【正文】 發(fā)散，分別與成都、東升、黃龍溪、牧馬山、彭山、仁壽、龍泉、萬安相連。另外，華陽與成都的交通將實現(xiàn)水,陸和地下三路交通，人南沿線的快速通道。在成都至樂山的水路通航工程成都港項目正在建設(shè)中，與本岸隔江相望。在2005年8月成都地鐵一號線建設(shè)規(guī)劃在報批通過后，預(yù)計5年內(nèi)建成投入使用，北起動物園，途經(jīng)火車北站、天府廣場、火車南站最后到華陽二江寺。 城市發(fā)展規(guī)劃實施進(jìn)程與機會點分析l 華陽最大的利好——人南延線的建成通車為其插上了騰飛的翅膀。當(dāng)?shù)卣疄槿嬗映锋?zhèn)建區(qū)，擬投資10億元資金在5年內(nèi)建成新華陽，并傾力打造成都“南園經(jīng)濟圈”。此舉進(jìn)一步放大華陽房地產(chǎn)開發(fā)的熱度。l 人南延線的大規(guī)模成片房產(chǎn)開發(fā)將帶動人南沿線經(jīng)濟帶的形成與繁榮。使其他未開發(fā)區(qū)域的綜合開發(fā)價值提升。但也應(yīng)看到，單個項目開發(fā)難以推動此種局面的形成，多個大盤同步開發(fā)，已有效穩(wěn)步提升了該區(qū)域項目的開發(fā)利潤。l 地鐵經(jīng)濟圈的眷顧。在今年通過的成都地鐵規(guī)劃建設(shè)中，最先修的一號線，且直達(dá)目前的南沿線盡頭。l 城南城市副中心的規(guī)劃建設(shè)逐步實施，推動城南經(jīng)濟圈層的形成，在創(chuàng)造更多就業(yè)機會的同時，也將創(chuàng)造更多的居住和商業(yè)物業(yè)的市場需求。l 城市向東向南發(fā)展的總體規(guī)劃絕不僅停留在口號及既有基礎(chǔ)之上。城南城市副中心建設(shè)進(jìn)程的加快，反映了政府在貫徹這一政策上的決化。撤鎮(zhèn)建區(qū)的政策下，現(xiàn)已進(jìn)入規(guī)劃的石羊居住區(qū)的改造一旦成功，加上城南沿線各大盤項目的推動，華陽北新城已迅速成為華陽房產(chǎn)開發(fā)的熱點。決定這一格局形成的關(guān)鍵因素在于人南沿線西側(cè)的城市基礎(chǔ)配套設(shè)施的完善程度與城南城市副中心規(guī)劃的實施進(jìn)程。l 沿續(xù)“南貴西富”的居住習(xí)慣，在人南沿線中高檔商品住宅大規(guī)模開發(fā)的配合下，人南沿線及城南城市副中心將成為 “新城市人口”（外來高素質(zhì)打工一族）的重要居住選擇區(qū)域。另外，隨著消費群中本地中產(chǎn)階級的逐步形成，華陽北新城區(qū)與成南副中心的接合，可望再次成為精品住宅的開發(fā)熱潮區(qū)域。三、華陽土地市場 土地購置狀況華陽受人南沿線題材及地鐵一號線利好消息的刺激，自2001年上半年即開始步入圈地高峰期。截止目前，華陽境內(nèi)各大房地產(chǎn)開發(fā)商與投資商圈地面積共計達(dá)1萬余畝，圈地區(qū)域主要集中在人南沿線兩側(cè)的萬家十橋、二江橋線及萬安鄉(xiāng)附近。其中較大規(guī)模的有成都萬華房產(chǎn)（郎酒集團與寶光藥業(yè)合資組建）在萬安鄉(xiāng)圈地3000畝建成“麓山國際社區(qū)”，岷江新希望在人南沿線近華陽段圈地2000畝，遠(yuǎn)大集團在人南沿線圈地500畝建成“遠(yuǎn)大都市風(fēng)景”，劍南春酒業(yè)圈地1000畝，中石化圈地400畝。另外在華陽沿府河外側(cè)，三佳房產(chǎn)、森宇實業(yè)、三和房產(chǎn)等其他開發(fā)商共計圈地1450畝，并已進(jìn)入持續(xù)性開發(fā)階段。目前。除去已圈的萬余畝，剩余8千畝開發(fā)土地資源呈零散分布，主要集中在府河以西。 華陽片區(qū)地價華陽土地市場受郊縣房產(chǎn)開發(fā)熱潮的直接影響，目前地價與1999年相比較漲700%以上，均價達(dá)60－70萬/畝左右，個別區(qū)域已達(dá)80萬/畝以上。加之市場的不斷追捧，溫江、龍泉等地也成為新的熱點，分散了部分投資點。但地價增幅仍然較快。另外，加之人南沿線黃金地段的土地已所剩無幾，這從客觀上加速了地價飛速上漲。 華陽土地供給分析目前共50余家開發(fā)商云集于此，成規(guī)模開發(fā)項目（100畝以上,含已圈地未建設(shè)項目）達(dá)20余個。華陽房地產(chǎn)項目開發(fā)規(guī)模圖四、華陽房地產(chǎn)市場特征分析 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力參差不齊華陽房地產(chǎn)市場開發(fā)商數(shù)量較多，各開發(fā)商之間在開發(fā)水平、開發(fā)經(jīng)驗及綜合實力上差距較大，強弱分勢較為明顯，遠(yuǎn)大房產(chǎn)、心怡房產(chǎn)、岷江新希望、和記黃埔、森宇房產(chǎn)等，或為資金實力雄厚、資源整合能力強大，或為開發(fā)經(jīng)驗豐富、品牌知名度高；華陽房地產(chǎn)市場新近涌現(xiàn)的三佳房產(chǎn)、萬華集團因開發(fā)項目而倍受市場關(guān)注。 開發(fā)區(qū)域相對呈不均衡狀態(tài)目前華陽正在開發(fā)的區(qū)域主要集中在城中心以北，府河沿岸，其他區(qū)域開發(fā)相對滯后，整體呈線形延伸帶狀發(fā)展，配套設(shè)施共享程度相對較低。因華陽整體配套設(shè)施相對不完善，除新城區(qū)（府河以北）以外，大多房產(chǎn)項目均難以達(dá)到較高的檔次。 產(chǎn)品趨于同質(zhì)化華陽的房地產(chǎn)開發(fā)項目中，獨具個性與鮮明特色的商品住宅開發(fā)項目較少，大多數(shù)產(chǎn)品仍停留在建筑臨摹與概念的單純炒作層面，很難形成對市場需求的真正吸引，在供給量相對過剩的市場中欲獲得較好的營銷業(yè)績表現(xiàn)吃力。從綜合情況來看，華陽目前可售商品住宅滯銷率超過20%。大多數(shù)項目均臨府河而建，產(chǎn)品的綜合環(huán)境塑造主要依靠河景，這在很大程度上類似于1991999年成都電梯公寓的開發(fā)熱潮，只賣河景，沒有創(chuàng)新。由此導(dǎo)致的最終結(jié)果是：產(chǎn)品同質(zhì)化趨勢明顯，缺乏真正意義上的創(chuàng)新，無法通過越來越成熟的市場需求的全面檢驗。 房地產(chǎn)市場相對成熟，當(dāng)前產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段與成都基本同步華陽的房地產(chǎn)市場在長期的開發(fā)熱潮中吸引了大量開發(fā)商的介入，同時也使市場需求層對其保持了較高的關(guān)注度，有著一定程度注意力經(jīng)濟成效的體現(xiàn)，并在產(chǎn)業(yè)調(diào)整過程中提供了一定的市場支撐。一方面，大盤項目的介入預(yù)示著華陽房地產(chǎn)業(yè)步入正常化，從產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)及開發(fā)模式等方面，華陽房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整所面臨的問題基本上與成都保持同步；另一方面，華陽因目標(biāo)消費群體與成都的高度一致，因而房地產(chǎn)市場也慣于概念炒作，產(chǎn)品急待實質(zhì)性突破。 華陽市場極熱之后冷靜回歸。目前的華陽房地產(chǎn)市場中，于人南沿線圈地?zé)岢敝写笏吝M(jìn)駐的大開發(fā)商與大規(guī)模的項目鮮有實質(zhì)動作，華陽房地產(chǎn)市場的熱度更多為媒體炒作。從現(xiàn)有的項目來看，具一定開發(fā)規(guī)模的典型項目有“左岸花都”、“怡豐新城”、“遠(yuǎn)大都市風(fēng)景”、“藍(lán)山美樹”、“南陽錦城”等。相對動作較大的萬華房產(chǎn)2002年10月推出“麓山國際社區(qū)”第一期其相對目前成都高端市場火爆熱銷后，沿線跟進(jìn)許多針對成都高端市場的別墅與花園洋房,在南沿線通車和地鐵規(guī)劃后市場變動形式明朗，其他大盤的跟進(jìn)較快，譬如藍(lán)山美樹等項目,因而整體的開發(fā)形勢非常樂觀。另一方面，華陽在前期郊區(qū)開發(fā)熱潮中為搶占有利的地位，吸納了眾多大小不一，素質(zhì)與綜合實力參差步齊的開發(fā)商介入。這種做法直接后果已在市場顯現(xiàn)無疑。一哄而上的狂熱過后，概念的炒作已收效甚微。開發(fā)商獨辟蹊徑，鎖定固定的消費群體難度較大，營銷策略的調(diào)整難以達(dá)成預(yù)期的效果。面臨如此市場狀況，提升開發(fā)戰(zhàn)略高度，以大勢的眼光整合區(qū)域市場成為了華陽片區(qū)開發(fā)商全面考慮的課題。尋求區(qū)域共贏，進(jìn)行開發(fā)模式創(chuàng)新與格局調(diào)整已勢在必行。在大勢所驅(qū)之下，較高的市場關(guān)注度與產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新壓力將引領(lǐng)華陽房地產(chǎn)市場進(jìn)入機遇與挑戰(zhàn)并存的全新時期。因而我們不難看出，房產(chǎn)的發(fā)展將使“創(chuàng)新”成為生命之線。這種創(chuàng)新不僅僅是項目的開發(fā)戰(zhàn)略、資源整合能力、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與規(guī)劃以及整體市場發(fā)展動態(tài)的把控等方面，還包括建筑形式的產(chǎn)品變化和概念炒作的全面創(chuàng)新五、周邊物業(yè)分析我們拮取了南延線幾個比較有代表性的樓盤進(jìn)行分析：u 遠(yuǎn)大都市風(fēng)景由中國遠(yuǎn)大集團開發(fā)，項目占地490畝，一期占地200余畝，以低密度住宅為主，主要建筑形態(tài)為疊拼和花園洋房，售價在3200——4500元/平米之間，現(xiàn)已售罄。目前正在開發(fā)二期“風(fēng)景2006”，由八幢半圍合式11+1小高層組成，戶型面積從80——200平米不等，清水房。該項目二期占地面積78畝，綠化率44%，總戶數(shù)560戶，車位數(shù)量560個。遠(yuǎn)大都市風(fēng)景一期的產(chǎn)品形態(tài)以四五層的花園洋房為主，在產(chǎn)品規(guī)劃、建筑、戶型、景觀四方面與成都同類樓盤相比而言，均有突破性的創(chuàng)新，將華陽開發(fā)整體水平拉升到一個較高層次，并構(gòu)建了“風(fēng)景HOUSE”的核心內(nèi)涵u 南陽錦城總占地200畝，分為三期開發(fā)，總戶數(shù)1366戶，開發(fā)商為雙流本地人。一、二期已經(jīng)銷售完畢，三期“銀杏閣”作為前兩期的升級版將在2006年1月亮相，建筑面積86000平米、戶數(shù)608戶。該項目最大優(yōu)勢在于價格較低，一期銷售均價2200元/平方米，二期銷售均價為2500元/平米，由此推斷三期售價也不應(yīng)太高；外墻使用石材，迎合大部分消費者心理，內(nèi)部密度合適，環(huán)境一般；劣勢在于戶型較差，由于該項目走的“低價”路線，因而在戶型設(shè)計、環(huán)境品質(zhì)、開發(fā)商品牌塑造上面都很平淡。u 怡豐新城該開發(fā)商最大特點就是“善于抄襲”，前身是怡豐地產(chǎn)，幾年前成功開發(fā)了成都中和鎮(zhèn)“怡豐花園”，從建筑外觀到小區(qū)園林全盤仿照春天地產(chǎn)的“春天花園”的格局；“怡豐新城”的園林設(shè)計聘請香港“貝爾高林”，靈感來源于廣州“星河灣”；全框架剪力墻結(jié)構(gòu)，戶型區(qū)間90——230平米，設(shè)計合理，分為平層、錯層、躍層，號稱“戶戶觀景”。小區(qū)設(shè)有多處主題廣場，四個全天候天幕式網(wǎng)球場。其主題思想是“森林住宅”的概念，但按照一般理解，森林住宅的概念對應(yīng)的應(yīng)是低密度高檔住宅，其樓盤形態(tài)應(yīng)依次為別墅樓盤、花園洋房或位置優(yōu)勢明顯的多層樓盤。怡豐雖然提出了森林住宅的概念，也只是基本營造出了牽強的森林概念效果，開發(fā)商在樓盤質(zhì)量上，尤其是外在質(zhì)量的形象展示上如外墻、陽臺和樓梯欄桿與門窗等質(zhì)量和檔次方面打了較大的折扣，與森林住宅概念明顯錯位。但這些瑕疵并不能擋住“怡豐新城”火爆的銷售勢頭。項目采用“低價入市”的銷售策略，一期售價2600——2700元/平米，目前三期售價為2900——3100元/平米，性價比較高，銷售一路走好。u 藍(lán)山美樹最近賣得比較“火”的樓盤。從地理位置來講，該項目與本案最為接近，毗鄰“麓山國際社區(qū)”。其利用地塊的山地坡度，層層退臺的設(shè)計理念，讓每戶人家都擁有大小不等的私家花園。項目總占地500畝，建筑面積72340平米，規(guī)劃戶數(shù)398戶，停車位347個。小區(qū)以疊拼、花園洋房為主，從整體規(guī)劃來看，布局較亂，開發(fā)商可能是想抓住各種需求的客戶，因此在疊拼中間又修建了兩棟電梯公寓，感覺牽強。疊拼銷售較好，目前已經(jīng)售出90%，花園洋房售出60%左右，電梯將在春節(jié)后面市，內(nèi)部宣傳價格將在2800左右。六、華陽消費者調(diào)查與分析有了供給和需求的存在是不夠的，關(guān)鍵是兩者之間要找到一個完美的平衡點，在大成都范圍內(nèi)樓盤風(fēng)起云涌的時候，了解消費者的置業(yè)需求可謂是勢在必行。城南經(jīng)濟副中心作為幾個郊區(qū)中房地產(chǎn)起步最早、發(fā)展也較快的一個區(qū)域。曾是很多人，包括消費者、開發(fā)商、甚至媒體，都趨之若鶩的地方。不可否認(rèn)，在這樣的大環(huán)境下，消費者也相對成熟和理性。希望通過對目標(biāo)消費者置業(yè)需求的把握，能為本項目的開發(fā)起到一定的指導(dǎo)作用。消費者的購房需求屬于意愿范疇，而這種意愿受年齡、