【正文】 60。商業(yè)用房?jī)|元房屋建筑面積施工面積萬(wàn)平方米住宅萬(wàn)平方米竣工面積萬(wàn)平方米住宅萬(wàn)平方米商品房屋銷售面積萬(wàn)平方米住宅萬(wàn)平方米商品房屋銷售額億元住宅億元土地開發(fā)面積萬(wàn)平方米②住宅需求2003年商品房的供應(yīng)量在300萬(wàn)平方米左右，但2003年的拆遷量持續(xù)增長(zhǎng)，總拆遷量超過3萬(wàn)戶。如果每戶購(gòu)一套80平方米的住房，僅此一項(xiàng)需求就達(dá)240萬(wàn)平米，加上占每年購(gòu)房量10％，30萬(wàn)平方米的外來人口購(gòu)房及其它需求，剛性需求就在250萬(wàn)至300萬(wàn)平方米之間，供求基本平衡。根據(jù)綜合經(jīng)濟(jì)指數(shù)分析，未來35年南京市住宅市場(chǎng)這種供需兩旺的局面將得到進(jìn)一步發(fā)展。③價(jià)格趨勢(shì)未來35年內(nèi)整體保持“穩(wěn)中有升”的趨勢(shì)。目前南京房?jī)r(jià)約40%保持25003000元/平米的水平。配套資源的跟進(jìn)以及住宅品質(zhì)的提升，房?jī)r(jià)上升空間最具潛力的城區(qū)應(yīng)為江寧、河西、城東等區(qū)域。另?yè)?jù)調(diào)查，目前南京選擇每平方米3000元—3500元單價(jià)的購(gòu)房者約占32％。高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品，加上有力的消費(fèi)引導(dǎo)，會(huì)促動(dòng)南京房市消費(fèi)向高臺(tái)階邁進(jìn)。④開發(fā)商水準(zhǔn)及住宅品質(zhì)南京目前有開發(fā)商5001000家，連續(xù)3年開發(fā)面積達(dá)10萬(wàn)平米以上的，只有30多家。開發(fā)商實(shí)力弱，專業(yè)資源不集中，管理水平和創(chuàng)新能力不強(qiáng)為高品質(zhì)房預(yù)留了很多空間。另，南京新區(qū)項(xiàng)目物業(yè)管理水準(zhǔn)普遍較低，產(chǎn)品細(xì)節(jié)品質(zhì)較差，社區(qū)氛圍嚴(yán)重不足，這些均是該南京新天地項(xiàng)目的突破點(diǎn)和機(jī)會(huì)點(diǎn)。城市區(qū)域價(jià)值及發(fā)展趨勢(shì)目前最具居住、生活價(jià)值的區(qū)域仍然是鼓樓、玄武、秦淮等老城區(qū)，但南京市向東西、南北延展的趨勢(shì)已成定局。特別是以?shī)W體為中心的河西區(qū)和以開發(fā)區(qū)為中心的江寧區(qū)，將成為未來南京新的高尚住宅區(qū)及新興產(chǎn)業(yè)中心。二、江寧區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析江寧區(qū)區(qū)域價(jià)值分析江寧區(qū)是南京的新設(shè)區(qū)，總面積1567平方公里，轄17個(gè)鎮(zhèn)，三個(gè)街道辦事處，人口76萬(wàn)。目前核心組成部分為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和東山鎮(zhèn)。江寧從東西南三面環(huán)抱南京，距老城區(qū)約10分鐘車程，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，境內(nèi)有滬寧、寧馬、機(jī)場(chǎng)高速公路、寧杭公路、104國(guó)道等高等級(jí)公路，滬寧、寧蕪鐵路穿境而過，南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)座落境內(nèi)，距長(zhǎng)江最大的內(nèi)河港—新生圩港僅17公里。另外，規(guī)劃中的地鐵也將覆蓋該區(qū)，大學(xué)城即將落戶該區(qū)?！∽鳛槟暇┦形磥硪愿咝录夹g(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，現(xiàn)代化的、開放的園林新區(qū)，必將成為商業(yè)服務(wù)配套齊全、交通便利、環(huán)境優(yōu)美的新型住宅社區(qū)和南京都市圈的商業(yè)副中心。在未來的發(fā)展中，江寧具備極大的城區(qū)價(jià)值。江寧區(qū)總體規(guī)劃圖經(jīng)濟(jì)發(fā)展及消費(fèi)主體特征2002年全區(qū)實(shí)現(xiàn)GDP135億元，；實(shí)際利用外資4億美元，；，累計(jì)引進(jìn)三資企業(yè)653家；，工業(yè)總產(chǎn)值326億元，；500萬(wàn)元以上規(guī)模企業(yè)602家。雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和發(fā)展活力為新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了較大的空間?！　〗瓕巺^(qū)目前住宅消費(fèi)以老城區(qū)市民為主，多以投資為目的，并未能將已購(gòu)住宅作為“第一居所”。日常消費(fèi)配套落后，集中于東山鎮(zhèn)的商業(yè)中心區(qū)定位及層次較低。房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況目前江寧區(qū)大小住宅開發(fā)項(xiàng)目不少于30個(gè)，住宅類別基本分為兩類，一類為普通多層住宅，一類為TOWNHOUSE住宅。價(jià)格基本也分兩個(gè)層次，一類是2500元/平米左右的，一類是3000元/平米左右。住宅項(xiàng)目同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)比較嚴(yán)重，產(chǎn)品綜合品質(zhì)還有很大的提升空間，項(xiàng)目運(yùn)作模式需要重大創(chuàng)新，亟需從普通的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)層次提升到城市經(jīng)營(yíng)層次，在城市經(jīng)營(yíng)的大背景下尋找房地產(chǎn)開發(fā)的新奶酪附：主要項(xiàng)目一覽表內(nèi)容名稱 規(guī)模 類型 主力戶型 價(jià)格 主題 交付日期翠屏國(guó)際城 占地120萬(wàn)㎡建筑80萬(wàn)㎡ 多層、聯(lián)排別墅、別墅 三室二廳、二室二廳 多層：2500聯(lián)排：3300別墅：3600 山湖林海間的國(guó)際名流生活 一期已交付江南文樞苑 建筑12萬(wàn)㎡ 多層、別墅 三室二廳三衛(wèi)（184㎡） 多層2100 一脈承天地人文出大家 現(xiàn)房21世紀(jì)世紀(jì)園 總規(guī)40萬(wàn)㎡ 多層 三室二廳一衛(wèi)（120㎡） 2100 精彩詮釋歐式生活典范 現(xiàn)房天地新城 總規(guī)56萬(wàn)㎡ 多層、別墅、精裝單身寓 三室二廳錯(cuò)層、四室二廳躍層 2500 有情天地生態(tài)家園 期房歐陸經(jīng)典花園 總規(guī)25萬(wàn)㎡ 全框架花園公寓 三室二廳137150㎡ 2300 住好房子，一生幸福 現(xiàn)房武夷花園 總規(guī)26萬(wàn)㎡ 多層、別墅、聯(lián)排 三室二廳、四室二廳 2400 新城區(qū)、新生活 現(xiàn)房明月港灣 占地35萬(wàn)㎡ 多層、別墅、聯(lián)排 三室二廳110130㎡ 2400 大型秦淮水岸星級(jí)社區(qū) 期房百家湖花園 總規(guī)100萬(wàn)㎡ 多層、別墅聯(lián)排 四室二廳142㎡ 2400 超大社區(qū)，組團(tuán)有不同的定位主題 期、現(xiàn)市政天元城 總規(guī)40萬(wàn)㎡ 多層 三室二廳110130㎡ 2500 純夏威夷閑休閑景觀城 期、現(xiàn)立信瑞景文華 占地22萬(wàn)㎡ 別墅 雙拼別墅180300㎡ 3000 山水瑞景，文華金陵 期房運(yùn)盛美之國(guó)花園 總規(guī)40萬(wàn)㎡ 別墅 186㎡、190㎡、204㎡ 3580 獻(xiàn)給成功人士的時(shí)尚山水美墅 期房文化名園 總規(guī)22萬(wàn)㎡ 多層、小高層 三室二廳二衛(wèi)130㎡ 2100 百家湖畔，臻美人家 現(xiàn)房商業(yè)現(xiàn)狀及前景評(píng)價(jià)① 南京目前商業(yè)消費(fèi)模式形成相對(duì)比較穩(wěn)定：第一層次是便民店消費(fèi)；第二層次是以蘇果、好又多、華聯(lián)和金潤(rùn)華等為主導(dǎo)的大型連鎖超市消費(fèi)；第三層次就是三大商圈的集中消費(fèi)。江寧區(qū)除與老城市區(qū)交接處有麥德隆、歐倍德大型倉(cāng)儲(chǔ)式批發(fā)購(gòu)物中心以及東山鎮(zhèn)層次較低的商業(yè)集中區(qū)外，缺乏新的特色主題商業(yè)中心和物流配送中心。②由于固有的消費(fèi)習(xí)慣和江寧區(qū)明顯欠缺的人氣，目前在江寧區(qū)啟動(dòng)大的商業(yè)中心存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，但是存在先行一步的重大機(jī)遇，同時(shí)對(duì)于需要商業(yè)面積較大的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目在江寧落戶將很有競(jìng)爭(zhēng)力。③江寧區(qū)的區(qū)位價(jià)值及發(fā)展方向又具備一個(gè)獨(dú)具特色、以郊區(qū)休閑為基本定位的一站式大型SHOPPINGMALL購(gòu)物中心產(chǎn)生的條件，未來大學(xué)城的興建、地鐵的貫通等都是有力支撐。④南京的物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展落后于華東經(jīng)濟(jì)發(fā)展，南京優(yōu)越的交通運(yùn)輸優(yōu)勢(shì)沒有充分發(fā)揮，自動(dòng)化立體倉(cāng)庫(kù)為標(biāo)志的高科技物流配送中心在南京得發(fā)展?jié)摿薮?。?構(gòu)思篇三、南京新天地花城理念創(chuàng)新與構(gòu)思要點(diǎn)品牌及市場(chǎng)整體效應(yīng)目標(biāo)企業(yè)品牌——城市運(yùn)營(yíng)商新造城市運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目品牌——城市名片第一居所① 樹立江寧區(qū)—南京新城市名片的新形象，通過城市經(jīng)營(yíng)策劃，充分挖掘江寧區(qū)的潛在優(yōu)勢(shì)，明確先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與支柱產(chǎn)業(yè)，確定江寧區(qū)在南京以及華東經(jīng)濟(jì)圈的地位，調(diào)動(dòng)國(guó)內(nèi)宣傳資源，大造聲勢(shì)，讓江寧區(qū)大幅增值。② 成為江寧區(qū)乃至南京市人居標(biāo)志性項(xiàng)目，第一居