【正文】 60。商業(yè)用房億元房屋建筑面積施工面積萬平方米住宅萬平方米竣工面積萬平方米住宅萬平方米商品房屋銷售面積萬平方米住宅萬平方米商品房屋銷售額億元住宅億元土地開發(fā)面積萬平方米②住宅需求2003年商品房的供應(yīng)量在300萬平方米左右，但2003年的拆遷量持續(xù)增長，總拆遷量超過3萬戶。如果每戶購一套80平方米的住房，僅此一項需求就達240萬平米，加上占每年購房量10％，30萬平方米的外來人口購房及其它需求，剛性需求就在250萬至300萬平方米之間，供求基本平衡。根據(jù)綜合經(jīng)濟指數(shù)分析，未來35年南京市住宅市場這種供需兩旺的局面將得到進一步發(fā)展。③價格趨勢未來35年內(nèi)整體保持“穩(wěn)中有升”的趨勢。目前南京房價約40%保持25003000元/平米的水平。配套資源的跟進以及住宅品質(zhì)的提升，房價上升空間最具潛力的城區(qū)應(yīng)為江寧、河西、城東等區(qū)域。另據(jù)調(diào)查，目前南京選擇每平方米3000元—3500元單價的購房者約占32％。高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品，加上有力的消費引導(dǎo)，會促動南京房市消費向高臺階邁進。④開發(fā)商水準及住宅品質(zhì)南京目前有開發(fā)商5001000家，連續(xù)3年開發(fā)面積達10萬平米以上的，只有30多家。開發(fā)商實力弱，專業(yè)資源不集中，管理水平和創(chuàng)新能力不強為高品質(zhì)房預(yù)留了很多空間。另，南京新區(qū)項目物業(yè)管理水準普遍較低，產(chǎn)品細節(jié)品質(zhì)較差，社區(qū)氛圍嚴重不足，這些均是該南京新天地項目的突破點和機會點。城市區(qū)域價值及發(fā)展趨勢目前最具居住、生活價值的區(qū)域仍然是鼓樓、玄武、秦淮等老城區(qū)，但南京市向東西、南北延展的趨勢已成定局。特別是以奧體為中心的河西區(qū)和以開發(fā)區(qū)為中心的江寧區(qū)，將成為未來南京新的高尚住宅區(qū)及新興產(chǎn)業(yè)中心。二、江寧區(qū)房地產(chǎn)市場總體分析江寧區(qū)區(qū)域價值分析江寧區(qū)是南京的新設(shè)區(qū)，總面積1567平方公里，轄17個鎮(zhèn)，三個街道辦事處，人口76萬。目前核心組成部分為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和東山鎮(zhèn)。江寧從東西南三面環(huán)抱南京，距老城區(qū)約10分鐘車程，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達，境內(nèi)有滬寧、寧馬、機場高速公路、寧杭公路、104國道等高等級公路，滬寧、寧蕪鐵路穿境而過，南京祿口國際機場座落境內(nèi)，距長江最大的內(nèi)河港—新生圩港僅17公里。另外，規(guī)劃中的地鐵也將覆蓋該區(qū)，大學(xué)城即將落戶該區(qū)?！∽鳛槟暇┦形磥硪愿咝录夹g(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，現(xiàn)代化的、開放的園林新區(qū)，必將成為商業(yè)服務(wù)配套齊全、交通便利、環(huán)境優(yōu)美的新型住宅社區(qū)和南京都市圈的商業(yè)副中心。在未來的發(fā)展中，江寧具備極大的城區(qū)價值。江寧區(qū)總體規(guī)劃圖經(jīng)濟發(fā)展及消費主體特征2002年全區(qū)實現(xiàn)GDP135億元，；實際利用外資4億美元，；，累計引進三資企業(yè)653家；，工業(yè)總產(chǎn)值326億元，；500萬元以上規(guī)模企業(yè)602家。雄厚的經(jīng)濟實力和發(fā)展活力為新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了較大的空間。　　江寧區(qū)目前住宅消費以老城區(qū)市民為主，多以投資為目的，并未能將已購住宅作為“第一居所”。日常消費配套落后，集中于東山鎮(zhèn)的商業(yè)中心區(qū)定位及層次較低。房地產(chǎn)市場競爭狀況目前江寧區(qū)大小住宅開發(fā)項目不少于30個，住宅類別基本分為兩類，一類為普通多層住宅，一類為TOWNHOUSE住宅。價格基本也分兩個層次，一類是2500元/平米左右的，一類是3000元/平米左右。住宅項目同質(zhì)化競爭比較嚴重，產(chǎn)品綜合品質(zhì)還有很大的提升空間，項目運作模式需要重大創(chuàng)新，亟需從普通的房地產(chǎn)項目開發(fā)層次提升到城市經(jīng)營層次，在城市經(jīng)營的大背景下尋找房地產(chǎn)開發(fā)的新奶酪附：主要項目一覽表內(nèi)容名稱 規(guī)模 類型 主力戶型 價格 主題 交付日期翠屏國際城 占地120萬㎡建筑80萬㎡ 多層、聯(lián)排別墅、別墅 三室二廳、二室二廳 多層：2500聯(lián)排：3300別墅：3600 山湖林海間的國際名流生活 一期已交付江南文樞苑 建筑12萬㎡ 多層、別墅 三室二廳三衛(wèi)（184㎡） 多層2100 一脈承天地人文出大家 現(xiàn)房21世紀世紀園 總規(guī)40萬㎡ 多層 三室二廳一衛(wèi)（120㎡） 2100 精彩詮釋歐式生活典范 現(xiàn)房天地新城 總規(guī)56萬㎡ 多層、別墅、精裝單身寓 三室二廳錯層、四室二廳躍層 2500 有情天地生態(tài)家園 期房歐陸經(jīng)典花園 總規(guī)25萬㎡ 全框架花園公寓 三室二廳137150㎡ 2300 住好房子，一生幸福 現(xiàn)房武夷花園 總規(guī)26萬㎡ 多層、別墅、聯(lián)排 三室二廳、四室二廳 2400 新城區(qū)、新生活 現(xiàn)房明月港灣 占地35萬㎡ 多層、別墅、聯(lián)排 三室二廳110130㎡ 2400 大型秦淮水岸星級社區(qū) 期房百家湖花園 總規(guī)100萬㎡ 多層、別墅聯(lián)排 四室二廳142㎡ 2400 超大社區(qū)，組團有不同的定位主題 期、現(xiàn)市政天元城 總規(guī)40萬㎡ 多層 三室二廳110130㎡ 2500 純夏威夷閑休閑景觀城 期、現(xiàn)立信瑞景文華 占地22萬㎡ 別墅 雙拼別墅180300㎡ 3000 山水瑞景，文華金陵 期房運盛美之國花園 總規(guī)40萬㎡ 別墅 186㎡、190㎡、204㎡ 3580 獻給成功人士的時尚山水美墅 期房文化名園 總規(guī)22萬㎡ 多層、小高層 三室二廳二衛(wèi)130㎡ 2100 百家湖畔，臻美人家 現(xiàn)房商業(yè)現(xiàn)狀及前景評價① 南京目前商業(yè)消費模式形成相對比較穩(wěn)定：第一層次是便民店消費；第二層次是以蘇果、好又多、華聯(lián)和金潤華等為主導(dǎo)的大型連鎖超市消費；第三層次就是三大商圈的集中消費。江寧區(qū)除與老城市區(qū)交接處有麥德隆、歐倍德大型倉儲式批發(fā)購物中心以及東山鎮(zhèn)層次較低的商業(yè)集中區(qū)外，缺乏新的特色主題商業(yè)中心和物流配送中心。②由于固有的消費習(xí)慣和江寧區(qū)明顯欠缺的人氣，目前在江寧區(qū)啟動大的商業(yè)中心存在一定的風(fēng)險，但是存在先行一步的重大機遇，同時對于需要商業(yè)面積較大的經(jīng)營項目在江寧落戶將很有競爭力。③江寧區(qū)的區(qū)位價值及發(fā)展方向又具備一個獨具特色、以郊區(qū)休閑為基本定位的一站式大型SHOPPINGMALL購物中心產(chǎn)生的條件，未來大學(xué)城的興建、地鐵的貫通等都是有力支撐。④南京的物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展落后于華東經(jīng)濟發(fā)展，南京優(yōu)越的交通運輸優(yōu)勢沒有充分發(fā)揮，自動化立體倉庫為標志的高科技物流配送中心在南京得發(fā)展?jié)摿薮?。?構(gòu)思篇三、南京新天地花城理念創(chuàng)新與構(gòu)思要點品牌及市場整體效應(yīng)目標企業(yè)品牌——城市運營商新造城市運動項目品牌——城市名片第一居所① 樹立江寧區(qū)—南京新城市名片的新形象，通過城市經(jīng)營策劃，充分挖掘江寧區(qū)的潛在優(yōu)勢，明確先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與支柱產(chǎn)業(yè)，確定江寧區(qū)在南京以及華東經(jīng)濟圈的地位，調(diào)動國內(nèi)宣傳資源，大造聲勢，讓江寧區(qū)大幅增值。② 成為江寧區(qū)乃至南京市人居標志性項目，第一居