【正文】 房群體也是住房消費主體之一，這一群體中部分屬于被動性提前購房。來自業(yè)內(nèi)的消息，北京萬達的下屬公司號稱接下勝利路以西、環(huán)山路以北、南大街以南的的舊城改造項目，投入資金將超過10個億，如果該項目得以實施，將是未來三年內(nèi)煙臺市綜合規(guī)模最大的項目。動遷戶達上千戶，這部分居戶的戶均面積較小，會借機改善居住條件，新房戶均面積也會比老房子大，而這一住房消費群體大多定位于中低檔住房。————投資性購房風險增大，但市場前景仍較為樂觀。貸款購房進行投資的居民已不在少數(shù)，其普遍心理是以房租獲利或轉(zhuǎn)手獲利，這種投資風險將可能加大，其一，投資性購房比重顯著增加，各商業(yè)銀行將采取措施來控制貸款風險；其二，目前廣泛關(guān)注的央行房貸政策討論看，雖然能降低銀行風險，但某些政策在一定程度上不利于住房消費，如降低按揭成數(shù)將會在一定程度上增加實惠小房型面積的需求，同時由于首付增加，也會把部分現(xiàn)在的有效需求拒之市外，這部份需求主要來自剛工作不久的群體和低收入的家庭。從長期來看，煙臺外來流動人口會不斷變化增加，各層次的住房租賃市場前景良好，因此以獲取租金性的投資購房前景樂觀?！鈦碣Y金購房需求持續(xù)增長，但市場有效容量具有不確定性。隨著城市競爭力不斷增強，內(nèi)外銷商品房并軌，投資環(huán)境和生活環(huán)境不斷提升，外來購房需求不斷增長。在高端市場，本地人士需求日趨飽和，大量需求將來自市外，但具有較大的不確定性?！c前些年“一步到位”的購房觀念不同，需求多樣化、個性化，階段性購房成為年輕人置業(yè)的理性選擇的方式。年輕的新生代群體剛剛參加工作，收入低是暫時的，在無房中占有相當大的比例，是不容忽視的潛在購房生力軍。這部分人沒有趕上福利分房的末班車，也沒有足夠的積蓄購房，但他們是最具獨立意識和個性化的消費群體，因此，小戶型、總價低、位置好的“迷你型”住房（而不是所謂的酒店公寓）是他們購房的首選，便于二次置業(yè)時易于出手或出租。就煙臺目前供給的住宅看，這一群體往往是被市場遺忘的群體?！M者購房選擇日趨理性。家庭規(guī)模在縮小，而住房面積在增大，這反映居民住房消費水平在提高，但這種逆向變化存在不合理的因素，消費者是被迫接受這種不正常的住房消費。子女成家后與父母分住這一典型的生活習俗，也可能會逐步使房型實惠的中小戶型回歸。2004年第一季度主成交面積已顯現(xiàn)此種跡象（海濱豪宅除外），85～120㎡的經(jīng)濟實用型成為主力戶型，表明消費者已開始理性選擇。需求引導(dǎo)供給，將會成為今后住宅建設(shè)的主導(dǎo)，強迫消費時代已經(jīng)結(jié)束，消費者被迫接受開發(fā)商提供住房產(chǎn)品的局面將會得到扭轉(zhuǎn)。在基本的住房需求的到滿足后，若開發(fā)商不能以需求為主導(dǎo)提供住宅產(chǎn)品，消費者將會持幣觀望，也會造成新結(jié)構(gòu)性失衡和資源浪費。煙臺房價走勢分析2004年煙臺的房價在年初就由于建材的漲價而帶動來，市區(qū)低中高三檔住宅物業(yè)的不同程度上都有提價，漲幅多在200—400元/平，寫字樓和商業(yè)項目漲幅更大一些。據(jù)有關(guān)部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，%。 市場定價：房屋供需比例決定價格 房價貴了，不是某個人定的價格，而是市場定的價。像其他商品一樣，房地產(chǎn)的價格受供應(yīng)量的影響，當市場供應(yīng)大于需求時，商品降價，當需求大于供應(yīng)時，商品的價格上漲，這是市場的價格規(guī)律。而從煙臺本地的情況來看，從02年以來，煙臺房地產(chǎn)市場需求量就開始激增，到今年乃至今后兩三年內(nèi)，仍保持強勁的市場需求量。究其原因，主要是由于以下幾個方面引起的：煙臺城市化進程加快，城市魅力凸現(xiàn)，外來人口大幅激增。從煙臺的新形象我們都能看到煙臺城市化進程的成果，城建的大手筆、旅游的快速發(fā)展、國際性博覽會……煙臺吸引著越來越多的國外人員、外地人前來投資、經(jīng)商、工作和生活。據(jù)調(diào)查，未來兩三年煙臺外來人口將會以２０％左右的速度增長，城市居民數(shù)量將不斷增長。保守估計，新增外來人口每年將為煙臺房地產(chǎn)帶來１１萬平方米左右的需求，加上本市原有需求量，市區(qū)每年的需求在９０萬平方米左右，所以從整體需求量上來看，房地產(chǎn)的市場前景看好。結(jié)婚高峰時期，年輕人成為住房主力消費群體。上世紀八十年代前后，中國遭遇人口出生高峰期。二十多年后的今天，這群人都要面對一個問題：結(jié)婚。而“婚房”更是其中的重中之重?，F(xiàn)在年輕人的住房消費觀念都有所改變，一般情況下，他們從結(jié)婚之后，都不再與父母生活在一起，而是真正獨立“成家立業(yè)”了。據(jù)煙臺西郊某樓盤的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，其已購房客戶中大約有50%強的人，都是為結(jié)婚而準備“婚房”。離市中心或工作單位不遠，首付三四萬，月供1000元左右，面積在5080平左右的住房是這部分年輕消費群體的首選。舊城改造再度增加市場需求從煙臺的規(guī)劃藍圖來看，煙臺市區(qū)內(nèi)幾個較大的居民區(qū)將是明年舊城改造的重點。毋庸置疑，原居住區(qū)居民的安置將是一個大問題，在拆遷、建設(shè)、銷售、入住的整個開發(fā)周期內(nèi)（至少一到兩年），原居住區(qū)居民會對房屋的二級市場產(chǎn)生很大的影響（租賃市場和二手房市場），進而影響一級市場。因為在租售比達到一定比例時，原本租房的人群會選擇購房。炒房引起供應(yīng)量相對不足，土地政策下開發(fā)量減少。另外就是前面提到的，由于土地政策和炒房大軍的存在，煙臺的房屋開發(fā)量絕對和相對供應(yīng)不足。有資料顯示：，% 。這種情況下，煙臺房價上漲與否不言而喻。福山區(qū)樓盤分析（煙臺最具活力板塊之一）◆曙光名座地理位置：福山高新區(qū)福海路西鴻福街 發(fā)展商：煙臺市玉森房屋綜合開發(fā)公司占地面積：12公頃 總建面積：20萬㎡ 容 積 率：綠 化 率：% 車位規(guī)劃：1：(地下) 總 棟 數(shù)：21棟總規(guī)劃戶數(shù)：1400~1500戶 主力面積：㎡\㎡房型格局：2室2廳1廚1衛(wèi) 價格走勢：層增100元物業(yè)管理費：㎡(多層) ㎡(小高層)工程進度：2003年9月開盤項目概況：①一期由12棟多層（六層）組成，余50套左右的低層。②二期由2棟多層（六層）和4棟小高層組成，建筑面積12萬㎡,2004年推出的，都是期房，多層銷售近1/3，小高層剛開始售。③三期由3棟高層組成，2005年春天開工。全部綠化到位2006年。戶型面積：小高層119/135/136/145/150㎡多層84/85/86/87/108/110㎡銷售價格：①多層1800元/㎡起價，2150元/㎡最高價 ②閣樓1200元/㎡精裝修，全部售完。③小高層2500元/㎡起價，3400元/㎡最高價；東單元比西單元貴80元/㎡。 目前屬內(nèi)部認購期優(yōu)惠400元/㎡，目前均價2600元/㎡。④網(wǎng)點：面東、面南的4000元/㎡，面西的3900元/㎡。⑤車庫：2600元/㎡⑥小棚：1300元/㎡銷 售 率：75%左右銷售周期：9個月廣告包裝主線：煙臺西區(qū)首家大型溫暖陽光社區(qū)宣傳媒體組合：報紙、傳單、中央3套臺標銷售綜合評價：全程、大力打造、媒體廣告宣傳，憑借“溫暖陽光”的銷售定位策略，以“收藏一份真情”為主題的銷售思路，已博得福山市民的青睞，在短期的內(nèi)部認購期內(nèi)，銷售火爆位居福山之首。環(huán)境、交通、配套分析：本案位于芝罘區(qū)、福山區(qū)、開發(fā)區(qū)交界處，交通便利，環(huán)境優(yōu)美，臨夾河伴金沙灘。小區(qū)內(nèi)大面積多功能會所，休閑運動廣場、健身娛樂設(shè)施零您盡享生活之美樂，配套的教學(xué)設(shè)施、銀行、批發(fā)市場、商場、使您的生活一切方便。產(chǎn)品綜合素質(zhì)評價：煙臺首創(chuàng)水地熱取暖，形成本案最大的賣點，全方位的精裝修，高尚物業(yè)、智能空間，使曙光名座成為福山房產(chǎn)一大特色?！舾缓阑▓@地理位置：福山區(qū)松霞路段發(fā) 展 商：煙臺福山天府房地產(chǎn)開發(fā)公司 大連家盛房屋開發(fā)有限公司占地面積：12萬㎡ 總建面積：14萬㎡ 容 積 率：：1綠 化 率：40% 車位規(guī)劃：1：1 總規(guī)劃戶數(shù)：1600戶主力面積：50㎡、260㎡ 戶型格局：3室2廳2衛(wèi)價格走勢：起價1280元/㎡ 層增100元項目概況：①3期網(wǎng)點3100元/㎡（139㎡/106㎡原價2950元/㎡）②㎡③停車場/人工湖/亭閣/休閑廣場/商業(yè)網(wǎng)點/緊靠學(xué)校,銀行,醫(yī)院,市場,酒店,車站④共26棟多層，目前只余閣樓，其余全售完。銷 售 率：98% 銷售周期：24個月廣告包裝主線：自然、健康、美景、現(xiàn)房生命在于運動，健康共同擁有宣傳媒體組合：報紙、傳單銷售綜合評價：“簡單、明了”，以產(chǎn)品自身形象打動人的銷售路線，小的廣告投入，大的現(xiàn)場包裝，觀房車、銷售人員全程陪同，使得客戶切身感受富豪社區(qū)的魅力，銷售取得了巨大的成功。環(huán)境、交通、配套分析：小區(qū)位于煙臺高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，同三高速，城市快線相臨，交通方便。小區(qū)內(nèi)精致的庭院園林，專業(yè)化，全部封閉的物業(yè)管理，體貼完善的家政府服務(wù)，超市、銀行、郵局、餐飲娛樂近在咫尺，幼兒園、小學(xué)、中學(xué)，更為子女獨身而建，是您享受到最完美、完善的生活。產(chǎn)品綜合素質(zhì)評價：以創(chuàng)建“煙臺首個健康主題生活區(qū)”，倡導(dǎo)新健康的和諧生活，其巨大的發(fā)展空間，使富豪成為置業(yè)投資的首選，并具備了更大的升值潛力?！翥y河名都發(fā) 展 商：山東邦捷企業(yè)集團有限公司地位位置：福山區(qū)松霞路中段 建筑面積：10萬㎡園林：3萬㎡原版東方園林 商業(yè)配套：㎡風情街會所：1300㎡私家泛會所 戶型面積：84~250㎡開盤日期：2003年底（1750元/㎡起價）項目概況：①15棟多層（84㎡的居多，120/110/133/140㎡）起價1900元/㎡，高價2300元/㎡2棟小高層（143/128/93/96㎡）起價2160元/㎡（西）2240元/㎡（東） 高價2640元/㎡,目前均價2600元/㎡②所有的頂樓都是復(fù)式的120~200㎡左右的。③22000㎡的步行街，共78套商鋪，一、二層整售。 內(nèi)置街60~100㎡，4400~4700元/㎡外置街74/107/200㎡以上，5600~5800元/㎡銷售狀況：①一期的多層銷售率90%左右，多數(shù)被福山當?shù)厝速徺I②二期的小高層西面的剛開始售，東面的小高層和中心區(qū)的一多層，上海通用正 在協(xié)商團購，暫不對外。③網(wǎng)點的銷售率：55%銷 售 率：75% 銷售周期：7個月形象宣傳主廣告語：精致感動生活建筑特色：“中西合璧，兼容并蓄”的海派文化精髓廣告包裝主線：沒有內(nèi)涵就沒有生命力，對于生活來說如此，對于精致的生活更是如此。宣傳媒體組合：報紙、車體銷售綜合評價：大量的車體廣告宣傳，售樓處的形象包裝，使其產(chǎn)品形象有別于其他的樓盤，在檔次上給人以震撼力。所以一期的銷售取得了意想不到的快速成功。環(huán)境、交通、配套分析：地處高新區(qū)繁華路段，交通發(fā)達。比鄰夾河生態(tài)園（擬建水上公園、森林公園、奧林匹克公園等）緊接6萬㎡銀河廣場，獨享無敵景觀。社區(qū)內(nèi)22000㎡步行街完善生活配套、便利、快捷、讓每天的生活在悠然中度過。名仕私家會所，滿足生活中一切溝通需要。嚴密的保安防范體系，前置噴泉廣場，擬建銀河金太陽托兒所，為業(yè)主解除子女教育照顧之憂。產(chǎn)品綜合素質(zhì)評價：整個產(chǎn)品定位很超前，在福山尚屬首例，全錯層戶型設(shè)計，動靜干濕分離，居住品位媲美別墅，又避免了別墅的冷漠。全福山首創(chuàng)“小高層品位名宅”，吸引了部分外企人士的關(guān)注。所處位置是福山區(qū)未來高檔樓盤的集中地。具有相當?shù)纳禎摿?。◆北方月光心境地理位置：福山區(qū)福海路姜劉疃發(fā) 展 商：北方房地產(chǎn)公司 占地面積：㎡總建面積：㎡ 容 積 率： 綠 化 率：%開盤日期：2003年7月 房型格局：2室1廳 車位規(guī)劃：1：（）主力面積：70—80㎡ 價格走勢：層增100元銷售周期：10個月廣告包裝主線：福海路上首席大型健康文化社區(qū)宣傳媒體組合：報紙、中央4套臺標銷售綜合評價：比較專業(yè)的銷售隊伍，專業(yè)的全程營銷策劃，在加上巨大的報紙、電視廣告宣傳，北方月光心境