【正文】 型面積有所偏大，戶型比例調(diào)協(xié)不夠合理?！敬鋱@居】規(guī)劃設(shè)計：小區(qū)由21棟多層樓宇組成，除了臨翠微路為東西走向外，其它都為南北走向，小區(qū)在規(guī)劃上沒有太多可圈可點(diǎn)之處，綠化空間的布置過于零亂，顯得見縫插針，人車沒有分流，給住戶帶來多不便。臨翠微路首層為街鋪。建設(shè)設(shè)計：外立設(shè)計一般，色調(diào)及力面線條過于生硬，外觀沒有考慮空調(diào)機(jī)位，所有戶型基本都是飄窗設(shè)計，實(shí)用率達(dá)92%，在同區(qū)中算上較高。戶型設(shè)計：戶型比例：戶型面積配比：戶 型面 積比 例二房二廳——31%三房二廳——56%復(fù)式——13%分析：臨近路邊的多數(shù)單位為廳出陽臺，況且67M2的二房二廳都可以設(shè)計成雙陽臺，實(shí)屬不易，向內(nèi)戶型則用飄窗取代陽臺，其主觀用意應(yīng)該是突出觀景效果，但是小區(qū)環(huán)境設(shè)計一般，不能突出這種設(shè)計的優(yōu)點(diǎn)。從實(shí)際銷售情況看，總銷售率為60%左右，50和60M2的二房二廳以及792的小三房特別受客戶的青睞，銷售情況比較理想?！径紩A庭】規(guī)劃設(shè)計：總體規(guī)劃分商鋪和住宅兩塊，臨三臺石路一面為錯層式的商鋪，由東面的一層和西向的三層相互錯開，設(shè)計新穎別致。住宅部分以中心廣場、泳池及會所為中心，形成半圍合自然封閉狀態(tài)，小區(qū)注重環(huán)境景觀的設(shè)計，體現(xiàn)都市人追求和向往的陽光、綠意，突出人與自然的和諧。建筑設(shè)計：小區(qū)外立從周邊脫穎而出，顯現(xiàn)都市進(jìn)取、前衛(wèi)的意識，線條硬朗而突出，造型美觀大方，色調(diào)以冷色素為主，綠色、黃色及灰色和諧組合，陽臺用雕花鑄鐵欄桿，簡單中又美觀。戶型設(shè)計：戶型比例：（觀察范圍：一期共14棟278套單元）戶型面積配比：戶 型面 積比 例一房一廳——26%二房二廳——43%三房二廳——（）24%四房二廳4%復(fù)式——3%分析：該盤在戶型設(shè)計上針對周邊生意客戶度身定造，主打二房二廳，戶型的選擇空間較大，可以適應(yīng)不同層次的需求，值得一提的是該盤65平方米以上的戶型都引進(jìn)躍式設(shè)計，比較符合主題定位，適合中青年主流客戶追求時尚、潮流的特點(diǎn)。目前在售的貨量中，銷售率接近90%，以二房和三房單位為主?！俱y石雅園】規(guī)劃設(shè)計：整個小區(qū)由56棟多層、小高層和高層樓宇組成，規(guī)劃上比較突出朝向因素，小區(qū)在水景、園林等泛亞易道進(jìn)行園林景觀設(shè)計，小區(qū)觀景戶型的安排和數(shù)量上巧妙結(jié)比如在活水泉眼等中心景點(diǎn)周圍應(yīng)該采用圍合狀來布局樓宇，以便盡可能增加觀景單位的數(shù)量。另外無論從風(fēng)向還是從經(jīng)濟(jì)效益出發(fā)，臨路的北面和西面都應(yīng)該設(shè)計成連體的高層，而不是多層。值得一提的是該盤配套較全，學(xué)校、酒店、會所、泳池等設(shè)施一應(yīng)俱全。建筑設(shè)計：整體色調(diào)以綠色為主，外立面線條變化感不強(qiáng)，過于流于形式，沒有突出項(xiàng)目作為區(qū)域標(biāo)志性的元素，住宅外立預(yù)留并隱藏了空調(diào)機(jī)位置，考慮到外立面的美觀和整體性，這在前山附近樓盤中是較為少見的。戶型設(shè)計：分析：總體戶型面積偏大，主要鎖定高收入階層，專為二次置業(yè)度身定做，戶型主要以100平方米的三房二廳為主，同時也有部分四房、五房等躍式觀景單位。平面戶型總體功能空間方正實(shí)用，臥室、客廳寬敞明亮，大單位增設(shè)多功能廳和書房，所有戶型都采用低飄窗臺，增加極致的景觀效果?！旧剿A庭】規(guī)劃設(shè)計：小區(qū)依山勢而上，規(guī)劃14棟11層半圍合中庭花園而成，首層超高達(dá)6米的架空綠化，人車分流，中庭花園匠心考用，設(shè)計成浣溪流水，并以水流為中心，移步換景，在珠海著實(shí)難得一見。建筑設(shè)計：外觀呈歐陸風(fēng)格，明快、飄逸的屋頂造型把整個小區(qū)融入到周邊舒暢的海洋，鑄鐵欄更加注重觀景的效果，室內(nèi)隱梁隱柱設(shè)計，落地轉(zhuǎn)角飄窗臺更加人性化地把市內(nèi)空間和室外美景巧妙地結(jié)合。戶型設(shè)計：戶型比例：戶型面積配置：戶 型面 積比 例二房二廳——17%三房二廳——54%四房二廳——23%復(fù)式——6%分析：針對周邊目標(biāo)客戶較高的消費(fèi)力，再結(jié)合產(chǎn)品各方面的定位，該盤主導(dǎo)戶型是90 M2以上的三房，占50%以上，布局上大部分是一梯四戶，頂層帶空中花園，68M2的二房二廳及9M2的三房二廳最為實(shí)用，功能區(qū)分最為明顯，戶戶廳出陽臺。二房和三房單位銷售接近九成。不足之處：住宅大堂沒有電梯直達(dá)地下車庫，沒有考慮到住戶出入的方便，對于高尚住宅而言，這是欠缺的。走火梯裝修過于簡單，影響該盤的檔次，走火通道沒有安裝防火門，不符合消防要求。園林缺乏層次感，沒有做出立體園林的效果。小內(nèi)沒設(shè)計泳池，對樓盤本身的檔次提升不夠。外墻用料較為一般，會減弱樓盤的形象。（二）產(chǎn)品價格分析分析：翠軒山莊、翠園居、都會華庭等三個樓盤價格差距不大，一方面這些樓盤的戶型比較集中，總價比較接近，另一方面它們在產(chǎn)品沒有太多的附加值，導(dǎo)致價差拉不開；而后面兩盤銀石雅園和山水華庭產(chǎn)品本身投入的附加值較多，好與差的單位之間價格差距較大。從前山居民的消費(fèi)特性來看，3000元/M2的樓價對于他們來說是一個心理關(guān)口，況且本區(qū)域工廠較多，人員結(jié)構(gòu)中外地的新移民較多，他們的消費(fèi)力較弱。因此，要沖破關(guān)口價格，產(chǎn)品附加值的提升、檔次的提升、品牌的提升以及潛移默化改變和引導(dǎo)消費(fèi)至關(guān)重要。（三）產(chǎn)品相似性分析三房二廳作為主導(dǎo)戶型：珠海是一個移民城市，人口結(jié)構(gòu)趨于年輕化，在新興的置業(yè)人群中，他們從來珠海已有幾年時間，在經(jīng)濟(jì)上也有一定的積累，事業(yè)的成功希望在珠海安家，同時也不忘將家里的老人和小孩接來共享天倫，因此這類消費(fèi)群購房置業(yè)主要是選擇三房二廳單位，發(fā)展商從實(shí)際需求出發(fā)，將主導(dǎo)戶型定格為三房，在以上的樓盤中除都會華庭外，其它樓盤三房的戶型比便都超過50%，況且三房的出售率都較高。（四）產(chǎn)品差異性分析翠園居）翠園居比較突出的就是它在戶型設(shè)計上把67平方米設(shè)計成雙陽臺，這是一種經(jīng)過改良和大膽的做法，通常小戶型的買家主要注重面積的實(shí)用性，希望在總價不變的前提下盡可能增加套內(nèi)的使用面積，翠園居在經(jīng)過充分的市場調(diào)查下，發(fā)現(xiàn)一個陽臺并不能滿足家庭的使用，必須要有觀景陽臺和生活陽臺之分，兩者功能區(qū)分明顯，觀景陽臺不能曬衣之用，否則不但不利于觀景，而且還破壞整個外立形象。在經(jīng)過論證之后，翠園居推出的這種小戶型雙陽臺設(shè)計著實(shí)彌補(bǔ)了市場的空缺，也滿足了消費(fèi)者的需求。從實(shí)際效果來看，這種戶型比較受買家青睞。2）翠園居在戶型面積設(shè)計上巧妙合理，其中它把59平方米設(shè)計成三房二廳一衛(wèi)、88平方米設(shè)計成三房二廳二衛(wèi)就有一個先見之明，因?yàn)樾孪阒薮湮⒙犯浇侵楹Ｐ乱泼竦木劬又?，一方面樓價較低，同比之下可以選擇更大的單位，另一方面周邊白領(lǐng)一族較多，在此居住有地域的認(rèn)同，這種小三房從某種程度上確確實(shí)實(shí)滿足新移民的最大需求，用最少的錢解決了一家的居住問題。B、商鋪前山區(qū)商鋪供應(yīng)量比較大，在售商業(yè)物主要有都會華庭、翠軒山莊、翠園居、世邦裝飾中心、瑞華大廈等樓盤，一線臨街首層商鋪的售價在13500～18000元/M2之間，處于黃金地段的商鋪供不應(yīng)求，如短短3個月內(nèi)，都會華庭的首層商鋪的認(rèn)購率高達(dá)70%，由于臨近世邦裝飾中心，該盤首層商鋪的售價已接近世邦；世邦裝飾中心的一、二期首層商鋪，在售價高達(dá)13500～18000元/M2之情況下也非常暢銷；但多數(shù)樓盤二層以上的商鋪整流器體銷售情況都不太理想，而且租金回報率也比較低；同時，在調(diào)查中我司發(fā)現(xiàn)，除世邦裝飾中心的起點(diǎn)較高，定位為國際裝飾材料專業(yè)市場外，前山區(qū)沒有其它主題商業(yè)物業(yè)，這將為翰林苑的主題商業(yè)的開發(fā)留下了較大的市場空間；另外，根據(jù)商鋪市場調(diào)查的數(shù)據(jù)分析，超過50%，集經(jīng)商、居住、辦公三位一體的復(fù)式商鋪，將在前山區(qū)域具有良好投資前景。（詳見商鋪調(diào)查報告）。前山主要在售商業(yè)物業(yè)覽表項(xiàng) 目售價（元/M2）租金（元/M2）都會華庭臨街首層：13500臨街二層：8500；小區(qū)：9500\翠軒山莊70009000\翠園居950010500\世邦裝飾中心首層：13500～18000；二層：6000～7000三層：120～15030～4010～20瑞華大廈9500～10500100～120前山商業(yè)街\90～150結(jié)論與建議:經(jīng)過對周邊市場的調(diào)查,比較明朗周邊樓盤的消費(fèi)熱點(diǎn)及市場的空白點(diǎn),可以基本上歸納為三方面:第一,住宅市場主導(dǎo)戶型是三房二廳,其中以80平方米雙衛(wèi)的小三房最受歡迎；另外，60平方米的超小三房也成為市場的亮點(diǎn)；第二，商場部分需要在市場中找出一個具有獨(dú)特個性的主題定位；第三，在樓盤的宣傳推廣方面還需加大力度，對項(xiàng)目的主題定位、廣告思路、品牌策略、現(xiàn)場包裝、促銷措施、公關(guān)活動等營銷策劃工作還需投入重金來改善。以上兩方面對于本項(xiàng)目的定位及整體營銷工作的鋪排有相當(dāng)重要的參考價值，同時也應(yīng)該由此而意識到產(chǎn)品要引導(dǎo)市場、創(chuàng)造附加值就必須毫不猶豫地推陳出新。四、本項(xiàng)目SWOT（優(yōu)劣機(jī)會與威脅）分析（1）項(xiàng)目優(yōu)勢分析A、項(xiàng)目為餅干廠自有用地，土地成本較低，容易控制，樓盤的開發(fā)風(fēng)險相對要低。B、項(xiàng)目屬于珠海市“城中村”改造項(xiàng)目之一，容易獲取政策上的支持。C、項(xiàng)目所在的區(qū)域?yàn)榍吧絽^(qū)的中心商業(yè)地段，周邊商業(yè)氣氛濃厚，形成以建材為主，以裝飾、服裝、百貨為輔的商圈，與之相關(guān)的經(jīng)商人士能夠形成較強(qiáng)的購買力；同時，預(yù)計臨街商鋪比較暢銷，加速項(xiàng)目的資金周轉(zhuǎn)。D、項(xiàng)目本身的規(guī)模較小，“船小好掉頭”，能夠采取靈活多變的營銷手段和銷售策略，容易被市場消化。E、本項(xiàng)目能夠利用餅干廠本身的保安資源，保證了樓盤日后的物業(yè)管理質(zhì)量；同時，降低了物業(yè)管理成本，采取低廉的物業(yè)管理收費(fèi)，將成為本項(xiàng)目的一個重要賣點(diǎn)，減少買家對高層電梯樓的抗拒心理，使項(xiàng)目在眾多的競爭對手之中脫穎而出。F、項(xiàng)目臨近小至幼兒園，高至暨南大學(xué)，容易產(chǎn)生濃厚的文化氛圍，與樓盤營銷策劃主題“生態(tài)文化特區(qū)”相呼應(yīng)，并通過精美的園林藝術(shù)作品和文化長廊加以表現(xiàn)，使樓盤的形象大大提升，與周邊的競爭對手拉開一個檔次，形成產(chǎn)品的本質(zhì)區(qū)別。G、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計超前，并打造精品小區(qū)立體園林，精美的居住環(huán)境，容易吸引買家前往購買。H、項(xiàng)目經(jīng)過科學(xué)的市場調(diào)研并加以定量、定性分析，以此為依據(jù)進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位和戶型面積分配，并經(jīng)過超前的營銷手段進(jìn)行策劃，極大程度降低了開發(fā)的風(fēng)險。I、區(qū)域內(nèi)的商鋪無論在經(jīng)營管理、配置、裝修（除世邦國際材料裝飾中心外），還是主題定位等方面都沒有較大的優(yōu)勢，這將令本項(xiàng)目具有較大的想象和發(fā)揮的空間。（2）項(xiàng)目劣勢分析A、項(xiàng)目地塊模小（占地13320平方米），不能形成規(guī)模開發(fā)的優(yōu)勢，給樓盤開發(fā)的成本控制帶來極大的難度。B、項(xiàng)目臨近主干道，噪音和空氣污染給臨街一側(cè)的住宅單元帶來較大的銷售壓力。C、前山區(qū)整體區(qū)域形象較差，成為影響置業(yè)者購房考慮的負(fù)面因素，較難吸引到其它區(qū)域的買家，使樓盤的目標(biāo)客戶群減少。D、項(xiàng)目周邊有多個大型樓盤截流，使樓盤容易受到前后受夾擊；同時，項(xiàng)目本身的開發(fā)進(jìn)度已經(jīng)滯后競爭對手。E、項(xiàng)目西面的城中村地塊未曾拆遷，地塊的農(nóng)民自建住宅將會影響樓盤質(zhì)素；同時，嚴(yán)重影響西向單元的景觀，部分景觀、樓層、朝向差的單元將難以銷售。F、項(xiàng)目的商鋪進(jìn)深較大，成為影響商鋪銷售的主要因素；周時，二、三層的商鋪的面積較大，將給銷售帶來較大的難度。（3）項(xiàng)目機(jī)會分析及因素分析A、主題式住宅小區(qū)市場前景看好：從珠海市商品房供需狀況分析，主題式小區(qū)住宅前景總體看好，存在進(jìn)一步發(fā)展的空間；項(xiàng)目打造成為珠海罕見的文化特區(qū)，開發(fā)思路超前，其產(chǎn)品將會引起市場和買家的關(guān)注。B、小高層電梯住宅將成為市場的主流：在人們置業(yè)觀念不斷更新、生活質(zhì)量不斷提升的前提下，越來越多的人傾向于購買電梯洋房，而本項(xiàng)目已經(jīng)解決了買家抗拒電梯樓的2個主要因素：管理費(fèi)和實(shí)用率。C、周邊住宅市場存在的空缺：C躍式雙陽臺的產(chǎn)品在周邊的市場較為罕見，躍式產(chǎn)品將會成為本項(xiàng)目的銷售亮點(diǎn)。C項(xiàng)目周邊的樓盤的園林設(shè)計一般且綠化密度低，園林特色大同小異，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重、缺乏特色；項(xiàng)目在開發(fā)方面，避免與其他大盤出現(xiàn)同質(zhì)化現(xiàn)象，以其獨(dú)有的文化精品和物業(yè)管理特色取勝；戶型設(shè)計以一梯四戶為主，不宜與其他大盤正面沖突，走自然精品開發(fā)路線，利用樓盤的自身優(yōu)勢，在銷售中提揀項(xiàng)目的唯一性，以高素質(zhì)適中價格的住宅形象與其他大盤來劃分層次，避免出現(xiàn)同等樓盤的價格戰(zhàn)。C隨著珠海市的經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，本項(xiàng)目位于前山區(qū)的商業(yè)黃金地段，其商鋪的價值也會進(jìn)一步突顯，具有良好的投資升值前景；主題式商鋪構(gòu)想使項(xiàng)目的商業(yè)物業(yè)檔次大大提升。D、項(xiàng)目投資前景分析：今年隨著政府規(guī)劃的加快和城中村改造的深入，前山區(qū)將會逐步良好的居住環(huán)境，原有和不斷完善的配套、適中的房價使之成為珠海宜商宜住的熱點(diǎn)區(qū)域之一；同時，使中心區(qū)與前山更進(jìn)一步地融合，形成較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)輻射。項(xiàng)目地處主干道旁、前山經(jīng)濟(jì)中心，周邊區(qū)域多個的大型住宅開發(fā)項(xiàng)目，中高檔均有，目前欠缺的是獨(dú)具文化品位的生態(tài)園林樓盤。項(xiàng)目的設(shè)計定位在高素質(zhì)的生態(tài)小區(qū)，房子充滿綠意，從而突出接近自然的形象，產(chǎn)品的設(shè)計充分考慮到空氣、陽光、綠色、景觀。小區(qū)高尚的文化品位與周邊濃厚的商業(yè)氣氛、噪雜的環(huán)境相成鮮明的對比，通過具有中國傳統(tǒng)特色的園林傷口展現(xiàn)，充分表現(xiàn)了樓盤的文化內(nèi)涵，以“優(yōu)雅、高尚”的居家形象出現(xiàn)，對購買者的吸引力較大。本項(xiàng)目雖前后有眾多樓盤夾擊，但由于具有位于中心的優(yōu)勢，一切“以人為本”出發(fā)，建筑與環(huán)境并重，為買家提供一流的人居文化的住所，容易被買家接受。第四部分項(xiàng) 目 總 體 定 位一、項(xiàng)目目標(biāo)客戶及目標(biāo)區(qū)域市場定位二、項(xiàng)目的概念定位三、項(xiàng)目命名建議四、項(xiàng)目的品質(zhì)與形象定位五、建筑單體平面建議六、建筑單體立面風(fēng)格建議七、園林綠化主題風(fēng)格建議八、項(xiàng)目商場功能設(shè)計建議九、項(xiàng)目的價格定位一、項(xiàng)目目標(biāo)客戶及目標(biāo)區(qū)域市場定位（一）我們的產(chǎn)品賣給誰？ 根據(jù)項(xiàng)目周邊的市場情況及結(jié)合項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，可以基本確定本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶為以下幾群人： 住宅部分 第一類