【正文】 20002001200220032004人均年消費(fèi)支出535254755765636071187973．05分析：（1）、如同前文，這里所指城市居民人均年消費(fèi)支出包括了重慶市主城區(qū)及其它所有郊區(qū)、縣、市城市人口的年均消費(fèi)水平。若光計(jì)算主城九區(qū)（都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈）人均年消費(fèi)水平，則會(huì)比上表數(shù)據(jù)約高出20%以上，由此可知主城區(qū)市民消費(fèi)能力較為可觀，已進(jìn)入一個(gè)新的階段。（2）、近幾年重慶市民人均消費(fèi)支出呈逐年上升態(tài)勢(shì)，尤其從2002年開始上升增長幅度大大提高，保持在10%以上，%。（3）、2004年重慶城市居民家庭年均消費(fèi)支出約24000余元，約占居民家庭年收入的86%以上，從中反映出重慶市民消費(fèi)意識(shí)較強(qiáng)，消費(fèi)觀念現(xiàn)代新潮，敢于消費(fèi)，這對(duì)經(jīng)濟(jì)的有力拉動(dòng)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展都大有裨益。城市居民人均住宅支出占全年總消費(fèi)支出的比例一覽表年份19992000200120022003住宅占總消費(fèi)比率%%%%%分析：從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看，居住消費(fèi)已經(jīng)成為一個(gè)越來越重要的方面，住宅支出占總消費(fèi)的比重逐步提高，%，其增速相當(dāng)驚人。這預(yù)示著重慶住宅消費(fèi)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)較快發(fā)展時(shí)期，今后幾年在住宅消費(fèi)上的支出比重還將穩(wěn)步提高。這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有重要的積極意義。年份19992000200120022003住宅面積（平方米）城市居民人均住房建筑面積（全重慶市所有區(qū)、市、縣城市范圍內(nèi)統(tǒng)計(jì)）分析：（1）、城市居民住房面積逐年增加，預(yù)示住宅市場(chǎng)化已基本得到人們認(rèn)可，進(jìn)入了個(gè)人置業(yè)消費(fèi)的新階段。（2）、依據(jù)世界各國的經(jīng)驗(yàn)，按造我國政府計(jì)劃，在人均住宅面積達(dá)到30—35平方米之前，住宅會(huì)有較旺盛的消費(fèi)需求。而目前我市距此標(biāo)準(zhǔn)還有一段距離，由此可見我市房地產(chǎn)市場(chǎng)還擁有廣闊的發(fā)展空間，住宅產(chǎn)業(yè)明顯呈增量型發(fā)展態(tài)勢(shì)，開發(fā)商也因此擁有很大發(fā)展機(jī)會(huì)。（三）、經(jīng)濟(jì)發(fā)展總結(jié)及展望 2004年是重慶直轄8年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快最好的一年。在國民經(jīng)濟(jì)、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)、工業(yè)經(jīng)濟(jì)、固定資產(chǎn)投資、財(cái)政收支、金融形勢(shì)等方面都取得較大突破，且經(jīng)濟(jì)運(yùn)行健康，預(yù)計(jì)在今后幾年中都將延續(xù)這良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。目前重慶正處于其歷史上最好的時(shí)期。重慶作為直轄市及西部大開發(fā)龍頭的特殊地位，受國家政策扶持，其優(yōu)勢(shì)及影響力在近幾年來越來越明顯。國家在投資、產(chǎn)業(yè)政策、稅收等方面都有所傾斜，優(yōu)惠措施讓大量資金、技術(shù)、勞動(dòng)力等生產(chǎn)要素加快了向重慶集中的步伐。而主城區(qū)作為重慶經(jīng)濟(jì)核心增長級(jí)，發(fā)展前景極為誘人。隨著三峽工程的順利推進(jìn)，不但會(huì)吸引大量投資，還能大大改善重慶的內(nèi)河航運(yùn)條件，萬噸巨輪船隊(duì)將可直達(dá)重慶九龍坡港，這會(huì)極大加強(qiáng)重慶對(duì)外的經(jīng)濟(jì)與文化交流，在2010年重慶必將成為長江上游的經(jīng)濟(jì)中心，它在這幾年的發(fā)展將是快速高效的，其變化、成就與市場(chǎng)機(jī)會(huì)將是驚人的。重慶市北部新城開發(fā)建設(shè)的如火如荼，新興工業(yè)園區(qū)將在幾年內(nèi)再造一個(gè)重慶工業(yè)，這對(duì)全市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展提供了“加速助推器”的作用，“浦東效應(yīng)”影響力將會(huì)非常明顯的體現(xiàn)出來?！爸袊?1世紀(jì)看重慶”也將不會(huì)是一句空話，而將更加深入人心。重慶吸引外資的力度大大增強(qiáng)，招商引資步伐較快，外資引入增長率大幅攀升。近幾年來吸引外資額一直穩(wěn)居整個(gè)中西部前三位。而其中多數(shù)為港資企業(yè)，且引入的外資一半以上都投資在房地產(chǎn)領(lǐng)域，由此也可以看出重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的增值潛力及吸引力。重慶市委、市府執(zhí)政能力加強(qiáng)，政策開明，利于企業(yè)投資發(fā)展，已具有較佳的政府公信力。政府公開表示會(huì)把10%的力量用來招商引資，90%的力量用來改善投資環(huán)境，這對(duì)吸引投資，樹立投資人的信心所起的作用不言而喻。而各方熱錢滾滾涌入重慶必將極大的推動(dòng)重慶經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。重慶城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度繼續(xù)得到加強(qiáng)，國家對(duì)此支持力度挺大。公用事業(yè)不斷完善，能源工程建設(shè)如火如荼。交通運(yùn)輸建設(shè)更是大手筆迭出。2005年“半小時(shí)主城區(qū)”工程將全面完工，這意味著困擾重慶多年的交通頑疾將得到有效緩解。在2010年前，重慶將建成三條城市快速鐵路，成為溝通中心城區(qū)與郊區(qū)最經(jīng)濟(jì)、最便捷的交通工具。在2020年前，重慶還將建成7條縱貫主城，總長354公里的軌道交通線，主城交通出行將更多選擇、更為便捷。同時(shí)還會(huì)建成“三環(huán)十射三聯(lián)線”3000多公里高速公路。屆時(shí)，通過高速路，我市主城區(qū)至所有區(qū)縣（自治縣、市）的車程將由現(xiàn)在的8小時(shí)提速到4小時(shí)。一系列交通建設(shè)的大手筆將讓重慶經(jīng)濟(jì)插上騰飛的翅膀。重慶直轄前經(jīng)濟(jì)底子較為薄弱，與其直轄市的身份極不吻合，這也反而體現(xiàn)出自身發(fā)展的潛力很大，速度較快，機(jī)遇很大。近幾年重慶經(jīng)濟(jì)增長率遠(yuǎn)高于全國平均水平就證明了這一點(diǎn)。而且國家的宏觀調(diào)控對(duì)急需發(fā)展的重慶影響很小，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)影響還更大些。未來幾年是重慶大干快干迎頭趕上的關(guān)鍵時(shí)期，對(duì)城市、對(duì)企業(yè)都面臨難得的黃金發(fā)展機(jī)遇。在2004年10月中國社科院推出的“內(nèi)地最具競(jìng)爭力的城市比較”中，重慶領(lǐng)先成都，躋身于全國十大綜合經(jīng)濟(jì)中心之列。而且在綜合經(jīng)濟(jì)、加工制造、金融、會(huì)展、人居等五大功能定位競(jìng)爭力指數(shù)上，重慶均高居西部第一。這預(yù)示著中西部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心已經(jīng)移師重慶。那么重慶以后的機(jī)會(huì)、發(fā)展空間及財(cái)富吸引力將不言而喻！經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中需要關(guān)注的問題：（1）、物價(jià)漲幅較快，對(duì)居民生活與企業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生較大影響；（2）經(jīng)濟(jì)運(yùn)行受“瓶頸”約束問題未得到有效緩解，電力問題，運(yùn)輸緊張問題等制約了全市經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步擴(kuò)張；（3）、糧食增產(chǎn)、農(nóng)民增收的基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固，農(nóng)民進(jìn)一步增收的難度還很大；（4）、城鎮(zhèn)就業(yè)形勢(shì)依然嚴(yán)峻，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的壓力較大。小結(jié)：綜觀2004年，全市人均GDP超過1000美元，其中我市傳統(tǒng)主城六區(qū)人均GDP預(yù)計(jì)已經(jīng)超過2000美元。這標(biāo)志著我市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)跨上了一個(gè)新臺(tái)階，進(jìn)入了一個(gè)新階段，都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈更已奠定了較好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展平臺(tái)。2005—2020這個(gè)時(shí)期將是一個(gè)加速發(fā)展的黃金時(shí)期，雖會(huì)有一些矛盾凸顯，但更多的還是全國性的歷史機(jī)遇與美好未來。重慶目前可謂是天時(shí)、地利、人和三者兼具，選擇重慶、投資重慶，必將獲得豐厚回報(bào)。三、重慶城市規(guī)劃運(yùn)營給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來的機(jī)會(huì)（一）、新規(guī)劃出臺(tái)，——房地產(chǎn)業(yè)面臨廣闊發(fā)展機(jī)遇 《重慶2020——都市區(qū)城市總體規(guī)劃（2004—2020）綱要》已于2004年11月1日通過建設(shè)部審查。它與1998年起實(shí)施至今的《重慶市城市總體規(guī)劃（1996—2020）》相比。其都市區(qū)范圍總面積為5473平方公里，重慶將被建設(shè)成為“世界知名，富有山城江城特色和歷史文化傳統(tǒng)，充滿吸引力和競(jìng)爭力，適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展和生活居住的活力之都、魅力之都”。而都市區(qū)將成為西南地區(qū)和長江上游的中心城市，重慶直轄市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。未來都市區(qū)范圍包括渝中區(qū)、大渡口區(qū)、江北區(qū)、南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)共九個(gè)行政區(qū)的全部轄區(qū)，總面積5473平方公里。其城鎮(zhèn)空間分為主城與外圍小城鎮(zhèn)兩個(gè)層次。主城為集中進(jìn)行城市建設(shè)的區(qū)域，范圍主要為外環(huán)線以內(nèi)區(qū)域，面積為2737平方公里。主城以外的區(qū)域?yàn)樾〕擎?zhèn)發(fā)展區(qū)，共2736平方公里，包括6個(gè)中心鎮(zhèn)和33個(gè)一般鎮(zhèn)。此規(guī)劃綱要主要為解決大都市交通擁擠、環(huán)境惡化等城市病，堅(jiān)持“一城五片、多中心組團(tuán)式”的城市空間結(jié)構(gòu)。一城即主城，其自然劃分為五大片區(qū)，分別是北城、中城、南城、西城、東城五個(gè)完整和獨(dú)立的城市。這五大片區(qū)包括了16個(gè)組團(tuán)。多中心指城市中心（中央商務(wù)區(qū)）和六個(gè)城市副中心。副中心分別指現(xiàn)有的沙坪壩、觀音橋、楊家坪、南坪和新規(guī)劃的西永、茶園兩個(gè)城市副中心。它們將是區(qū)域性的商務(wù)辦公區(qū)、商貿(mào)服務(wù)和文化娛樂區(qū)，同時(shí)分擔(dān)部分市級(jí)公共服務(wù)設(shè)施。未來主城2737平方公里面積中，建設(shè)用地占29%，約800多平方公里，其余面積都規(guī)劃為公園、綠地、水體等生態(tài)用地。而目前重慶主城城市化面積不過300平方公里左右，這就意味著它本身的開發(fā)建設(shè)還需要增加一、兩倍，且要在2020年前全部完成，這樣龐大的市場(chǎng)蛋糕是非常誘人的，它也充分證明了重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的增值潛力和發(fā)展機(jī)遇是非?？捎^的，堪稱可遇不可求，在全國都比較罕見。（二） 重慶城市化進(jìn)程對(duì)住宅需求量的影響依據(jù)《重慶市市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》中提到的對(duì)重慶主城區(qū)城市化進(jìn)程的要求，2010年全市城鎮(zhèn)化水平將達(dá)到50%，主城區(qū)2020年全部實(shí)現(xiàn)城市化。在2010年，主城區(qū)城市化人口將有660萬—680萬，2020年將達(dá)到880萬—900萬。如果綜合考慮城市拆遷、人均居住面積增加、城市新增人口住房需求等因素，則對(duì)重慶主城區(qū)2010年前住宅需求量可以做一個(gè)大致推算。 新增人口的住宅需求量按照城市化要求，在2010年前，人均居住面積2010年將為25平方米，則到2010年總量需求為： *25*6=3525萬平方米。 因舊城改造而形成的住宅需求量預(yù)計(jì)2010年前，重慶因城市化進(jìn)行舊城改造將拆遷2000多萬平方米，涉及30余萬戶居民拆遷，其中約2/3的家庭即23萬戶左右會(huì)購置新房，按每戶110平方米（建筑面積）計(jì)算，則總需求量為23*110=2530萬平方米，每年平均約420萬平方米。 人均居住面積提高而形成的住宅需求量按現(xiàn)在主城人口520萬人計(jì)算，因2010年需達(dá)到人均住房面積25平方米，則需新增面積為520*=，每年平均約276萬方。綜上：到2010年，重慶主城區(qū)住宅需求面積為3525+2530+=，年均需求量約為1283萬平方米。而未來重慶主城區(qū)預(yù)計(jì)每年竣工量會(huì)在900—1100萬平方米之間。從中看出市場(chǎng)需求量大于供給量，房地產(chǎn)發(fā)展的空間很大。但是我們也應(yīng)看到，這一些市場(chǎng)需求量并不是全部轉(zhuǎn)化為一手房購買力，還存在一些二手房或集資性建房消化等。但至少可以肯定，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是主城區(qū)市場(chǎng)需求相當(dāng)旺盛，只要新建商品房產(chǎn)品功能不是太差，品質(zhì)過于低劣，都基本能得到市場(chǎng)的消化。 （三）、主要政策、法規(guī)2004年12月1日后辦房產(chǎn)證不超過30個(gè)工作日《重慶市土地房屋權(quán)屬登記條例》規(guī)定，辦理房產(chǎn)證不得超過30個(gè)工作日。在辦理市民土地房屋權(quán)屬登記時(shí)限是：設(shè)定登記、權(quán)屬轉(zhuǎn)移變更登記，從受理申請(qǐng)之日起30個(gè)工作日內(nèi)辦理完畢。相關(guān)部門與工作人員若沒在法定時(shí)限內(nèi)完成登記，將由主管機(jī)關(guān)給予行政處分。2004年8月31日起，全國城市建設(shè)用地全部實(shí)行掛牌出讓，停止協(xié)議出讓土地。 建設(shè)部出臺(tái)此強(qiáng)硬規(guī)定向全國推行，大力規(guī)范土地轉(zhuǎn)讓行為。這對(duì)開發(fā)商的實(shí)力是一個(gè)考驗(yàn)，在以后獲取土地時(shí)很難再暗箱操作，不少小開發(fā)商將因此被市場(chǎng)淘汰。但對(duì)真正有實(shí)力的開發(fā)商卻是利大于弊。公開透明、公平競(jìng)爭更有利于形成健康的市場(chǎng)秩序，按規(guī)范操作讓開發(fā)投資明明白白。重慶市農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地已于2004年11月1日解凍，土地審批恢復(fù)正常 這表明我市農(nóng)用地存量在全國處于領(lǐng)先水平，計(jì)劃轉(zhuǎn)用指標(biāo)較為合理。對(duì)農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地審批，重點(diǎn)項(xiàng)目用地將優(yōu)先得到保證，如能源、交通、水利等，然后再考慮一般性項(xiàng)目。但高檔別墅類房地產(chǎn)、高爾夫球場(chǎng)等的用地審批仍然不能解禁?！督ㄔO(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》已于2004年12月1日起施行核心內(nèi)容為：強(qiáng)調(diào)任何建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)必須經(jīng)過預(yù)審環(huán)節(jié)；建立建設(shè)項(xiàng)目分級(jí)預(yù)審制度；明確規(guī)定，未經(jīng)預(yù)審或者預(yù)審未通過的項(xiàng)目，不得批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收、不得辦理供地手續(xù)。這表明政府對(duì)建設(shè)項(xiàng)目與用地的監(jiān)管更趨加強(qiáng)，更強(qiáng)調(diào)規(guī)范化、科學(xué)化操作。中國人民銀行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率 中國人民銀行于2004年10月29日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率，并放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。這是穩(wěn)步推進(jìn)利率市場(chǎng)化的又一重大步驟，有利于金融機(jī)構(gòu)提高定價(jià)能力，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。由于這次加息幅度很小，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際影響有限。不過由于物價(jià)上漲，實(shí)際上已進(jìn)入“負(fù)利率”時(shí)代，故普遍認(rèn)為中國會(huì)由此進(jìn)入一個(gè)加息周期的階段，但對(duì)有購房需求的人來說，這反而會(huì)刺激他們加快購房的步伐。最高人民法院司法解釋規(guī)定居住房屋不得拍賣這則于2005年1月1日?qǐng)?zhí)行的規(guī)定中明確表示：“被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債?！边@無疑會(huì)增加銀行的房貸風(fēng)險(xiǎn)，尤其是對(duì)收入較低人群購買的經(jīng)濟(jì)適用房貸款影響比較大。目前各銀行尚在觀望中，還未采取措施。四、重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)分析 （一）、2004年市場(chǎng)總體情況分析總體判斷：在國家一系列宏觀調(diào)控政策的影響下，重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了較為平穩(wěn)狀態(tài)。房地產(chǎn)投資持續(xù)增長，房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)適度，房地產(chǎn)金融支持力度提高，市場(chǎng)消費(fèi)趨于理性，房屋價(jià)格穩(wěn)定上升，市場(chǎng)發(fā)展穩(wěn)定健康，房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)成為全市國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，保持了對(duì)全市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的保障與拉動(dòng)作用。（二）、市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)房地產(chǎn)投資持續(xù)增長，資金來源結(jié)構(gòu)優(yōu)良（1）、投資結(jié)構(gòu)基本合理。，%。%（），比例較為協(xié)調(diào)。（2）、國內(nèi)貸款比重降低，自有及定金預(yù)收款等其他資金比重提高。開發(fā)企業(yè)多渠道的籌集資金，且資金來源結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化。，%。其中：，%，；，%；，；，；這充分說明了住房市場(chǎng)活躍，資金回收速度提高。，%。房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)適度（1）、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)更趨合理。2004年全市房地產(chǎn)開發(fā)用地總量為1347公頃（不含劃撥土地補(bǔ)辦出讓手續(xù)的部分）。其中商服用地85公頃，%；住宅用地1262公頃，住宅用地中無別墅、高檔公寓用地，全部用于普通商品房，拆遷還建房等中低檔住宅建設(shè)。在房地產(chǎn)開發(fā)用地總量中，%，符合國家土地調(diào)控要求。（2）土地供應(yīng)區(qū)域分布適當(dāng)。在全市開發(fā)用地供應(yīng)中，都市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)供地957公頃，%；渝西經(jīng)濟(jì)區(qū)供地204公頃，%；三峽庫區(qū)供地186公頃，%（3）、土地價(jià)格略有上升。從三大經(jīng)濟(jì)區(qū)域看，主城九區(qū)供地中4—%，土地平均成交單價(jià)75萬元/畝，%；渝西經(jīng)濟(jì)區(qū)供地中，9—%，%；三峽庫區(qū)供地中11—14級(jí)土地占95%，與上年基本持平。（4）我市土地儲(chǔ)備數(shù)量充足。2004年我市地產(chǎn)、城投等四大集團(tuán)儲(chǔ)備土地共計(jì)87宗，其中，。商品房供應(yīng)與市場(chǎng)需求呈現(xiàn)“需略大于供”的特點(diǎn)（1）、%，%；，%，%。（2）、商品房成交量進(jìn)一步擴(kuò)大。，（遠(yuǎn)大于竣工面