長(zhǎng)鷺悅湖20xx年銷售工作計(jì)劃-文庫(kù)吧
2025-01-06 12:22 本頁(yè)面
【正文】 的影響力，城市發(fā)展環(huán)境和客戶消費(fèi)理念也比較成熟， 而各大全國(guó)性品牌開發(fā)商對(duì)于大連市場(chǎng)的關(guān)注度也越來(lái)越高。大連房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)具備足夠條件，成為未來(lái)城市化進(jìn)程發(fā)展及價(jià)格增長(zhǎng)的中堅(jiān)力量，明年將是高端產(chǎn)品發(fā)展迅猛的時(shí)期。三、競(jìng)品分析：第五郡： 項(xiàng)目基礎(chǔ)信息：項(xiàng)目地址：機(jī)場(chǎng)新區(qū)張前路以東，西部大通道以西綜合技術(shù)指標(biāo)：總占地面積46萬(wàn)㎡ 建筑面積60萬(wàn)㎡ 總戶數(shù)5000戶 景觀設(shè)計(jì)：美國(guó)HZS建筑設(shè)計(jì)咨詢有限公司建筑設(shè)計(jì)單位:美國(guó)F+A設(shè)計(jì)公司物業(yè)公司：億達(dá)物業(yè) 多層2元 /平米/月 小高層/平米/生活配套：（內(nèi)部）幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、寫字樓、商業(yè)街、大型超市、銀行、醫(yī)院（目前規(guī)劃可能調(diào)整） （外部）明珠公園、甘井子區(qū)圖書檔案館、甘井子區(qū)政府交通配套：路網(wǎng)發(fā)達(dá)路況良好，公交線路7071532，規(guī)劃中的地鐵2號(hào)線建筑類別：多層、小高層 綠化率：35%樓面地價(jià)：1187元/平目前銷售均價(jià)14000元/平米,最高價(jià)19000/平米主力戶型區(qū)間：60140㎡目前在售只剩四套房源均為疊院和閣樓產(chǎn)品營(yíng)銷策略分析：第五郡土地是在03年獲取的，當(dāng)時(shí)土地樓面地價(jià)為1187元，歷經(jīng)五年，目前機(jī)場(chǎng)前區(qū)域土地樓面價(jià)格為2333元（07年末成交土地），土地增值稅、銀行利息的增加，使該項(xiàng)目成為典型的成本推動(dòng)型項(xiàng)目。第五郡這個(gè)典型成本推動(dòng)型項(xiàng)目，在如何實(shí)現(xiàn)價(jià)格高于周邊項(xiàng)目2500元/平的操作經(jīng)驗(yàn)方面，為我們?cè)诟叱杀鞠峦ㄟ^(guò)改進(jìn)產(chǎn)品促進(jìn)銷售提供了榜樣 。第五郡前期銷售的地塊為4號(hào)地及5號(hào)地，建筑形態(tài)以多層為主，想要實(shí)現(xiàn)盈利，項(xiàng)目?jī)r(jià)格必須賣到8000元以上，為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，億達(dá)首先開發(fā)了未來(lái)規(guī)劃配套最好的位置。運(yùn)營(yíng)目標(biāo)：為了實(shí)現(xiàn)盈利（價(jià)格需高于周邊項(xiàng)目2500元）開發(fā)策略：規(guī)劃配套價(jià)值最高的區(qū)域、現(xiàn)房實(shí)景：核心價(jià)值：便利的生活配套、舒適的產(chǎn)品、優(yōu)越的景觀運(yùn)營(yíng)手段表現(xiàn)： 整體規(guī)劃設(shè)計(jì)：u 借助政府對(duì)區(qū)域城市副中心的規(guī)劃、甘井子區(qū)政府及其公共服務(wù)設(shè)施來(lái)增加客戶對(duì)項(xiàng)目的配套信心；u 打造軟、硬件一流的教育配套，從幼兒園到中學(xué)12年一體化教育u 項(xiàng)目南北道路先行鋪設(shè)好，形成良好的客戶到訪路途感觀；u 積極引進(jìn)公交線路，目前已有2條公交線路；u 將地塊化整為零，通過(guò)組團(tuán)關(guān)系劃分不同產(chǎn)品類別，使地塊內(nèi)產(chǎn)品差異化趨于明顯，利于分期開發(fā)、滾動(dòng)銷售。u 樓座距紅線后退、距出入口后退，入口道路設(shè)計(jì)環(huán)島，使空間更加開闊、疏密有致，景觀更加豐富生動(dòng)。u 規(guī)劃設(shè)計(jì)中引入“類別墅”的概念，在立面形式、平面布置、功能設(shè)置、園林景觀等方面堅(jiān)持用別墅的標(biāo)準(zhǔn)和特點(diǎn)指導(dǎo)設(shè)計(jì)，增加了產(chǎn)品的品位和舒適度。園林景觀設(shè)計(jì)：u 北京星河灣的升級(jí)版：高密度、多層次、低成本u 組團(tuán)入口、宅間小路是綠化高密度區(qū)域u 局部使用名貴原生植被，增強(qiáng)園林品質(zhì)感；u 低成本、大面積同類花卉，營(yíng)造綠化沖擊力；u 各組團(tuán)在綠化上形成差異，突出組團(tuán)的獨(dú)特性 產(chǎn)品細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)u 首層帶地下室花園、頂層帶閣樓，增加產(chǎn)品附加值u 封閉組團(tuán)管理，提高私密性及安全性u(píng) 園區(qū)內(nèi)部道路雨水井、井蓋隱藏處理，細(xì)節(jié)中體現(xiàn)品質(zhì)u 信報(bào)箱設(shè)置于半封閉空間內(nèi)部，體現(xiàn)人性化關(guān)懷u 公共部位樓梯采用理石材質(zhì)，小成本體現(xiàn)高品質(zhì)體驗(yàn)式營(yíng)銷策略：體驗(yàn)特點(diǎn)：通過(guò)細(xì)節(jié)感動(dòng)客戶神經(jīng)體驗(yàn)?zāi)康模阂l(fā)客戶對(duì)未來(lái)美好生活的向往和憧憬體驗(yàn)手段：u 外場(chǎng)(奧林匹克廣場(chǎng)第五郡體驗(yàn)館)+中場(chǎng)（工地圍擋、示范區(qū)）+內(nèi)場(chǎng)（售樓處、樣板間）全面包裝，三重沖擊，給客戶強(qiáng)烈的參與感和體驗(yàn)感u 打破大連市場(chǎng)常規(guī)銷售模式，在項(xiàng)目開盤前期，就提前改善周邊綠化，打造示范區(qū)，通過(guò)現(xiàn)房實(shí)景進(jìn)行銷售，并積極引進(jìn)公交線路打消客戶對(duì)區(qū)域偏見。u 客戶服務(wù)積極求變，銷售人員對(duì)項(xiàng)目充滿信心與熱情，并通過(guò)各個(gè)細(xì)節(jié)來(lái)打動(dòng)、引導(dǎo)客戶。u 注重現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，增強(qiáng)客戶認(rèn)同感u 注重品牌宣傳，利用品牌來(lái)提升項(xiàng)目檔次。營(yíng)銷策略分析：由于拿下高爾基地塊資金壓力較大，明年將把剩余3個(gè)地塊全部推出，具體推售計(jì)劃目前尚不清晰，未來(lái)產(chǎn)品規(guī)劃取消別墅產(chǎn)品主要以多層洋房為主，夾帶部分小高層小面積產(chǎn)品輔以寫字樓、商業(yè)。明年繼續(xù)實(shí)行高價(jià)策略，銷售壓力大，營(yíng)銷手段預(yù)計(jì)會(huì)更加多樣化。隨著區(qū)域環(huán)境改善和配套設(shè)施逐步成型，第五郡的價(jià)值將得到更大認(rèn)同。在產(chǎn)品價(jià)值和價(jià)格層面是悅湖最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，悅湖如果想要在價(jià)格上追平第五郡就必須要在產(chǎn)品價(jià)值上做文章，并且避免與其正面發(fā)生競(jìng)爭(zhēng)而是最大化的利用自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)。東方圣克拉：項(xiàng)目基礎(chǔ)信息：項(xiàng)目地址：項(xiàng)目位于理工大學(xué)的北門北行250米處綜合技術(shù)指標(biāo)：㎡ 建筑面積約50萬(wàn)㎡ （一期） 綠化率42%建筑設(shè)計(jì)單位: 美國(guó)A+K建筑師事務(wù)所景觀設(shè)計(jì)單位：加拿大奧雅景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)事務(wù)所 規(guī)劃設(shè)計(jì)單位：美國(guó)JY建筑規(guī)劃事務(wù)所物業(yè)公司：億達(dá)物業(yè) 生活配套：（內(nèi)部）幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、商業(yè)街、高端會(huì)所:(外部)大連理工大學(xué)、東軟信息學(xué)院 綜合商場(chǎng):好又多超市、黑石礁新瑪特 銀行:農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行 醫(yī)大二院交通配套：公交線路3路、26路、901路產(chǎn)品信息：共分兩期開發(fā)。首先開發(fā)的是項(xiàng)目的南區(qū)，共規(guī)劃了15棟高層、小高層（1026層）一梯兩戶，總戶數(shù)約為950戶。主力戶型：140210平的三、四居交房標(biāo)準(zhǔn)：精準(zhǔn)修入住時(shí)間：2010年底2011年初銷售價(jià)格：億達(dá)目前價(jià)格預(yù)期在1600
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