【正文】 別墅人文出大家 現(xiàn)房21世紀世紀園 總規(guī)40萬㎡ 多層 三室二廳一衛(wèi)（120㎡） 2100 精彩詮釋歐式生活典范 現(xiàn)房天地新城 總規(guī)56萬㎡ 多層、別墅、精裝單身寓 三室二廳錯層、四室二廳躍層 2500 有情天地生態(tài)家園 期房歐陸經(jīng)典花園 總規(guī)25萬㎡ 全框架花園公寓 三室二廳137150㎡ 2300 住好房子，一生幸福 現(xiàn)房武夷花園 總規(guī)26萬㎡ 多層、別墅、聯(lián)排 三室二廳、四室二廳 2400 新城區(qū)、新生活 現(xiàn)房明月港灣 占地35萬㎡ 多層、別墅、聯(lián)排 三室二廳110130㎡ 2400 大型秦淮水岸星級社區(qū) 期房百家湖花園 總規(guī)100萬㎡ 多層、別墅聯(lián)排 四室二廳142㎡ 2400 超大社區(qū)，組團有不同的定位主題 期、現(xiàn)市政天元城 總規(guī)40萬㎡ 多層 三室二廳110130㎡ 2500 純夏威夷閑休閑景觀城 期、現(xiàn)立信瑞景文華 占地22萬㎡ 別墅 雙拼別墅180300㎡ 3000 山水瑞景，文華金陵 期房運盛美之國花園 總規(guī)40萬㎡ 別墅 186㎡、190㎡、204㎡ 3580 獻給成功人士的時尚山水美墅 期房文化名園 總規(guī)22萬㎡ 多層、小高層 三室二廳二衛(wèi)130㎡ 2100 百家湖畔，臻美人家 現(xiàn)房商業(yè)現(xiàn)狀及前景評價① 南京目前商業(yè)消費模式形成相對比較穩(wěn)定：第一層次是便民店消費；第二層次是以蘇果、好又多、華聯(lián)和金潤華等為主導(dǎo)的大型連鎖超市消費；第三層次就是三大商圈的集中消費。MALL購物中心產(chǎn)生的條件，未來大學(xué)城的興建、地鐵的貫通等都是有力支撐。篇營名所① 樹立江寧區(qū)—南京新城市名片的新形象，通過城市經(jīng)營策劃，充分挖掘江寧區(qū)的潛在優(yōu)勢，明確先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與支柱產(chǎn)業(yè)，確定江寧區(qū)在南京以及華東經(jīng)濟圈的地位，調(diào)動國內(nèi)宣傳資源，大造聲勢，讓江寧區(qū)大幅增值。② 核心價值：周全而創(chuàng)新的業(yè)態(tài)選擇，一站式購物滿足；創(chuàng)新的都市消閑、觀光娛樂、文藝欣賞、生命健康、人生體驗等附加階值創(chuàng)造；獨特的商業(yè)主題號召力，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和整體的經(jīng)營管理水平；便捷的交通組織；極大的投資潛力和多向度投資的機會。營銷推廣系統(tǒng)、緊湊有力。MALL推出，創(chuàng)造獨特的消閑商業(yè)街氛圍，購物娛樂休閑一體化，同時啟動住宅認購高潮。購物中心+將軍路和勝太西路兩條主題商業(yè)街，商業(yè)總面積16萬平方米左右，先啟動8萬平方米以內(nèi)；同期啟動住宅一期部分，純多層，面積控制在68萬平米。銷售、成本、收益等財務(wù)總體目標商業(yè)部分：實現(xiàn)銷售收入46億元，利潤23億元；年租金收益1400萬元。篇四、項目SWOT與動態(tài)競爭分析項目主要威脅①需要面對的主要不是市場競爭的問題，而是消費習(xí)慣的引導(dǎo)和消費水平的準確把握問題，核心是要將本項目變成南京居民的第一居所。②地鐵、大學(xué)城等大配套項目將對商業(yè)和住宅產(chǎn)生巨大的需求拉動。第二、過去制定戰(zhàn)略的另一個出發(fā)點就是揚長避短，以自己的競爭優(yōu)勢打擊競爭對手的弱點，然后對手在博弈中增強學(xué)習(xí)能力，優(yōu)勢發(fā)生變化或逆轉(zhuǎn)。動態(tài)競爭條件的分析方法不同于靜態(tài)分析，把博弈論和行為科學(xué)的分析方法用于對競爭對手的行為和反應(yīng)的分析；把聯(lián)動分析方法用于對競爭對手的分析；運用情景描述、戰(zhàn)爭虛擬現(xiàn)實游戲和仿真分析等方法運用于競爭戰(zhàn)略評價與選擇。在深圳特區(qū)成長起來的茂業(yè)集團，已經(jīng)走過八年不平凡的奮斗歷程，如同在沙灘上走過的清晰腳印，茂業(yè)集團的發(fā)展完全憑借嚴謹細致的實干精神，憑借領(lǐng)先同行的市場理念。五、商業(yè)項目構(gòu)思定位與初步分析商業(yè)主題定位及業(yè)態(tài)選擇①主題定位：“南京通過規(guī)劃安排和強有力和經(jīng)營整合，三種業(yè)態(tài)有機統(tǒng)一，共同組成一個有著巨大感召力的購物、休閑娛樂購物中心。超市部分建議放在住宅１—２層，靠近將軍路邊１５萬平方米優(yōu)先建設(shè)。２、３、４樓出售一半，其中一半非常規(guī)范留用自己經(jīng)營。*=（2）創(chuàng)辦聯(lián)營或自營核心百貨店財務(wù)分析預(yù)測按照銷售額４億元計算，其中預(yù)計女裝６０００萬元，男裝３０００萬元，精品化妝品５０００萬元，皮鞋皮具３０００萬元，體育運動用品１０００萬元，家居、家俱廣場銷售５０００萬元，家電銷售４０００萬元，標準超市銷售５０００萬元，農(nóng)貿(mào)超市銷售４０００萬元，兒童世界４０００萬元。利潤６０００—４０５０萬元，利潤等于１９５０萬元。?戶型、面積、比例戶型以經(jīng)濟適用，反對超前消費、浪費為整體準則。TOWNHOUSE洋房、別墅及其它，可參考萬科四季花城系列成熟戶型，通過進一步本地需求調(diào)研后調(diào)整。其它：23億元★ 概念策劃及規(guī)劃篇與傳統(tǒng)的項目策劃不同，城市運營的策劃模式要求根本性的轉(zhuǎn)變，由傳統(tǒng)的手工式拍腦袋策劃轉(zhuǎn)變?yōu)榭茖W(xué)策劃，注重策劃結(jié)果的評估與仿真。找到城市的自我。城市規(guī)劃與開發(fā)——“我如何讓世人認知自己？”沒有鮮明的品牌樹立與推廣，城市就無法識別，無法識別也就很難談得上城市營銷。鑒于南京區(qū)域經(jīng)濟研究實力較強，我們將與南京區(qū)域經(jīng)濟研究機構(gòu)合作，對江寧城市運營提出詳細的策劃方案。將中惠地產(chǎn)８０萬平方米大型房地產(chǎn)項目作用江寧區(qū)域經(jīng)濟的點睛之筆巧妙定位，充分發(fā)揮中惠房地產(chǎn)公司與南京新城公司的資源整合優(yōu)勢，利用政府與市場資源，共同提升江寧區(qū)城市形象，實現(xiàn)城市經(jīng)營與項目開發(fā)的雙贏結(jié)果。南京舊城如何改造？l中國的舊城改造不能再“吃祖宗飯，造子孫孽”！2國內(nèi)外無數(shù)成功實踐告訴我們：道路只有一個——建設(shè)新城、疏導(dǎo)老城，實行新舊分治，各占其位，相得益彰。巴黎舊城打造南京新的城市名片—鮮明的城市形象是城市經(jīng)營成功的重要表現(xiàn)?！　￠_發(fā)區(qū)總規(guī)劃面積317平方公里，總體規(guī)劃是：西部為南京牛首山旅游文化風(fēng)景區(qū)，辟為南京的“后花園“；東部、北部為秦淮河風(fēng)光帶；中間以牛首河綠帶為構(gòu)架，以百家湖、九龍湖為南北向綠化功能軸線，以生態(tài)綠地、防護綠地為契入帶，將生產(chǎn)、生活用地嵌入其中，形成布局合理、環(huán)境優(yōu)美的綜合性新市區(qū)。根據(jù)南京區(qū)域經(jīng)濟優(yōu)勢，我們建議規(guī)劃出物流園區(qū)與大型商貿(mào)區(qū)，吸引大型物流企業(yè)建設(shè)立體化倉庫與物流區(qū)，吸引大型商貿(mào)企業(yè)入住。?江寧新城將承擔(dān)南京科技會展中心、華東物流中轉(zhuǎn)中心、旅游商貿(mào)中心、休閑度假中心、教育科技文化中心、居住中心等諸多功能，是南京作為區(qū)域中心城市的重要載體最終形成一個以金陵中華文脈城為主題的中華民族文化朝圣地。江寧大學(xué)城和商務(wù)科技公園；休閑度假中心—東區(qū)為一般性的多層住宅加一部分小高層，西區(qū)為一般性的多層住宅。花園的設(shè)計吸收部分江南園林的精神。④ 江南民居（包括園林）的精神應(yīng)當在設(shè)計中得到傳承，所謂精神上的傳承，就是中國傳統(tǒng)文學(xué)里的神似，必須充分注意“神似”的含義。服務(wù)對象為業(yè)顧客，社區(qū)居民，完善商業(yè)與住宅區(qū)功能。新天地項目理念定位——打造南京新的城市名片，把企業(yè)品牌與城市運營有機結(jié)合，種用政府的資源進行宣傳整合。“第一居所”、“四季花城”、“健康、休閑”通過生態(tài)消閑的園林環(huán)境，豐盛、溫馨、人情味十足的社區(qū)文化創(chuàng)建以及復(fù)合社區(qū)的生命健康概念全面導(dǎo)入、盡善盡美的高水準物業(yè)管理、完善的生活配套，使“新天地新商業(yè)中心——南京第一MALL，商業(yè)迪斯尼通過周全而創(chuàng)新的業(yè)態(tài)選擇，一站式購物滿足以及創(chuàng)新的都市消閑、觀光娛樂、文藝欣賞、生命健康、人生體驗等附加階值創(chuàng)造、獨特的商業(yè)主題號召力，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和整體的經(jīng)營管理水平；便捷的交通組織；極大的投資潛力和多向度投資的機會。形成品牌輸出效應(yīng)。將該項目定位為全國性的知名品牌，通過有效創(chuàng)新和整合運營，不僅確保項目本地市場的空前成功，創(chuàng)造巨大的項目前價值。篇九、雙贏合作模式介紹我司內(nèi)部專業(yè)運作流程公司業(yè)務(wù)管理架構(gòu)住宅專業(yè)運作流程178。 成本分析178。 專案定位：物業(yè)定位、客戶定位、價格定位178。 包裝策略178。 競爭對手分析178。 公開銷售：銷售策略調(diào)整、廣告策略調(diào)整、銷售流程修正178。獨家策劃營銷；負責(zé)全程策劃，聯(lián)合銷售我司異地經(jīng)營模式異地經(jīng)營的措施（1）專業(yè)化+個性化服務(wù)收費標準及付款方式主持完成武漢商業(yè)城企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、深圳萬眾城家居廣場總體營銷策劃，撫順恒昌百貨公司商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略管理咨詢?！巷L(fēng)格半山豪宅—鹿茵翠地價格策略一、 厘定價格的相關(guān)因素價格與物業(yè)品質(zhì)、目標客戶、市場有著密切的關(guān)系，如下幾方面是厘定價格時首要考慮的因素：■ 整體的經(jīng)濟環(huán)境■ 市場的供求狀況■ 物業(yè)自身的客觀條件：地理位置、質(zhì)素、建筑進度■ 物業(yè)的包裝■ 宣傳推廣效益是否理想二、 價格定位價格是項目開發(fā)中最核心的本質(zhì)，它的制定需參考諸多因素。因此周邊生活配套、人行交通等方面還較為不成熟。建議可從以下影響價格制定的各個因素，將本項目與市場可比項目進行比較：位置：建筑物密度是否適宜，以保證用戶的舒適和私密的需要；周圍是否有交通主干道或工廠的噪音；環(huán)境：自然風(fēng)是否可以進入小區(qū)，戶型內(nèi)是否形成對流；采光：內(nèi)、外的裝修標準；物業(yè)管理：展發(fā)展商的知名度與品牌；工程進度：比較樓盤的選取原則◆近期發(fā)售樓盤◆本司建議以低價入市，給予客戶超值抵買的感覺，采用分段推出，逐級加價，階段提升、快打快銷的價格策略。二、銷售地點以項目現(xiàn)場售樓處為主，同時為輔助各銷售階段及宣傳推廣，在市區(qū)內(nèi)適當場所安排展場促銷。因此必須建立以下幾點程序保證價格能順利實現(xiàn)： 公司對于銷售系統(tǒng)管理人員必須給予確定的價格折扣系數(shù)，各級別折扣點不同，但必須控制使用面，不允許超過。以上是我司對于現(xiàn)場價格控制的實施建議，具體的政策由貴司提出，我司可給予一定建議。對于人員的日常行為規(guī)范進行明確界定,并對表現(xiàn)優(yōu)異者給予獎勵,違規(guī)者給予相應(yīng)處罰。