【正文】 域市場特征178。 嚴(yán)重的供大于求。淀山湖鎮(zhèn)的別墅用地供給量近10000畝，大多數(shù)是0103年出讓或采用其它方式得到的土地，由于區(qū)域市場的不成熟，大多數(shù)開發(fā)商希望大自然、東恒等實力較強(qiáng)的開發(fā)商先期啟動，待區(qū)域成熟后再啟動，別墅用地的停止供應(yīng)使得部分打起囤積居奇，投機(jī)土地的想法，新政對土地的嚴(yán)控會出現(xiàn)供應(yīng)上的集中放量。開發(fā)商更是打算較強(qiáng)目前能確定的有以下幾個。 區(qū)域樓市處在發(fā)展階段，幾個新推的別墅銷售緩慢，大市場的原因更直接導(dǎo)致嚴(yán)重的供求失衡。發(fā)展商名稱規(guī)模容積率項目名稱剩余量東恒開發(fā)商1000畝恒海高爾夫1000畝中旭590畝尊寶莊園590畝大自然800畝大自然花園800畝耀江1000畝淀湖桃源900畝農(nóng)工商100畝福運馬洛卡現(xiàn)房，還剩10多套中星400畝清水灣近400畝新加坡國際元立集團(tuán)5000畝（處在張浦鎮(zhèn)，打高爾夫概念）太陽島森活星墅還剩3000畝未動其它小幅地塊不明合計近10000畝容積率相近――近8000畝178。 價位與陽澄湖板塊相當(dāng)，在昆山別墅市場中偏高，與隔湖相望的青浦朱家豪宅別墅市場相距甚遠(yuǎn)。目前區(qū)域的雙拼、聯(lián)排價位60007000元/平方米左右。獨棟800011000元/平方米左右?？們r來說，100200萬的產(chǎn)品較多，豐澤灣和大自然別墅檔次較高，價位400700萬（風(fēng)澤灣價格，大自然還未推出）。178。 別墅產(chǎn)品多元化。目前總價市場明顯，在均價走高的市場狀況下，別墅產(chǎn)品逐步分化，一方面堅持獨棟別墅的高端市場，另一方面開始面對中產(chǎn)階層開發(fā)別墅產(chǎn)品，聯(lián)體、雙拼、疊加等低總價產(chǎn)品，別墅多元化是發(fā)展主流方向。178。 產(chǎn)品風(fēng)格以歐式、中式為主，結(jié)合部分現(xiàn)代或美式，整體風(fēng)格、立面較為出挑，但品質(zhì)與上海別墅還存在差距，部分產(chǎn)品細(xì)部比較粗糙，裝修更為明顯，如恒海高爾夫等。178。 整體市場銷售緩慢，整體進(jìn)入“冰河期”。部分樓盤已經(jīng)停工，部分樓盤順勢降價來打破市場的僵局。項目名稱銷售情況恒海高爾夫一期60多棟，樣板區(qū)18棟，原定價200250萬/套，沒有售出，目前已經(jīng)停工，據(jù)悉開發(fā)商打算以10萬/畝的價格售出（買入地價1516萬/畝）大自然花園目前還未正式推廣，一期沿新樂路結(jié)構(gòu)都已封頂，游艇碼頭及景觀基本造好。淀湖桃源一期300戶，06年初銷售緩慢，6月份以來單價降低3000元，銷售良好，去化近一半。福運馬洛卡共80多套，04年底開始銷售，目前還剩17套左右。清水灣，聯(lián)體幾乎沒有售出，酒店式公寓延緩?fù)瞥觥?78。 區(qū)域客戶以上海中產(chǎn)階級為主，3545歲具有一定素養(yǎng)、文化品位，收入較高的白領(lǐng)人士占了6成以上。工作一般在10年以上，生活、收入已相當(dāng)穩(wěn)定，具有一定的購買力，要求不斷提高生活的品質(zhì)。在居住方面，這部分客戶已經(jīng)完全解決了住的基本問題，開始向往更高層次的居住環(huán)境，在近幾年內(nèi)成為購買別墅的主要力量之一。市場總結(jié)（優(yōu)勢與機(jī)會）：u 不可復(fù)制的自然資源，淀山湖環(huán)境優(yōu)美。附近已建起游艇俱樂部、高爾夫球場等?？缡兰o(jì)的太陽島國際旅游度假區(qū)等也正在新建中。u 空間和時間上的距離日益接近購房者的心理界線。距上海市中心4050分鐘車程，版塊定位為“‘5＋2’度假型生活基地 ”。u 區(qū)域內(nèi)樓盤的性價比較高。相比上海已經(jīng)成熟的佘山版塊，淀山湖版塊內(nèi)的別墅可謂“物美價廉”。低廉的土地開發(fā)成本，開發(fā)商更愿意在產(chǎn)品品質(zhì)上下功夫，加之豐富的自然環(huán)境，性價比高也是淀山湖別墅吸引客戶的一個主要原因。市場總結(jié)（劣勢與威脅）：u 市場供給較大，區(qū)域競爭激烈。農(nóng)工商、耀江、東恒地產(chǎn)等十余家開發(fā)商進(jìn)駐。土地供給大，淀湖桃源、恒海高爾夫別墅、大自然別墅、中星潛水灣等精品項目已開始推廣。該板塊成為實力開發(fā)商競爭的“主戰(zhàn)場”。u 區(qū)域環(huán)境較差，生活配套缺乏。周邊多為農(nóng)田和民房，途中道路形象較差；區(qū)域人煙稀少，已交房的別墅入住率也極低，較為荒涼，除了別墅的會所配套外，生活配套極為缺乏。u 宏觀調(diào)控下，區(qū)域別墅市場進(jìn)入“冰河期”。目前區(qū)域別墅銷售整體較差，福運馬洛卡經(jīng)過了兩年的銷售期還有1/5為售出；恒海高爾夫停工；中星清水灣和淀湖桃源也銷售一般。發(fā)展機(jī)會 通過對宏觀市場的判斷，不難發(fā)現(xiàn)獨立別墅由于土地供給的原因，雖然在短期內(nèi)可能會出現(xiàn)供大于求導(dǎo)致整體銷售遲緩的狀況，但長線看好。因此項目因緊緊把握住這一大的發(fā)展方向，充分利用土地自身資源，用產(chǎn)品打動市場！ 通過對昆山區(qū)域市場的調(diào)研，可以看出淀山湖板塊與其他幾板塊相比較優(yōu)劣勢都非常明顯：優(yōu)勢是離上海最近且擁有淀山湖這一無法復(fù)制的自然資源；劣勢則是板塊內(nèi)部發(fā)展較為緩慢尚未成熟。在項目開發(fā)時因充分發(fā)揮其優(yōu)勢而避開劣勢。三、競爭考量競爭包括區(qū)域內(nèi)部的競爭和區(qū)域與區(qū)域間的競爭。 板塊內(nèi)競爭252。 淀山湖板塊在售或推廣別墅情況一覽表樓盤名占地面積（平方米）容積率物業(yè)類型風(fēng)格價格（萬元/套）單套面積（平方米）銷售狀況淀湖桃源占地66萬方雙拼、獨立現(xiàn)在唐風(fēng)6620013023006年初開始銷售300戶，去化不佳，6月份以來單價降低近3000元，去化近半中星清水灣占地26萬方公寓、聯(lián)體、獨立歐式95160140250，7棟獨棟售出6棟，聯(lián)排售出12套邊套，公寓近期開盤恒海高爾夫別墅占地1000畝 獨棟地中海式200300280400未售出，目前已停工福運馬洛卡占地103畝獨棟、雙拼南加州100140180230共60幢獨立別墅和18幢雙拼別墅，目前還剩17套左右。大自然別墅占地54萬方獨棟――――一期結(jié)構(gòu)封頂，樣板段建設(shè)中，還未正式推廣尊寶莊園恒海高爾夫福運馬洛卡大自然花園中星清水灣淀湖桃源