天津濱海金融街項目全案策劃方案-文庫吧
2025-01-06 19:43 本頁面
【正文】 樓在曾經在開發(fā)區(qū)發(fā)展的進程中起到過重要的歷史作用，但隨著時間的推移和開發(fā)區(qū)城市結構的調整，原先的寫字樓格局不夠整齊劃一、配套設施相對滯后的問題暴露無疑。本案的落成，將使開發(fā)區(qū)新的城市格局定型。 SECITON 2 SWOT分析項目優(yōu)勢（Strengths）：、區(qū)位濱海?金融街的位于開發(fā)區(qū)縱向中軸線，投資服務中心（管委會）對面。緊kao政府正是大型銀行選址的習慣，而其周邊大型生活區(qū)、商業(yè)區(qū)的人氣也對保險證券業(yè)形成了巨大的吸引力。、規(guī)模濱海?金融街作為開發(fā)區(qū)目前唯一的甲A級寫字樓群落，通常寫字樓體量超過50000平方米以上，方能顯現(xiàn)規(guī)模效益，因此本案其規(guī)模優(yōu)勢顯而易見。、世界級的規(guī)劃水平濱海?金融街的整體規(guī)劃設計由法國AREP公司完成。從建筑設計、功能配套、綠化園林等方面，都體現(xiàn)了超前的國際水準。、資訊本案具有與世界同步的高效通訊資源，能夠滿足金融市場瞬息萬變的資訊需求,數(shù)*級智能化大廈。、樓體朝向本案位于濱海?金融街項目的西半部，受太陽西照影響較對手為小，故節(jié)能效果和居住感受優(yōu)良。、建材標準很多建材的選擇檔次較高，增加了本案的品質。項目劣勢（Weaknesses）、本案的政治價值大于市場價值，雖然前景甚好，但就目前來講其過于超前性，使得如此大體量寫字樓集中上市，而市場容納能力相對有限，即便有相關的扶持政策，對市場的刺激也有滯后效應；、由法國AREP公司進行的整體規(guī)劃雖然代表了現(xiàn)代寫字樓的潮流，但因部分房型設計不夠方正，不符合國人的居住審美觀，勢必將造成銷售上的一些困難；、本案成本較競爭對手高出一部分，故在售價上不具備競爭力。、工期較晚，在一定程度上影響銷售形象。項目機會（Opportunities）、經濟支撐天津市特別是濱海新區(qū)，經濟整體發(fā)展的強勁勢頭，使本案的發(fā)展具備了良好的共生環(huán)境，本案有充分的條件成為未來天津濱海新區(qū)的金融交易、金融結算、資本運營中心。、服務本案將由國內一流的物業(yè)管理公司——深圳長城與天孚共同管理，可以全方位滿足客戶的各項需求。、國家政策鑒于本市寫字樓市場長期疲軟，與天津這一大都市的形象不符，因此政府正在考慮是否應放寬對寫字樓的限制因素，在銷售政策及稅收政策上有所傾斜，估計有望在年底前推出。項目風險（Threats）、市場容量有限目前，我市寫字樓市場成交量并不活躍，以市區(qū)2002年第三季度為例，寫字樓空置率高達17%以上，超過了業(yè)內認同的14%的警戒線，全季度成交量不足8000平方米，雖然今年經濟狀況大幅利好，但受“非典”及其滯后性影響，成交量基本持平；、金融市場不穩(wěn)定因素增加截至去年為止，國有銀行自向四大資產管理公司剝離不良資產之后，資本充盈率均不足8%，兼之今年以來的金融整頓，使得本案主要目標客戶在投資寫字樓方面易持觀望態(tài)度；、同業(yè)競爭津濱發(fā)展和中原置業(yè)的項目對有限客戶資源的競爭將很激烈。SECITON 3競爭性分析競爭格局作為高端的區(qū)域壟斷性產品，本案在開發(fā)區(qū)內的領導型地位毋庸置疑。因此，本案的競爭格局主要將會由共同開發(fā)本項目的三家開發(fā)商——濱海分公司、津濱發(fā)展和中原置業(yè)形成三足鼎立的局面。主要競爭對手、津濱發(fā)展津濱發(fā)展開發(fā)組團是最直接的競爭對手。同一區(qū)域，同一產品，同質化嚴重，因此價格就成為最為敏感的因素之一，由于對方產品部分建材較本案稍差，很可能在其推廣過程中利用由此造成的成本差異導入價格競爭或有意無意地主打價格優(yōu)勢。因此對產品品質的宣傳應是本案訴求點之一。替代性產品競爭目前項目輻射范圍內，無重大在建商業(yè)樓盤，現(xiàn)有新建寫字樓明顯體量不足，難于適應目標客戶的需求。現(xiàn)已封*的萬豪國際酒店受性能、功用的影響，基本不會造成客源分流。 SECITON 3客戶分析目標客戶定位：本案作為未來天津濱海新區(qū)的資本中心，目標客戶群主要針對：、金融機構：銀行：人民銀行、中資銀行、外資銀行、合資銀行、信用社；保險：保險代理公司、保險經紀公司、保險公估公司；期貨證券：期貨經紀公司、證券經紀公司、證券結算公司、證券交易所；、金融管理機構：銀監(jiān)會、證監(jiān)會、保監(jiān)會、國資委、外匯管理機構以及金融行業(yè)行會、學會、組織等；、金融服務機構：資產管理公司、基金管理公司、風險投資公司、信托投資公司，信用擔保公司，資金結算中心以及資信、資產評估事務所，會計、審計事務所，企業(yè)集團財務公司，律師事務所、咨詢顧問公司、廣告公司、政府服務機構等；、其他類別：投資機構或投資者；在本案市場營銷當中，真正在售樓處完成交易的購買客戶往往不是大型金融機構，主要是外圍的金融服務機構。因此在實際銷售、廣告推廣當中，主要客戶群應圍繞著后者。目標客戶群特征：、屬于資金密集型行業(yè)或其服務機構；、對于經營、交易的安全性有苛刻要求；、對于辦公自動化和資訊快速交換有較高需求；、高度關注企業(yè)形象；、對價格的敏感性相對較低；、購買意向的考慮期較長；、對寫字樓的功能要求很高，也對物業(yè)服務的依賴性很強。目標客戶多元化的意義：客戶結構的多元化有利于抵御行業(yè)風險，如果完全以金融投資保險類行業(yè)為主導的客戶結構，雖然有行業(yè)聚集度高、易培養(yǎng)客戶忠誠度的有利方面，但也在客觀上給非金融類客戶造成壁壘，客戶結構單一將使項目難于應付行業(yè)危機。PART C競爭策略如前所述，本案是由政府組織、企業(yè)運營的大規(guī)模、高規(guī)格的形象工程，在項目組織、行業(yè)規(guī)劃、城市布局、產業(yè)結構乃至客戶來源方面都具有先天優(yōu)勢。由此本案的核心競爭力在于：SECIT
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