目前市場(chǎng)上產(chǎn)品品質(zhì)多較差，在小區(qū)規(guī)劃、房型設(shè)計(jì)、景觀綠化、樓盤外觀、立面等諸方面均有待提高，樓盤包裝水平、業(yè)務(wù)推廣能力也不高?！笸獾卮笮偷姆康禺a(chǎn)公司已開始進(jìn)入許昌市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將加劇。作為河南省房地產(chǎn)開發(fā)龍頭企業(yè)的建業(yè)集團(tuán)主營(yíng)業(yè)務(wù)將從鄭州市向省內(nèi)地市轉(zhuǎn)移，而許昌是其戰(zhàn)略調(diào)整的一個(gè)組成部分，目前其在許昌的第一個(gè)項(xiàng)目項(xiàng)目——帕拉帝奧已公開發(fā)售?！笃放破髽I(yè)較少，品牌優(yōu)勢(shì)不明顯。雖然目前許昌市正在發(fā)售的項(xiàng)目有20余個(gè)，但多數(shù)項(xiàng)目體量較小，大多數(shù)房地產(chǎn)公司屬于小型公司，盡管近兩年也出現(xiàn)了像恒達(dá)、鼎鑫等同時(shí)或連續(xù)開發(fā)幾個(gè)項(xiàng)目的房地產(chǎn)公司，也出現(xiàn)了像文峰城市花園、怡景華城等上規(guī)模的項(xiàng)目，但總體上看，房地產(chǎn)品牌企業(yè)較少，名企效應(yīng)并不明顯?！笕?jī)蓮d是市場(chǎng)主流房型。目前許昌市主流房型是三房?jī)蓮d，多層三房主力面積基本上135平米上下?！竽壳霸S昌市多層住宅市場(chǎng)均價(jià)在1200元/平米上下。項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析【STRENGTH】178。 地理區(qū)位佳本案地處老城區(qū)，周邊配套十分齊全，居民工作、生活、出行、購(gòu)物、休閑均十分便利。178。 教育資源優(yōu)越本案緊臨的市一高、市一中是許昌市教育質(zhì)量最好的中學(xué)，優(yōu)越的教育資源為本案一大賣點(diǎn)。178。 有規(guī)模優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目總建面達(dá)3萬余平米，這有利于將來的物業(yè)管理和社區(qū)內(nèi)部環(huán)境營(yíng)造，特別是利于發(fā)展商長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，創(chuàng)出企業(yè)品牌。178。 地塊方正地塊較方正，有較大的規(guī)劃發(fā)揮空間和定位調(diào)整余地，經(jīng)營(yíng)管理成本也能有效降低。178。 本案周邊環(huán)境佳本案緊鄰西湖公園，周邊環(huán)境佳，適合人居。178。 本案產(chǎn)品力較強(qiáng)從地段、規(guī)模、配套、環(huán)境等諸方面分析，本案產(chǎn)品品質(zhì)都應(yīng)該是不錯(cuò)的，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)。劣勢(shì)分析【W(wǎng)EEKNESS】178。 護(hù)城河有一定污染項(xiàng)目臨近的的護(hù)城河尚未治理好，氣味難聞。178。 兩層商鋪銷售難度大目前整個(gè)許昌市商業(yè)用房，兩層商鋪由于存在二層用途不大、商鋪面積大導(dǎo)致總體售價(jià)高等缺陷而存在較大市場(chǎng)抗性。178。 本案周邊視線稍差本案目前東面、西面、北面三面均為低矮破舊民房，景觀視線較差178。 現(xiàn)有房型設(shè)計(jì)有一定抗性據(jù)初步了解，現(xiàn)有規(guī)劃產(chǎn)品中，三房面積達(dá)140150平米，兩房面積達(dá)100平米，房型面積偏大，導(dǎo)致總價(jià)較高機(jī)會(huì)分析【OPPORTUNITY】178。 專業(yè)代理公司的介入能有效的規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)本案尚處于前期，專業(yè)代理公司的介入，能在對(duì)其他競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案，特別是潛在目標(biāo)客戶進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，進(jìn)行準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位、企劃包裝和銷售策略制定，以降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。178。 品牌形象機(jī)會(huì)點(diǎn)目前購(gòu)房者的關(guān)注重點(diǎn)從住宅單體向小區(qū)整體環(huán)境轉(zhuǎn)移；從實(shí)用性消費(fèi)向個(gè)性消費(fèi)和帶有文化色彩的精神消費(fèi)轉(zhuǎn)移；購(gòu)買住房也變成部分人的投資行為，房屋能否保值、增值格外令人關(guān)注等等，這是房地產(chǎn)業(yè)需要品牌產(chǎn)品的原因，而許昌市房地產(chǎn)還未開始注重品牌塑造，本案可抓住此市場(chǎng)機(jī)會(huì)先發(fā)制勝。178。 生活方式機(jī)會(huì)點(diǎn)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，圍繞休閑、健康、教育等社會(huì)消費(fèi)熱點(diǎn)和消費(fèi)主題，選擇房子、車子，提高生活質(zhì)量；注重健康、先進(jìn)、時(shí)尚的生活方式，將是最大的消費(fèi)愿望和趨勢(shì)，但許昌市目前并未充分挖掘生活方式的創(chuàng)新，給本案留下了市場(chǎng)空間。178。 物業(yè)管理機(jī)會(huì)點(diǎn)從物業(yè)管理產(chǎn)生的效果看，一方面可為業(yè)主提供一個(gè)優(yōu)美、舒適、安全的生活環(huán)境，滿足業(yè)主對(duì)物業(yè)管理日常消費(fèi)需求；另一方面，可維持物業(yè)的完好性，延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命，使物業(yè)保值增值，對(duì)物業(yè)價(jià)值起支撐作用?，F(xiàn)在的物業(yè)服務(wù)已不是簡(jiǎn)單的保安、保潔，而是更加無微不至的“人性化關(guān)懷”。本案應(yīng)抓住機(jī)遇，充分挖掘物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)，打造品牌物管。178。 教育機(jī)會(huì)點(diǎn)房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)主要是硬件和軟件的競(jìng)爭(zhēng)。硬件主要是建筑、規(guī)劃、配套，軟件則主要是人文環(huán)境。如鄭州部分房地產(chǎn)開發(fā)公司通過精心策劃而打出的教育牌，就是在軟件上下功夫。本案與市一中、一高為鄰，應(yīng)充分利用現(xiàn)有教育資源優(yōu)勢(shì)，提升本案綜合品質(zhì)。威脅分析【THREAT】178。 本案拆遷難度大本案由于拆遷面積大、拆遷周期長(zhǎng)，拆遷中不可預(yù)見因素較多，如處理不當(dāng)，可能會(huì)對(duì)銷售工作產(chǎn)生很大負(fù)面影響178。 金融政策對(duì)地產(chǎn)開發(fā)更為苛刻由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)信貸嚴(yán)加控制，房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金運(yùn)作更加困難，特別是上規(guī)模的項(xiàng)目，更需要市場(chǎng)定位準(zhǔn)確、銷售渠道暢通，以加快資金回?cái)n速度，保證后期開發(fā)的順利進(jìn)行。178。 本案現(xiàn)有及潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多本案商業(yè)用房面積達(dá)一萬平米，其主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是思故臺(tái)商業(yè)街、文峰城市花園等個(gè)案，特別是前者，商業(yè)房體量高達(dá)三萬平米，開發(fā)商宇通房地產(chǎn)（河南）有限公司實(shí)力雄厚，對(duì)本案影響較大；從住宅項(xiàng)目來看，文峰城市花園、新時(shí)代莊園、德豐九曲苑三個(gè)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案，或與本案品質(zhì)相近，或距離較近，對(duì)本案有一定影響。本案最大的威脅來自于尚未公開的市一高東隔壁的市毛巾被單廠項(xiàng)目，該項(xiàng)目目前已基本完成拆遷，預(yù)計(jì)近兩個(gè)月將開工，由于其規(guī)模較大（總建面四萬平米），與本案產(chǎn)品品質(zhì)相近，特別是其工期在本案之前，它的入市必然會(huì)分流本案目標(biāo)客戶。由于市場(chǎng)上隨時(shí)會(huì)涌現(xiàn)出新盤，因此本案應(yīng)加快工程進(jìn)度，盡早入市，以搶占有利市場(chǎng)時(shí)機(jī)。小結(jié)：因許昌房地產(chǎn)尚處于成長(zhǎng)開發(fā)階段，整個(gè)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)層次相對(duì)較低，商品房的軟性價(jià)值，比如健康、教育、物業(yè)管理等尚未與項(xiàng)目結(jié)合在一起并凸現(xiàn)出來，這就為本項(xiàng)目提供了良好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。建議本項(xiàng)目同時(shí)從硬性產(chǎn)品和軟性價(jià)值兩方面提升項(xiàng)目的綜合品質(zhì)。比如內(nèi)部配套會(huì)所、幼兒園、引進(jìn)或組建專業(yè)物業(yè)管理公司，達(dá)到項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)差異化、風(fēng)險(xiǎn)最小化、利潤(rùn)最大化。個(gè)案分析文峰城市花園位于許扶路、七一路交匯處，總規(guī)劃用地220畝，總建筑面積約26萬平米，由文峰現(xiàn)代公寓、楓丹白露、維也納春天、羅馬陽光、威尼斯花園、東方米蘭六個(gè)地塊組成，開發(fā)商為許昌恒達(dá)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司。目前維也納春天已售完，楓丹白露正在尚未發(fā)售；在售的為威尼斯花園、羅馬陽光一部分（三棟多層）和文峰現(xiàn)代公寓。威尼斯花園房型有兩房、三房、四房、復(fù)式，面積范圍在103220平米，主力房型為三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，主力面積在137平米。威尼斯花園均價(jià)在1500元/平米，一次性付款96折，按揭98折，實(shí)際成交單價(jià)在1450元/平米左右，主力總價(jià)在20萬左右。樓盤優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)：◇地段優(yōu)越，周邊配套齊全◇臨實(shí)驗(yàn)幼兒園、小學(xué)、中學(xué)，教育資源優(yōu)越◇臨近的文峰廣場(chǎng)為本案居民提供了良好的消閑娛樂場(chǎng)所◇樓盤體量較大，總建面達(dá)26萬平米◇開發(fā)商實(shí)力雄厚，在當(dāng)?shù)赜休^高知名度和美譽(yù)度◇房型平面布局較合理，戶型方正，動(dòng)靜分區(qū)，干濕分離，基本上做到了“全明設(shè)計(jì)” 劣勢(shì)：樓盤價(jià)位稍高文峰現(xiàn)代公寓位于許扶路、七一路交匯處，建筑面積2萬平方米，12層為商鋪，面積約3000平米，1819為頂層復(fù)式，共82戶，交房日期為2005年年底。其房型配比為： 房型三房?jī)蓮d兩衛(wèi)四房?jī)蓮d兩衛(wèi)復(fù)式面積范圍227264套數(shù)303022其住宅平均價(jià)位為2000元/平米，商鋪售價(jià)在4000元/平米。一次性付款95折，按揭97折，實(shí)際成交單價(jià)在1920元/平米左右。主力總價(jià)在35萬。樓盤優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)：◇地段優(yōu)越◇樓盤體量較大，總建面達(dá)26萬平米◇開發(fā)商實(shí)力雄厚，在當(dāng)?shù)赜休^高知名度和美譽(yù)度◇房型平面布局較合理，戶型方正，動(dòng)靜分區(qū)，干濕分離，基本上做到了“全明設(shè)計(jì)” 劣勢(shì)：◇房型面積偏大，導(dǎo)致總價(jià)較高◇高層住宅在許昌接受度不高新世紀(jì)花園位于健康路東段由六棟多層住宅組成，共252戶，開發(fā)商為許昌市鼎鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，目前為現(xiàn)房（04年10月交房）。其房型有兩房、三房、四房、復(fù)式，面積范圍在111263平米，其中兩房面積在111平米。主力房型為三房?jī)蓮d兩衛(wèi)。15層售價(jià)依次為1360、1460、1460、1360、1170元/平米，平均均價(jià)為1360元/平，一次性付款、按揭98折，實(shí)際成交價(jià)在1330元/平米主力總價(jià)在19萬左右。商鋪售價(jià)在5200元/平米（有較大幅度的折扣，如購(gòu)房送車位）。樓盤優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)：◇位于新老城區(qū)結(jié)合部，升值潛力大◇樓盤有一定規(guī)?！箝_發(fā)商實(shí)力雄厚，在當(dāng)?shù)赜休^高知名度◇房型平面布局較合理 ◇區(qū)內(nèi)環(huán)境營(yíng)造較好劣勢(shì)：◇樓盤價(jià)位稍高◇搭售地下室有一定抗性星河花園位于解放路與新興路交叉口北50米路東，開發(fā)商為許昌東亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，投資商為許昌萬里集團(tuán)，該案共分三期開發(fā)，一期主要為萬里集團(tuán)集資房，少量對(duì)外發(fā)售，目前已售完。目前在售的為二期，二期由二十余棟多層組成，2006年7月交工。二期房型有兩房、三房、四房，，四房面積在156平米。主力房型為三房，主力面積在125平米。其1