中小型城市推盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案-文庫(kù)吧
2025-01-04 04:46 本頁(yè)面
【正文】 進(jìn)行搭配的；n B區(qū)配超市，主要是吸引人流，增強(qiáng)項(xiàng)目人氣，營(yíng)造項(xiàng)目紅紅火火，人潮涌動(dòng)，熱鬧氛圍。n 投資型買(mǎi)家；n 經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)的客商，如南寧、浙江、廣東、福建等地的客商；n 本地客戶(hù)：經(jīng)營(yíng)飲食、休閑娛樂(lè)行業(yè)的客戶(hù)；n 欲投資餐飲、娛樂(lè)、超市業(yè)的本地或外地商家和個(gè)人；n 欽州市郊縣如靈山、浦北一帶的生意人。n 本項(xiàng)目作為大型餐飲、娛樂(lè)、休閑時(shí)尚廣場(chǎng)，將輻射整個(gè)欽州市。定位為中等檔次偏上的消費(fèi)，主要面向廣大的中等消費(fèi)群體。n 另外，隨著欽州市三娘灣、七十二涇、欽州港等旅游區(qū)的開(kāi)發(fā)，會(huì)有大量的異地旅游群體至本項(xiàng)目進(jìn)行消費(fèi)。 本項(xiàng)目的基本定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)以市場(chǎng)定價(jià)法結(jié)合成本定價(jià)、心理定價(jià)、目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)、朝向定價(jià)、口彩等，得出本項(xiàng)目各棟物業(yè)平均價(jià)格住宅均價(jià)：1350元/㎡；商鋪均價(jià)：2500~12000元/㎡；具體價(jià)格表另行制定。n 低開(kāi)高走樓盤(pán)的定價(jià)雖然有一個(gè)均價(jià)，但如何達(dá)到這個(gè)均價(jià)是一種藝術(shù)，開(kāi)價(jià)是一種藝術(shù)，總價(jià)是一種藝術(shù)，總的來(lái)說(shuō)是做到“低開(kāi)高走”。n 分批調(diào)價(jià)樓盤(pán)如何分批影響是否有尾貨單位剩余，上面所說(shuō)低開(kāi)高走的原則就是具體由分批調(diào)價(jià)體現(xiàn)，并決定每一批的總銷(xiāo)售面積，可銷(xiāo)售單位。n 折扣調(diào)價(jià)折扣影響去貨速度及資金回流速度，影響最終收入，例如資金壓力大的話(huà)可以提高一次性付款的折扣及吸納更多現(xiàn)金；如果去貨速度慢可考慮提高折扣而不需要調(diào)整定價(jià)，以免帶來(lái)不好的印象。故此折扣可用做調(diào)整資金流速及總體收入?？傮w來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)思想要在產(chǎn)品突破的基礎(chǔ)上，以創(chuàng)新的思想，建立新型的商業(yè)街文化，營(yíng)造豐富多彩的休閑生活的新商業(yè)文化模式，所有的商業(yè)經(jīng)營(yíng)要共同支撐起“欽州市黃金商圈最具“可去性”的餐飲、娛樂(lè)、休閑新基地”的商業(yè)定位。整體經(jīng)營(yíng)策略圍繞項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)主題進(jìn)行——?dú)J州市黃金商圈“最具可去性”的餐飲、娛樂(lè)、休閑新基地。具體經(jīng)營(yíng)策略如下：n 純銷(xiāo)售即直接向市場(chǎng)推售商鋪，位置好的商鋪直接銷(xiāo)售應(yīng)該不成問(wèn)題。n 租售結(jié)合租售結(jié)合指的是通過(guò)租賃來(lái)帶動(dòng)物業(yè)的銷(xiāo)售。具體方式為：出租和銷(xiāo)售同時(shí)進(jìn)行，未售出的商鋪以出租的方式讓商家經(jīng)營(yíng)，到時(shí)帶租約出售，以此吸引投資的買(mǎi)家。這種策略主要針對(duì)位置差難銷(xiāo)售的商鋪，視當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情況而定。n “三免”政策在一定時(shí)間的限制內(nèi)，免除商家的租金、稅金、管理費(fèi)，以迅速租售，招徠人氣。n 部分單位低價(jià)入市，造成市場(chǎng)轟動(dòng)，帶動(dòng)該物業(yè)其余單位的銷(xiāo)售，最終完成全部項(xiàng)目市場(chǎng)銷(xiāo)售；n 單位面積適當(dāng)分割較小部份，減少總價(jià)，降低消費(fèi)者投資門(mén)坎；n 在招商先行的基礎(chǔ)上進(jìn)行相對(duì)難銷(xiāo)單位的銷(xiāo)售，提高投資者的投資信心，切實(shí)推進(jìn)銷(xiāo)售；n 本地、異地招商同時(shí)進(jìn)行，擴(kuò)大項(xiàng)目的銷(xiāo)售區(qū)域。綜合而言，本項(xiàng)目最佳銷(xiāo)售時(shí)機(jī)選擇在:春節(jié)至5月,故要求建筑進(jìn)度跟上，更需加強(qiáng)促銷(xiāo)力度與擬訂正確的價(jià)格策略?？梢朗袌?chǎng)現(xiàn)狀及銷(xiāo)售進(jìn)度有策略地采取以下方式進(jìn)行促銷(xiāo)：n 針對(duì)投資者實(shí)行“十年返租回報(bào)”投資計(jì)劃客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目商鋪或小戶(hù)型公寓，公司與購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)簽訂十年返租合同，年回報(bào)率8%，前三年公司在業(yè)主簽約后一次性將三年租金返給業(yè)主，后七年逐年支付，十年后業(yè)主收回。案例分析：如A棟一樓018號(hào)鋪（提供六成10年按揭）面積（㎡）50售價(jià)（萬(wàn)元）5511000元/㎡返租價(jià)（萬(wàn)元）13750元/㎡（補(bǔ)差價(jià)2650元/㎡，）首期（元）40%月供（元/㎡）470660%一次性返還（萬(wàn)元）前三年，按8%回報(bào)率計(jì)后七年返還（萬(wàn)元）每年按8%回報(bào)率返，返 第十年即收回投資成本（萬(wàn)元）55一次性返還＋后七年返還后六十年租金收益（萬(wàn)元）10830元/㎡計(jì)，不包括租金及地價(jià)增值收益凈收益預(yù)計(jì)（萬(wàn)元）凈收益=十年返租回報(bào)+后60年收益—首期—10年月供。針對(duì)以上投資分析，則推出以下投資理由：1. 地處子材黃金商圈核心地帶，發(fā)展前景無(wú)限；2. 收益穩(wěn)定，年年坐享8%的租金回報(bào)；3. 簽約即包租10年；4. 低價(jià)位入市，增值空間大，坐擁明湖花園商鋪“原始股”；5. 辦理產(chǎn)權(quán)相關(guān)稅費(fèi)享受政府特別優(yōu)惠政策；6. 零風(fēng)險(xiǎn)投資、五年后可原價(jià)回購(gòu)。n 推出輕松付首期，比如 “首期僅付二成”等。具體操作為：四成首付，客戶(hù)只需要付二成首付給開(kāi)發(fā)商，即可簽定購(gòu)房合同，首付20%的剩余部分由開(kāi)發(fā)商墊付，客戶(hù)只要在一年內(nèi)分三次交給
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