【正文】 － 2） 三小時(shí)路程 兩小時(shí)路程 一小時(shí)路程 項(xiàng)目輻射區(qū)位分析 (圖表 21）運(yùn)動(dòng)和娛樂項(xiàng)目參與率 1991 1992 1993 1994 1995 1991 1992 1993 1994 1995 1 步行鍛煉 28 背包徒步旅行 2 游泳 29 高山滑雪 3 騎自行車 30 健美操 4 器械鍛煉 31 乒乓球 5 釣魚 32 橄欖球 6 野營(yíng) 33 獨(dú)木舟 7 保齡球 34 花樣滑冰 8 臺(tái)球 35 滑水橇 9 籃球 36 羽毛球 10 徒步旅行 37 騎山地車 —— 有路 11 汽船 38 水下潛游 12 高爾夫 39 射箭 13 室內(nèi)溜冰 40 室內(nèi)網(wǎng)球 14 有氧鍛煉 41 武術(shù) 15 跑步或慢跑 42 滑板 16 投擲 43 攀巖 17 排球 44 航海 18 壘球 45 滑雪 19 打獵 46 曲棍球 20 棒球 47 啦啦隊(duì) 21 滑冰 48 冰上曲棍球 22 網(wǎng)球 49 乘筏漂流 23 足球 無(wú) 無(wú) 50 潛水 24 英式足球 51 滑雪 25 增氧健美操 52 拳擊 26 打靶 53 雪中行走 27 騎山地車 無(wú) 無(wú) 54 風(fēng)帆沖浪 (圖表 22)度假區(qū)市場(chǎng)分析表 經(jīng)濟(jì)趨勢(shì) 位置 政策環(huán)境 度假地的經(jīng)濟(jì)趨勢(shì) 景觀特點(diǎn) 公共性法規(guī) 客源地的經(jīng)濟(jì)趨勢(shì) 道路 決策的過程 在業(yè)人員和失業(yè)人員 距機(jī)場(chǎng)距離 對(duì)變化的反應(yīng) 收入 空運(yùn)服務(wù)質(zhì)量 周邊環(huán)境 潛在消費(fèi)者的調(diào)查 人口趨勢(shì) 設(shè)施和服務(wù) 意識(shí) 度假地的人口趨勢(shì) 道路交通狀況 購(gòu)買的可能性 客源地人口趨勢(shì) 組成 重要性 組成 消費(fèi)者喜愛的產(chǎn)品 構(gòu)成 (年齡、收入、家庭類型） 寓所 形式 旅館、汽車旅館 季節(jié) 度假區(qū)優(yōu)勢(shì) 公寓 價(jià)格 戶外娛樂設(shè)施 公時(shí)制公寓 尺寸 風(fēng)景特征 野營(yíng)露宿 交通 文化和歷史特征 費(fèi)用、比例 設(shè)施 商業(yè)和購(gòu)物機(jī)會(huì) 質(zhì)量 服務(wù) 會(huì)議、習(xí)俗 占有率 地區(qū)特征 入住率 氣候條件 現(xiàn)狀和未來(lái) 信譽(yù) 信譽(yù) 旅游趨勢(shì) 市場(chǎng)區(qū)域 數(shù)量 位置和范圍 來(lái)源 大小 季節(jié) 已滲透的市場(chǎng) 組成（年齡、收入、家庭類型） 未滲透的市場(chǎng) 重游此地的人數(shù) 組成 停留的時(shí)間 交通條件（距離、費(fèi)用） 旅游地產(chǎn)策劃體系 度假區(qū)市場(chǎng)分析 ? 住宅市場(chǎng) 成功的度假區(qū)開發(fā)者都明白這個(gè)道理：即不同的動(dòng)機(jī)和因素會(huì)影響購(gòu)買者的決定。 強(qiáng)調(diào)去調(diào)查和理解市場(chǎng)最重要的部分 ——買主，及怎樣把買主吸引到產(chǎn)品中來(lái)。 住宅市場(chǎng)的客戶：（圖表 2－ 3） 1. 第二寓所投資者 2. 分時(shí)制購(gòu)買者 3. 第二寓所使用者 4. 工作人員（周邊） 5. 退休人員 6. 主寓所購(gòu)買者 對(duì)消費(fèi)者消費(fèi)動(dòng)機(jī)的分析 VALS—— 價(jià)值觀和生活方式方案 消費(fèi)者能被三個(gè)基本定位中的一項(xiàng)或多項(xiàng)所促動(dòng)： 原則、地位、行動(dòng)。 ? 以原則為主的消費(fèi)者通常被他們認(rèn)為是好的和正確的價(jià)值觀、道義、準(zhǔn)則所左右。 ? 以地位為主的消費(fèi)者被驅(qū)使去購(gòu)買那些能證明他們成功的產(chǎn)品和服務(wù)，特別是能夠在具有同等地位的人群中的服務(wù)。 ? 以行為為主的消費(fèi)者通常被一種愿望所驅(qū)使、或者是感情、或是物質(zhì)的沖動(dòng)。 針對(duì)特定的消費(fèi)者，開發(fā)他們需要的特定產(chǎn)品，以及采用特定的營(yíng)銷策略。 第二寓所投資者 分時(shí)制購(gòu)買者 第二寓所使用者 工作人員 退休人員 主寓所使用者 預(yù)計(jì)銷售百分比 23% 2% 15% 25% 25% 10% 用途 投資或度假使用 出租財(cái)產(chǎn) 度假使用 度假使用季節(jié)性使用 不出租 度假使用、退休后居住投資、退休后居住 永久或季節(jié)性居住退休居住 永久性居住 戶主使用 參考資料 年齡 3555 3555 4055 5060 60+ 3555 家庭收入（萬(wàn)美元） 15+ + 15+ + 5+ + 凈資產(chǎn)（萬(wàn)美元） 150 50+ 250 150 120 70 居住者來(lái)源 本地 5% 0% 0% 10% 10% 50% 地區(qū) 30% 40% 40% 40% 40% 20% 州 65% 60% 60% 50% 50% 30% 產(chǎn)品形式參考 公寓 公寓 公寓 套房 獨(dú)立住宅 獨(dú)立住宅 小型別墅 小型別墅 獨(dú)立住宅 示范住宅 示范住宅 獨(dú)立住宅 示范住宅 套房 套房 影響決策的因素 各種經(jīng)驗(yàn) 各種經(jīng)驗(yàn) 使用 增值 醫(yī)療設(shè)施 學(xué)校 使用和現(xiàn)金狀況 使用 價(jià)值和質(zhì)量 社區(qū) 購(gòu)物環(huán)境 上班地點(diǎn) 增值 娛樂設(shè)施 靠近水邊 社會(huì)結(jié)構(gòu) 服務(wù)水平 購(gòu)物環(huán)境 娛樂設(shè)施的便利性 所有權(quán) 娛樂設(shè)施的便利性 娛樂設(shè)施 離湖 (海 )邊的距離 服務(wù)水平 所有權(quán) 便于使用 所有權(quán) 醫(yī)療設(shè)施 娛樂設(shè)施 觀念 便于使用 購(gòu)物環(huán)境 永久性 服務(wù)水平 私密性 離湖 (海 )邊的距離 （圖表23）希爾頓黑德島度假區(qū)市場(chǎng)分析模式 旅游地產(chǎn)策劃體系 度假區(qū)市場(chǎng)分析 ? 分時(shí)制和假日產(chǎn)權(quán)市場(chǎng) 這個(gè)市場(chǎng)過去 10年間在世界范圍內(nèi)迅速發(fā)展，并繼續(xù)擴(kuò)展。 在中國(guó)，還是處于初步發(fā)展階段，不過可以肯定將成為發(fā)展最快的一種度假形式。 分時(shí)制和假日產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的客戶： 1. 年長(zhǎng)者或成年人市場(chǎng) 2. 帶有小孩的家庭 3. 單身族 4. 國(guó)際市場(chǎng) 旅游地產(chǎn)策劃體系 度假區(qū)市場(chǎng)分析 ? 旅館和游客市場(chǎng) 市場(chǎng)類型的劃分要根據(jù)旅行的目的、季節(jié)、停留的時(shí)間、價(jià)格、設(shè)施的種類、所要求的娛樂項(xiàng)目及所需的房間數(shù)量等因素。 ? 散客旅游市場(chǎng) 對(duì)價(jià)格不敏感，常在旺季、周末出游，所需產(chǎn)品：公寓和第二寓所出租。 ? 旅游批發(fā)市場(chǎng) 對(duì)價(jià)格較敏感，不選旺季出游，所需產(chǎn)品：旅館。 ? 團(tuán)體旅游市場(chǎng) 會(huì)議業(yè)務(wù) 社團(tuán)旅游 興趣團(tuán)體 ? 商務(wù)游客市場(chǎng) 靠近商業(yè)活動(dòng)中心，靠近機(jī)場(chǎng)。 研究?jī)?nèi)容： 1. 項(xiàng)目位置 2. 過往游客來(lái)源和數(shù)量 3. 有競(jìng)爭(zhēng)力項(xiàng)目的地理位置、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、項(xiàng)目安排、產(chǎn)品類型 4. 未來(lái)的旅行模式、旅館供給、需求分析 5. 區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況 6. 特殊的地理?xiàng)l件 旅游地產(chǎn)策劃體系 度假區(qū)市場(chǎng)分析 ? 商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng) 商業(yè)設(shè)施作為娛樂或度假活動(dòng)的一個(gè)組成部分，其充當(dāng)?shù)慕巧喈?dāng)重要，發(fā)展?jié)摿σ卜浅４蟆? 度假區(qū)或娛樂項(xiàng)目附屬商業(yè)部分的規(guī)模、地理位置和自然狀況源于以下三個(gè)主要影響因素： ? 度假區(qū)的特征和經(jīng)營(yíng)目的 ? 市場(chǎng)的規(guī)模和特征 ? 毗鄰地區(qū)設(shè)施的存在形式和可用性