大型mall購(gòu)物中心的投資決策策劃與開(kāi)發(fā)-文庫(kù)吧
2025-01-04 04:39 本頁(yè)面
【正文】 物中心的位置，為他們提供專業(yè)化服務(wù)，以促進(jìn)共同繁榮，給購(gòu)物中心帶來(lái)最佳經(jīng)濟(jì)效益。核心承租戶對(duì)于人流起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到購(gòu)物中心的形態(tài)。核心承租戶得位置需要事先確定，大型購(gòu)物中心的核心商店適合放在線性步行街的端點(diǎn)，不宜集中放置在中間，這樣才能達(dá)到組織人流的效果。特殊承租戶是指具有較高文化藝術(shù)經(jīng)營(yíng)的單位，給予優(yōu)惠政策，邀請(qǐng)其入場(chǎng)，能夠起到增強(qiáng)文化氣氛，活躍購(gòu)物中心的氣氛，以點(diǎn)代面，特色經(jīng)營(yíng)是MALL的關(guān)鍵。例如深圳華僑城就專門(mén)邀請(qǐng)三百硯齋，展示中國(guó)的硯文化。承租政策原則是放水養(yǎng)魚(yú)，發(fā)展商與商戶一同成長(zhǎng)，因?yàn)橘?gòu)物中心經(jīng)營(yíng)具有長(zhǎng)期性特點(diǎn)，采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)做法，將整個(gè)購(gòu)物中心作熱，而后根據(jù)運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，適當(dāng)穩(wěn)步地調(diào)整租金。提供完善的信息系統(tǒng)硬件和軟件，為消費(fèi)者與承租戶都得到便利。充分做好租戶的服務(wù)與管理，作出MALL的品牌與特色。圖１華僑城購(gòu)物中心的核心承租戶—美國(guó)沃爾瑪（１） 購(gòu)物中心的位置能否獲得足夠的商業(yè)銷售和利潤(rùn)，在市場(chǎng)上是否有競(jìng)爭(zhēng)力。（２） 購(gòu)物中心是否能夠租出去，有足夠的承租戶交納足夠的租金。（３） 對(duì)資本投入、遠(yuǎn)期收益、經(jīng)營(yíng)成本、稅收、管理費(fèi)和更新裝修費(fèi)用的評(píng)價(jià)。（４） 靈活的價(jià)格體系。購(gòu)物中心人才需求分析與人才經(jīng)營(yíng)建議培育高級(jí)購(gòu)物中心管理人才是貫徹企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的根本保證，由于商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，高素質(zhì)商業(yè)人材普遍短缺。鑒于購(gòu)物中心失敗率較高，我們需要冷靜看待購(gòu)物中心在我國(guó)的發(fā)展，沉下心來(lái)培養(yǎng)一批房地產(chǎn)、商業(yè)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理的復(fù)合型人才，對(duì)于大型購(gòu)物中心的管理亟需引進(jìn)國(guó)外教材與專家，開(kāi)展高級(jí)人才培訓(xùn)，培養(yǎng)一批優(yōu)秀購(gòu)物中心管理人才，支撐購(gòu)物中心的快速發(fā)展，實(shí)踐證明認(rèn)真有效的培訓(xùn)是企業(yè)可持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力的保證。購(gòu)物中心發(fā)展戰(zhàn)略建議購(gòu)物中心發(fā)展戰(zhàn)略關(guān)系企業(yè)成敗，購(gòu)物中心必須從戰(zhàn)略上回答，如何為客戶提供滿意服務(wù)，如何與商戶建立長(zhǎng)期共贏關(guān)系，不僅要在招商上取得成功，更重要在運(yùn)營(yíng)上能夠長(zhǎng)期吸引客戶光顧，走可持續(xù)發(fā)展之路，而不是開(kāi)業(yè)轟動(dòng)一時(shí)，采取種種騙術(shù)套取商戶保證金，然后迅速倒閉引起和商戶種種糾紛。許多企業(yè)根據(jù)自身情況，制定了企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，例如深圳銅羅灣百貨公司發(fā)展戰(zhàn)略為：以商業(yè)策劃和商業(yè)輸出為目標(biāo)，走商業(yè)托管和連鎖擴(kuò)張之路，引導(dǎo)和倡導(dǎo)新概念購(gòu)物中心，展示一種現(xiàn)代化生活消費(fèi)新方式.。分析深圳銅羅灣百貨公司的發(fā)展戰(zhàn)略不難看出，這種戰(zhàn)略實(shí)際是走輸出品牌與商業(yè)知識(shí)的道路，其成功的關(guān)鍵在于培育優(yōu)秀商業(yè)人才，提煉購(gòu)物中心管理知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)。MALL特色和發(fā)掘關(guān)鍵性的人才是企業(yè)成功的關(guān)鍵，既可以降低成本，又能保證成功。三、總體策劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)１．總體規(guī)劃總體規(guī)劃關(guān)系購(gòu)物中心成敗，沒(méi)有認(rèn)真規(guī)劃論證的購(gòu)物中心大都缺乏特色與核心競(jìng)爭(zhēng)力，具體表現(xiàn)是開(kāi)業(yè)后缺少顧客人流，商戶無(wú)法贏利，最后走向關(guān)閉?！笆澜缰黝}旅游休閑業(yè)設(shè)計(jì)高手”、曾參與策劃和設(shè)計(jì)過(guò)多個(gè)世界著名Mall的美國(guó)HHCP國(guó)際設(shè)計(jì)有限公司總裁LarryW．Ziebarth先生日前在深圳指出：“Mall的主題規(guī)劃是關(guān)鍵?！睋?jù)了解，香港幾乎每?jī)蓚€(gè)地鐵站就有一個(gè)購(gòu)物中心，都經(jīng)營(yíng)得不錯(cuò)，但是，在擁有龐大消費(fèi)能力的廣州，目前的購(gòu)物中心就只有天河城購(gòu)物中心比較成功，所以華南理工大學(xué)沙振權(quán)教授認(rèn)為，那種由發(fā)展商擁有的零散小物業(yè)組合形成的，沒(méi)有經(jīng)過(guò)規(guī)劃的購(gòu)物中心，肯定不會(huì)成功。國(guó)內(nèi)不少發(fā)展商覺(jué)得招商是很簡(jiǎn)單的事情，根本沒(méi)有規(guī)劃就自己做，結(jié)果是整個(gè)“場(chǎng)”都冷清清的。因此，發(fā)展商應(yīng)該從一開(kāi)始就設(shè)定好商場(chǎng)的定位，根據(jù)定位選擇主題店和品牌店（包括飲食、娛樂(lè)場(chǎng)）的進(jìn)場(chǎng)，例如，香港在這方面的工作，主要交由測(cè)量師進(jìn)行規(guī)劃和營(yíng)銷整個(gè)購(gòu)物中心。華僑城MALL購(gòu)物中心是我國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展史上一個(gè)新的里程碑，它的規(guī)劃設(shè)計(jì)邀請(qǐng)了美國(guó)的購(gòu)物中心設(shè)計(jì)專家，環(huán)境優(yōu)美程度在全國(guó)位于前列
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