【正文】 新潮流；n 住明湖花園——尊貴、時尚、吉祥幸福的象征；n 實用、美觀、堅固一體化；n 住宅綜合服務，優(yōu)質(zhì)生活，完美體現(xiàn)。為了達到以上招商目的，本項目招商將按“三優(yōu)一帶”的原則進行，即：“三優(yōu)”——優(yōu)先引進大型餐飲、娛樂商家、超市；——優(yōu)先引進餐飲、娛樂品牌商戶、專賣商戶、特色商戶；——優(yōu)先引進極具人氣的特色餐飲、娛樂商戶“一帶”——帶動各級散戶，滿場開業(yè)經(jīng)營為了提升項目的市場競爭力，營造利銷的營銷范圍，本項目的招商范圍應該在欽州、南寧、靈山、浦北、防城、欽州各區(qū)縣城鎮(zhèn)以及發(fā)達地區(qū)來進行。n 租售結(jié)合租售結(jié)合指的是通過租賃來帶動物業(yè)的銷售。n 目標客戶群的主要職業(yè)——白領(lǐng)：金融、通信、IT、媒體、廣告、房地產(chǎn)、醫(yī)藥等行業(yè)——公務員——生意人首創(chuàng)圍合式大型餐飲、娛樂、休閑廣場黃金商圈最具“可去性”的大型餐飲、娛樂、休閑廣場依據(jù)：n 價值規(guī)律由于餐飲、娛樂、休閑的投資回報率高于一般的商業(yè)地產(chǎn)，且投資收益具有動態(tài)向的可能性乃至直接的增值效應，因此會受到具有一定資金實力和區(qū)域影響力的商戶青睞，符合價值規(guī)律的基本要求。項目必須有一個滿意的價格，才能收到預期的效益。有自己獨特的生活模式，追求高效率的生活，要求工作之余有充分的休閑空間，要求有便捷的生活渠道。總體來說，本項目的經(jīng)營思想要在產(chǎn)品突破的基礎(chǔ)上，以創(chuàng)新的思想，建立新型的商業(yè)街文化，營造豐富多彩的休閑生活的新商業(yè)文化模式，所有的商業(yè)經(jīng)營要共同支撐起“欽州市黃金商圈最具“可去性”的餐飲、娛樂、休閑新基地”的商業(yè)定位。但是卻用一點微小代價啟動了整個市場，及時回籠了資金，為公司下一步發(fā)展奠定基礎(chǔ)。第二階段：借勢行動（2005年01月下旬~02月）n 目的借主力店的入駐，進行強勢宣傳；n 目標招商率達3成，吸引投資者進行內(nèi)部認購登記；n 過程跟進并落實客戶，以較優(yōu)惠的條件吸引主力店加盟進駐，并利用其簽約加盟為賣點加以推廣宣傳，配以各強勢媒體加以大力炒作和廣告攻勢，把招商工作推向高潮，在市場掀起波浪，塑造項目知名度，吸引大量的投資者到本項目進行內(nèi)部認購，同時聽取客戶意見，為公開發(fā)售做準備。n 銷售持續(xù)期： 9月1日—10月30日商鋪推出第四組合； 目的：以第一、二、三組合商鋪的熱銷帶動第三組合商鋪的銷售；如第三組合實行“零租金經(jīng)營，則本期延續(xù)，如第三組合不實行，則本期繼續(xù)實行“返租”、“輕松付首期”，銷售率達870%以上即算理想。推廣媒介：銷售現(xiàn)場、《欽州晚報》、海報等；推廣計劃：（待定） 開盤時間建議本項目的開盤時間為：第一次開盤：2005年3月5日第二次開盤：2005年5月1日第三次開盤：2005年7月16日第四次開盤：2005年10月1日 開盤條件為了項目開盤就可以創(chuàng)造一種全城轟動效應，引起市場關(guān)注，要求項目開盤時必須達到如下條件：n 銷售現(xiàn)場路網(wǎng)基本搞好，具備一定的參觀通達條件；n 建筑形象已經(jīng)初露崢嶸；n 招商已與一、兩家大戶簽訂意向協(xié)約；n 各項銷售準備工作就緒；n 推廣造勢已在市場形成的一定知名度；n 客戶預訂已達一定銷售貨量；n 總銷售額n 營銷、招商費用投放比例%；n 費用總額；說明: 鑒于目前地產(chǎn)市場總體環(huán)境淡靜，各項目競爭嚴峻之不爭事實，各開發(fā)商為更有效地占領(lǐng)市場份額，不惜以重金投入宣傳，投放比例1%2%為正常之舉。推廣階段劃分起止時間形象導入期~試探發(fā)售期~銷售擴張期~強勢銷售期~銷售持銷期~銷售清盤期~注：以上時間安排依項目實際情況進行靈活調(diào)整，總的原則是盡量提前。特點：能減輕商戶在租金上的壓力，但商戶必須充分了解欽州市場情況，能夠獲利。案例分析：如A棟一樓018號鋪（提供六成10年按揭）面積（㎡）50售價（萬元）5511000元/㎡返租價（萬元）13750元/㎡（補差價2650元/㎡，）首期（元）40%月供（元/㎡）470660%一次性返還（萬元）前三年，按8%回報率計后七年返還（萬元）每年按8%回報率返，返 第十年即收回投資成本（萬元）55一次性返還＋后七年返還后六十年租金收益（萬元）10830元/㎡計，不包括租金及地價增值收益