【正文】 分之一，交通及生活配套環(huán)境尚未成熟，不適宜居住。2010年將有1000萬人口遷移至外環(huán)線以外，市中心人口控制在1300萬左右，對消費(fèi)零售市場業(yè)態(tài)分布和設(shè)置需具有前瞻性。而政府已意識到平衡發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)的重要性。 “十五”時期，上海將重點(diǎn)發(fā)展“一城九鎮(zhèn)”，即松江新城和朱家角、安亭、高橋、浦江等9個中心鎮(zhèn)。以拉近與國際化大城市的距離，改善目前市中心人口聚集度高，、交通擁擠、改造投資成本高等問題。大力發(fā)展軌道交通，加快配套建設(shè)，將城市人口居住郊區(qū)化發(fā)展成為一種人口流向的新潮流，郊區(qū)商業(yè)未來前景開闊。3. 文化教育近10年來，上海人口文化素質(zhì)整體提高，主要得益于教育事業(yè)的發(fā)展。目前上海共有50所高校，為社會輸送大量人才， 萬人。，每萬人中接受過大學(xué)教育的為1264人，人口的文化素質(zhì)在全國僅次于北京，居第二位。同時，上海還有30所成人學(xué)校和各類自考及職業(yè)化培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，豐富整條教育戰(zhàn)線，建立符合城市發(fā)展的人才繼續(xù)教育體系。而從后備力量來看，持續(xù)多年的高校擴(kuò)招，使上海的高考升學(xué)率保持在80%以上。未來可以期待上海居民素質(zhì)整體提高，這也符合上海國際化都市定位。 三、 政府未來的發(fā)展計劃1. 城市發(fā)展規(guī)劃根據(jù)“十五”發(fā)展規(guī)劃，上海確立了以“一城九鎮(zhèn)”為開發(fā)重點(diǎn)，大力發(fā)展軌道交通，建立城鄉(xiāng)一體化的空間發(fā)展戰(zhàn)略，打破城鄉(xiāng)、城郊和環(huán)線等傳統(tǒng)界限，引入全新的時空理念，把上海6341平方公里的空間作為一個總體來考慮。1) 降低市中心人口密度。大量興建衛(wèi)星城鎮(zhèn)，以松江新城以及朱家角、安亭、高橋等為中心發(fā)展“一城九鎮(zhèn)”計劃，同時改善生活環(huán)境，吸引人們的經(jīng)濟(jì)活動、居住活動、娛樂、休閑甚至購物向郊區(qū)城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移和擴(kuò)散，為城市的持續(xù)發(fā)展提供廣闊空間。 2) 加快交通軌道建設(shè)，優(yōu)化城市發(fā)展環(huán)境。建成明珠線二期、磁懸浮列車示范運(yùn)營線工程等200 公里左右軌道交通，基本形成由“十字加環(huán)”和若干射線組成的軌道交通網(wǎng)。拓寬改造一批內(nèi)環(huán)線內(nèi)次干道路，全面建成城市輔助環(huán)線，完善內(nèi)、外環(huán)線間聯(lián)接道路。全面建成盧浦大橋、外環(huán)線越江隧道、復(fù)興東路隧道、大連路隧道。加快建設(shè)內(nèi)外換乘樞紐，加強(qiáng)地面公交與軌道交通、市域交通與對外交通間的換乘銜接。軌道沿線的房產(chǎn)將興起新一輪建設(shè)高潮。3) 優(yōu)化城市環(huán)境，符合國際化都市定位市地位。在高起點(diǎn)基礎(chǔ)上，結(jié)合市區(qū)服務(wù)業(yè)布局調(diào)整、大型公共綠地和休閑娛樂設(shè)施建設(shè)以及社區(qū)服務(wù)業(yè)發(fā)展等，建設(shè)一批地區(qū)級和社區(qū)級公共活動中心。加快內(nèi)外環(huán)線之間大型居住區(qū)建設(shè)，推動蘇州河、黃浦江親水地帶的綜合改造，優(yōu)化中心城住宅布局。加快調(diào)整黃浦江兩岸功能布局，規(guī)劃建設(shè)具有休閑、觀光旅游、航運(yùn)交易、國際客運(yùn)等功能的城市景觀帶和都市型產(chǎn)業(yè)帶。城市的未來規(guī)劃將圍繞發(fā)展軌道交通、優(yōu)化城市環(huán)境、改善生活質(zhì)量等方面進(jìn)行，而這些都會為房地產(chǎn)的發(fā)展提供更多機(jī)會。2. 商業(yè)發(fā)展計劃根據(jù)十五計劃，至2005年上海商業(yè)ＧＤＰ增加值將達(dá)到750億元人民幣，年均增長10%；社會消費(fèi)品零售總額2500億元人民幣，年均增長8%；連鎖商業(yè)銷售額達(dá)到1000億元人民幣,未來發(fā)展空間廣闊。上海的未來將建成商業(yè)的國際化“購物天堂”，這個目標(biāo)對網(wǎng)點(diǎn)布局、專業(yè)化市場、引導(dǎo)消費(fèi)、關(guān)注潛力需求等將提出更高要求。上海商業(yè)將重新布局：市中心商業(yè)區(qū)、區(qū)域商業(yè)中心、居住區(qū)商業(yè)、街坊商業(yè)、專業(yè)街、新城商業(yè)中心、中心鎮(zhèn)商業(yè)、一般鎮(zhèn)商業(yè)的七級劃分，體現(xiàn)上海商業(yè)多層次、多中心、集團(tuán)化的發(fā)展趨勢。u 市級商業(yè)中心利用自身的地段優(yōu)勢，提高區(qū)域的商業(yè)密集度，發(fā)展規(guī)?；a(chǎn)業(yè)，提升服務(wù)檔次；同時合理調(diào)整商業(yè)結(jié)構(gòu)，展開差異化經(jīng)營，繁榮市場，濃化商業(yè)氛圍，以吸引全市范圍內(nèi)的消費(fèi)群體。（如淮海路、南京路）u 區(qū)域商業(yè)中心以服務(wù)本區(qū)域的居民消費(fèi)為主；同時結(jié)合自身特色，發(fā)展一定的集聚輻射功能的特色商業(yè)為輔。（如老西門、大柏樹地區(qū)）u 郊區(qū)新城配合城市規(guī)劃，建設(shè)與新城導(dǎo)入的人口相匹配的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)功能的適用性，同時在規(guī)劃上要考慮到今后商業(yè)的可發(fā)展空間。u 專業(yè)街結(jié)合區(qū)域歷史文化、人文環(huán)境，創(chuàng)建出特色定位的商業(yè)群體，同時符合現(xiàn)代化消費(fèi)的商業(yè)專業(yè)街。u 社區(qū)商業(yè)對人口規(guī)模達(dá)5萬M2以上的居住區(qū)，須創(chuàng)新思路和豐富營銷模式、吸收多元化資本，以新型社區(qū)性的購物中心為主題，建設(shè)發(fā)展融合各種新型業(yè)態(tài)、各種服務(wù)功能的現(xiàn)代社區(qū)商業(yè)。本項目將創(chuàng)設(shè)集贏利性、品牌性、概念性、高品位為一體的新型消費(fèi)理念的社區(qū)商業(yè)。四、 上海商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展概述經(jīng)過多年的發(fā)展，上海商業(yè)在連鎖經(jīng)營、市場細(xì)分、信息增值等商業(yè)發(fā)展的核心領(lǐng)域，已經(jīng)與國際水平相當(dāng)接近。1. 商業(yè)市場的演化商業(yè)市場的進(jìn)化過程隨著消費(fèi)型態(tài)的改變，已從過去之農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)、工業(yè)經(jīng)濟(jì)、服務(wù)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變至“體驗式經(jīng)濟(jì)”時代(Experience Economy)。下面我們分析一下各個商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段在生產(chǎn)行為及消費(fèi)行為上呈現(xiàn)不同的型態(tài)： 農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)：在生產(chǎn)行為上是以原料生產(chǎn)為主；消費(fèi)行為則僅以自給自足為原則。（開埠前）工業(yè)經(jīng)濟(jì)：在生產(chǎn)行為上是以商品制造為主；消費(fèi)行為則強(qiáng)調(diào)功能性與效率。（改革開放前）服務(wù)經(jīng)濟(jì)：在生產(chǎn)行為上強(qiáng)調(diào)分工及產(chǎn)品功能；消費(fèi)行為則以服務(wù)為導(dǎo)向。（九十年代以后）體驗經(jīng)濟(jì)：在生產(chǎn)行為上以提升服務(wù)為首，并以商品為道具；消費(fèi)行為則追求感性與情境的訴求，創(chuàng)造值得消費(fèi)者回憶的活動，并注重與商品的互動。 （未來發(fā)展趨勢）改革開放前受社會生產(chǎn)力所限，上海商業(yè)的運(yùn)作以定額定量商品供給為主要方式，基本滿足人民生活要求，業(yè)態(tài)主要以國營的商店為主；而之后經(jīng)濟(jì)體制改革帶動了生產(chǎn)力的飛躍，眾多商品的上市，擴(kuò)大了挑選余地，市場開始更多關(guān)注商品品質(zhì)和消費(fèi)服務(wù)。作為中國經(jīng)濟(jì)先驅(qū)的上海，在商業(yè)運(yùn)營上也將與世界同步，消費(fèi)理念的革命性更新將使商業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生根本性變化，傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)所注重產(chǎn)品的功能強(qiáng)大、外型美觀、價格優(yōu)勢將進(jìn)化為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)關(guān)注的從生活與情境出發(fā)，塑造感官體驗及思維認(rèn)同，吸引消費(fèi)者的注意力，改變消費(fèi)行為，并為產(chǎn)品找到新的生存價值與空間。而符合該理念的“體驗式經(jīng)濟(jì)”將成為主流發(fā)展商業(yè)經(jīng)濟(jì)模式。 2. 商業(yè)規(guī)模作為中國國際名牌最密集的城市，上海目前已擁有4個黃金商圈、50條商業(yè)專業(yè)特色街、一批區(qū)域性商圈、4000多個連鎖商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、1800個超市、1100個便利店和40個大賣場，人均占有商業(yè)面積已經(jīng)與香港相當(dāng)，商業(yè)市場相當(dāng)繁榮。上海商業(yè)企業(yè)以加快結(jié)構(gòu)調(diào)整、發(fā)展新型商業(yè)業(yè)態(tài)為抓手，努力改善消費(fèi)環(huán)境，擴(kuò)大市場銷售。，％，增長趨勢良好。3. 商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)，Market analysis是指一個商場在經(jīng)營過程中如何確立自己的發(fā)展方向、和根據(jù)中國的實(shí)際情況所做的經(jīng)營調(diào)整。上海商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展過程漫長，受政府因素和多元化文化影響較大，形成了目前百花齊放的多種形態(tài)。（如下圖）街鋪商店商場百貨銷品茂連鎖百貨超市綜合型超市專業(yè)型超市聯(lián)鎖超市根據(jù)國家規(guī)定的產(chǎn)業(yè)劃分，商業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)中的批發(fā)零售類，本報告中主要涉及的是零售商業(yè)市場分析。目前劃分的零售商業(yè)業(yè)態(tài)主要是九大類別：超市、便利店、大型綜合超市、倉儲商店、專業(yè)店、大型專業(yè)店、專賣店、百貨店和大型購物中心，以下我們對幾種主要業(yè)態(tài)進(jìn)行簡要分析：n 大型購物中心（Shopping Mall）　城郊購物中心地區(qū)性購物中心市中心購物中心社區(qū)購物中心規(guī)模（平米）22萬以上12萬以上525萬312萬擁有商店60家2540家2060家1025家位置城郊城郊及其邊緣城市之間市中心住宅區(qū)或都市中輻射范圍全市以區(qū)域性為主全市以社區(qū)消費(fèi)為主特點(diǎn)以娛樂、餐飲、服務(wù)、休閑購物為一體的綜合性購物中心。n 大賣場（大型綜合超市/倉儲商店）(Warehouse Store)規(guī)模：5000平方米至 2萬平方米輻射范圍：20萬人口或半徑3公里商圈特點(diǎn)：中低檔次、會員制、自主的購物形式n 超市（Super Market）規(guī)模：500平方米左右輻射范圍：每1萬人特點(diǎn)：連鎖性經(jīng)營，商品品種較豐富n 便利店（Convenience Store）規(guī)模：50100平方米輻射范圍：約3000人或300米特點(diǎn)：經(jīng)營食品、副食品和日用雜貨、統(tǒng)一門店標(biāo)識，多數(shù)為24小時營業(yè)，連鎖經(jīng)營n 百貨店（Department Store）規(guī)模：5000平方米左右輻射范圍：半徑5公里特點(diǎn)：規(guī)模大型化、組織集團(tuán)化、經(jīng)營多元化和向新業(yè)態(tài)延伸n 大型專業(yè)店（Specialization Super Market）規(guī)模：2000平方米以上輻射范圍：半徑58公里特點(diǎn)：相對價格較低、專業(yè)服務(wù)、連鎖經(jīng)營各商業(yè)業(yè)態(tài)舉例超市聯(lián)華各業(yè)態(tài)都有各自所針對的目標(biāo)消費(fèi)群,在做好細(xì)分市場,明確消費(fèi)定位的前提下,各業(yè)態(tài)之間會互為補(bǔ)充,形成良性循環(huán)的商業(yè)結(jié)構(gòu).便利店好德/羅森大型綜合超市家樂福/歐尚倉儲商店麥德龍專業(yè)店亨得利鐘表店大型專業(yè)店永樂家電大賣場專賣店NIKE,ADIDAS專賣店百貨店太平洋百貨/第六百貨大型購物中心南方商城4. 商業(yè)物業(yè)的形態(tài)隨著外資連鎖商家的不斷涌入，2003年有一些新型商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)出現(xiàn)，例如SHOPPING MALL、OUTLET STORE(工廠直銷店)、各類零售超市、特色商業(yè)街等，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)會迅速升溫，成為市場的熱點(diǎn)。街鋪“一鋪養(yǎng)三代”這就是街鋪的商業(yè)價值。通常，街鋪的價格都是不菲的。市場上地段較好的商鋪一般價格都很高，從現(xiàn)狀上看,對投資復(fù)式產(chǎn)權(quán)街鋪的前