【正文】 競(jìng)爭(zhēng)樓盤 “綠地世紀(jì)城”采用法式新古典主義建筑風(fēng)格與景觀設(shè)計(jì) ，社區(qū)東南側(cè)緊鄰牡丹江市政府和牡丹江市第一中學(xué)，毗鄰國(guó)道，與高速公路想連，達(dá)到機(jī)場(chǎng)、火車站、汽車站都在 10分鐘車程以內(nèi)。 競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析四 綠地世紀(jì)城 塞納麗舍 競(jìng)爭(zhēng)樓盤 價(jià)格 配套 地段 交通 總建面 戶型 大樹花園 未定 一般 一般 一般 22萬(wàn) ﹨ ㎡ 21， 11 牡丹江公路客運(yùn)樞紐站 2445元 ﹨ ㎡ 較完善 較好 方便 ﹨ ㎡ 戶型較雜 皇都驪景 1780元 ﹨ ㎡ 較完善 一般 方便 ﹨ ㎡ 21， 11 世紀(jì)陽(yáng)光 2400元 ﹨ ㎡ 較完善 較好 方便 7， 636萬(wàn) ﹨ ㎡ 31， 21 江城美地第一街區(qū) 2123元 ﹨ ㎡ 較好 (商業(yè)多 ) 較好 方便 ﹨ ㎡ 21， 新陽(yáng) 綠洲康城 未定 極為完善 較好 方便 ﹨ ㎡ 21， 31 2022房產(chǎn) 市場(chǎng)判斷：競(jìng)爭(zhēng)激烈，小高層發(fā)展趨勢(shì)。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比 2022年，這片未被開發(fā)的土地上開始被中國(guó)房地產(chǎn)硝煙波及，房?jī)r(jià)從幾百元每平方米起步，至今僅僅 34年時(shí)間，房地產(chǎn)價(jià)格飆升到近 3000元 ，從多層建筑形式發(fā)展到小高層建筑形式，其速度之快令人咋舌。作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的支柱，牡丹江房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，從反應(yīng)遲鈍到一躍千丈，時(shí)間太短，致使消費(fèi)者一時(shí)間無(wú)法接受。同時(shí)，城市配套建設(shè)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭，消費(fèi)觀念的滯后，北方的居住特性等等因素，在將來(lái)一段時(shí)間內(nèi)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的制約瓶頸。 2022房產(chǎn) 市場(chǎng)判斷：競(jìng)爭(zhēng)激烈，小高層發(fā)展趨勢(shì)。 牡丹江房地自 1997年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展突飛猛進(jìn)，牡丹江的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻一直平靜如水，如蝸牛一樣緩慢爬行，似陶淵明筆下與世隔絕的桃源仙境一般。 發(fā)展歷史 馬克思的辯證唯物論里說過： “ 任何事物都是統(tǒng)一的又是對(duì)立的 。 ” 既然市場(chǎng)條件是客觀的，我們無(wú)法改變，我們卻可以反其道而行之，把不利的變成有利的，我們可以做到。 2022房產(chǎn) 市場(chǎng)判斷：競(jìng)爭(zhēng)激烈，小高層發(fā)展趨勢(shì)。 那么，我們的項(xiàng)目將如何面對(duì)不成熟的市場(chǎng)？ 過渡頁(yè)面 02 項(xiàng)目印象 02 01 05 指標(biāo)印象 —— 30萬(wàn)平米大盤 /中等容積率 /多層 +小高層產(chǎn)品社區(qū) 項(xiàng)目印象 項(xiàng)目基礎(chǔ)技術(shù)指標(biāo) : 該項(xiàng)目預(yù)計(jì)開發(fā)面積高達(dá) 100萬(wàn)平方米，目前開發(fā)的一期工程約 35萬(wàn)平方米，其中小高層 m2（包括增加陽(yáng)臺(tái)面積），地下 9200 m門市（不臨街） m門市（臨街） m2。 5棟為 12層住宅， 13 3 4 4 4 47棟為 11層住宅。戶型以二室二廳為主，面積從 80120平方米不等。 客戶語(yǔ)錄 : “ 社區(qū)一定大才好了，大社區(qū)配套才齊全、品質(zhì)打造采用保證，就像奧林匹克花園一樣?！? “知道項(xiàng)目以后會(huì)有二期啊，只是不知道你們所說的會(huì)不會(huì)實(shí)現(xiàn)?！? “大盤的配套才齊全啊，以后的幼兒園、學(xué)校、超市等，我是因?yàn)槟銈円院筮€有才買的，你們那些東西都會(huì)有吧？” 規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯，多數(shù)客戶認(rèn)為“大盤 =完善配套” 項(xiàng)目定向開發(fā) +小高層營(yíng)銷，項(xiàng)目規(guī)模堪稱第一。 曙光新城項(xiàng)目系牡丹江市政府主導(dǎo)開發(fā)的牡丹江市特大型棚戶區(qū)改造工程，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)開發(fā)面積高達(dá) 100萬(wàn)平方米，該項(xiàng)目位于牡丹江東北部，南臨城市干道地明街，北臨城市綠色屏障環(huán)城山，東西臨銀龍溪、青龍溪，三面青山綠水環(huán)繞。項(xiàng)目周邊有北山公園、北山體肓場(chǎng)、北安學(xué)校、牡鐵學(xué)院、明星廣場(chǎng)、紅牡丹文化宮、紅牡丹賓館等配套設(shè)施，有 20 20 26路等公交線路途徑本案，交通便利。 項(xiàng)目概況 A 總體 B項(xiàng)目背后 圓夢(mèng)地產(chǎn)認(rèn)為，本案背后的兩大勢(shì)力我們不容忽視。 其一、政府資源， 這里不僅僅是指政府本身，更多的是政府深層次資源。如：下屬各單位、機(jī)關(guān)、新聞媒體等，包含著目標(biāo)客戶資源，也蘊(yùn)藏著項(xiàng)目服務(wù)性資源，這些將為項(xiàng)目營(yíng)銷起到不可磨滅的推動(dòng)作用； 其二、棚戶區(qū)改造回遷居民。 這類客戶中不乏中高收入家庭，子女婚房需求、換房需求、親屬 /朋友住房需求等，利用親情營(yíng)銷，挖掘客戶背后的“ 故事 ”。 項(xiàng)目遠(yuǎn)離城市成熟配套核心區(qū)域，周邊配套不成熟。 C資源 03 市場(chǎng)機(jī)會(huì) 03 02 01 案例：六種新城模式 模式名稱 驅(qū)動(dòng)因素 典型案例 田園新城 以國(guó)家立法為基準(zhǔn)，政府主導(dǎo)下的由新城開發(fā)公司進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)的新城 Stevenage(英國(guó)，倫敦 ) 邊緣新城 城市郊區(qū)化，中心城功能外遷，在都市外緣形成相對(duì)獨(dú)立的新城鎮(zhèn) Columbia（美國(guó)，馬里蘭州） TOD新城 通過捷運(yùn)系統(tǒng)與城市中心區(qū)快速連接來(lái)縮短交通時(shí)間，吸引中心城部分功能的轉(zhuǎn)移 千里新城（日本，大阪） 產(chǎn)業(yè)新城 以一種或多種產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)工業(yè)園或產(chǎn)業(yè)園的形式上建立起來(lái)的相對(duì)獨(dú)立的新城鎮(zhèn) Port Sunlight（英國(guó)利物浦） 副中心新城 通過分擔(dān)核心區(qū)部分城市功能來(lái)實(shí)現(xiàn)城市多中心結(jié)構(gòu)的目標(biāo) 東京副中心新城（日本東京） 行政中心新城 指隨著一國(guó)首都或重要政府機(jī)關(guān)的遷移，而建立起來(lái)的行政驅(qū)動(dòng)的新城市 堪培拉（澳大利亞首都） 案例借鑒 澳大利亞定都堪培拉，行政中心新城建設(shè)拉開序幕 ◆ 澳大利亞首都堪培拉位于澳大利亞阿爾卑斯山的山麓平原上，跨莫朗河兩岸邊，整個(gè)地區(qū)約 2330平方公里，人口三十幾萬(wàn)，是舉世聞名的花園城市。 ◆ 新城堪培拉的建立可以劃分為三個(gè)階段：第一階段 ——選址奠基，定都堪培拉；第二階段 ——鐵路、公路、電廠等市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)； 第三階段 ——住宅竣工、商業(yè)逐步成型。 案例借鑒 區(qū)域逐漸成為功能豐富的城市中心，高端人群的聚集地 ◆ 堪培拉在經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵指標(biāo)，如生產(chǎn)、收入、消費(fèi)、投資和財(cái)富方面表現(xiàn)很出色，只占到澳大利亞 %的人口創(chuàng)造了超過全國(guó)平均水平 20%的價(jià)值，并且堪培拉的平均家庭可支配總收入為 ，超過國(guó)家平均水平的 40%。 ◆ 跟隨政府的服務(wù)業(yè)，日益發(fā)達(dá)。 ◆ 專業(yè)人士是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力淵源：大量的白領(lǐng)專業(yè)人士推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，他們的技能更為嫻熟。在就業(yè)人口中，經(jīng)理人、行政管理人員、專業(yè)工人和辦事員占了相當(dāng)大的比例。 案例借鑒 入市良機(jī)是什么？ 利用機(jī)會(huì) B 項(xiàng)目真正成功運(yùn)作，找到