【正文】 房群體也是住房消費(fèi)主體之一，這一群體中部分屬于被動(dòng)性提前購房。來自業(yè)內(nèi)的消息，北京萬達(dá)的下屬公司號(hào)稱接下勝利路以西、環(huán)山路以北、南大街以南的的舊城改造項(xiàng)目，投入資金將超過10個(gè)億，如果該項(xiàng)目得以實(shí)施，將是未來三年內(nèi)煙臺(tái)市綜合規(guī)模最大的項(xiàng)目。動(dòng)遷戶達(dá)上千戶，這部分居戶的戶均面積較小，會(huì)借機(jī)改善居住條件，新房戶均面積也會(huì)比老房子大，而這一住房消費(fèi)群體大多定位于中低檔住房?！顿Y性購房風(fēng)險(xiǎn)增大，但市場(chǎng)前景仍較為樂觀。貸款購房進(jìn)行投資的居民已不在少數(shù)，其普遍心理是以房租獲利或轉(zhuǎn)手獲利，這種投資風(fēng)險(xiǎn)將可能加大，其一，投資性購房比重顯著增加，各商業(yè)銀行將采取措施來控制貸款風(fēng)險(xiǎn)；其二，目前廣泛關(guān)注的央行房貸政策討論看，雖然能降低銀行風(fēng)險(xiǎn)，但某些政策在一定程度上不利于住房消費(fèi)，如降低按揭成數(shù)將會(huì)在一定程度上增加實(shí)惠小房型面積的需求，同時(shí)由于首付增加，也會(huì)把部分現(xiàn)在的有效需求拒之市外，這部份需求主要來自剛工作不久的群體和低收入的家庭。從長(zhǎng)期來看，煙臺(tái)外來流動(dòng)人口會(huì)不斷變化增加，各層次的住房租賃市場(chǎng)前景良好，因此以獲取租金性的投資購房前景樂觀?！鈦碣Y金購房需求持續(xù)增長(zhǎng)，但市場(chǎng)有效容量具有不確定性。隨著城市競(jìng)爭(zhēng)力不斷增強(qiáng)，內(nèi)外銷商品房并軌，投資環(huán)境和生活環(huán)境不斷提升，外來購房需求不斷增長(zhǎng)。在高端市場(chǎng)，本地人士需求日趨飽和，大量需求將來自市外，但具有較大的不確定性?！c前些年“一步到位”的購房觀念不同，需求多樣化、個(gè)性化，階段性購房成為年輕人置業(yè)的理性選擇的方式。年輕的新生代群體剛剛參加工作，收入低是暫時(shí)的，在無房中占有相當(dāng)大的比例，是不容忽視的潛在購房生力軍。這部分人沒有趕上福利分房的末班車，也沒有足夠的積蓄購房，但他們是最具獨(dú)立意識(shí)和個(gè)性化的消費(fèi)群體，因此，小戶型、總價(jià)低、位置好的“迷你型”住房（而不是所謂的酒店公寓）是他們購房的首選，便于二次置業(yè)時(shí)易于出手或出租。就煙臺(tái)目前供給的住宅看，這一群體往往是被市場(chǎng)遺忘的群體?！M(fèi)者購房選擇日趨理性。家庭規(guī)模在縮小，而住房面積在增大，這反映居民住房消費(fèi)水平在提高，但這種逆向變化存在不合理的因素，消費(fèi)者是被迫接受這種不正常的住房消費(fèi)。子女成家后與父母分住這一典型的生活習(xí)俗，也可能會(huì)逐步使房型實(shí)惠的中小戶型回歸。2004年第一季度主成交面積已顯現(xiàn)此種跡象（海濱豪宅除外），85～120㎡的經(jīng)濟(jì)實(shí)用型成為主力戶型，表明消費(fèi)者已開始理性選擇。需求引導(dǎo)供給，將會(huì)成為今后住宅建設(shè)的主導(dǎo)，強(qiáng)迫消費(fèi)時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，消費(fèi)者被迫接受開發(fā)商提供住房產(chǎn)品的局面將會(huì)得到扭轉(zhuǎn)。在基本的住房需求的到滿足后，若開發(fā)商不能以需求為主導(dǎo)提供住宅產(chǎn)品，消費(fèi)者將會(huì)持幣觀望，也會(huì)造成新結(jié)構(gòu)性失衡和資源浪費(fèi)。煙臺(tái)房?jī)r(jià)走勢(shì)分析2004年煙臺(tái)的房?jī)r(jià)在年初就由于建材的漲價(jià)而帶動(dòng)來，市區(qū)低中高三檔住宅物業(yè)的不同程度上都有提價(jià)，漲幅多在200—400元/平，寫字樓和商業(yè)項(xiàng)目漲幅更大一些。據(jù)有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，%。 市場(chǎng)定價(jià)：房屋供需比例決定價(jià)格 房?jī)r(jià)貴了，不是某個(gè)人定的價(jià)格，而是市場(chǎng)定的價(jià)。像其他商品一樣，房地產(chǎn)的價(jià)格受供應(yīng)量的影響，當(dāng)市場(chǎng)供應(yīng)大于需求時(shí)，商品降價(jià)，當(dāng)需求大于供應(yīng)時(shí)，商品的價(jià)格上漲，這是市場(chǎng)的價(jià)格規(guī)律。而從煙臺(tái)本地的情況來看，從02年以來，煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量就開始激增，到今年乃至今后兩三年內(nèi)，仍保持強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求量。究其原因，主要是由于以下幾個(gè)方面引起的：煙臺(tái)城市化進(jìn)程加快，城市魅力凸現(xiàn)，外來人口大幅激增。從煙臺(tái)的新形象我們都能看到煙臺(tái)城市化進(jìn)程的成果，城建的大手筆、旅游的快速發(fā)展、國(guó)際性博覽會(huì)……煙臺(tái)吸引著越來越多的國(guó)外人員、外地人前來投資、經(jīng)商、工作和生活。據(jù)調(diào)查，未來兩三年煙臺(tái)外來人口將會(huì)以２０％左右的速度增長(zhǎng)，城市居民數(shù)量將不斷增長(zhǎng)。保守估計(jì)，新增外來人口每年將為煙臺(tái)房地產(chǎn)帶來１１萬平方米左右的需求，加上本市原有需求量，市區(qū)每年的需求在９０萬平方米左右，所以從整體需求量上來看，房地產(chǎn)的市場(chǎng)前景看好。結(jié)婚高峰時(shí)期，年輕人成為住房主力消費(fèi)群體。上世紀(jì)八十年代前后，中國(guó)遭遇人口出生高峰期。二十多年后的今天，這群人都要面對(duì)一個(gè)問題：結(jié)婚。而“婚房”更是其中的重中之重?，F(xiàn)在年輕人的住房消費(fèi)觀念都有所改變，一般情況下，他們從結(jié)婚之后，都不再與父母生活在一起，而是真正獨(dú)立“成家立業(yè)”了。據(jù)煙臺(tái)西郊某樓盤的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，其已購房客戶中大約有50%強(qiáng)的人，都是為結(jié)婚而準(zhǔn)備“婚房”。離市中心或工作單位不遠(yuǎn)，首付三四萬，月供1000元左右，面積在5080平左右的住房是這部分年輕消費(fèi)群體的首選。舊城改造再度增加市場(chǎng)需求從煙臺(tái)的規(guī)劃藍(lán)圖來看，煙臺(tái)市區(qū)內(nèi)幾個(gè)較大的居民區(qū)將是明年舊城改造的重點(diǎn)。毋庸置疑，原居住區(qū)居民的安置將是一個(gè)大問題，在拆遷、建設(shè)、銷售、入住的整個(gè)開發(fā)周期內(nèi)（至少一到兩年），原居住區(qū)居民會(huì)對(duì)房屋的二級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)生很大的影響（租賃市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)），進(jìn)而影響一級(jí)市場(chǎng)。因?yàn)樵谧馐郾冗_(dá)到一定比例時(shí)，原本租房的人群會(huì)選擇購房。炒房引起供應(yīng)量相對(duì)不足，土地政策下開發(fā)量減少。另外就是前面提到的，由于土地政策和炒房大軍的存在，煙臺(tái)的房屋開發(fā)量絕對(duì)和相對(duì)供應(yīng)不足。有資料顯示：，% 。這種情況下，煙臺(tái)房?jī)r(jià)上漲與否不言而喻。福山區(qū)樓盤分析（煙臺(tái)最具活力板塊之一）◆曙光名座地理位置：福山高新區(qū)福海路西鴻福街 發(fā)展商：煙臺(tái)市玉森房屋綜合開發(fā)公司占地面積：12公頃 總建面積：20萬㎡ 容 積 率：綠 化 率：% 車位規(guī)劃：1：(地下) 總 棟 數(shù)：21棟總規(guī)劃戶數(shù)：1400~1500戶 主力面積：㎡\㎡房型格局：2室2廳1廚1衛(wèi) 價(jià)格走勢(shì)：層增100元物業(yè)管理費(fèi)：㎡(多層) ㎡(小高層)工程進(jìn)度：2003年9月開盤項(xiàng)目概況：①一期由12棟多層（六層）組成，余50套左右的低層。②二期由2棟多層（六層）和4棟小高層組成，建筑面積12萬㎡,2004年推出的，都是期房，多層銷售近1/3，小高層剛開始售。③三期由3棟高層組成，2005年春天開工。全部綠化到位2006年。戶型面積：小高層119/135/136/145/150㎡多層84/85/86/87/108/110㎡銷售價(jià)格：①多層1800元/㎡起價(jià)，2150元/㎡最高價(jià) ②閣樓1200元/㎡精裝修，全部售完。③小高層2500元/㎡起價(jià)，3400元/㎡最高價(jià)；東單元比西單元貴80元/㎡。 目前屬內(nèi)部認(rèn)購期優(yōu)惠400元/㎡，目前均價(jià)2600元/㎡。④網(wǎng)點(diǎn)：面東、面南的4000元/㎡，面西的3900元/㎡。⑤車庫：2600元/㎡⑥小棚：1300元/㎡銷 售 率：75%左右銷售周期：9個(gè)月廣告包裝主線：煙臺(tái)西區(qū)首家大型溫暖陽光社區(qū)宣傳媒體組合：報(bào)紙、傳單、中央3套臺(tái)標(biāo)銷售綜合評(píng)價(jià)：全程、大力打造、媒體廣告宣傳，憑借“溫暖陽光”的銷售定位策略，以“收藏一份真情”為主題的銷售思路，已博得福山市民的青睞，在短期的內(nèi)部認(rèn)購期內(nèi)，銷售火爆位居福山之首。環(huán)境、交通、配套分析：本案位于芝罘區(qū)、福山區(qū)、開發(fā)區(qū)交界處，交通便利，環(huán)境優(yōu)美，臨夾河伴金沙灘。小區(qū)內(nèi)大面積多功能會(huì)所，休閑運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)、健身娛樂設(shè)施零您盡享生活之美樂，配套的教學(xué)設(shè)施、銀行、批發(fā)市場(chǎng)、商場(chǎng)、使您的生活一切方便。產(chǎn)品綜合素質(zhì)評(píng)價(jià)：煙臺(tái)首創(chuàng)水地?zé)崛∨?，形成本案最大的賣點(diǎn)，全方位的精裝修，高尚物業(yè)、智能空間，使曙光名座成為福山房產(chǎn)一大特色?！舾缓阑▓@地理位置：福山區(qū)松霞路段發(fā) 展 商：煙臺(tái)福山天府房地產(chǎn)開發(fā)公司 大連家盛房屋開發(fā)有限公司占地面積：12萬㎡ 總建面積：14萬㎡ 容 積 率：：1綠 化 率：40% 車位規(guī)劃：1：1 總規(guī)劃戶數(shù)：1600戶主力面積：50㎡、260㎡ 戶型格局：3室2廳2衛(wèi)價(jià)格走勢(shì)：起價(jià)1280元/㎡ 層增100元項(xiàng)目概況：①3期網(wǎng)點(diǎn)3100元/㎡（139㎡/106㎡原價(jià)2950元/㎡）②㎡③停車場(chǎng)/人工湖/亭閣/休閑廣場(chǎng)/商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)/緊靠學(xué)校,銀行,醫(yī)院,市場(chǎng),酒店,車站④共26棟多層，目前只余閣樓，其余全售完。銷 售 率：98% 銷售周期：24個(gè)月廣告包裝主線：自然、健康、美景、現(xiàn)房生命在于運(yùn)動(dòng)，健康共同擁有宣傳媒體組合：報(bào)紙、傳單銷售綜合評(píng)價(jià)：“簡(jiǎn)單、明了”，以產(chǎn)品自身形象打動(dòng)人的銷售路線，小的廣告投入，大的現(xiàn)場(chǎng)包裝，觀房車、銷售人員全程陪同，使得客戶切身感受富豪社區(qū)的魅力，銷售取得了巨大的成功。環(huán)境、交通、配套分析：小區(qū)位于煙臺(tái)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，同三高速，城市快線相臨，交通方便。小區(qū)內(nèi)精致的庭院園林，專業(yè)化，全部封閉的物業(yè)管理，體貼完善的家政府服務(wù)，超市、銀行、郵局、餐飲娛樂近在咫尺，幼兒園、小學(xué)、中學(xué)，更為子女獨(dú)身而建，是您享受到最完美、完善的生活。產(chǎn)品綜合素質(zhì)評(píng)價(jià)：以創(chuàng)建“煙臺(tái)首個(gè)健康主題生活區(qū)”，倡導(dǎo)新健康的和諧生活，其巨大的發(fā)展空間，使富豪成為置業(yè)投資的首選，并具備了更大的升值潛力?！翥y河名都發(fā) 展 商：山東邦捷企業(yè)集團(tuán)有限公司地位位置：福山區(qū)松霞路中段 建筑面積：10萬㎡園林：3萬㎡原版東方園林 商業(yè)配套：㎡風(fēng)情街會(huì)所：1300㎡私家泛會(huì)所 戶型面積：84~250㎡開盤日期：2003年底（1750元/㎡起價(jià)）項(xiàng)目概況：①15棟多層（84㎡的居多，120/110/133/140㎡）起價(jià)1900元/㎡，高價(jià)2300元/㎡2棟小高層（143/128/93/96㎡）起價(jià)2160元/㎡（西）2240元/㎡（東） 高價(jià)2640元/㎡,目前均價(jià)2600元/㎡②所有的頂樓都是復(fù)式的120~200㎡左右的。③22000㎡的步行街，共78套商鋪，一、二層整售。 內(nèi)置街60~100㎡，4400~4700元/㎡外置街74/107/200㎡以上，5600~5800元/㎡銷售狀況：①一期的多層銷售率90%左右，多數(shù)被福山當(dāng)?shù)厝速徺I②二期的小高層西面的剛開始售，東面的小高層和中心區(qū)的一多層，上海通用正 在協(xié)商團(tuán)購，暫不對(duì)外。③網(wǎng)點(diǎn)的銷售率：55%銷 售 率：75% 銷售周期：7個(gè)月形象宣傳主廣告語：精致感動(dòng)生活建筑特色：“中西合璧，兼容并蓄”的海派文化精髓廣告包裝主線：沒有內(nèi)涵就沒有生命力，對(duì)于生活來說如此，對(duì)于精致的生活更是如此。宣傳媒體組合：報(bào)紙、車體銷售綜合評(píng)價(jià)：大量的車體廣告宣傳，售樓處的形象包裝，使其產(chǎn)品形象有別于其他的樓盤，在檔次上給人以震撼力。所以一期的銷售取得了意想不到的快速成功。環(huán)境、交通、配套分析：地處高新區(qū)繁華路段，交通發(fā)達(dá)。比鄰?qiáng)A河生態(tài)園（擬建水上公園、森林公園、奧林匹克公園等）緊接6萬㎡銀河廣場(chǎng)，獨(dú)享無敵景觀。社區(qū)內(nèi)22000㎡步行街完善生活配套、便利、快捷、讓每天的生活在悠然中度過。名仕私家會(huì)所，滿足生活中一切溝通需要。嚴(yán)密的保安防范體系，前置噴泉廣場(chǎng)，擬建銀河金太陽托兒所，為業(yè)主解除子女教育照顧之憂。產(chǎn)品綜合素質(zhì)評(píng)價(jià)：整個(gè)產(chǎn)品定位很超前，在福山尚屬首例，全錯(cuò)層戶型設(shè)計(jì)，動(dòng)靜干濕分離，居住品位媲美別墅，又避免了別墅的冷漠。全福山首創(chuàng)“小高層品位名宅”，吸引了部分外企人士的關(guān)注。所處位置是福山區(qū)未來高檔樓盤的集中地。具有相當(dāng)?shù)纳禎摿??！舯狈皆鹿庑木车乩砦恢茫焊Ｉ絽^(qū)福海路姜?jiǎng)㈩栋l(fā) 展 商：北方房地產(chǎn)公司 占地面積：㎡總建面積：㎡ 容 積 率： 綠 化 率：%開盤日期：2003年7月 房型格局：2室1廳 車位規(guī)劃：1：（）主力面積：70—80㎡ 價(jià)格走勢(shì)：層增100元銷售周期：10個(gè)月廣告包裝主線：福海路上首席大型健康文化社區(qū)宣傳媒體組合：報(bào)紙、中央4套臺(tái)標(biāo)銷售綜合評(píng)價(jià)：比較專業(yè)的銷售隊(duì)伍，專業(yè)的全程營(yíng)銷策劃，在加上巨大的報(bào)紙、電視廣告宣傳，北方月光心境