【正文】 以上；農(nóng)戶人均純收入增長11%以上。四、瑞麗市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展定論：在國家決策層大力推動?xùn)|盟自貿(mào)區(qū)的建設(shè)背景下，隨著瑞麗被列為國家四大沿邊開發(fā)實(shí)驗(yàn)區(qū)之后，城市經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入一個快速發(fā)展的快車道。城市建設(shè)與城市功能更新也將會迎來一個歷史性的時機(jī)。目前。全國各地的投資者紛至沓來，大家普遍看好瑞麗市未來的城市發(fā)展軌跡，而縱觀目前瑞麗市的城市結(jié)構(gòu)，各種高端商務(wù)配套設(shè)施幾乎處于空白地帶，因此：緊抓機(jī)遇，為瑞麗市打造新的城市名片，為迎接新一輪的投資熱潮，為各種國際商務(wù)洽談和會議會展，提供一個良好的，符合國際慣例的投資營商環(huán)境，也將是瑞麗市在歷史機(jī)遇下，建設(shè)“大瑞麗”的戰(zhàn)略布局中必不可少的一個節(jié)點(diǎn)。五、 項(xiàng)目投資背景介紹隨著瑞麗市被定為國家級的對外開放城市，瑞麗市也將大踏步的轉(zhuǎn)變至“東南亞重要橋頭堡”的歷史定位。在獲得“特區(qū)”身份后，瑞麗的投資前景也被更多客商看好，不過令人尷尬的是，在瑞麗城區(qū)要尋覓幾家星級酒店卻非易事，除了在鬧市區(qū)的四星級景成大酒店就別無選擇，要是遇上一二個大型會議活動，在瑞麗要找到住處都難；如果在會議期間剛好來了幾個挑剔的投資商，考察完畢后還得回芒市才能睡上好覺，也許某筆大投資也會因此打道回府。瑞麗市政府正醞釀著在瑞麗市轄區(qū)內(nèi)，設(shè)立一個“國際會議會展暨健康產(chǎn)業(yè)度假園區(qū)”。該園區(qū)將享受到國家近期將出臺的相關(guān)產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)優(yōu)惠政策，同時還將享受瑞麗市政府全套的招商引資措施的政策扶持。云南合源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，用敏銳的眼光，看出了此歷史性機(jī)遇所蘊(yùn)藏的巨大經(jīng)濟(jì)價值。率先與瑞麗市政府簽訂了該園區(qū)內(nèi)的土地開發(fā)整理的投資協(xié)議。根據(jù)該協(xié)議約定：云南合源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司獨(dú)家擁有瑞麗市正在內(nèi)部討論設(shè)立的“國際貿(mào)易產(chǎn)業(yè)園區(qū)”內(nèi)的15000畝土地的開發(fā)權(quán)，云南合源地產(chǎn)按照約定，承擔(dān)該協(xié)議范圍內(nèi)所涉及的土地整理、市政道路建設(shè)等工程，并依照協(xié)議獲得經(jīng)整理后公開掛牌成交土地的總收入的最低40%的投資回報(bào)。同時該項(xiàng)目所有的拍賣收入，將有近90%的部分作為合源地產(chǎn)投資整理該片土地的合法溢價增值收入。云南合源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，在簽訂該合約的時候，也對未來的資金進(jìn)出模式進(jìn)行了預(yù)估。因此在該份協(xié)議中也作出了相應(yīng)的有利約定：根據(jù)該約定，若屆時瑞麗市政府無法按時支付合源地產(chǎn)的合法約定收入，則瑞麗市政府將用市財(cái)政作為擔(dān)保，向當(dāng)?shù)劂y行等信貸機(jī)構(gòu)擔(dān)保，然后由銀行將對應(yīng)的資金劃到云南合源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司的帳上。n 瑞麗目前已經(jīng)建成的高爾夫項(xiàng)目瑞麗市目前已經(jīng)建成的有2個高爾夫球場，一個為江心高爾夫球場，規(guī)模是9洞的，球場周邊的配套建筑就只有別墅，全部銷售一空；瑞麗地海溫泉運(yùn)動場，2010年12月31日正式開球，內(nèi)有國際標(biāo)準(zhǔn)的18洞山地高爾夫球道、高檔豪華的會所、寬敞的高爾夫練習(xí)場、200輛室外停車場、寬闊的室外廣場、功能齊全工程維護(hù)中心區(qū)。高爾夫在目前18洞的基礎(chǔ)上規(guī)劃設(shè)計(jì)另外一個36洞的項(xiàng)目，36洞的項(xiàng)目建成后，將會成為一個54洞的大型高爾夫項(xiàng)目。六、 開發(fā)企業(yè)情況介紹項(xiàng)目法人云南合源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是云南伊天園實(shí)業(yè)集團(tuán)核心層企業(yè)，注冊資本金1000萬人民幣，主營房地產(chǎn)綜合開發(fā)和銷售、物業(yè)管理等，開發(fā)手續(xù)完備、開發(fā)資質(zhì)為 級。伊天園，盛開在彩云之南的一朵清真美食文化奇葩。它是集清真餐飲服務(wù)、清真美食文化研究、物流配送、原料加工、技術(shù)培訓(xùn)為一體的大型清真綠色食品連鎖運(yùn)營機(jī)構(gòu)。公司成立十二年來，在全體員工團(tuán)結(jié)拼搏、努力奮進(jìn)下。伊天園異軍突起，迅速發(fā)展成為云南最具影響力的清真餐飲企業(yè)。多年的勵精圖治，企業(yè)已走上品牌化、連鎖化、規(guī)模化、專業(yè)化之路。目前共擁有直營連鎖店十家、經(jīng)營面積六萬多平方米、員工2000余人、各類中、高級人才180余人。高級管理層平均年齡僅28歲，是一家朝氣蓬勃、年輕向上的優(yōu)秀企業(yè)。先后被評為云南省數(shù)年優(yōu)秀企業(yè)、云南省著名商標(biāo)、中華餐飲名店等。企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)健全，專業(yè)管理人員齊備，規(guī)章制度嚴(yán)整明確，項(xiàng)目操作和投資行為規(guī)范。作為新近掘起的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，合源房地產(chǎn)擁有強(qiáng)勁的開發(fā)實(shí)力，前期力量強(qiáng)大，與省市領(lǐng)導(dǎo)建立了良好且穩(wěn)固的關(guān)系，從而確保項(xiàng)目招拍掛的順利進(jìn)行。七、產(chǎn)品定位通過對本項(xiàng)目所處環(huán)境的宏觀、微觀調(diào)研，了解和論證該項(xiàng)目區(qū)域的地緣人文習(xí)慣、生活方式以及項(xiàng)目地塊的交通、配套等基礎(chǔ)因素，并輔以對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r的了解分析，對未來地產(chǎn)發(fā)展方向的趨勢預(yù)測，為本項(xiàng)目的市場定位提供基本的理論依據(jù)。通過對瑞麗市房地產(chǎn)市場的分析發(fā)現(xiàn)，與未來城市發(fā)展規(guī)劃相結(jié)合，未來的五年規(guī)劃中，瑞麗政府計(jì)劃：——人民生活水平明顯提高。到2015年，年均增長20%。，年均增長13％；，年均增長16％，人民群眾充分享受改革發(fā)展成果。通過政府的五年規(guī)劃我們能夠了解到，未來5年內(nèi)瑞麗市城鎮(zhèn)居民與農(nóng)民收入都有大幅提高，隨著人們收入水平的提高對于居住的需求也就會越來越高，開始出現(xiàn)二次職業(yè)不斷上升的局面。由此，我們結(jié)合項(xiàng)目規(guī)模大，銷售周期長的特點(diǎn)，提出分期市場定位原則。要讓項(xiàng)目的產(chǎn)品隨時都能適應(yīng)市場變化的需求，必須靈活定位，才能立于不敗之地，時刻以市場為準(zhǔn)繩。待項(xiàng)目優(yōu)良口碑與優(yōu)秀的產(chǎn)品素質(zhì)展現(xiàn)在消費(fèi)者面前的時候才是本項(xiàng)目提高品質(zhì)，提高利潤的時機(jī)。為了提高項(xiàng)目的知名度，能夠讓消費(fèi)認(rèn)識本案找到優(yōu)點(diǎn)，建議本案一期定位為具備引領(lǐng)瑞麗文化品味的中高檔精品社區(qū)。從項(xiàng)目的二期開始逐步提升項(xiàng)目檔次。瑞麗市房地產(chǎn)市場雖然處于起步階段，但是已經(jīng)出現(xiàn)幾個較大規(guī)模樓盤，例如勐卯古鎮(zhèn)、江心別墅等兩個銷售速度都非?？?，整體市場供需兩旺，目前瑞麗低、中、高三種檔次的房源都好銷售，只要有房源上市，立馬銷售一空。瑞麗目前市場上的2個高爾夫地產(chǎn)的房源都銷售的特別好，出現(xiàn)求大于供的狀況。為了能能貼近客戶的心理需求，建議一期的產(chǎn)品以貼近客戶需求為產(chǎn)品開發(fā)的主線，把一期定產(chǎn)品定位為高檔精品社區(qū)（成功人士購房首選）。目標(biāo)置業(yè)消費(fèi)群體A類: 瑞麗市內(nèi)高收入階層，包括政府公務(wù)員、商人、高級知識分子等；B類：緬甸華僑；C類：云南省內(nèi)在瑞麗的投資客戶。D類：瑞麗市下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)的政府官員、私營業(yè)主等高收入階層。通過對7個指標(biāo)項(xiàng)目的了解，發(fā)現(xiàn)目前住宅銷售均價集中在3500元—4700元之間，一般普通別墅售價在5000元7000元之間，高爾夫別墅的銷售價格在9000—15000元之間?？紤]到入市時間等因素，建議本項(xiàng)目全案公寓銷售價格為4700元/平方米，別墅銷售價格為11382元/平方。銷售周期定為三年。八、 土地開發(fā)經(jīng)濟(jì)測算指標(biāo)：方案一：假如每年開發(fā)1000畝土地，每畝土地開發(fā)成本為30萬元∕畝，招拍掛后土地收益為60萬元∕畝，假如貸款金額為1億元，資金使用利息為2400萬元，每年土地開發(fā)招拍掛后土地收益為27600萬元，合源地產(chǎn)公司收益率為39%，收益額為10764萬元，扣除25%所得稅率后的凈收益為8037萬元，合源地產(chǎn)公司保底收益率為16%，收益額為4416萬元，扣除25%所得稅率后的保底凈收益為3312萬元。列表如下：土地一級開發(fā)經(jīng)濟(jì)測算表 項(xiàng)目金額單位備注土地開發(fā)成本30萬元　土地收益60萬元　土地開發(fā)量（每年）1000畝每半年開發(fā)500畝資金利息2400萬元以1億元貸款為基數(shù)每年土地開發(fā)招拍掛回收額27600萬元　每年土地開發(fā)收益10764萬元　每