方案設(shè)計(jì)階段成本控制要點(diǎn)-文庫(kù)吧
2024-10-07 08:38 本頁(yè)面
【正文】 ，由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，會(huì)選擇不同的設(shè)計(jì)單位來(lái)完成。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)品質(zhì)較高的項(xiàng)目，從概念設(shè)計(jì)到擴(kuò)初設(shè)計(jì)通常選擇名氣大、業(yè)務(wù)多的公司完成，而且多是國(guó)外公司或在中國(guó)的分公司。 而施工圖設(shè)計(jì)應(yīng)盡量本土化，如果是在較為成熟的地區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，盡量選擇當(dāng)?shù)卦O(shè)計(jì)單位，這些單位對(duì)當(dāng)?shù)厍闆r、習(xí)慣做法、地方規(guī)范都相當(dāng)了解，對(duì)縮短設(shè)計(jì)周期與節(jié)約成本都是有利的。 如不能選擇當(dāng)?shù)氐脑O(shè)計(jì)單位，則對(duì)于施工圖設(shè)計(jì)深度應(yīng)該按照國(guó)家相關(guān)規(guī)范設(shè)計(jì)完成，但有些地方由于多年來(lái)形成的行業(yè)習(xí)慣，施 工圖審查單位習(xí)慣了一種標(biāo)準(zhǔn)。在設(shè)計(jì)前期設(shè)計(jì)單位應(yīng)該通過(guò)渠道取得當(dāng)?shù)匾淹ㄟ^(guò)審查的施工圖樣本，加以研究，避免出現(xiàn)返工或通不過(guò)的情況（我的切身體會(huì)）。 施工圖設(shè)計(jì)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商還應(yīng)注意制定嚴(yán)格的施工圖審查程序，避免政府審圖部門和施工單位拿到的圖紙 “錯(cuò)、漏、碰、缺 ”過(guò)多，為圖紙的審查和施工帶來(lái)麻煩。 設(shè)計(jì)階段的成本優(yōu)化（轉(zhuǎn)貼） (20200928 16:12:41) 目前行業(yè)調(diào)控和住宅產(chǎn)品精細(xì)化的行業(yè)發(fā)展背景下，如何通過(guò)提高成本精細(xì)化管理水平、提升自身運(yùn)營(yíng)管理能力來(lái)獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 等熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題，通過(guò)借鑒品牌房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化的做法與經(jīng)驗(yàn)，詮釋目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先的設(shè)計(jì)階段成本管理思路與方法。 一、 確立正確的研發(fā)階段的成本觀 成本的合理控制是一個(gè)項(xiàng)目研發(fā)的重要環(huán)節(jié)，其產(chǎn)生于項(xiàng)目定位，控制于產(chǎn)品研發(fā)，執(zhí)行于設(shè)計(jì)管理。合理的控制研發(fā)產(chǎn)品的成本是從多方面考慮的，例如：新的規(guī)劃形態(tài)、新造型、新戶型、新空間形式與成本的關(guān)系都要在研發(fā)的過(guò)程中仔細(xì)考慮與研究；對(duì)設(shè)計(jì)方案的材料成本及建造成本均及時(shí)與成本部溝通，保證項(xiàng)目的成本 的可控性。 成本控制在設(shè)計(jì)階段（包括選材用料）占有 70%～ 80%的份量，工程階段（包括合約和實(shí)施階段）占 30%～ 20%。設(shè)計(jì)階段的成本控制實(shí)際上是一個(gè)價(jià)值工程問(wèn)題，其研究確切地說(shuō)是一項(xiàng)價(jià)值研究而不是控制研究。 項(xiàng)目運(yùn)作講求的是成本、質(zhì)量與進(jìn)度的平衡，而非某一個(gè)極端，因?yàn)槠渲腥魏我豁?xiàng)都意味著代價(jià)，只有三者平衡才能獲得最小的代價(jià)付出。 成本控制對(duì)設(shè)計(jì)人員而言是任務(wù)，對(duì)成本人員而言應(yīng)前置而持續(xù)，對(duì)公司所有員工而言是意識(shí)。 成本管理活動(dòng)應(yīng)把成本效益觀念作為支配思想，而不是從簡(jiǎn)單狹隘的節(jié)約和減少成本的觀念出發(fā)，要從“ 投入產(chǎn)出比”的分析來(lái)看待成本的必要性、合理性。 成本管理不能局限于產(chǎn)品的建造過(guò)程，而是應(yīng)該將視野向前延伸到產(chǎn)品的市場(chǎng)需求分析、相關(guān)技術(shù)的發(fā)展態(tài)勢(shì)分析，以及產(chǎn)品的設(shè)計(jì)；向后延伸到顧客的使用、維修及處置。 二、 在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中“目標(biāo)成本”是成本控制的前提 “目標(biāo)成本”是如何提出的呢？營(yíng)銷部制定產(chǎn)品定位及相應(yīng)的價(jià)格定位；成本部制定項(xiàng)目目標(biāo)成本；設(shè)計(jì)部控制目標(biāo)成本偏差率。 談“成本控制”不如說(shuō)“成本優(yōu)化”，主要是防止成本的本位主義，犧牲了品質(zhì)和進(jìn)度。 三、在項(xiàng)目研發(fā)過(guò)程中實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點(diǎn)專業(yè)地帶” 主要指：流程與計(jì)劃、論證拿地階段概念規(guī)劃草案、規(guī)劃方案、建筑方案、結(jié)構(gòu)方案、部品策劃方案、景觀方案、示范區(qū)策劃、施工圖。 計(jì)劃管理是時(shí)間成本的保障，流程優(yōu)化可降低時(shí)間成本和因失誤引發(fā)的成本增加。 四、項(xiàng)目規(guī)劃階段的成本優(yōu)化 規(guī)劃的標(biāo)準(zhǔn)既作為設(shè)計(jì)輸入條件，也作為規(guī)劃方案的評(píng)審依據(jù)，其中包含對(duì)成本控制的評(píng)審依據(jù)。 五、建筑設(shè)計(jì)階段的成本優(yōu)化即設(shè)計(jì)階段成本控制的關(guān)鍵因素 （一）設(shè)計(jì)管理 加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)公司的管理與協(xié)調(diào) 設(shè)計(jì)成本對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目整體而言，只是其中很小的一部分。相對(duì)而言，由 于設(shè)計(jì)單位技術(shù)水平的高低、出圖質(zhì)量的好壞及設(shè)計(jì)配合的積極程度而給項(xiàng)目整體工程造價(jià)帶來(lái)的影響則要大的多。因此設(shè)計(jì)單位的選擇應(yīng)主要依據(jù)其設(shè)計(jì)水平而非收費(fèi)的高低。 在設(shè)計(jì)單位的選擇過(guò)程中，對(duì)于項(xiàng)目主要設(shè)計(jì)人員的選擇尤為重要。主要設(shè)計(jì)人員的水平將直接影響設(shè)計(jì)成果的質(zhì)量，因此對(duì)設(shè)計(jì)單位的選擇首先應(yīng)為對(duì)該設(shè)計(jì)單位中主要設(shè)計(jì)人員的選擇，以確保最終設(shè)計(jì)成果的質(zhì)量。 在設(shè)計(jì)合同中，可以增加要求設(shè)計(jì)公司提供有關(guān)合理設(shè)計(jì)、控制造價(jià)、方便施工及管理的各類建議的條款，盡可能從項(xiàng)目初期的設(shè)計(jì)階段開(kāi)始，就對(duì)成本有所控制。在設(shè) 計(jì)過(guò)程中，做好與設(shè)計(jì)人員的溝通，建立獎(jiǎng)懲措施，激勵(lì)、推動(dòng)設(shè)計(jì)院。還應(yīng)開(kāi)展設(shè)計(jì)公司間的交流與競(jìng)爭(zhēng)。 建立管理程序與制度 包
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