【正文】 地理位置 中山區(qū)海之韻廣場(chǎng)西側(cè) 開發(fā)商 大連萬隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 代理商 新泰投資 指南針營(yíng)銷策劃 園林設(shè)計(jì) 日本豪之英 建筑規(guī)模 共 33棟： 8棟獨(dú)棟、 11棟雙拼、 14棟聯(lián)排 占地面積 4萬㎡ 容積率 產(chǎn)品面積 獨(dú)棟 660㎡ ，聯(lián)排 440㎡ ， 雙拼 330㎡ 戶型 6室 3廳 5衛(wèi)， 5 室 3廳 預(yù)計(jì)價(jià)格 500萬 /套（聯(lián)排 amp。雙拼） 起 總套數(shù) 108 項(xiàng)目定位 城市山海別墅 /不可能的別墅傳奇 車庫比 1： 物業(yè)管理 日本豪之英物業(yè) 樓間距 20M 案例：托斯卡納 主體景觀廣場(chǎng) 小區(qū)入口 大門入口 雙車道、小石鋪道面 石壁圍墻、意大利庭院風(fēng)格 入口 廣場(chǎng)景觀 避免主干道，增加私密性 增加中部區(qū)域的小區(qū)景觀，減少海景遮擋的劣勢(shì) 案例：托斯卡納 外立面 樣板間 托斯卡納的莊重 紅、棕的穩(wěn)重色彩 案例：托斯卡納 右圖為獨(dú)棟戶型圖，六室三廳 ? 本地下室設(shè)立臺(tái)球室、保姆間、客房、洗衣房和雙車位； ? 一層為 50M2客廳、廚房和餐廳 ? 二層為南向家庭廳、臥室及北向 270度觀海平臺(tái) ? 三層為主人套房，主臥室、書房和觀海平臺(tái) ? 70300M2的前庭后院式花園 戶型 南向廳與北向看海形成一定的矛盾， 單獨(dú)的觀海平臺(tái)與公共場(chǎng)所有一定的脫節(jié) 660M2的六室三廳五衛(wèi) 案例：托斯卡納 ? 區(qū) 域 優(yōu) 勢(shì) 明 顯： 依托中山區(qū)的商業(yè)商務(wù)氛圍、東海的一線海景資源和東 港改造帶來的發(fā)展預(yù)期，增加了本項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值。 ? 產(chǎn)品定位彌補(bǔ)市場(chǎng)空缺 ：城市中心的純別墅項(xiàng)目，集商務(wù)、山海景觀于一體。 ? 項(xiàng) 目 缺 點(diǎn)： 北向看海，南廳的設(shè)計(jì)不能直接在主要公共空間實(shí)現(xiàn) 看海效果。 項(xiàng)目臨道部分私密性欠佳。 案例總結(jié) 1 B 城郊別墅 A 純別墅項(xiàng)目 溪之谷 藍(lán)灣 小平島 地理位置 紅旗街道柳樹街 開發(fā)商 萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 代理商 上海新聯(lián)康投資顧問有限公司 占地面積 ㎡ 容積率 產(chǎn)品面積 聯(lián)排 220M2 戶型 3室 3廳 3衛(wèi) 和 4室 3廳 3衛(wèi) 價(jià)格 1500017000元 /M2 項(xiàng)目賣點(diǎn) 萬科品牌 西山森林公園、水庫生態(tài)景觀 休閑看海，生活靠山 建筑風(fēng)格 西班牙 樓間距 2427M 案例：溪之谷 建筑 西班牙風(fēng)格，色彩鮮明 案例：溪之谷 戶型點(diǎn)評(píng) 一層 ，但整體進(jìn)深較大， 頂層大退臺(tái)，空中花園，室外享受山景 220M2 ，三室三廳三衛(wèi)，經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品 案例：溪之谷 樣板間 擁有山居的沉穩(wěn)、內(nèi)斂 以木質(zhì)元素為主，凸現(xiàn)生態(tài)居住環(huán)境 整體風(fēng)格偏現(xiàn)代中式（簡(jiǎn)約）風(fēng)格 符合山景別墅的居住特點(diǎn) 案例：溪之谷 地理位置 旅順?biāo)訛吃?chǎng)北側(cè) 開發(fā)商 大連億達(dá)集團(tuán) 園林設(shè)計(jì) 豪斯泰勒張思圖德設(shè)計(jì) 建筑規(guī)模 178棟別墅 容積率 產(chǎn)品面積 獨(dú)棟 170250M2 戶型 三室兩廳兩衛(wèi) 價(jià)格 25000元 /M2 總套數(shù) 1300（包括公寓產(chǎn)品） 項(xiàng)目定位 海岸度假 深深的海洋，悠悠的時(shí)光 車庫比 1： 2 樓間距 3M 案例：藍(lán)灣 戶型點(diǎn)評(píng) 南向看?？臻g較大 大面寬 門廳玄關(guān)設(shè)計(jì)突出私密性 贈(zèng)送花園和半地下室 案例：藍(lán)灣 樣板間 歐洲田園風(fēng)格 細(xì)節(jié)體現(xiàn)珍藏價(jià)值 案例：藍(lán)灣 地理位置 中山路與旅順南路交匯 開發(fā)商 安達(dá)圣島集團(tuán) 建筑形態(tài) 獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼 容積率 產(chǎn)品面積 360500M2 戶型 三室、四室 價(jià)格 預(yù)計(jì) 20220元 /M2 建筑風(fēng)格 西班牙 項(xiàng)目定位 大連的海岸生活 假如大連沒有海 樓間距 10M 規(guī)劃配套 海岸商業(yè)區(qū)、藍(lán)堡休閑俱樂部、景觀中心廣場(chǎng)、海濱五星級(jí)酒店、 露天溫泉海水浴場(chǎng)、亞洲規(guī)模最大的帆船游艇港 案例：小平島 獨(dú)棟別墅 花園洋房 案例：小平島 高層 多層 商業(yè)廣場(chǎng) ? 藍(lán)灣、溪之谷的別墅產(chǎn)品以經(jīng)濟(jì)型、品質(zhì)感為吸引力，成為大連別墅發(fā)展的一個(gè)過渡階段。 ? 品牌力在吸引客群和推廣過程中作用突出。 ? 小平島依賴旅游地產(chǎn)的綜合規(guī)劃，同時(shí)在高新園區(qū)和軟件園產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中，二者綜合提升了項(xiàng)目的遠(yuǎn)景價(jià)值。 ? 產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，突出觀景效果，但整體缺少獨(dú)享性和尊貴性。 案例總結(jié) 2 市 場(chǎng) 篇 定 位 篇 策 略 篇 地塊分析 市場(chǎng)定位 客群定位 產(chǎn)品建議 別墅市場(chǎng)分析 別墅案例分析 A 本項(xiàng)目 本項(xiàng)目 生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，交通便利，生活配套薄弱 ?本地塊位于旅順中路上，是生態(tài)旅游產(chǎn)業(yè)帶上離市區(qū)最便捷的綜合開發(fā)地塊； ?地塊三面環(huán)山，南部面向旅順中路，路況良好；對(duì)面為水庫，自然環(huán)境優(yōu)越； ?當(dāng)前區(qū)域生活配套薄弱，常住人口稀少，不適合低端客群居住。 大廟溝 衛(wèi)平溝 旅順中路 地塊分析 ?星海灣， ? 中山廣場(chǎng)， ? 機(jī)場(chǎng)， ? 西安路， 地塊外聯(lián)性良好，距主要商業(yè)商務(wù)中心較便捷 地塊分析 ?與溪之谷的位置相當(dāng)。溪之谷到西安路距離為 。 ? 兩個(gè) 18洞高爾夫球場(chǎng)規(guī)劃 ? 地塊狹長(zhǎng)、縱深，沿山體錯(cuò)落，平整，具有曲徑通幽的自然條件，原生態(tài)景觀帶； ? 山體景觀優(yōu)越，東側(cè)山體是規(guī)劃中的兩個(gè) 18洞國(guó)際水準(zhǔn)的高爾夫球場(chǎng)，其中一個(gè)球場(chǎng)預(yù)計(jì) 09年初可投入使用 . ? 地塊縱深 衛(wèi)平溝，因高爾夫賦予更多商務(wù)社交和休閑的契機(jī) ? 規(guī)劃中高爾夫會(huì)所、企業(yè)會(huì)所 ? 規(guī)劃中歐洲商業(yè)街 地塊分析 大廟溝，相對(duì)私密的空間，內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)成為重點(diǎn) ? 一個(gè)五星級(jí)酒店規(guī)劃 ? 地塊縱深 ? 地塊狹長(zhǎng)、縱深，坡度稍小，地塊平整，廣場(chǎng)部分較開闊，曲徑通幽豁然開朗，內(nèi)部更多私密性。 ? 有遺留的銀水庫、小廣場(chǎng)，山體景觀資源，可成為社區(qū)內(nèi)景觀設(shè)計(jì)的輔助元素。 ? 規(guī)劃中歐洲商業(yè)街 地塊分析 突破點(diǎn)：充分發(fā)揮地塊的景觀優(yōu)勢(shì)，以高爾夫主題規(guī)劃為發(fā)展契機(jī)，打造屬于少數(shù)人的高端綜合項(xiàng)目 交通外聯(lián)性好，山景資源優(yōu)越，項(xiàng)目規(guī)劃高端，綜合開發(fā)可弱化當(dāng)前生活配套的劣勢(shì) 優(yōu)勢(shì)（ Strength） S大連重要品牌開發(fā)商集商業(yè)休閑運(yùn)動(dòng)和居住為一體的綜合地產(chǎn)項(xiàng)目 S地塊位于生態(tài)旅游發(fā)展帶與市區(qū)聯(lián)系的交界處 S地塊生態(tài)環(huán)境極佳，山水景觀突出，縱深的延伸，私密性極好 S地塊本身高爾夫球場(chǎng)、高爾夫會(huì)所、企業(yè)會(huì)所、五星級(jí)酒店的規(guī)劃，為項(xiàng)目本身提供了良好的發(fā)展前景 劣勢(shì)（ Weakness） W地塊對(duì)面沿水庫的餐飲較低端，影響地塊本身的高端定位 W目前區(qū)域認(rèn)可度較低，生活配套薄弱 機(jī)會(huì)（ Opportunity） O政府對(duì)旅順中路生態(tài)旅游的整體規(guī)劃和支持 O項(xiàng)目的綜合開發(fā)，帶來良好的發(fā)展前景 威脅（ Threat） T即將入市的高端海景別墅項(xiàng)目較多，高端客群易分流 地塊總結(jié) 市 場(chǎng) 篇 定 位 篇 策 略 篇 地塊分析 市場(chǎng)定位 客群定位 產(chǎn)品建議 別墅市場(chǎng)分析 別墅案例分析 本項(xiàng)目的初衷： ? 以海昌集團(tuán)打造旅游地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力 ? 聯(lián)合政府引導(dǎo)旅順中路生態(tài)度假帶的發(fā)展壯大 ? 以具有國(guó)際性高端貴族特質(zhì)的 GOLF運(yùn)動(dòng)為出發(fā)點(diǎn) ? 引領(lǐng)大連市 GOLF高端住宅項(xiàng)目 名稱 地點(diǎn) 洞數(shù) 市場(chǎng)優(yōu)勢(shì) 經(jīng)營(yíng)特色 備注 金石灘 金石灘國(guó)家 度假區(qū) 36洞 旅游資源豐富，國(guó)內(nèi)知名度高，交通便捷、設(shè)施完善、球道挑戰(zhàn)性強(qiáng) 海景風(fēng)光球場(chǎng) 承攬賽事多 五星級(jí)會(huì)所正在規(guī)劃中，附近有國(guó)際會(huì)議中心 夏麗 夏家河海濱 18洞 球場(chǎng)規(guī)模大，富有變化的雙果嶺球道 配合海景資源，享受更全面的休閑度假 東北地區(qū)唯一冬季不封場(chǎng)的高爾夫球場(chǎng) 灣山 旅順鹽場(chǎng)新 村 27洞 現(xiàn) 9洞營(yíng)業(yè) 球道狹窄，難度大，沿海岸線分布，環(huán)境優(yōu)美 海景資源豐富 球場(chǎng)建設(shè)初期 宏觀定位休閑運(yùn)動(dòng)基地 西郊 大連甘井子區(qū)紅旗街道岔鞍村 18洞賽事級(jí) 9洞燈光 綠化好、難度高，距離市中心近 山地挑戰(zhàn)性球場(chǎng) 設(shè)施配套先進(jìn) 東方 金州經(jīng)濟(jì)技 術(shù)開發(fā)區(qū) 18洞 9洞提前營(yíng)業(yè) 是渤海之濱唯一的國(guó)際競(jìng)賽級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 18洞高爾夫球場(chǎng)，雙球道球場(chǎng)設(shè)計(jì) 比較平緩型球場(chǎng)，球道長(zhǎng)，規(guī)劃以賽事為主 未營(yíng)業(yè) 2*18洞的高爾夫球場(chǎng)，是當(dāng)前僅次于金石灘的重點(diǎn)高爾夫項(xiàng)目，是距離市區(qū)商務(wù)中心最近的國(guó)際水平 GOLF ?關(guān)鍵詞： GOLF ? 金石灘因區(qū)域度假資源形成較大的傳播口配，良好的國(guó)際商務(wù)、休閑氛圍成為金石灘高爾夫經(jīng)營(yíng)良好的關(guān)鍵； ? 西郊高爾夫試營(yíng)業(yè)，因與商務(wù)中心的近距離和山體的高難度受到關(guān)注； ? 其他項(xiàng)目均有海景資源，典型以度假休閑為導(dǎo)向。 談?wù)劥筮B GOLF GOLF： 不只是一種運(yùn)動(dòng)，更是一種文化 ? 貴族文化 :GOLF是 “ 貴族集團(tuán) ” 所固有的品質(zhì)文化和行為特征 ?競(jìng)技文化： GOLF是一種體育比賽，融入競(jìng)技的精神，和對(duì)輸贏的關(guān)注 ?生意文化： GOLF的特定人群，以輕松、休閑的方式打造生意平臺(tái) ?休閑、旅游文化 :還是融入 “ 商旅 ” 的休閑， GOLF離不開商務(wù)溝通、 ?營(yíng)銷文化 國(guó)際的、高端的、金字塔尖的、生態(tài)休閑中更多的商務(wù)、休閑、社交 ? GOLF 1 G：綠色 (Green)，是現(xiàn)代人回歸自然、 享受自然的運(yùn)動(dòng)。 O：氧氣 (Oxyg