【正文】 20萬㎡ 高層；小高 層；多層 35% 3500元 /㎡ % 英倫 水御蘭庭 21萬㎡ 2 小高層；高層 40% 3300元 /㎡ % 現(xiàn)代 左岸金典 6萬㎡ 3 高層 35% 3800元 /㎡ % 現(xiàn)代 金港綠洲 7萬㎡ 多層；高層 35% 3200元 /㎡ % 現(xiàn)代 財富公館 ㎡ 2 小高層；高層 33% 2900元 /㎡ % 現(xiàn)代 紅運人家 ㎡ 高層 40% 3200元 /㎡ % 現(xiàn)代 翰宇園 ㎡ 多層；高層 30% 2700元 /㎡ % 現(xiàn)代 核心競爭 周邊競爭項目 項目認(rèn)知 房地產(chǎn)市場分析 020406080100120140君臨天下 格林山水城 美景英倫郡 水御蘭庭 左岸金典 金港綠洲 財富公館 紅運人家 翰宇園3 0 6 0 ㎡ 6 0 9 0 ㎡ 9 0 1 3 0 ㎡ 1 3 0 1 5 0 ㎡ 1 5 0 ㎡以上典型項目分析 各面積產(chǎn)品銷售情況分析 重點項目各面積段成交數(shù)量 2 0 0 9 年1 9 月營口市商品住宅銷售戶型結(jié)構(gòu)情況05001000150020222500300035006 0 以下 6090 90130 130150 1 5 0 以上0%10%20%30%40%50%銷售量（套） 比例從 2022年 19月營口市商品住宅銷售情況來 看， 6090平米的銷售占比 43%， 90130平米 的銷售占比占 35%，兩個面積段占去近 80%的 銷售量。 從本項目的競爭項目的去化情況來看， 90 130平米銷售量占比 %， 130150平米 銷售占比 %。 各面積段中 90130平米的去化量最大，最受市場歡迎和接受 項目認(rèn)知 房地產(chǎn)市場分析 綜合考量，君臨天下、格林山水城 、美景英倫郡、水御蘭庭對本項目具有強勢的競爭 與本項目同為站前區(qū)大盤，高端市場定位，其開發(fā)商在當(dāng)?shù)鼐哂袕姶蟮钠放茖嵙?，因此將直接攔截本項目高端客戶。 君臨天下 園區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)的園林設(shè)計以及建材的高標(biāo)準(zhǔn)選材，為目前綜合品質(zhì)最高的項目，贏得高端臵業(yè)者青睞。 格林山水城 美景英倫郡，位于項目南側(cè)，同樣位于站前區(qū)域，美景兩個項目形成規(guī)模，社區(qū)相對成熟 美景英倫郡 21萬平的超大體量，產(chǎn)品多樣化 ，距離項目位臵不遠(yuǎn)，有一定競爭力 水御蘭庭 典型項目分析 項目認(rèn)知 房地產(chǎn)市場分析 中天 〃 君臨天下 開發(fā)線 項目地址：渤海大街中，原大醬廠 占地面積： 4萬多㎡ 建筑面積： 15萬㎡ 開發(fā)商：遼寧中天企業(yè)集團有限公司 規(guī)劃形態(tài)： 多層、小高層、高層 開發(fā)期數(shù)： 二期 住宅總戶數(shù)： 10棟， 737戶 ；樓層： 630層 車庫總數(shù)：地上、半地下車庫 交房時間： 2022年 10月 銷售價格 ：起價： 3500元 4400元；均價： 3800元 戶型面積：平層為主，兼有全躍、半躍、 LOFT（ 層高）、空中別墅（ 6m層高），臨街一二 層位門市，一層 、二層 高。 二室 94㎡ 、 111㎡ ；三室 116㎡ 、 112㎡ （ LOFT）、 132㎡ 、 152㎡ ；四室 155㎡ （ LOFT）；六室 252㎡ （空中別墅） 會所：會所設(shè)有乒乓球、臺球、健身、棋牌室。 典型項目分析 項目認(rèn)知 房地產(chǎn)市場分析 中天 〃 君臨天下 產(chǎn)品線 戶型 面積區(qū)間 結(jié)構(gòu) 上市 套數(shù) 占比 備案 套數(shù) 備案率 二室二廳一衛(wèi) 95㎡ 111㎡ 平層 231 % 122 % 三室二廳一衛(wèi) 133㎡ 平層 41 % 17 % 三室二廳二衛(wèi) 117㎡ 153㎡ 平層 264 % 158 % 三室二廳二衛(wèi) 206㎡ 躍層 92 % 19 41% 四室二廳二衛(wèi) 236㎡ 躍層 44 6% 13 59% 六室三廳三衛(wèi) 248㎡ 躍層 12 % 11 92% 該項目意向客群定位中高端，戶型面積設(shè)計普遍偏大，項目以 “ 品園、品水、品生態(tài) ” 為設(shè)計主題，大開間、短進深，室內(nèi)多景觀陽臺，轉(zhuǎn)角飄窗，大部分為全明戶型，每戶贈送美國布朗新風(fēng)系統(tǒng)。細(xì)節(jié)之處考慮較為周到，如衛(wèi)生間、廚房窗的位臵設(shè)計合理，便于裝修及家具擺放，廚房開間普遍設(shè)計偏小。酒店式入戶大堂，提升產(chǎn)品品質(zhì)。園區(qū)內(nèi)無核心景觀帶，人車不分流對景觀略有影響。 95111平米的 2室 2廳 1衛(wèi)與 117153平米 3 室 2 廳 2衛(wèi)備案銷售率較高，認(rèn)可度較高 二室二廳一衛(wèi)（ 95㎡ ） 三室二廳二衛(wèi)（ 117㎡ ） 典型項目分析 項目認(rèn)知 房地產(chǎn)市場分析 中天 〃 君臨天下 產(chǎn)品線 外墻 /一層花崗巖 ,二層以上高級通體磚 ,部分墻體為涂料 結(jié)構(gòu) /框剪結(jié)構(gòu) ,擠塑板外保溫節(jié)能墻體 樓宇門 /高級不銹鋼可視對講門 公共走廊 /地面瓷磚踏步 ,白鋼扶手 電梯 /沈陽博林特 車庫門 /電動車庫門 進戶門 /盼盼防盜門 ,可視對講 ,與物業(yè)聯(lián)網(wǎng) 窗 /斷熱冷橋窗 頂棚 /清水棚 內(nèi)墻、地面 /水泥沙漿抹面 供暖 /地?zé)岵膳? 廚衛(wèi) /水泥抹面 陽臺 /白鋼或鐵藝 其他 /每戶電視 \電話 \有線電視 \寬帶網(wǎng)入戶 。水、電、煤氣一戶一表 每戶配備自動新風(fēng)換氣系統(tǒng)主機及進風(fēng)裝臵 交屋標(biāo)準(zhǔn) 室 內(nèi) 部 分 公共部分 典型項目分析 項目認(rèn)知 房地產(chǎn)市場分析 中天 〃 君臨天下 營銷線 參加房展會，展會吸引了省領(lǐng)導(dǎo)的參觀，并借機“大肆宣傳”。 項目通過品牌開發(fā)商大盤入市，建立“城市綜合體，營口新地標(biāo)”的市場形象，占領(lǐng)高端市場。 2022年 9月 17日，舉辦“中天君臨天下產(chǎn)品推薦聯(lián)誼酒會”各領(lǐng)導(dǎo)及中天新老客戶 300多人參加酒會。 渤海大街臨街售樓處包裝及展示，以及項目圍擋廣告宣傳，吸引消費者眼球。 對預(yù)售期交納認(rèn)購金的客戶設(shè)立開盤優(yōu)惠價格，在樹立高端綜合體形象的同時，注重價格上對客戶的滿足。 典型項目分析 項目認(rèn)知 房地產(chǎn)市場分析 中天 〃 君臨天下 項目小結(jié) ? 強大的品牌效應(yīng)： 該項目開發(fā)商八年來在營口開發(fā)的七個房地產(chǎn)項目均為營口當(dāng)時較為高品質(zhì)的項目，目前已成為營口市民所認(rèn)可且口碑較好的，實力品牌開發(fā)企業(yè)。 ? 開發(fā)經(jīng)驗豐富： 多年的開發(fā)經(jīng)驗使其較為了解營口購房者的喜好，在戶型設(shè)計及樓盤的規(guī)劃設(shè)計方面一直秉承較為先進的開發(fā)理念，對物業(yè)管理較為重視，并很注重相關(guān)方面的宣傳，產(chǎn)品很受營口中高端購房者的追捧，因此每個項目的銷售周期都不長，企業(yè)發(fā)展速度較快。 ? 項目戶型豐富： 該項目戶型設(shè)計種類較多，囊括的意向客戶范圍較廣，因此今年的銷售速度較快，二室目前僅剩余把山房源， 200㎡ 以上房源有非把山房源，可選范圍較廣，目前銷售率達(dá) 80%以上。 ? 營銷推廣： 項目說明會、聯(lián)誼酒會、參加房展會等事件活動營銷，廣告方面幾無推廣，主要靠中天的品牌知名度以及老客戶的忠誠度，口碑營銷。 對本項目借鑒意義：形象高舉高打，樹立營口綜合體地標(biāo)形象，產(chǎn)品主打二戶室 93112平 米三戶室 130170平米，產(chǎn)品設(shè)計上注重差異性和創(chuàng)新性，設(shè)有 270176。 轉(zhuǎn)角觀景窗等，以及新風(fēng)系統(tǒng)的應(yīng)用等等，增加了產(chǎn)品的附加值。 典型項目分析 項目認(rèn)知 房地產(chǎn)市場分析 格林山水城 開發(fā)線 項目地址：渤海大街北，市建設(shè)銀行路北 開發(fā)商：營口奧泰誠德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積： 32478㎡ 建筑面積： 11萬㎡ 規(guī)劃形態(tài)：多層、高層；開發(fā)期數(shù)：一期 住宅總戶數(shù)：多層 7棟、高層 5棟， 480戶 樓層： 522層 車庫總數(shù)：地下車庫、車位， 500多個 交房時間：多層 2022年 7月，高層 12月 銷售價格： 3700元 4900元 均價： 4200元 戶型面積：一二躍層有庭院、四五躍層，沿街一二層門 市；兩室 107㎡ ；三室 135㎡ 、 150㎡ 、 172 ㎡ ；六層越閣樓： 13 15 80㎡ ；四室 208㎡ 、 255㎡ （夾層 110㎡ ，合計近 380㎡ ） 典型項目分析 項目認(rèn)知 房地產(chǎn)市場分析 戶型 面積區(qū)間 結(jié)構(gòu) 上市 套數(shù) 占比 備案 套數(shù) 備案 率 二室二廳一衛(wèi) 109㎡ 平層 60 9% 10 % 三室二廳二衛(wèi) 117㎡ 172㎡ 平層 352 % 74 21% 三室二廳三衛(wèi) 175㎡ 平層 88 % 未備案 四室二廳三衛(wèi) 208㎡ 228㎡ 平層 88 % 11 % 1 45帶夾層 222㎡ 25㎡ 躍層 18 % 17 % 格林山水城 產(chǎn)品線 項目主打園區(qū)景觀牌，客群定位高端，戶型面積設(shè)計普遍偏大，實用率不高，雖然戶型開間較大，但進深較長，高層 ，小高層，多層 。室內(nèi)多景觀陽臺，北側(cè)基本都設(shè)有露臺，注重功能分區(qū)設(shè)計，大部分戶型設(shè)有獨立衣帽間、保姆獨立生活空間、儲藏室。整體地下車庫，電梯可直接入戶。園區(qū)綠化率較高，注重山水景觀設(shè)計。 222㎡ 257㎡ 躍層 典型項目分析 項目認(rèn)知 房地產(chǎn)市場分析 格林山水城不僅擁有完善的物業(yè)服務(wù)團隊，而且在小區(qū)安裝智能化保全系統(tǒng)，保證業(yè)主生活的安全和便 利。多層安防系統(tǒng)，領(lǐng)袖級安全守護全面啟動 門禁管制 第一道經(jīng)由感應(yīng)式讀卡機識別進入門廳 第二道經(jīng)警衛(wèi)過濾登記陌生訪客，經(jīng)住戶確認(rèn)憑證進入 第三道經(jīng)由電梯內(nèi)感應(yīng)讀卡機進出樓層 第四道經(jīng)由住戶高級入戶門禁管制 系統(tǒng)特點： 安全性： 365天全天候 24小時監(jiān)控，狀況發(fā)生時立即通報 便利性：透過中央監(jiān)控，有效管理大型住宅社區(qū) 經(jīng)濟性：減少警衛(wèi)及管理人員，節(jié)省社區(qū)管理費用 住房安全系統(tǒng)： 瓦斯偵漏 :廚房瓦斯泄露時立即警報（可與警衛(wèi)中心連線警報），并設(shè)燃?xì)忾y門自動關(guān)閉系統(tǒng)。 可視對講：聯(lián)網(wǎng)型彩色樓宇單向可視對講防盜系統(tǒng) 5層安防：社區(qū)周界，公共空間，樓體周界，入戶單元門，入戶門設(shè)有 5層安防系統(tǒng) 監(jiān)視系統(tǒng)：數(shù)位影像監(jiān)控系統(tǒng)采用智慧型動態(tài)偵測突破傳統(tǒng)錄影模式，數(shù)位自動循環(huán)錄影，細(xì)節(jié)無遺漏，安全監(jiān)控。 24小時環(huán)境監(jiān)視：全區(qū)設(shè)臵高解析彩色攝影機，車道，圍墻，中庭，公共設(shè)施等全區(qū)監(jiān)視 格林山水城 產(chǎn)品線 典型項目分析 項目認(rèn)知 房地產(chǎn)市場分析 ? 該項目于 2022年 9月開盤，正值市場形勢下滑期，由于較大的戶型面積及售價，一度為銷售帶來了較大的阻力。今年由于市場形勢的轉(zhuǎn)好，伴隨著項目轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售，園區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)的園林設(shè)計逐步呈現(xiàn)，為項目贏得了更多營口市高端臵業(yè)者的青睞，為項目帶來了較好的銷售業(yè)績，目前銷售率達(dá)70%。 ? 項目參加營口房展會，效果較好。 ? 項目售樓處設(shè)于項目公建，臨渤海大街。 ? 設(shè)立樣板間，體驗式營銷。 格林山水城 營銷線 典型項目分析 項目認(rèn)知 房地產(chǎn)市場分析 格林山水城 項目小結(jié) ? 該開發(fā)商為本土實力較強開發(fā)商之一，該項目園區(qū)園林綠化設(shè)計及建材選擇標(biāo)準(zhǔn)較高，為目前營口市銷售價格及綜合品質(zhì)最高的項目。 ? 該項目整體產(chǎn)品差異化不大，意向客群覆蓋面比較窄，僅屬多層產(chǎn)品中三層躍層戶型設(shè)計較為新穎，銷售情況極好，可見營口購房客戶的消費能力逐漸增強，高端消費客戶對特色大戶型還是比較青睞的。 ? 項目設(shè)立樣板間，但是沒有做到位，效果不明顯。 對本項目借鑒意義：產(chǎn)品力要強，在產(chǎn)品的設(shè)計、選材和園林的設(shè)計上下足功夫 典型項目分析 項目認(rèn)知 房地產(chǎn)市場分析 項目地址：渤海大街與光華路交匯處南 50米 開發(fā)商：營口市美景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積： 93663㎡ 建筑面積： 209610㎡ 規(guī)劃形態(tài)：多層、小高層 開發(fā)期數(shù)：二期 樓層： 1117層 住宅總戶數(shù)一期 7棟， 450戶；二期 11棟， 900多戶 車庫總數(shù)：地上車庫， 200多個 交房時間： 2022年 9月 30日 銷售價格： 3200元 — 3800元 均價： 3500元 戶型面積：一室 52㎡ ；二室 101117㎡ 、 82㎡ ；三室 111121㎡ 、 121125㎡ 、 146㎡ 、 155㎡ 子母套房組合 160182㎡ 、 206㎡ 典型項目分析 美景 〃 英倫郡 產(chǎn)品線 項目認(rèn)知 房地產(chǎn)市場分析 美景 〃 英倫郡 產(chǎn)品線 ? 配套：