【正文】 區(qū)域高安大道30858%西湖路18545%鳳凰不夜城16526%瑞州路16140%橋北路26690%瑞州商貿(mào)廣場513106%碧落路21331%共合計3561887% 高安市區(qū)主要街道和商場商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計業(yè)態(tài)總數(shù)占調(diào)查總量比例建材380%服裝372%煙酒雜貨178%皮鞋126%副食品125%精品店99%日用百貨67%通訊63%窗簾布藝61%干貨55%藥品52%農(nóng)資種子化肥76%超市43%家電43%文化用品38%電腦31%圖書28%小商品23%炊具22%金銀珠寶21%網(wǎng)吧20%自行車17%眼鏡15%電子游戲14%皮具箱包7%煙花爆竹7%童裝5%水暖電器5%床上用品4%花卉4%燈具2%餐飲164%汽配81%美容：60%摩托59%貨運代理40%影樓16%消防用品18%農(nóng)機配件22%賓館27%日雜15%影碟11%蛋糕店10%茶座7%汽車修理5%其他經(jīng)營性小店97%空置門面887%合計3561100% 中山商貿(mào)城商業(yè)業(yè)態(tài)選擇 根據(jù)高安市目前商業(yè)狀況、各商業(yè)業(yè)態(tài)的總量、商業(yè)業(yè)態(tài)的分布情況，我們將：服裝、鞋類、珠寶精品、家用電器、自行車、小家電、副食品、日用小商品、玩具文化用品、布匹窗簾、農(nóng)用機械、農(nóng)膜種子、農(nóng)藥等列為中山商貿(mào)城經(jīng)營范圍。二、市場經(jīng)營分區(qū) 見附圖。 該市場經(jīng)營分區(qū)圖還需進一步征求重點商戶意見，進行適當調(diào)整。第三部分 市場招商總策略一、租金策略一）、租金厘定考慮因素周邊物業(yè)租金狀況：項目周邊同類商業(yè)物業(yè)租金水平。地理位置：即地段，指的是項目所在地的商業(yè)氣氛和發(fā)展前景，地段也是決定商業(yè)物業(yè)價格的重要要素之一；交通便利性：與交通主干道的距離，人員、車輛進出的便利性和可選擇之交通工具的多元性，人員出入的快捷度。昭示性：即項目的臨街面，是否易于尋找、識別。配套：市場配套能否滿足商戶功能需求（如倉庫、展示中心等）。商鋪形式及面積：對商家而言是商鋪是否合用，有無浪費、無效面積。經(jīng)營環(huán)境：市場內(nèi)部的經(jīng)營環(huán)境和市場外部的環(huán)境，客戶到達市場購物是否感覺舒適。停車位：車位是否充足、車輛出入方便性。經(jīng)營管理：經(jīng)營管理公司是否專業(yè)，能否使市場在激烈的市場競爭環(huán)境中立于不敗之地。開發(fā)商品牌：開發(fā)商是否有足夠?qū)嵙?，是否有開發(fā)或經(jīng)營同類物業(yè)的經(jīng)驗。 二）、項目周邊商業(yè)及租金狀況中山路商鋪 中山路是高安市商業(yè)第二繁榮的商業(yè)街，商業(yè)業(yè)態(tài)以中檔服裝、家電為主，中山路西端連接高安市目前商業(yè)最為繁榮的勝利路，并擁有高安市最大的商場“高安商廈”，路西端的商業(yè)氛圍遠遠強于東端，租金水平落差也很大，靠西端一層商鋪的租金最高達到120元/，靠東端一層商鋪租金最低僅為30 。勝利路商鋪勝利路是高安市目前最為繁榮的商業(yè)街，商業(yè)業(yè)態(tài)以中高檔服裝、皮具鞋類為主，有部分專賣店。勝利路的繁榮是因為該路段歷史上就是高安市主要交通干道，連接瑞州大橋，隨著高安大橋的通車，勝利路作為交通干道的功能將逐漸被中山路、橋南路所取代，其商業(yè)氛圍將逐漸減弱。目前勝利路依然是高安市商業(yè)氛圍最為濃郁的商業(yè)街，租金水平界于50—160元/ 。高安商廈高安商廈位于中山路西端，是高安市唯一的大型商廈，商廈14層為商場，目前僅有13層營業(yè)，第4層空置，商場主要經(jīng)營業(yè)態(tài)為服裝、小百貨、文具玩具等，共有商戶323戶。租金水平：一層83—136元/，二層17—75元/，三層13—58元/。錦江外灘商業(yè)街錦江外灘商業(yè)街位于高安市沿江路瑞州大橋和高安大橋之間，是本項目最直接的競爭對手。錦江外灘商業(yè)街共有商鋪550間，其中一層商鋪410間，二層商鋪140間。一層商鋪分A、B、C、D、E、F區(qū)，開發(fā)商已將其分隔為上下二層，，一層商鋪主要定位為服裝、家電及混合業(yè)態(tài)；，定位為休閑娛樂商業(yè)。開發(fā)商一層商鋪從中間起西面靠近瑞州大橋部分銷售較好，商鋪基本由購買者自己經(jīng)營或自行出租，沒有定位。一層商鋪靠近東面（高安大橋）部分銷售不好，目前進行招商，業(yè)態(tài)定位為服裝、家電，招商之后在進行返租銷售，返租兩年，年回報6%，目前服裝部分招租情況較好，家電部分招租狀況一般，返租銷售狀況不理想。錦江外灘商業(yè)街招商優(yōu)惠政策：錦江外灘商業(yè)街原來招商政策為：租期1—3年，免租金3—12個月。目前招商政策為：租期1—2年，簽一年租約送3個月，實際使用15個月；簽二年租約，送半年，實際交18個月租金。所有租金在簽合同時一次性交齊。另外開發(fā)商還承諾：工商稅費減免一年，所有部門一年內(nèi)不進場檢查。錦江外灘商業(yè)街裝修標準：錦江外灘商業(yè)街租金水平：一層步行街部分平均40元/ ，南面商鋪平均租金25元/ ，二層商鋪租金約12元/ 。 三）、本項目商鋪租金 根據(jù)市場調(diào)查，在綜合本項目地段，目前商業(yè)氛圍、周邊競爭商鋪情況和商鋪銷售時的價格等因素后，我們建議中山商貿(mào)城租金為：商鋪形式標準租金（元/㎡）二層樓商鋪40三層樓商鋪45沿橋南路商鋪45。 租金及管理費的計算以一層商鋪面積為基數(shù)，樓上部分不在計取費用。 四）、租金策略以“放水養(yǎng)魚，培育市場”、實行“免租一年半”和“統(tǒng)一租金”的租金策略，以達到吸引品牌商家的進駐及快速招商的目的。為了達到快速招商的目的，吸引目標商戶快速落定，我們建議本商貿(mào)城實行統(tǒng)一租金策略，先到先得，先到先挑好位置，在實際操作中對各區(qū)域的一些核心龍頭鋪位實行控制，以便留給一些有影響力的商家。統(tǒng)一租金的策略在我們以往的實踐中證明是成功的，因為市場剛開始招商時，大部分商戶會處于觀望狀態(tài)，實行統(tǒng)一租金的策略有利于刺激商戶先行進場強占好位置，感覺占了便宜；后進場的商戶雖然選不到了好位置的商鋪，但看到前面已有很多商戶進駐，信心會增強，也不會覺得很吃虧。 五）、中山商貿(mào)城商鋪裝修建議 根據(jù)商戶反饋信息，絕大部分商戶均希望中山商貿(mào)城商鋪能待基本裝修。為此我們建議商鋪的裝修標準為：地面：一層地面為防滑地磚，二層以上地面水泥沙漿抹平。墻面：高級乳膠漆刷白。天花：高級乳膠漆刷白，配日光燈管。衛(wèi)生間：通上下水。樓梯：現(xiàn)澆樓梯，水泥沙漿抹平。大門：高級鋁合金卷簾門。另外，部分商戶提出希望商貿(mào)城除步行街以外的商鋪之間能夠有頂棚，不影響雨天和太陽爆曬天的經(jīng)營。二、招商政策策略任何新興商業(yè)市場從開業(yè)——興旺——達到合理的租金水平，均需要一定的時間來進行培育，培育時間的長短根據(jù)市場所處